【文章內容簡介】 告舉例就是從這四個主要方面來進行分析的。 ( )。 A．確定分析目的，確立分析目標 B．宏觀因素分析 C．市場狀況分析 D．數據收集、數據處理和數據分析 標準答案： A, D 解析：宏觀因素分析和市場狀況分析是房地產市場分析的內容，而不是市場分析的步驟。 三 .判斷題： ，對建筑項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。 ( ) 標準答案：正確 ，可行性研究具有相當程度的不確定性，因而它只能作為投資決策的參考。 ( ) 標準答案：錯誤 解析：本身是具有不確定性，但對不確定因素進行分析，在此基礎上把握不確定性，從而作為決策的依據。 3.“時間就是金錢 ”，可行性研究一定要速度快。 （ ） 標準答案：錯誤 解析：可行性研究關鍵是質量，不能只追求速度而不注重質量。 ，就擬開發(fā)項目進行市場定位（ 服務對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等）。 （ ） 標準答案：錯誤 解析：了解影響房地產市場的宏觀社會經濟因素，是為了把握投資機會與方向；了解房地產市場上各類物業(yè)的供求關系和價格水平，可以對開發(fā)項目進行市場定位 (服務對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等 )。 房地產開發(fā)經營與管理第八套模擬試題 一 .單選題： 1%。每月計息一次，那么名義利率是（ ） A、 12% B、 % C、 % D、 % 答案： A、 解析： 名義利率 =1%12=12% 12%,年實際利率為 %,則該筆貸款是按 ( )作為計息周期的 . A、年 B、半年 C、季度 D、月 答案： C、 解析： 應記住常識性的東西 . 11 萬元的住宅 ,八成 15 年按揭 ,按年貸款利率 6%計 ,月還款額為 ( ) A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928 答案： C、 解析： 根據公式 A、 =P(A、 /P,I,n)直接求得 . 5 年支付的物業(yè)租金的現值為 40 萬元 ,年租金增長率為 5%,如果貼 現率與之相等 ,則該租客第一年末支付的租金為 ( )萬元 . A、 B、 C、 D、 答案： B、 解析： 當 i=s 時 , A、 1=40*(1+5%)/5= 二 .簡答題： 400 萬元購入一寫字樓物業(yè) 20年的使用權用于出租經營 ,已知該投資者的目標收益率 為 18%,預計未來 20 年內的年租金上漲率為 5%,問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時 ,方能滿足投資者收益目標的要求 ? 答案： 萬元 . 2. 某家庭以 4500 元 /平米的價格購買了 一套建筑面積為 120 平米的住宅 ,并向銀行申請了相當于 70%的按月等額還款的抵押貸款 ,已知該項抵押貸款的年限為 15年 ,年利率為 12%,按月計息 ,如果該家庭擬于開始還款后的第 10 年年初一次償清該項貸款的余額 ,問此時一次償還的金額為多少 ? 答案： 232051 元 . ,單價為 3000 元 /平米 ,該家庭月收入 6000 元 ,其中 30%可用來支付房款 ,銀行可為其提供 15 年期的住房抵押抵押貸款 ,貸款利率為 6%,抵押貸款價值比例最大為 80%,問根據該家庭的支付能力最多可以購買多少平米的住宅 ? 答案： 平米 . 10年內的月收入為 16000元 ,如果月收入的 30%可以用于支付住房抵押貸款的月還款 ,在年貸款利率為 12%的情況下 ,該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少 ?(月收入發(fā)生在月初 ) 答案： 元 . 5. 某家庭過去 5年月收入 2400 元 ,每月存入銀行 50%準備購房 ,現利用該存款本利作為部分購房款 ,其余房款向銀行申請住房抵押貸款 ,銀行要求貸款 10 年還清 ,家庭收入現為 2400元 /月 ,預計月增 %,初步安排月收入的 40%用于還款 .問該家庭有償還 能力的住房價格應控制在多少 ?如市房價為 2400元 /平米 ,則所選住房建筑面積應控制在多少 ?(銀行存款利率 6%,貸款利率 9%,復利按月計息 ) 答案： 元 . 平米 . 房地產開發(fā)經營與管理第九套模擬試題 一 .單選題： （ ） A借款償還期 B 利息備付率 C 現金回報率 D 償債備付率 標準答案： c 解析：現金回報率屬于盈利能力指標。 ，下面說法正確的是（ ） A內部收益率表明了項目 投資所能支付的最高貸款利率。 B當投資項目的現金流量具有一個內部收益率時，當 i值小于 IRR時，對于所有的 i值，NPV都是正值；當 i值大于 IRR 時，對于所有的 i值， NPV都是負值。 