【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同委托代建合同糾紛劉夢豹等與仇小毛等委托代建合同糾紛上訴案湖南省郴州市中級人民法院民事判決書(2011)郴民一終字第187號　　上訴人（原審被告）劉夢豹。　　委托代理人廖強新，湖南星河律師事務所律師。　　上訴人（原審被告）肖月花?！　”簧显V人（原審原告）仇小毛?！　”簧显V人（原審原告）仇俊雷?！　∥写砣顺鹦∶！　≡瓕彵桓鎰舯?。　　原審被告唐志翠。　　上訴人劉夢豹、肖月花因與仇小毛、仇俊雷、原審被告劉夢彪、唐志翠委托代建合同糾紛一案，不服湖南省郴州市北湖區(qū)人民法院（2009）郴北民二重字第9號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月10日公開開庭審理了本案。上訴人劉夢豹及其委托代理人廖強新，被上訴人仇小毛到庭參加了訴訟。上訴人肖月花、原審被告劉夢彪、唐志翠經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結?！　≡瓕彿ㄔ簩徖聿槊鳎?003年3月12日，劉夢彪、唐志翠、劉夢豹、肖月花約定合伙承建仇小毛以及其相鄰的居民在郴州市中山南街原“天上人間”旁的危舊住房的拆除、新建底商住宅樓。2003年4月14日，仇小毛與其鄰居周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金與劉夢彪簽訂一份《集體建房委托》，約定：“經(jīng)共同協(xié)商，愿將南街3746號臨街的危舊房屋（門面）拆除、集體重建安置房一棟。安置房建成后，原屬房主的土地使用權證面積，愿與其他集體建房人共用，并一致委托劉夢彪先生全權處理有關拆房、建房的一切事項。”委托協(xié)議簽訂后，2003年6月30日，郴州市規(guī)劃局向劉夢彪以及周余信等聯(lián)建戶核發(fā)了郴規(guī)私字[2003]135號《建設用地規(guī)劃許可證》。2003年9月5日，仇小毛、仇俊雷（乙方）與劉夢彪（甲方）簽訂一份《房屋拆遷安置補償合同》，約定：“甲、乙雙方充分商定，同意甲方為乙方現(xiàn)居住房屋拆遷、籌資、安置、建設等事項的全權代表和執(zhí)行人。一、拆遷安置：乙方被拆遷房產(chǎn)權證認定面積，、,交由甲方負責拆除重建；甲方按拆一還一減除退縮面積應返還乙方門面面積27平方米；甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方，如超出時間，應加倍付給乙方過渡費每月為160元，逾期時間在兩個月以上的，甲方向乙方應予賠償每月為800元（除不可抗拒的自然災害）；乙方提出超過27平方米以外的面積，按有關部門評估優(yōu)惠10%計算單價，評估超出5200元，按5200元優(yōu)惠10%，4680元計算單價；”乙方必須在2003年9月9日前搬出被拆遷房，逾期不搬，拆房造成的室內損失由乙方完全負責，甲方概不作任何賠償；……；乙方安置房建在被拆遷房舊址紅線范圍內，由甲方根據(jù)規(guī)劃審定的設計圖在面積相近的設計戶型內安置，樓層選擇，以交納房款的先后順序，先交先選。二、補償折算方法：拆遷過渡時間2003年9月9日至2004年9月9日，乙方自行尋找過渡房，甲方提供過渡每月80元，暫按12個月算，最后以實際月份為準，合計960元，并補貼乙方搬家補償費100元、水表80元、電表80元，合計1220元（大寫壹仟貳佰貳拾元正）；乙方提出住宅不償還，甲方償還門面臨街27平方米壹間，并在舊房原址上（同時甲方應負責辦理好償還面積內的‘房屋產(chǎn)權證’、‘契稅證’、‘國土證’，費用由甲方負責，超出面積由乙方負責費用）交給乙方；……。三、其它事項：……；……；合同簽字后，乙方應將拆遷房的‘土地使用證’、‘房屋產(chǎn)權證’、契約等相關證件資料的原件交予甲方，由甲方按國家規(guī)定辦理產(chǎn)權手續(xù)。如遇產(chǎn)權糾紛，乙方自行處理，甲方概不負責。2004年12月前，甲方將新房的上述三證交給乙方，逾期不交，甲方將賠償乙方損失每月800元；……。