【文章內容簡介】 評判。工程施工階段工程質量控制主要包括：1）對原材料的檢查2）對工程采用的配套設備進行檢查3）確立施工中質量控制的具體措施4）確立有關質量文件的檔案制度。進度控制指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟、合同等手段對建設項目實施的時間管理。主要內容包括：1）對項目建設總周期的論證和分析2）編制項目建設工程進度計劃3）編制其他配套計劃4）監(jiān)督項目進度計劃的實行5）施工現(xiàn)場的調研與分析。制定進度計劃的方法有1應用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法）2是網(wǎng)絡計劃（即網(wǎng)絡圖法）。進度計劃中應關注的因素：1）材料設備的供應情況2）設計變更3）勞動力的安排情況4）氣象條件。成本控制主要包括：1）編制成本計劃確定成本控制目標2）審查施工組織設計和施工方案3）控制工程款的動態(tài)結算4）控制工程變更。成本計劃可以理解為：1）材料設備成本計劃2）施工機械費用計劃3）人工費用成本計劃4）臨時工程成本計劃5）管理費用成本計劃。控制工程成本的做法和手段：1）強化成本意識加強全面管理2）確定成本控制的對象（成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。）3）完善成本控制制度4）制定有效的獎勵措施。開發(fā)商的主要合同關系：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉讓合同、監(jiān)理合同等。承包商的主要合同關系：工程承包合同、分包合同、供應（采購）合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。建設工程合同管理工作主要包括建設工程的總體策劃、招投標階段的合同管理、合同分析與解釋和合同實施過程中的控制。安全管理的原則是安全第一、預防為主。施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責。項目或單項工程竣工驗收依據(jù)：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現(xiàn)行施工技術規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質量檢驗評定標準以及合同中有關竣工驗收的條款。綜合驗收中的規(guī)劃驗收是竣工項目投入使用前的關鍵環(huán)節(jié)。申請規(guī)劃驗收時開發(fā)商應提供：建設工程竣工圖（包括圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖）、由具有相應測繪資質的測繪單位出具的《建設工程竣工測量成果報告書》和《建設工程規(guī)劃許可證》附件及附圖復印件?？⒐を炇盏墓ぷ鞒绦颍?）單項工程竣工驗收2）綜合驗收3）竣工驗收備案?？⒐を炇諅浒笐峁?）工程竣工驗收備案表2）工程竣工驗收報告3）法律、法規(guī)規(guī)定的應有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件4）施工單位簽署的工程質量保修書5）法律法規(guī)規(guī)定的必須提供的其他文件。物業(yè)租售形式有：開發(fā)商自行租售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構租售兩種。開發(fā)自行租售：1）大型房地產(chǎn)開發(fā)公司2）在房地產(chǎn)市場高漲、房地產(chǎn)市場短缺時，所開發(fā)項目很受使用者和投資置業(yè)人士歡迎，開發(fā)商預計項目竣工后很快便能租售出去3）開發(fā)項目有較明確或固定的銷售對象。委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構租售要支付相當于售價5%3%的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的作用：1）通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者的行為、偏好、潮流與品位，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位2）通過廣告等市場宣傳活動對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導3）從項目前期策劃到項目租售完畢，參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標4）按照置業(yè)人士提出的有關要求幫其選擇合適的物業(yè)并為其提供完善的購樓手續(xù)服務5）幫助買賣雙方進行有關的融資安排。