【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 評(píng)判。工程施工階段工程質(zhì)量控制主要包括：1）對(duì)原材料的檢查2）對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢查3）確立施工中質(zhì)量控制的具體措施4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。進(jìn)度控制指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等手段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。主要內(nèi)容包括：1）對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證和分析2）編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃3）編制其他配套計(jì)劃4）監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)行5）施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有1應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）2是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（即網(wǎng)絡(luò)圖法）。進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)關(guān)注的因素：1）材料設(shè)備的供應(yīng)情況2）設(shè)計(jì)變更3）勞動(dòng)力的安排情況4）氣象條件。成本控制主要包括：1）編制成本計(jì)劃確定成本控制目標(biāo)2）審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案3）控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算4）控制工程變更。成本計(jì)劃可以理解為：1）材料設(shè)備成本計(jì)劃2）施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃3）人工費(fèi)用成本計(jì)劃4）臨時(shí)工程成本計(jì)劃5）管理費(fèi)用成本計(jì)劃?？刂乒こ坛杀镜淖龇ê褪侄危?）強(qiáng)化成本意識(shí)加強(qiáng)全面管理2）確定成本控制的對(duì)象（成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。）3）完善成本控制制度4）制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施。開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、監(jiān)理合同等。承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購）合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。建設(shè)工程合同管理工作主要包括建設(shè)工程的總體策劃、招投標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋和合同實(shí)施過程中的控制。安全管理的原則是安全第一、預(yù)防為主。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目或單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收依據(jù)：經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書、年度開工計(jì)劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。綜合驗(yàn)收中的規(guī)劃驗(yàn)收是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)開發(fā)商應(yīng)提供：建設(shè)工程竣工圖（包括圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖）、由具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的《建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件及附圖復(fù)印件?？⒐を?yàn)收的工作程序：1）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收2）綜合驗(yàn)收3）竣工驗(yàn)收備案?？⒐を?yàn)收備案應(yīng)提供：1）工程竣工驗(yàn)收備案表2）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告3）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書5）法律法規(guī)規(guī)定的必須提供的其他文件。物業(yè)租售形式有：開發(fā)商自行租售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售兩種。開發(fā)自行租售：1）大型房地產(chǎn)開發(fā)公司2）在房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)短缺時(shí)，所開發(fā)項(xiàng)目很受使用者和投資置業(yè)人士歡迎，開發(fā)商預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工后很快便能租售出去3）開發(fā)項(xiàng)目有較明確或固定的銷售對(duì)象。委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售要支付相當(dāng)于售價(jià)5%3%的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用：1）通過市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者的行為、偏好、潮流與品位，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位2）通過廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)3）從項(xiàng)目前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)4）按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求幫其選擇合適的物業(yè)并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)5）幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分類：1）聯(lián)合代理、獨(dú)家代理2）買方代理、賣方代理、雙重代理3）首席代理、分代理。