【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同委托代建合同糾紛劉夢(mèng)豹等與仇小毛等委托代建合同糾紛上訴案湖南省郴州市中級(jí)人民法院民事判決書(2011)郴民一終字第187號(hào)　　上訴人（原審被告）劉夢(mèng)豹?！　∥写砣肆螐?qiáng)新，湖南星河律師事務(wù)所律師?！　∩显V人（原審被告）肖月花?！　”簧显V人（原審原告）仇小毛?！　”簧显V人（原審原告）仇俊雷?！　∥写砣顺鹦∶?。　　原審被告劉夢(mèng)彪?！　≡瓕彵桓嫣浦敬??！　∩显V人劉夢(mèng)豹、肖月花因與仇小毛、仇俊雷、原審被告劉夢(mèng)彪、唐志翠委托代建合同糾紛一案，不服湖南省郴州市北湖區(qū)人民法院（2009）郴北民二重字第9號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月10日公開開庭審理了本案。上訴人劉夢(mèng)豹及其委托代理人廖強(qiáng)新，被上訴人仇小毛到庭參加了訴訟。上訴人肖月花、原審被告劉夢(mèng)彪、唐志翠經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)?！　≡瓕彿ㄔ簩徖聿槊鳎?003年3月12日，劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花約定合伙承建仇小毛以及其相鄰的居民在郴州市中山南街原“天上人間”旁的危舊住房的拆除、新建底商住宅樓。2003年4月14日，仇小毛與其鄰居周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金與劉夢(mèng)彪簽訂一份《集體建房委托》，約定：“經(jīng)共同協(xié)商，愿將南街3746號(hào)臨街的危舊房屋（門面）拆除、集體重建安置房一棟。安置房建成后，原屬房主的土地使用權(quán)證面積，愿與其他集體建房人共用，并一致委托劉夢(mèng)彪先生全權(quán)處理有關(guān)拆房、建房的一切事項(xiàng)。”委托協(xié)議簽訂后，2003年6月30日，郴州市規(guī)劃局向劉夢(mèng)彪以及周余信等聯(lián)建戶核發(fā)了郴規(guī)私字[2003]135號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2003年9月5日，仇小毛、仇俊雷（乙方）與劉夢(mèng)彪（甲方）簽訂一份《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》，約定：“甲、乙雙方充分商定，同意甲方為乙方現(xiàn)居住房屋拆遷、籌資、安置、建設(shè)等事項(xiàng)的全權(quán)代表和執(zhí)行人。一、拆遷安置：乙方被拆遷房產(chǎn)權(quán)證認(rèn)定面積，、,交由甲方負(fù)責(zé)拆除重建；甲方按拆一還一減除退縮面積應(yīng)返還乙方門面面積27平方米；甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方，如超出時(shí)間，應(yīng)加倍付給乙方過渡費(fèi)每月為160元，逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的，甲方向乙方應(yīng)予賠償每月為800元（除不可抗拒的自然災(zāi)害）；乙方提出超過27平方米以外的面積，按有關(guān)部門評(píng)估優(yōu)惠10%計(jì)算單價(jià)，評(píng)估超出5200元，按5200元優(yōu)惠10%，4680元計(jì)算單價(jià)；”乙方必須在2003年9月9日前搬出被拆遷房，逾期不搬，拆房造成的室內(nèi)損失由乙方完全負(fù)責(zé)，甲方概不作任何賠償；……；乙方安置房建在被拆遷房舊址紅線范圍內(nèi)，由甲方根據(jù)規(guī)劃審定的設(shè)計(jì)圖在面積相近的設(shè)計(jì)戶型內(nèi)安置，樓層選擇，以交納房款的先后順序，先交先選。二、補(bǔ)償折算方法：拆遷過渡時(shí)間2003年9月9日至2004年9月9日，乙方自行尋找過渡房，甲方提供過渡每月80元，暫按12個(gè)月算，最后以實(shí)際月份為準(zhǔn)，合計(jì)960元，并補(bǔ)貼乙方搬家補(bǔ)償費(fèi)100元、水表80元、電表80元，合計(jì)1220元（大寫壹仟貳佰貳拾元正）；乙方提出住宅不償還，甲方償還門面臨街27平方米壹間，并在舊房原址上（同時(shí)甲方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理好償還面積內(nèi)的‘房屋產(chǎn)權(quán)證’、‘契稅證’、‘國土證’，費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，超出面積由乙方負(fù)責(zé)費(fèi)用）交給乙方；……。三、其它事項(xiàng)：……；……；合同簽字后，乙方應(yīng)將拆遷房的‘土地使用證’、‘房屋產(chǎn)權(quán)證’、契約等相關(guān)證件資料的原件交予甲方，由甲方按國家規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。如遇產(chǎn)權(quán)糾紛，乙方自行處理，甲方概不負(fù)責(zé)。2004年12月前，甲方將新房的上述三證交給乙方，逾期不交，甲方將賠償乙方損失每月800元；……。合同簽訂后，2003年9月17日，劉夢(mèng)彪收到仇小毛交付的位于南街40號(hào)郴房私字582號(hào)《房屋所有權(quán)證》和郴國0424號(hào)《國有土地使用權(quán)證》各壹本。仇小毛以及與其相鄰的居民將舊房騰出，委托劉夢(mèng)彪拆除。舊房拆除完畢后，2004年3月，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹在拆除的舊房原址上動(dòng)工新建底商住宅樓。2004年6月3日，郴州市公安消防支隊(duì)向劉夢(mèng)彪等人核發(fā)《關(guān)于同意劉夢(mèng)彪等人商住樓消防設(shè)計(jì)的審核意見》。