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的分類：1）聯(lián)合代理、獨家代理2）買方代理、賣方代理、雙重代理3）首席代理、分代理。不論哪種代理都營在開發(fā)項目前期就確定。選擇房地產(chǎn)租售機構應注意的問題：1）充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員的業(yè)務素質，首先考察其是否具有良好的職業(yè)道德2）了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可投入市場營銷工作的資源3）考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的過往業(yè)績，主要看其代理成功率4）針對物業(yè)類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構5）認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。制定租售方案在于確定出租還是出售、租售進度和租售價格。租售進度的安排要考慮與工程建設進度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預測的市場吸納進度相協(xié)調。開發(fā)商最關心的是確保預期利潤和其他目標的實現(xiàn)。開發(fā)商定價主要有三類方法：1）成本導向定價法2）購買者導向定價法3）競爭導向定價法。成本導向定價法：1）成本加成定價法，指開發(fā)商按照物業(yè)成本加上一定比率的利潤來制定房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價格，這是最基本的定價方法2）目標定價法，只根據(jù)估計的總銷售收入和估計的總銷售量來制定價格的一種方法，要用到損益平衡圖。購買者導向定價法：1）認知價值定價法，是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法2）價值定價法，指確定的價格對于消費者來說是否物美價廉。競爭導向定價法：1）領導者定價法，實際上是一種定價策略，處于市場領導地位的開發(fā)商可以采用領導定價法2）挑戰(zhàn)定價法，當物業(yè)質量與市場領導者物業(yè)質量相近時，如定價比市場領導者定價稍低或低很多則認為使用了挑戰(zhàn)定價法，可使其爭取成為市場領導者3）隨行就市定價法，指按同類物業(yè)的平均現(xiàn)行水平定價的方法，采用這種方法的情況是難以估算成本的、打算與同行和平共處的、如另行定價很難預測消費者或競爭者對本公司價格反映的。市場宣傳的作用：1）賣主可以利用宣傳來介紹新產(chǎn)品新品牌從而打開市場銷路2）當某種產(chǎn)品的市場需求下降時，賣主利用宣傳來恢復人們對該產(chǎn)品的興趣，以增加需求和銷售3）知名度低的企業(yè)可利用宣傳來提高知名度4）公共形象欠佳的企業(yè)可利用宣傳來改善形象5）國家也可利用宣傳改善形象、吸引觀光者和外國資本或爭取國際救援。房地產(chǎn)在制定宣傳策略時要做到：1）確定宣傳目標2）選擇宣傳的信息與工具3）實施宣傳方案4）評價宣傳效果。廣告策略的5種決策（即5M）：目標和任務（Mission）、可用的費用及資金（Money）、應傳送的信息（Message）、應使用的媒體（Media）、和廣告效果評價即衡量（Measurement）。第4章 房地產(chǎn)市場調查與分析市場調查是運用科學方法，有目的系統(tǒng)的收集記錄整理有關的市場資料，并就所獲得市場資料進行分析、評估和報告的過程。其目的在于為企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場機會、找準市場定位、調整經(jīng)營策略、進行經(jīng)營決策等提供重要依據(jù)。市場調查是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略與計劃的前提。市場調查的重要性：1）分析研究產(chǎn)品的生命周期，確定研制設計新產(chǎn)品、整頓或淘汰老產(chǎn)品，制訂產(chǎn)品生命周期各階段的市場營銷策略，確定產(chǎn)品生產(chǎn)銷售計劃2)根據(jù)消費者對產(chǎn)品價格變動的反應，在不違反國家政策的前提下，研究產(chǎn)品適宜的售價，制定企業(yè)產(chǎn)品的定價策略，確定新產(chǎn)品定價多少，老產(chǎn)品價格如何調整，確定產(chǎn)品的批發(fā)價和零售價3)設計銷售促進方案，加強推銷活動、廣告宣傳和銷售服務，開展公關活動，搞好公共關系，樹立企業(yè)和產(chǎn)品形象，組織營業(yè)推廣活動，擴大銷售量4)在考慮市場、產(chǎn)品等因素的基礎上，合理選擇分銷渠道，盡量減少流通環(huán)節(jié)，縮短運輸路線，降低運輸成本和倉儲費用，降低銷售成本5)企業(yè)綜合運用各種營銷手段，制訂正確的市場營銷綜合策略，使企業(yè)在市場競爭中獲取更多的利潤，取得良好的經(jīng)營效果；為開發(fā)新產(chǎn)品、保持現(xiàn)有市場、開拓未來市場服務。