不論哪種代理都營(yíng)在開發(fā)項(xiàng)目前期就確定。選擇房地產(chǎn)租售機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題：1）充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，首先考察其是否具有良好的職業(yè)道德2）了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源3）考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的過往業(yè)績(jī)，主要看其代理成功率4）針對(duì)物業(yè)類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)5）認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。制定租售方案在于確定出租還是出售、租售進(jìn)度和租售價(jià)格。租售進(jìn)度的安排要考慮與工程建設(shè)進(jìn)度、融資需求、營(yíng)銷策略、宣傳策略以及預(yù)測(cè)的市場(chǎng)吸納進(jìn)度相協(xié)調(diào)。開發(fā)商最關(guān)心的是確保預(yù)期利潤(rùn)和其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商定價(jià)主要有三類方法：1）成本導(dǎo)向定價(jià)法2）購買者導(dǎo)向定價(jià)法3）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。成本導(dǎo)向定價(jià)法：1）成本加成定價(jià)法，指開發(fā)商按照物業(yè)成本加上一定比率的利潤(rùn)來制定房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價(jià)格，這是最基本的定價(jià)方法2）目標(biāo)定價(jià)法，只根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的總銷售量來制定價(jià)格的一種方法，要用到損益平衡圖。購買者導(dǎo)向定價(jià)法：1）認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法，是開發(fā)商根據(jù)購買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法2）價(jià)值定價(jià)法，指確定的價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者來說是否物美價(jià)廉。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：1）領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)法，實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位的開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法2）挑戰(zhàn)定價(jià)法，當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低很多則認(rèn)為使用了挑戰(zhàn)定價(jià)法，可使其爭(zhēng)取成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者3）隨行就市定價(jià)法，指按同類物業(yè)的平均現(xiàn)行水平定價(jià)的方法，采用這種方法的情況是難以估算成本的、打算與同行和平共處的、如另行定價(jià)很難預(yù)測(cè)消費(fèi)者或競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本公司價(jià)格反映的。市場(chǎng)宣傳的作用：1）賣主可以利用宣傳來介紹新產(chǎn)品新品牌從而打開市場(chǎng)銷路2）當(dāng)某種產(chǎn)品的市場(chǎng)需求下降時(shí)，賣主利用宣傳來恢復(fù)人們對(duì)該產(chǎn)品的興趣，以增加需求和銷售3）知名度低的企業(yè)可利用宣傳來提高知名度4）公共形象欠佳的企業(yè)可利用宣傳來改善形象5）國(guó)家也可利用宣傳改善形象、吸引觀光者和外國(guó)資本或爭(zhēng)取國(guó)際救援。房地產(chǎn)在制定宣傳策略時(shí)要做到：1）確定宣傳目標(biāo)2）選擇宣傳的信息與工具3）實(shí)施宣傳方案4）評(píng)價(jià)宣傳效果。廣告策略的5種決策（即5M）：目標(biāo)和任務(wù)（Mission）、可用的費(fèi)用及資金（Money）、應(yīng)傳送的信息（Message）、應(yīng)使用的媒體（Media）、和廣告效果評(píng)價(jià)即衡量（Measurement）。第4章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析市場(chǎng)調(diào)查是運(yùn)用科學(xué)方法，有目的系統(tǒng)的收集記錄整理有關(guān)的市場(chǎng)資料，并就所獲得市場(chǎng)資料進(jìn)行分析、評(píng)估和報(bào)告的過程。其目的在于為企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策等提供重要依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略與計(jì)劃的前提。市場(chǎng)調(diào)查的重要性：1）分析研究產(chǎn)品的生命周期，確定研制設(shè)計(jì)新產(chǎn)品、整頓或淘汰老產(chǎn)品，制訂產(chǎn)品生命周期各階段的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，確定產(chǎn)品生產(chǎn)銷售計(jì)劃2)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)，在不違反國(guó)家政策的前提下，研究產(chǎn)品適宜的售價(jià)，制定企業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)策略，確定新產(chǎn)品定價(jià)多少，老產(chǎn)品價(jià)格如何調(diào)整，確定產(chǎn)品的批發(fā)價(jià)和零售價(jià)3)設(shè)計(jì)銷售促進(jìn)方案，加強(qiáng)推銷活動(dòng)、廣告宣傳和銷售服務(wù)，開展公關(guān)活動(dòng)，搞好公共關(guān)系，樹立企業(yè)和產(chǎn)品形象，組織營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)，擴(kuò)大銷售量4)在考慮市場(chǎng)、產(chǎn)品等因素的基礎(chǔ)上，合理選擇分銷渠道，盡量減少流通環(huán)節(jié)，縮短運(yùn)輸路線，降低運(yùn)輸成本和倉儲(chǔ)費(fèi)用，降低銷售成本5)企業(yè)綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷手段，制訂正確的市場(chǎng)營(yíng)銷綜合策略，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取更多的利潤(rùn)，取得良好的經(jīng)營(yíng)效果；為開發(fā)新產(chǎn)品、保持現(xiàn)有市場(chǎng)、開拓未來市場(chǎng)服務(wù)。