【文章內容簡介】 資金的需要。所以金融機構可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達到70％～90％，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方房地產金融服務發(fā)達的國家，許多投資者甚至可以獲得超過90％甚至超過100％的融資，也就是說，投資者不需投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。(4). 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產和其它有形資產的重建成本不斷上升，從而導致了房地產和其它有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是為人類生活居住、生產經營所必需的，即使在整個經濟的衰退過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。 從中國住宅市場價格的變化情況來分析，在過去的十幾年中價格的年平均增長幅度在15％以上，大大超過了同期通貨膨脹率12％的平均水平。美國、英國和香港地區(qū)的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目全部進行統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。房地產投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，目前大多數西方發(fā)達國家置業(yè)投資的收益率是8％左右，與抵押貸款的利率基本相當，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹因素的影響后還有5－6％的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是11－12％，大大超過了抵押貸款的利率水平。置業(yè)投資的增值特性還有一個好處，就是令投資者能比較準確地確定最佳的持有期限和從日后的轉售中所能獲得的利潤。 當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即1995～1997年中國南方許多城市的房地產價格迅速下滑，其速度已經遠遠超過通貨膨脹率下降的速度，如果說其使用價值不變，房地產能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢？應該看到，講房地產投資能夠增值，是從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，這也是房地產市場的長、短周期運行規(guī)律所決定的。(5). 提高投資者的資信等級 由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產變成了占有資產、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產資產擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。房地產投資之弊 房地產投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點。這些缺點突出表現在：(1) 變現性差。房地產被認為是一種非流動性資產，由于把握房地產的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉換為現金。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因為無力及時償還債務而破產。(2) 投資數額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數億元人民幣，即使令投資者只支付百分之三十的股本金用作前期投資或首期付款，也會使眾多的投資者望樓興嘆。大量的自有資本占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。(3) 投資回收周期較長。除了房地產開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。(4) 需要專門的知識和經驗。由于房地產開發(fā)涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經驗，這就限制了參與房地產開發(fā)投資的人員的數量。置業(yè)投資同樣也對專業(yè)知識和經驗有較高的要求。置業(yè)投資者要想達到預期的投資目標，必須要進行有效的資產管理和物業(yè)管理。例如，北京市1997年零售商業(yè)物業(yè)的市場銷售沒有象寫字樓那樣順暢，這里除了北京市零售商業(yè)還沒有完全放開或存在不公平競爭、經過開發(fā)商和物業(yè)代理機構等的炒作使房地產價格脫離了北京市的社會經濟發(fā)展水平等宏觀原因外，更深層次的原因是目前的投資者不愿接受商場置業(yè)投資回收期較長這樣一個現實、商場物業(yè)價格高昂對投入資金的需要量很大、尚沒有經驗豐富信譽良好的專業(yè)物業(yè)管理公司為零售商業(yè)物業(yè)的投資者提供信得過的服務以保證其投資利益等。 此外應該指出的是，本節(jié)介紹的房地產投資的形式與優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產公司發(fā)行的股票、房地產投資信托公司的債券等間接地進行房地產投資。第四節(jié) 房地產投資的風險 很顯然，投資者在選擇投資機會的過程中，如果其它條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其他因素影響著投資決策。 風險就是影響房地產投資收益的一個重要因素。從世界范圍來看，有關投資風險分析的數量研究還處在初級階段，在房地產投資中的應用就更少。從對不同類型房地產投資者的調查顯示，他們一般并不使用數量方法來分析投資風險，但對應用此類方法的興趣卻不斷增長，并希望風險分析能在將來成為一種標準的管理技術。這里有兩個方面的原因：一是投資工具越來越多且相互之間具有很強的競爭性，需要使用一切可能的技術來比較房地產與其它投資工具的優(yōu)劣，以降低機會成本；其次，統計分析技術知識的不斷普及和計算機技術的應用，使過去人們認為費時費力的分析計算工作變得輕而易舉。一、房地產投資風險的基本概念風險的定義風險有許多種定義，但從房地產投資的角度來說，可以定義為獲取預期投資收益的可能性大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益的可能性大小。因此，風險是預期未來收益（可能有多種結果）和某一特定結果相互作用形成的?！　‘攲嶋H收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過借款進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險補償金”。 風險與不確定性我們還要對風險和不確定性的區(qū)別加以明確。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就較小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。風險分析的目的進行風險分析的目的是輔助投資決策過程，尤其是要幫助投資者回答下述問題：(1). 預期的收益率是多少，出現的可能性有多大？(2). 相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大？(3). 相對于預期收益來說，收益的變動性和離散性如何？由于風險分析的數學方法較為復雜，考慮到編寫本書的目的，本節(jié)僅對房地產投資過程中所遇到的風險的種類及其對投資的影響進行簡單的介紹。有關房地產開發(fā)過程中風險分析的方法，我們將在本書的第五章進行適當介紹。 房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產投資的凈經營收益產生影響的因素。通常情況下，人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。二、系統風險 房地產投資首先面臨的是系統風險，這些風險投資者不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。通貨膨脹風險 也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。不管你是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，你都面臨著由于商品或服務價格的上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。通貨膨脹導致未來收益的價值下降，換句話說，置業(yè)投資者以固定長期租金的方式承擔了本來應由租客承擔的風險。 由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視此項風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低的收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。市場供求風險市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內某種房地產的供給大于需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易最終導致房地產投資者的破產。 從總體上來說，房地產市場是地區(qū)性的市場，也就是說當地市場環(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當地經濟的發(fā)展是健康的，對房地產的需求就不會發(fā)生大的變化。但房地產投資者并不象證券投資者那樣有較強的從眾心理。每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計。也就是說，房地產投資的決策只是基于對未來收益的估計。投資者可以通過密切關注當地經濟的發(fā)展狀況、細心使用投資分析的結果來避免市場供求風險的影響。周期風險 周期風險是指房地產業(yè)的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產業(yè)的周期可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。有人統計，敏感房地產業(yè)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產業(yè)將出現持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。例如，美國在1991－1992年的房地產蕭條期中，房地產成交價一般只有原價的1/4甚至更低，其中商業(yè)房地產總體市場價值從1989年的35000億美元跌到1991年的15000億美元。房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。變現風險 變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產，銷售過程復雜，屬于非貨幣性資產，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。利率風險 調整利率是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段之一。國家通過調整利率可以引導資金的投向，從而起到宏觀調控的作用。利率的升高會對房地產投資產生兩個方面的影響：一是對房地產實際價值的折減，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；二是利率升高會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制市場上的房地產需求數量，從而導致房地產價格下降、房地產投資者資金壓力加大。 長期以來，房地產投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款利率在不斷上升，但房地產投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然而今天就不同