市場調查的內容：（1）國內外市場環(huán)境調查1）政治環(huán)境：政府的有關法律、方針和政局變動2）經(jīng)濟環(huán)境：國內（地區(qū)）生產(chǎn)總值及其增長速度、物價水平、進出口率及股票市值的穩(wěn)定情況、城鄉(xiāng)居民家庭收入及儲蓄額、通訊及交通運輸能源與資源供應技術協(xié)作條件等3）人口資源環(huán)境：人口規(guī)模、人口增長率、人口結構、地理分布、民族分布、人口密度、人口遷徙情況、出生率結婚率、家庭結構和規(guī)模等4）社會文化環(huán)境：教育程度職業(yè)構成文化水平、價值觀審美觀風俗習慣、宗教信仰社會階層分布、婦女就業(yè)面大小等5）技術發(fā)展環(huán)境：新技術新工藝新材料新能源的發(fā)展趨勢和速度使用狀況、新產(chǎn)品的國內外先進水平等（2）市場需求容量調查（3）消費者和消費者行為調查（4）競爭情況調查5）市場營銷因素調查（屬于可控因素）包括產(chǎn)品調查、價格調查、分銷渠道和促銷策略四種類型。市場調查步驟：確定問題和調查目標—制定調查計劃—收集信息—分析信息—報告結果。調查項目三類：試探性調查、描述性調查、因果性調查。制定調查計劃一般包括資料來源、調查方法、調查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法。市場調查計劃構成：資料來源二手資料（為其他目的而收集的資料，總是先收集）、一手資料調查方法收集一手資料的方法：觀察法、訪問法（結構式、無結構式和集體訪問）問卷法、實驗法調查手段收集一手資料主要調查手段是問卷（開放式、閉合式）和座談抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模和抽樣程序聯(lián)系方法電話、郵寄、網(wǎng)絡、面談概率抽樣與非概率抽樣的類型：概率抽樣簡單隨機抽樣分層隨機抽樣整群抽樣總體的每個成員都有已知的或均等的被抽中的機會將總體分成不重疊的組（如年齡組），在每組內隨機抽樣將總體分成不重疊的組（如街區(qū)組），隨機抽取若干組進行普查非概率抽樣隨意抽樣估計抽樣定額抽樣調查者選擇總體中最易接觸的成員來獲取信息調查者按自己的估汁選擇總體中可能提供準確信息的成員調查者按若干分類標準確定每類規(guī)模，然后按比例在每類中選擇特定數(shù)量的成員進行調查收集市場信息是市場調查中成本最高也最容易出錯的階段有效的市場調查具備以下特點：1）方法科學2)調查具有創(chuàng)造性3）調查方法多樣4）模型和數(shù)據(jù)相互依賴5）合理的信息價值和成本比率6）正常的懷疑態(tài)度7）市場調查過程遵守職業(yè)道德。市場規(guī)模就是特定商品的潛在購買者數(shù)量，是興趣與收入的函數(shù)。潛在購買者具有三個特點：興趣、收入和途徑。有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。服務市場（也稱為目標市場）是公司決定追求的那部分合格的有效市場。滲透市場是指已經(jīng)購買了該產(chǎn)品的消費者的集合。潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務市場。市場總需求是指在特定地理范圍內、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。不需任何刺激需求的費用就會有其基本的銷售量，稱為市場最低量。市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為市場潛量。市場最低量與市場潛量間的距離表示出需求的市場營銷敏感性。市場需求預測，就是要估算出一個特定的市場對某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。Q＝nqp，式中Q—總市場潛量（元）；n—特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量（人）；q—購買者的平均購買數(shù)量（單位/人）；p—平均單價（元/單位）。分析市場趨勢三步：1）宏觀環(huán)境預測2）行業(yè)預測3）企業(yè)的銷售預測。分析市場趨勢的方法主要有：1）購買者意圖調查法2）銷售人員意見綜合法3）專家意見法又稱德爾菲（Delphi）法4）時間序列分析法（簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法、指數(shù)平滑法）5）相關分析法（回歸分析法、市場因子推演法）?