合同簽訂后，2003年9月17日，劉夢彪收到仇小毛交付的位于南街40號郴房私字582號《房屋所有權證》和郴國0424號《國有土地使用權證》各壹本。仇小毛以及與其相鄰的居民將舊房騰出，委托劉夢彪拆除。舊房拆除完畢后，2004年3月，劉夢彪、劉夢豹在拆除的舊房原址上動工新建底商住宅樓。2004年6月3日，郴州市公安消防支隊向劉夢彪等人核發(fā)《關于同意劉夢彪等人商住樓消防設計的審核意見》。2004年9月30日，郴州市規(guī)劃局向劉夢彪以及周余信等聯(lián)建戶核發(fā)了（2004用地）私277號《建設用地規(guī)劃許可證》、《郴州市私人建設用地規(guī)劃批準通知單》，許可用地項目名稱私宅、用地位置南街天上人間旁、用地面積370平方米，原2003年6月30日核發(fā)的郴規(guī)私字[2003]135號用地規(guī)劃許可證失效。底商住宅樓在施工過程中，由于劉夢彪與劉夢豹產(chǎn)生矛盾糾紛，2005年6月19日，以劉夢彪、唐志翠為甲方，劉夢豹、肖月花為乙方，雙方簽訂一份《協(xié)議》，約定：“一、乙方同意甲方退出，甲方不再是乙方該工程項目的合伙人；二、對前期工程項目的投入資金進行清算，甲方只承擔自己投入資金的全部經(jīng)濟損失，其它部分由乙方負責（甲方不退不補）；三、簽訂協(xié)議起，該工程項目虧、賺與甲方無任何關系，甲方不得以任何借口向乙方提出任何利益上的要求，乙方也不得向甲方提出虧損部分的補償；四、簽訂協(xié)議起，該工程項目的全部資料和各部門的審批手續(xù)等全部交給乙方，甲方不得以任何理由扣押；五、簽訂協(xié)議即日起，該工程項目的所有法律責任和法律義務及債權、債務一律由乙方負責與甲方無關；六、凡是在乙方不知曉、不在場的情況下，甲方在該工程項目上與任何一方簽訂的合同、協(xié)議（售房、押金等協(xié)議），乙方均不認可，均無法律效力；七、此協(xié)議一式貳份，雙方夫妻四人簽字生效?！眳f(xié)議簽訂后，劉夢彪將仇小毛交付的舊房《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》以及該工程項目的相關資料移交給了劉夢豹。后由于劉夢豹在該工程項目施工方面，又與仇小毛以及與其相鄰居民發(fā)生激烈的矛盾沖突，引發(fā)仇小毛以及與其相鄰居民向有關部門上訪。郴州市房屋拆遷管理處曾多次組織雙方當事人進行調解。2006年9月20日，郴州市規(guī)劃局向劉夢彪、劉夢豹下達郴規(guī)罰字[2006]第71號行政處罰決定書，查明，被處罰人劉夢彪、劉夢豹等十五戶在郴州市中山南街3346號地段折舊聯(lián)建，未辦理建設工程規(guī)劃許可證手續(xù)，未經(jīng)規(guī)劃審批放線，擅自開工建設底商住宅樓，現(xiàn)在建第四層，（。詳見附圖）。因超紅線、退間距不足等問題造成了嚴重的相鄰建設矛盾糾紛，且聯(lián)建戶內部也意見不一。郴州市規(guī)劃局已于2006年8月25日依法下達了自行無償拆除，清理現(xiàn)場的預處通知（郴規(guī)預字[2006]71號）。在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其它有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。被處罰人在未取得建設工程規(guī)劃許可證（代用證），未經(jīng)規(guī)劃放線的情況下，擅自開工的行為違反了上述規(guī)定，屬嚴重影響城市規(guī)劃。為此，特作出處罰決定：一、（，）；二、自行清理現(xiàn)場；三、盡快協(xié)調處理好內部矛盾，明確負責人，按郴州市規(guī)劃局郴規(guī)建字[2004]50號建筑設計條件及要求的批復上報建筑施工方案及施工圖到郴州市規(guī)劃局審核批準。行政處罰決定書作出后，劉夢彪、劉夢豹即未申請行政復議或提起行政訴訟，也未履行行政處罰的決定書所確定的拆除、報批義務，致使該工程項目停止施工至今?，F(xiàn)該在建工程主體施工至第四層?！　