【文章內(nèi)容簡介】 對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，政府在用地、規(guī)劃、計劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持和減免，集資單位根據(jù)職工工齡、職稱以及各方面的條件所確定房價，對集資建房不收取管理費用，不得有利潤，參加單位集資建房的對象必須是在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。另外，國家先后制定了一系列集資建房政府規(guī)定，禁止單位集資建房向不符合經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件的家庭出售，如在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租住房?？梢?，集資建房單位無權(quán)將集資房直接對外公開出售，而不符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的、不是集資建房單位職工的其他人員也無權(quán)直接向集資建房單位購房。徐睿即不是旅游公司職工，也不是三亞市市民，不屬于旅游公司集資建房的對象，不享有旅游公司集資建房的主題資格。目前，在集資建房領(lǐng)域主要靠國家政策來調(diào)整。因此，徐睿、旅游公司之間簽訂的合同，違反了國家關(guān)于集資建房政策法規(guī)的規(guī)定，損害了本單位未能享受集資建房政策的職工的利益，侵害了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的三亞市市民的利益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定，徐睿與旅游公司所簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無效合同。綜上，徐睿與旅游公司簽訂的是單位集資建房合同，該合同因損害社會公共利益而無效。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定，判決：駁回徐睿的訴訟請求。本案受理費2817元（徐睿已預(yù)繳），由徐睿負(fù)擔(dān)?！　∩显V人徐睿不服原審判決上訴稱，一、當(dāng)年上訴人是在被上訴人單位職工申請集資建房的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的情況下，應(yīng)被上訴人的邀請才購買了被上訴人的集資房，一審判決卻對本案基本事實只字未提。根據(jù)證據(jù)顯示，被上訴人籌備集資建房的時間是在海南房地產(chǎn)十分低迷的2001年，當(dāng)時因為被上訴人單位職工很多都沒有去參加集資建房，結(jié)果造成了被上訴人職工參加集資建房的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的局面。從上訴人提供的證據(jù)《三亞市旅游投資有限公司集資建房方案》的內(nèi)容可以看出，當(dāng)年被上訴人內(nèi)部集資建房時，要求集資建房的職工的交款時間為 2002年1月18日至2月5日，而上訴人與被上訴人簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》時間卻是在2003年11月2日；也正是被上訴人在發(fā)現(xiàn)內(nèi)部職工實際參加集資建房的人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠后，才決定將多余房產(chǎn)推向外單位，包括上訴人在內(nèi)的37戶是在接受被上訴人的購房邀請后，才與被上訴人簽訂了購房合同。在被上訴人單位的內(nèi)部文件《關(guān)于要求最終確認(rèn)外單位人員參加了住宅小區(qū)集資建房資格的請示》中明確寫到，“因公司內(nèi)部職工參與集資建房的戶數(shù)有所欠缺，經(jīng)公司第二次職工代表大會確認(rèn)，為做好集資集房工作，公司研究同意讓部分公司關(guān)系單位參與我司集資建房”，也充分證實了上訴人當(dāng)初購買被上訴人房產(chǎn)，不僅沒有損害被上訴人單位職工的合法利益，而且是為了幫助被上訴人解決集資戶數(shù)不夠而無法獲批的局面，使被上訴人職工得到了更大的利益（現(xiàn)該房產(chǎn)增值近十倍）。但對于以上基本事實，一審法院卻視而不見，只字不提。二、一審法院將上訴人與被上訴人簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》簡單的定性為集資建房合同，嚴(yán)重違背了三亞市的政策規(guī)定。從本案的種種證據(jù)可以看出，爭議房屋是被上訴人在集資建房戶數(shù)和建設(shè)資金不足的情況下，經(jīng)職代會同意而主動找上訴人購買，且經(jīng)過被上訴人董事長辦公會議通過和政府部門批準(zhǔn)。