市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：（1）國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查1）政治環(huán)境：政府的有關(guān)法律、方針和政局變動(dòng)2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)內(nèi)（地區(qū)）生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度、物價(jià)水平、進(jìn)出口率及股票市值的穩(wěn)定情況、城鄉(xiāng)居民家庭收入及儲(chǔ)蓄額、通訊及交通運(yùn)輸能源與資源供應(yīng)技術(shù)協(xié)作條件等3）人口資源環(huán)境：人口規(guī)模、人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)、地理分布、民族分布、人口密度、人口遷徙情況、出生率結(jié)婚率、家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模等4）社會(huì)文化環(huán)境：教育程度職業(yè)構(gòu)成文化水平、價(jià)值觀審美觀風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰社會(huì)階層分布、婦女就業(yè)面大小等5）技術(shù)發(fā)展環(huán)境：新技術(shù)新工藝新材料新能源的發(fā)展趨勢(shì)和速度使用狀況、新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平等（2）市場(chǎng)需求容量調(diào)查（3）消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查（4）競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查5）市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查（屬于可控因素）包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道和促銷策略四種類型。市場(chǎng)調(diào)查步驟：確定問題和調(diào)查目標(biāo)—制定調(diào)查計(jì)劃—收集信息—分析信息—報(bào)告結(jié)果。調(diào)查項(xiàng)目三類：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查。制定調(diào)查計(jì)劃一般包括資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法。市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃構(gòu)成：資料來源二手資料（為其他目的而收集的資料，總是先收集）、一手資料調(diào)查方法收集一手資料的方法：觀察法、訪問法（結(jié)構(gòu)式、無結(jié)構(gòu)式和集體訪問）問卷法、實(shí)驗(yàn)法調(diào)查手段收集一手資料主要調(diào)查手段是問卷（開放式、閉合式）和座談抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模和抽樣程序聯(lián)系方法電話、郵寄、網(wǎng)絡(luò)、面談概率抽樣與非概率抽樣的類型：概率抽樣簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽樣整群抽樣總體的每個(gè)成員都有已知的或均等的被抽中的機(jī)會(huì)將總體分成不重疊的組（如年齡組），在每組內(nèi)隨機(jī)抽樣將總體分成不重疊的組（如街區(qū)組），隨機(jī)抽取若干組進(jìn)行普查非概率抽樣隨意抽樣估計(jì)抽樣定額抽樣調(diào)查者選擇總體中最易接觸的成員來獲取信息調(diào)查者按自己的估汁選擇總體中可能提供準(zhǔn)確信息的成員調(diào)查者按若干分類標(biāo)準(zhǔn)確定每類規(guī)模，然后按比例在每類中選擇特定數(shù)量的成員進(jìn)行調(diào)查收集市場(chǎng)信息是市場(chǎng)調(diào)查中成本最高也最容易出錯(cuò)的階段有效的市場(chǎng)調(diào)查具備以下特點(diǎn)：1）方法科學(xué)2)調(diào)查具有創(chuàng)造性3）調(diào)查方法多樣4）模型和數(shù)據(jù)相互依賴5）合理的信息價(jià)值和成本比率6）正常的懷疑態(tài)度7）市場(chǎng)調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的潛在購買者數(shù)量，是興趣與收入的函數(shù)。潛在購買者具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入和途徑。有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。服務(wù)市場(chǎng)（也稱為目標(biāo)市場(chǎng)）是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。潛在市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)。市場(chǎng)總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。不需任何刺激需求的費(fèi)用就會(huì)有其基本的銷售量，稱為市場(chǎng)最低量。市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為市場(chǎng)潛量。市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示出需求的市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性。市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，就是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。Q＝nqp，式中Q—總市場(chǎng)潛量（元）；n—特定產(chǎn)品或市場(chǎng)的購買者數(shù)量（人）；q—購買者的平均購買數(shù)量（單位/人）；p—平均單價(jià)（元/單位）。分析市場(chǎng)趨勢(shì)三步：1）宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)2）行業(yè)預(yù)測(cè)3）企業(yè)的銷售預(yù)測(cè)。