×聿槊鳎斗课莶疬w安置補償合同》簽訂后，2003年9月9日至2004年9月9日期間的過渡安置費960元及搬家補償費、水電表費計260元，劉夢彪、劉夢豹已支付給仇小毛。2004年9月30日逾期后的住房安置過渡費，劉夢彪、劉夢豹至今未支付給仇小毛，仇俊雷。舊房的拆除以及現(xiàn)主體工程施工至第四層發(fā)生的相關工程費用，仇小毛、仇俊雷未出資。對工程發(fā)生的相關費用劉夢彪、唐志翠、劉夢豹、肖月花均未提交相關票據(jù)予以說明。仇小毛、仇俊雷向原審法院提起訴訟，請求：解除與劉夢彪簽訂的《集體建房委托協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補償合同》；返還原告位于郴州市中山南街40號的房屋所有權證和國土證；3；賠償原告因房屋被拆遷延長過渡期所遭受的直接經(jīng)濟損失33,600元。　　原審法院認為：一、本案定性應屬于委托代建合同糾紛。其理由有：仇小毛交付給劉夢彪拆除的位于中山南街40號原“天上人間”旁的舊房屬于仇小毛所有的私產(chǎn)；從《集體建房委托協(xié)議書》的內容可知雙方的真實意思表示是舊房的房主（仇小毛、陳邊芽、周余信、曾祥華、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金）一致同意全權委托劉夢彪處理有關拆除舊房，集體重建新樓的一切事務，相鄰各戶原有的舊房占用的土地使用權，待集體重建新樓后占用的土地共同享有使用權；仇小毛、仇俊雷與劉夢彪簽訂的《房屋拆遷安置補償合同》也明確了“同意甲方（劉夢彪）為乙方（仇小毛、仇俊雷）現(xiàn)居住房屋拆遷、籌資、安置、建設等事項的全權代表和執(zhí)行人”；從規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》、《郴州市私人建設用地規(guī)劃批準通知單》以及國土部門出具的《劉夢彪等十八戶居民改建房勘測定界圖》可知，劉夢彪在辦理有關規(guī)劃許可手續(xù)時，是以危舊房屋應當拆除，以原有房屋所有權人的名義在原有房屋占用的土地面積上以拆舊聯(lián)建的方式向規(guī)劃部門提出的申請，《建設用地規(guī)劃許可證》明確了用地項目名稱為私宅；從郴州市規(guī)劃局于2006年9月20日作出的郴規(guī)罰字[2006]第71號行政處罰決定書也明確了被處罰人為十五戶聯(lián)建戶，被委托人為劉夢彪，基建負責人為劉夢豹。　　二、《集體建房委托協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補償合同》是雙方在平等自愿、協(xié)商一致基礎上簽訂的，協(xié)議、合同內容并無違反相關法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的民事法律行為，對當事人雙方具有法律約束力?！　∪?、劉夢彪接受委托事物后，與唐志翠、劉夢豹、肖月花合伙實施對仇小毛以及與其相鄰居民的危舊房屋的拆除，并在原址上新建底商住宅樓，在工程主體施工至第四層，由于未辦理建設工程規(guī)劃許可證等手續(xù)，未經(jīng)規(guī)劃審批放線，擅自開工建設，且因超紅線、退間距不足等問題造成了嚴重的相鄰建設矛盾糾紛，規(guī)劃部門依據(jù)相關法律、法規(guī)之規(guī)定，對劉夢彪、劉夢豹等十五戶聯(lián)建戶作出了行政處罰決定書，劉夢彪、劉夢豹以及其他聯(lián)建戶未按行政處罰決定書進行整改，致使新建的底商住宅樓停止施工至今，集體委托建設房屋的事物不能完成，其過錯責任主要在于劉夢彪、劉夢豹?，F(xiàn)委托協(xié)議人即仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金分別向法院提出訴請，要求解除與劉夢彪（被委托人）簽訂的《集體建房委托協(xié)議書》，依法于理有據(jù)，予以支持?！　∷摹ⅰ斗课莶疬w安置補償合同》是在《集體建房委托協(xié)議書》的委托協(xié)議人（8人）共同與劉夢彪（被委托人）簽訂后，就舊房拆除涉及的補償費用以及在舊房原址上安置原房屋所有權人等相關事項，仇小毛、仇俊雷與劉夢彪達成的書面約定。