上訴人購買該房屋，不能享受公積金貸款政策，房屋價格明顯高于被上訴人單位職工的購房價，而且房產(chǎn)所用土地的性質(zhì)為商業(yè)用地；根據(jù)《三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問題處理辦法》第六條的規(guī)定：非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購買了本市集資房的，一律按購買商品房規(guī)定辦理。由此可見，上訴人與被上訴人所簽訂的合同實際為房屋買賣合同而非一審法院所認(rèn)定的集資房協(xié)議。一審法院無視本案的客觀事實，草率的將雙方的合同定性為集資建房合同是嚴(yán)重錯誤的，也違背了三亞市的政策規(guī)定。三、上訴人購買被上訴人的集資房的行為完全符合三亞市的政策規(guī)定。根據(jù)《三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問題處理辦法》第六條的規(guī)定：非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購買了本市集資房的，一律按購買商品房規(guī)定辦理。第八條第二款規(guī)定：職工將本單位正在建設(shè)的集資房指標(biāo)向外轉(zhuǎn)讓，不得再享受房改政策優(yōu)惠。集資房竣工后由產(chǎn)權(quán)單位與受讓方直接簽訂商品房買賣合同，所涉及的地價款和應(yīng)交納的相關(guān)款項由雙方依法承擔(dān)。第三款規(guī)定：產(chǎn)權(quán)單位將多余的集資房向外地戶籍人員轉(zhuǎn)讓的，按商品房交易辦理。辦理分戶證時，所涉及的地價款和相關(guān)款項由買賣雙方依法繳納，產(chǎn)權(quán)單位有困難的，也可由受讓方交繳。從上述規(guī)定可以看出，當(dāng)年上訴人購買被上訴人多余集資房的行為，完全符合當(dāng)時三亞市的政策規(guī)定，并沒有違反任何政策法規(guī)。四、一審判決書中并未說明上訴人與被上訴人簽訂的合同究竟違反了國家哪條集資建房政策法規(guī)的規(guī)定，而籠統(tǒng)以《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項“損害社會公共利益”為由，認(rèn)定雙方的合同無效，屬適用法律錯誤。綜上所述，一審判決存在嚴(yán)重的認(rèn)定事實不清、適用法律錯誤，嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的合法權(quán)益。請求：l、依法撤銷一審判決；依法判決被上訴人與第三人訂立的房屋買賣合同無效，并確認(rèn)被上訴人建設(shè)并出售給上訴人的位于三亞市河?xùn)|區(qū)月川路月川小區(qū)集資樓10棟2層202號房產(chǎn)歸上訴人所有；請求判令被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費用?！　”簧显V人旅游公司辯稱，本案不是孤立的案件，另有三個案件已被兩級法院審理終結(jié)，判決已發(fā)生法律效力。因此，上訴人上訴無理，應(yīng)予駁回?！　≡瓕彽谌藚呛ｂ曃醋鲿骊愂鲆庖??！　《弻徖聿槊?，原審法院查明的事實屬實，予以確認(rèn)。另查，劉東方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司集資建房合同糾紛案，經(jīng)本院作出二審終審判決，認(rèn)定劉東方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司簽訂《三亞市集資建房協(xié)議》無效，駁回劉東方、李小白、陳傳洪的訴訟請求。上述判決已發(fā)生法律效力。庭審中，徐睿向本院提交中止審理申請書，其理由是相似案件的當(dāng)事人劉東方、李小白、陳傳洪不服二審終審判決，已向海南省高級人民檢察院申請抗訴，現(xiàn)該院已初步審查，并作出立案決定。徐睿提供了海南省高級人民檢察院（2011）瓊檢民行立字第3號立案決定書為證?！　”驹赫J(rèn)為，一、關(guān)于本案應(yīng)否中止審理的問題。劉東方、李小白、陳傳洪與本案當(dāng)事人旅游公司集資建房合同糾紛案，二審判決后，雖然劉東方、李小白、陳傳洪不服向海南省高級人民檢察院申請抗訴，該院審查后作出立案決定。但該院并未向人民法院提起抗訴，人民法院至今未作出立案受理決定。因此，徐睿要求中止審理本案的理由不成立，對其申請不予準(zhǔn)許?！　《?、關(guān)于《三亞市集資建房協(xié)議》的性質(zhì)問題。　　從旅游公司向三亞市政府提交《關(guān)于職工建房方案報告》以及三亞市發(fā)展計劃局批準(zhǔn)文件來看，《關(guān)于職工建房方案報告》明確的是以職工集資、銀行提供貸款按揭、公司為職工擔(dān)保的形式建設(shè)職工宿舍，集資建房；產(chǎn)權(quán)按《三亞市職工建房暫行辦法》的規(guī)定辦理。三亞市政府職能部門即三亞市發(fā)展計劃局向旅游公司公司下發(fā)《關(guān)于興建三亞市旅游投資有限公司住宅小區(qū)項目的批復(fù)》，同意旅游公司的《關(guān)于職工建房方案報告》集資建房方案。