C 公式 D 財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。 標準答案： c ,下列說法不正確的是 ( ) A流動比率＝流動資產總額 /流動負債總額 100％ B 又稱之為 “銀行家比率 ” C 又稱之為 “二對一比率 ”。 D 在國際上銀行一 般要求這一比率維持在 100％以上 標準答案： d 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在 200％以上 . ( ) A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于 1。 B 償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于 1． 2。 C 在國際上銀行一般要求這一比率維持在 200％以上 D 一般來說，對于一個開發(fā)周期為 2 年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤 率大體應為 35％一 45％。 標準答案： a 解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于 2。 二 .多選題： ( ) A開發(fā)產品成本 B 開發(fā)建設投資 C 經營成本 D 經營資金 標準答案： B, D 解析：開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金 ：（ ）。 A房地產出租經營成本 B 開發(fā)產品成本 C 商品房銷售成本 D 土地轉讓成本 標準答案： A, C, D 解析： 主要包括：土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。 （ ） A房地產項目中兩稅一費指營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加 B 營業(yè)稅稅額＝應納稅銷售 (出租 )收入 稅率 C 城市建設維護稅額＝應納稅銷售 (出租 )收入 稅率 D 營業(yè)稅的稅率為 3％ 標準答案： A, B 解析：城市建設維護稅為營業(yè)稅稅額的 7％和 3％。營業(yè)稅的稅率為 5％。 ，房地產投資的經濟效果主要表現為（ ）租金、股權增加等 方面。 A銷售收入 B 物業(yè)增值 C 減少納稅 D 股權增加 標準答案： B, C, D 解析：對置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加等四個方面。 ( ) A成本利潤率 B 投資利潤率 C 資本金利潤率 D 資本金凈利潤率 標準答案： B, C, D 解析：成本利潤率是開發(fā)經營期的利潤率，不是年利潤率 . 三 .判斷題： =Pi+Pi/[(1+i)n1]中的 Pi就是投資者投入資本 P 后所獲得的投資回報，此時投資回報率為 i/P,而 Pi/[(1+i)n1]就是投資者的投資回收 . 標準答案：錯誤 解析：此時投資回報率為 i. ，是指人們在房地產開發(fā)或投資活動中，為實現某種預定的開發(fā)、經營目標而預先墊支的資金。 標準答案：錯誤 解析：房地產投資分析中所討論的投資是狹義的。 。 標準答案：正確 解析：生產成本加上相應的 銷售費用稱為產品的銷售成本 ＝營業(yè)額一營業(yè)成本。 標準答案：錯誤 解析：自營收入＝營業(yè)額一營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經營風險回報。 。 標準答案：正確 解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅在企業(yè)所得稅前列支。 標準答案：錯誤 解析：置業(yè)投資計算期為經營準備期和經營期。 （ CICO） t（ 1+ic） t 是項目在 t 年的凈現金流量。 標準答案：錯誤 解析：（ CICO） t 是項目在 t 年的凈現金流量 ，不是年利潤率但成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數，即等于年成本利潤率 標準答案：錯誤 解析：成本利潤率是開發(fā)經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數，也不等于年成本利潤率。 房地產開發(fā)經營與管理第十套模擬試題 一 .計算題： 5000 萬元購人某收費路段 25 年的經營使用權，期望投資收益率為 16％，運營費用及稅費 為經營收入的 15％，估計該路段現年通過車輛 48 萬輛，今后逐年增加 5％，問每輛車平均收費多少可以達到投資者期望的投資收益目標 ? 