合同簽訂后，劉夢彪、劉夢豹僅支付仇小毛、仇俊雷自2003年9月9日至2004年9月9日期間的過渡安置費960元及搬家補償費、水電表費260元。2004年9月30日逾期后，依據(jù)合同約定（最后以實際月份為準），應支付給仇小毛、仇俊雷的過渡安置費，劉夢彪、劉夢豹至今未支付給仇小毛、仇俊雷。由于新建的底商住宅樓長期停止施工至今，委托建設房屋的事物不能完成（主要過錯責任在于劉夢彪、劉夢豹），導致劉夢彪、劉夢豹無法向仇小毛、仇俊雷履行《房屋拆遷安置補償合同》約定的內容，仇小毛、仇俊雷簽訂合同的目的至今不能實現(xiàn)，并給仇小毛、仇俊雷造成了很大經(jīng)濟損失。為此，仇小毛、仇俊雷訴請要求解除與劉夢彪簽訂的《房屋拆遷安置補償合同》，并要求劉夢彪、劉夢豹賠償從2004年10月算至2008年4月期間的經(jīng)濟損失，依法于理有據(jù)，予以支持。但經(jīng)濟損失的賠償，應按《房屋拆遷安置補償合同》約定：“甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方，如超出時間應加倍付給乙方過渡費每月160元，逾期時間在兩個月以上的，甲方向乙方應予賠償每月800元?！奔磩舯搿舯獞r償仇小毛、仇俊雷遭受的經(jīng)濟損失為32,360元（損失計算方法：從2004年10月算至2004年12月計2個月，按160元/月2=360元；從2004年12月算至2008年4月計40個月，按800元/月40=32,000元。）　　五、《集體建房委托協(xié)議書》及《房屋拆遷安置補償合同》解除后，劉夢彪、劉夢豹依據(jù)該協(xié)議收取仇小毛交付的舊房拆除前的原有《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》理應退還給仇小毛、仇俊雷?！　×?、舊房的拆除，劉夢彪是受仇小毛的委托并經(jīng)仇小毛的同意與劉夢豹合伙實施的行為，產(chǎn)生的法律后果理應由仇小毛、仇俊雷自行承擔。因此，對于仇小毛、仇俊雷訴請的要求劉夢彪、依法于理無據(jù)，不予支持。　　七、合同（協(xié)議）解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同（協(xié)議）性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。由于本案協(xié)議（合同）性質屬于委托代建合同關系，受托人處理委托事務取得的財產(chǎn)，應當轉交給委托人，受托人為處理委托事務墊付的必要費用，委托人應當償還給受托人。本案中，結合《集體建房委托協(xié)議書》的履行情況，劉夢彪、劉夢豹無法完成委托建設房屋的事務已成既定的事實（從協(xié)議簽訂之日起至今已達、七年時間，新建底商住宅樓目前仍處于停止施工狀態(tài)），協(xié)議（合同）解除后，劉夢彪、劉夢豹理應將在委托人（仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金等人）的舊房原址上新建的尚未完工的底商住宅樓交付給委托人，委托人應當以合理的價款償還劉夢彪、劉夢豹墊付的相關工程費用。由于拆除的舊房的原有房屋所有權人除涉及到簽訂協(xié)議的已知的委托協(xié)議人仇小毛、周余信、陳連芽 、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金外，還有可能涉及到其他法律上有利害關系的人，且在舊房原址上新建的底商住宅樓，目前尚未完工，聯(lián)建戶之間沒有進行分割，尚屬一個統(tǒng)一的整體，加之簽訂協(xié)議的已知委托協(xié)議人之間對收回新建的尚未完工的底商住宅樓后，如何確定、認可、償還劉夢彪、劉夢豹墊付的相關工程費用沒有達成一致意見，而劉夢彪、劉夢豹對其墊付的相關工程費用也沒有提起相應的反訴請求。因此，協(xié)議（合同）解除后，拆除的舊房的原有房屋所有權人對在原址上新建的尚未完工的底商住宅樓收回后，應當共同償還劉夢彪、劉夢豹墊付的相關工程費用。如雙方對償還的價款協(xié)商不成，應當