從集資建房目的及對象來看，單位集資建房是單位為了解決和改善單位職工的住房困難和住房條件，向職工籌集資金，統(tǒng)一用于建筑房屋給職工使用，在政府統(tǒng)一規(guī)劃的住宅小區(qū)或單位自有住宅用地上興建集資房，職工享有部分或全部房屋產(chǎn)權(quán)的一種房屋建設(shè)形式。城鎮(zhèn)住房制度改革是建立本城鎮(zhèn)以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，加快解決中低收入家庭的住房問題。參加單位集資建房的對象必須是在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。從徐睿所繳納集資建房資金來看，徐睿所繳納的建房資金雖比旅游公司內(nèi)部職工的繳交的建房資金相對高一些，但徐睿的集資款占建筑安裝成本的100％，不能認(rèn)定集資建房的性質(zhì)已發(fā)生改變。從產(chǎn)權(quán)比例批準(zhǔn)權(quán)來看，涉案房屋產(chǎn)權(quán)比例以三亞市房改辦最后審定的為準(zhǔn)，如是雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，或者是房屋買賣合同，那房產(chǎn)權(quán)比例不需三亞市房改辦審核確定，也不存在房屋產(chǎn)權(quán)比例問題，只要直接到房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)房產(chǎn)登記手續(xù)即可。從雙方簽訂的合同形式及合同性質(zhì)來看，旅游公司與其單位內(nèi)部職工、徐睿簽訂的建房合同名稱均為《三亞市集資建房協(xié)議》，并不是商品房預(yù)售合同或是房屋買賣合同。《三亞市集資建房協(xié)議》與商品房預(yù)售合同以及房屋買賣合同的性質(zhì)有異。商品房預(yù)售合同及房屋買賣合同是一種市場性行為，而《三亞市集資建房協(xié)議》屬非市場性行為，不是由房地產(chǎn)市場價格來調(diào)整。對集資建房不收取管理費用，不得有利潤，同時單位集資房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，帶有社會保障的福利性質(zhì)，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。從《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》來看，城鎮(zhèn)住房制度改革要建立以中低收入家庭為對象，對離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先安排，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系。另外，國家先后制定了一系列集資建房政策規(guī)定，禁止單位集資建房向不符合經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件的家庭出售，如在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租住房?？梢?，集資建房單位無權(quán)將集資房直接對外公開出售，而不符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的、不是集資建房單位職工的其他人員也無權(quán)直接向集資建房單位購房。　　綜上，旅游公司與徐睿簽訂建房合同所形成的是單位集資建房法律關(guān)系，不是現(xiàn)房買賣合同關(guān)系，也不屬于商品房預(yù)售合同關(guān)系。原審法院認(rèn)定徐睿主張雙方合同為一般房屋買賣合同，與事實不符，其理由不能成立正確?！　∪?、《三亞市集資建房協(xié)議》的效力問題?！　∧壳?，在集資建房領(lǐng)域主要靠國家政策來調(diào)整。根據(jù)單位集資建房的性質(zhì)，決定了參加集資建房的主體。徐睿既不屬旅游公司職工，也不是三亞市市民，其不屬旅游公司集資建房的對象。因此，徐睿不能參加旅游公司集資建房。原判決認(rèn)定旅游公司與徐睿之間簽訂的合同，違反了國家關(guān)于集資建房政策法規(guī)的規(guī)定，損害了本單位未能享受集資建房政策的職工的利益，侵害了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的三亞市市民的利益而無效是正確的。另根據(jù)旅游公司與徐睿之間簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》第十四條規(guī)定：本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽章及市住房制度改革辦公室監(jiān)證后生效。由于該協(xié)議并未經(jīng)過市住房制度改革辦公室監(jiān)證，故該協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無效。雖然《三亞市城鎮(zhèn)職工集資建房遺留問題處理辦法》第六條規(guī)定：“非三亞市城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)購買了本市集資房的，一律按購買商品房規(guī)定辦理。