分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：1）購買者意圖調(diào)查法2）銷售人員意見綜合法3）專家意見法又稱德爾菲（Delphi）法4）時(shí)間序列分析法（簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法）5）相關(guān)分析法（回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法）?，F(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營(yíng)銷，即市場(chǎng)細(xì)分（Segmenting）、目標(biāo)市場(chǎng)選擇（Targeting）和市場(chǎng)定位（Positioning）。市場(chǎng)細(xì)分就是以消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體。市場(chǎng)細(xì)分后所形成的具有相同需求的顧客群體稱為細(xì)分市場(chǎng)。消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的一般標(biāo)準(zhǔn)表： 生產(chǎn)者市場(chǎng)細(xì)分的一般標(biāo)準(zhǔn)表：細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)具體因素地理因素國(guó)界 區(qū)域 地形 氣候 人口密度 交通條件 城鄉(xiāng) 城市 規(guī)模 其他人口標(biāo)準(zhǔn)國(guó)籍 種族 民族 宗教 職業(yè) 教育 性別 年齡 收入 家庭規(guī)模 家庭生命周期 其他心理標(biāo)準(zhǔn)社會(huì)階層 生活方式 性格 購買動(dòng)機(jī) 其他購買行為追求利益 使用者地位 購買頻率 使用頻率/品牌商標(biāo)忠誠(chéng)度 對(duì)渠道的信賴度 對(duì)價(jià)格、廣告、服務(wù)的敏感程度 其他細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)具體因素地理因素國(guó)界　區(qū)域　地形　氣候 資源　自然環(huán)境　城鄉(xiāng)　城市規(guī)模 交通條件　生產(chǎn)力布局　其他用戶行業(yè)冶金　煤炭　軍工　食品 機(jī)械　服裝　紡織　森林 航空　船舶　化工　其他用戶規(guī)模大型企業(yè)　中型企業(yè)　小型企業(yè)　大用戶 小用戶　其他購買行為使用者地位　追求利益　使用率　購買頻率 購買批量　購買周期　購買目的　品牌商標(biāo)、渠道忠誠(chéng)度 價(jià)格、服務(wù)的敏感程度　其他產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)。市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的程序有以下幾個(gè)步驟：1）調(diào)查階段2）分析階段3）歸納總結(jié)階段。要周期性地運(yùn)用這種市場(chǎng)細(xì)分程序，細(xì)分市場(chǎng)必須具備可衡量性、可實(shí)現(xiàn)性、可盈利性和可區(qū)分性。細(xì)分市場(chǎng)評(píng)價(jià)主要涉及：細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景、細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力、企業(yè)的目標(biāo)和資源等三個(gè)方面的評(píng)價(jià)。目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式：1）市場(chǎng)集中化（最簡(jiǎn)單的模式是企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)）2）選擇專業(yè)化（企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)，能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)）3）產(chǎn)品專業(yè)化（指企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品）4）市場(chǎng)專業(yè)化（這時(shí)企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求）5）全面覆蓋（企業(yè)通常通過無差異性營(yíng)銷和差異性營(yíng)銷兩種途徑全面進(jìn)入整個(gè)市場(chǎng)）6）大量定制（指企業(yè)按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個(gè)最基本的組成部件。采用這種營(yíng)銷方式，由于成本的增加，一般要求消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格）。市場(chǎng)定位方式有三種：1）避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式2）對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式3）重新定位，指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。市場(chǎng)定位三個(gè)步驟：1）識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（成本優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品差別優(yōu)勢(shì)）2）企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位3）制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略。市場(chǎng)定位四戰(zhàn)略：1）產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略2）服務(wù)差別化戰(zhàn)略3）人員差別化戰(zhàn)略4）形象差異化戰(zhàn)略。競(jìng)爭(zhēng)者一般是指那些與本企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)相類似，并且有相似目標(biāo)顧客和相似價(jià)格的企業(yè)。通常可從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩個(gè)方面來識(shí)別企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者。從產(chǎn)業(yè)方面來看，提供同一類產(chǎn)品或可相互替代產(chǎn)品的企業(yè)，構(gòu)成一種產(chǎn)業(yè)，如果一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，就會(huì)引起另一種替代產(chǎn)品的需求增加。企業(yè)要想在整個(gè)產(chǎn)業(yè)中處于有利地位，就必須全面了解本產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)模式，以確定自己的競(jìng)爭(zhēng)者的范圍。從市場(chǎng)方面來看，競(jìng)爭(zhēng)者