，F(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營銷，即市場細分（Segmenting）、目標市場選擇（Targeting）和市場定位（Positioning）。市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體。市場細分后所形成的具有相同需求的顧客群體稱為細分市場。消費者市場細分的一般標準表： 生產(chǎn)者市場細分的一般標準表：細分標準具體因素地理因素國界 區(qū)域 地形 氣候 人口密度 交通條件 城鄉(xiāng) 城市 規(guī)模 其他人口標準國籍 種族 民族 宗教 職業(yè) 教育 性別 年齡 收入 家庭規(guī)模 家庭生命周期 其他心理標準社會階層 生活方式 性格 購買動機 其他購買行為追求利益 使用者地位 購買頻率 使用頻率/品牌商標忠誠度 對渠道的信賴度 對價格、廣告、服務的敏感程度 其他細分標準具體因素地理因素國界　區(qū)域　地形　氣候 資源　自然環(huán)境　城鄉(xiāng)　城市規(guī)模 交通條件　生產(chǎn)力布局　其他用戶行業(yè)冶金　煤炭　軍工　食品 機械　服裝　紡織　森林 航空　船舶　化工　其他用戶規(guī)模大型企業(yè)　中型企業(yè)　小型企業(yè)　大用戶 小用戶　其他購買行為使用者地位　追求利益　使用率　購買頻率 購買批量　購買周期　購買目的　品牌商標、渠道忠誠度 價格、服務的敏感程度　其他產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式即同質偏好、分散偏好和集群偏好，相應的就會形成不同偏好的細分市場。市場營銷進行市場細分的程序有以下幾個步驟：1）調查階段2）分析階段3）歸納總結階段。要周期性地運用這種市場細分程序，細分市場必須具備可衡量性、可實現(xiàn)性、可盈利性和可區(qū)分性。細分市場評價主要涉及：細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景、細分市場結構的吸引力、企業(yè)的目標和資源等三個方面的評價。目標市場選擇模式：1）市場集中化（最簡單的模式是企業(yè)只選擇一個細分市場）2）選擇專業(yè)化（企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場，能分散企業(yè)的風險）3）產(chǎn)品專業(yè)化（指企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品）4）市場專業(yè)化（這時企業(yè)集中滿足某一特定消費群體的各種需求）5）全面覆蓋（企業(yè)通常通過無差異性營銷和差異性營銷兩種途徑全面進入整個市場）6）大量定制（指企業(yè)按照每個消費者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。采用這種營銷方式，由于成本的增加，一般要求消費者愿意支付較高的價格）。市場定位方式有三種：1）避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式2）對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式3）重新定位，指對銷路少、市場反應差的產(chǎn)品進行二次定位。市場定位三個步驟：1）識別潛在競爭優(yōu)勢（成本優(yōu)勢和產(chǎn)品差別優(yōu)勢）2）企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位3）制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略。市場定位四戰(zhàn)略：1）產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略2）服務差別化戰(zhàn)略3）人員差別化戰(zhàn)略4）形象差異化戰(zhàn)略。競爭者一般是指那些與本企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務相類似，并且有相似目標顧客和相似價格的企業(yè)。通?？蓮漠a(chǎn)業(yè)和市場兩個方面來識別企業(yè)的競爭者。從產(chǎn)業(yè)方面來看，提供同一類產(chǎn)品或可相互替代產(chǎn)品的企業(yè)，構成一種產(chǎn)業(yè)，如果一種產(chǎn)品價格上漲，就會引起另一種替代產(chǎn)品的需求增加。企業(yè)要想在整個產(chǎn)業(yè)中處于有利地位，就必須全面了解本產(chǎn)業(yè)的競爭模式，以確定自己的競爭者的范圍。從市場方面來看，競爭者