2. 某投資者以 1600 萬元購人一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付 30％、 40％和 30％。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入 180 萬元，經營費用 50 萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經營水平的提高，毛租金收入年均提高15％，經營費用年均下降 3％。店鋪持有 20 年，期末轉售收入 300 萬元，試確定該項目的財務內部收益率 (假定投資發(fā)生在年初，租金 收入、經營費用發(fā)生在年末 )。 3. 某商業(yè)房地產項目總占地面積 42020㎡，規(guī)劃建設用地面積為 40000 ㎡，總建筑面積297000 ㎡。已知樓面地價 280 元／㎡，建造成本為 964 元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的 8％，管理費用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費用之和的 6％，貸款利率為 15％，銷售費用、銷售稅費分 g， j 為總銷售收入的 ％、 ％；項目的平均售價為 3040 元／㎡，可銷售面積比例為 95％；項目開發(fā)周期為 3 年，購買土地使用權后即開工建設，工期 年；地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本 、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，問開發(fā)商成本利潤率是多少 ? 4. 某開發(fā)商通過出讓方式以 1000 元／㎡的樓面地價購買了一塊尚未進行拆遷安置補償的寫字樓用地 50 年的土地使用權，預計尚須投入的拆遷安置補償和其他土地開發(fā)費用為2020 萬元。已知該地塊的規(guī)劃建面積為 10000 ㎡，建造成本為 2500 元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的 12％，電貼費和用電權費等其他費用為 400 元／㎡，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用及其他費用之和的 5％，銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的 ％和6％。如果該項目的 開發(fā)周期為 36 個月，建設周期為 24 個月，地價款于開發(fā)活動的起始點一次投入，拆遷安置補償及其他土地開發(fā)費用在建設過程開始前均勻投人，建造成本，專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設期內均勻投入，貸款年利率為 9％，寫字樓建成后的銷售價格為 9600 元／㎡，試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。 5. 某投資者以 1800 萬元的價格購買了一寫字樓物業(yè)，該寫字樓的可出租面積為 10000㎡，購買后立即可以出租。已知第 1～ 5 年的月租金水平為 70元／㎡、出租率為 70％，第 6～10 年的月租金水平為 80 元／㎡、出租率為 75％， 第 11 年停止出租，裝修后將物業(yè)轉售。已知整個運營期間的經營成本為租金收入的 35％，投資者目標收益率為 18％，置業(yè)投資、裝修投資及凈轉售收入發(fā)生的時間和數量如下表所示。試計算該投資項目的凈現金流量、財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的經濟可行性 (設置業(yè)投資發(fā)生在年初；其他收支均發(fā)生在年末 )。 二 .簡答題： 1. 某開發(fā)商獲得某項目用地 4200 ㎡，規(guī)劃建設用地面積 4000 ㎡，總容積率 ，地上建筑容積率 。項目開發(fā)周期 ，購買土地使用權后半年開始建設，工期 ，購買土地使用權費用 7200 萬元，建造成本 4000 元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的 10％，管理費用為土地成本、建造成本和專業(yè)人員費用的 5％，貸款利率 12％，按季計息，融資費用為貸款利息的 10％。項目可出租面積系數 ，預計建成后前兩年年租金 2100 元／㎡以后逐年提高 6％，運營成本占租金收入的 12％，空置率 10％，當前房地產投資收益率為 15％，土地使用權 50 年，問該項目成本利潤率是多少 ? 房地產開發(fā)經營與管理第十一套模擬試題 一 .多選題：