產(chǎn)權(quán)單位將多余的集資房向外地戶籍人員轉(zhuǎn)讓的，按商品房交易辦理。辦理分戶證時，所涉及的地價款和相關(guān)款項由買賣雙方依法繳納，產(chǎn)權(quán)單位有困難的，也可由受讓方交繳?！钡诒景钢?，雙方簽訂的是集資建房協(xié)議，并未簽訂商品房買賣合同；同時，雙方簽訂集資建房協(xié)議后，雙方對于房價款以及相關(guān)手續(xù)，也未按購買商品房相關(guān)規(guī)定處理。因此，徐睿以上述規(guī)定為抗辯理由不能成立?！　×恚瑒|方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司集資建房合同糾紛案，與本案案情基本相同，該案經(jīng)本院作出二審終審判決，認(rèn)定劉東方、李小白、陳傳洪與旅游公司簽訂《三亞市集資建房協(xié)議》無效，分別駁回劉東方、李小白、陳傳洪的訴訟請求。上述判決已發(fā)生法律效力。上述判決結(jié)果可作為本案的判決依據(jù)?！　【C上，徐睿上訴理由不成立，對其主張不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：　　駁回上訴，維持原判?！　《彴讣芾碣M2817元，由徐睿負(fù)擔(dān)?！　”九袥Q為終審判決?！　?審 判 長　陳曉明審 判 員　陳關(guān)榮審 判 員　何　冰二0一一年四月十九日書 記 員　梁振怡陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司與靈寶市豫拓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案陜西省高級人民法院民事判決書　　(2011)陜民一終字第00084號　　上訴人（原審被告）：陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司?！　”簧显V人（原審原告）：靈寶市豫拓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（原靈寶鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）?！　≡瓕彵桓妫簭埥?。　　靈寶市豫拓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱靈寶公司）與陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱東立公司）、張建民合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，東立公司不服西安市中級人民法院（2011）西民二初字第00006號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人東立公司的委托代理人時建強、上訴人張建民的委托代理人饒紅東，被上訴人靈寶公司的委托代理人楊建生、劉巧蕓到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)?！　≡瓕彿ㄔ翰槊鳎?003年8月8日，()工業(yè)用地。2010年4月3日，東立公司(甲方)與靈寶公司(乙方)簽訂了《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目協(xié)議》，約定，甲方的責(zé)任和義務(wù)為:提供合法有效的改變性質(zhì)前的土地手續(xù)，并承擔(dān)土地變性所發(fā)生的出讓金等。乙方的責(zé)任和義務(wù):負(fù)責(zé)成立聯(lián)合開發(fā)公司，辦理聯(lián)合開發(fā)項目公司注冊、雙控賬戶建立、公章等事宜。負(fù)責(zé)土地變性手續(xù)。向甲方繳納300萬元人民幣定金，暫墊付全部土地變性的出讓金等。違約責(zé)任為:甲方收到定金后，不得與其他任何開發(fā)商洽談合作事宜，否則加倍償還定金。任何一方由于不可抗力(如政府行為/戰(zhàn)爭/地震等自然災(zāi)害)造成的部分或者全部不能履行時，雙方不承擔(dān)責(zé)任，甲方返還乙方定金300萬元人民幣。但在條件允許下雙方采取一切必要補救措施，以減少因不可抗力造成的損失等。此外，協(xié)議還對收益分配、面積分割、委托銷售做出了約定。協(xié)議落款雙方均簽字并蓋章，甲方簽字張建民，乙方簽字李興超。同日雙方并簽定了有中間人簽字的資金保證書。2010年4月6日，靈寶公司通過中國銀行存入張建民賬戶300萬元定金。2010年8月19日，西安市人民政府發(fā)審批土地件市國土字(2010)第322號文件，其中包括東立公司本案涉訴土地。2010年8月24日，西安市土地儲備中心浐灞分中心委托西安浐灞生態(tài)區(qū)商貿(mào)園區(qū)管理辦公室對上述14宗土地進(jìn)行收購儲備，后西安浐灞生態(tài)區(qū)商貿(mào)園區(qū)管理辦公室派員到東立公司洽談土地收儲事宜。2011年1月20日，靈寶公司函告東立公司要求退還叁百萬元定金。次日東立公司回函表