2004年9月30日，郴州市規(guī)劃局向劉夢(mèng)彪以及周余信等聯(lián)建戶核發(fā)了（2004用地）私277號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《郴州市私人建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)通知單》，許可用地項(xiàng)目名稱私宅、用地位置南街天上人間旁、用地面積370平方米，原2003年6月30日核發(fā)的郴規(guī)私字[2003]135號(hào)用地規(guī)劃許可證失效。底商住宅樓在施工過程中，由于劉夢(mèng)彪與劉夢(mèng)豹產(chǎn)生矛盾糾紛，2005年6月19日，以劉夢(mèng)彪、唐志翠為甲方，劉夢(mèng)豹、肖月花為乙方，雙方簽訂一份《協(xié)議》，約定：“一、乙方同意甲方退出，甲方不再是乙方該工程項(xiàng)目的合伙人；二、對(duì)前期工程項(xiàng)目的投入資金進(jìn)行清算，甲方只承擔(dān)自己投入資金的全部經(jīng)濟(jì)損失，其它部分由乙方負(fù)責(zé)（甲方不退不補(bǔ)）；三、簽訂協(xié)議起，該工程項(xiàng)目虧、賺與甲方無任何關(guān)系，甲方不得以任何借口向乙方提出任何利益上的要求，乙方也不得向甲方提出虧損部分的補(bǔ)償；四、簽訂協(xié)議起，該工程項(xiàng)目的全部資料和各部門的審批手續(xù)等全部交給乙方，甲方不得以任何理由扣押；五、簽訂協(xié)議即日起，該工程項(xiàng)目的所有法律責(zé)任和法律義務(wù)及債權(quán)、債務(wù)一律由乙方負(fù)責(zé)與甲方無關(guān)；六、凡是在乙方不知曉、不在場的情況下，甲方在該工程項(xiàng)目上與任何一方簽訂的合同、協(xié)議（售房、押金等協(xié)議），乙方均不認(rèn)可，均無法律效力；七、此協(xié)議一式貳份，雙方夫妻四人簽字生效?！眳f(xié)議簽訂后，劉夢(mèng)彪將仇小毛交付的舊房《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》以及該工程項(xiàng)目的相關(guān)資料移交給了劉夢(mèng)豹。后由于劉夢(mèng)豹在該工程項(xiàng)目施工方面，又與仇小毛以及與其相鄰居民發(fā)生激烈的矛盾沖突，引發(fā)仇小毛以及與其相鄰居民向有關(guān)部門上訪。郴州市房屋拆遷管理處曾多次組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。2006年9月20日，郴州市規(guī)劃局向劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹下達(dá)郴規(guī)罰字[2006]第71號(hào)行政處罰決定書，查明，被處罰人劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹等十五戶在郴州市中山南街3346號(hào)地段折舊聯(lián)建，未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，未經(jīng)規(guī)劃審批放線，擅自開工建設(shè)底商住宅樓，現(xiàn)在建第四層，（。詳見附圖）。因超紅線、退間距不足等問題造成了嚴(yán)重的相鄰建設(shè)矛盾糾紛，且聯(lián)建戶內(nèi)部也意見不一。郴州市規(guī)劃局已于2006年8月25日依法下達(dá)了自行無償拆除，清理現(xiàn)場的預(yù)處通知（郴規(guī)預(yù)字[2006]71號(hào)）。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其它有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。被處罰人在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（代用證），未經(jīng)規(guī)劃放線的情況下，擅自開工的行為違反了上述規(guī)定，屬嚴(yán)重影響城市規(guī)劃。為此，特作出處罰決定：一、（，）；二、自行清理現(xiàn)場；三、盡快協(xié)調(diào)處理好內(nèi)部矛盾，明確負(fù)責(zé)人，按郴州市規(guī)劃局郴規(guī)建字[2004]50號(hào)建筑設(shè)計(jì)條件及要求的批復(fù)上報(bào)建筑施工方案及施工圖到郴州市規(guī)劃局審核批準(zhǔn)。行政處罰決定書作出后，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹即未申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，也未履行行政處罰的決定書所確定的拆除、報(bào)批義務(wù)，致使該工程項(xiàng)目停止施工至今?，F(xiàn)該在建工程主體施工至第四層。　　另查明，《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》簽訂后，2003年9月9日至2004年9月9日期間的過渡安置費(fèi)960元及搬家補(bǔ)償費(fèi)、水電表費(fèi)計(jì)260元，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹已支付給仇小毛。2004年9月30日逾期后的住房安置過渡費(fèi)，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹至今未支付給仇小毛，仇俊雷。舊房的拆除以及現(xiàn)主體工程施工至第四層發(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用，仇小毛、仇俊雷未出資。對(duì)工程發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用劉夢(mèng)彪、唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花均未提交相關(guān)票據(jù)予以說明。仇小毛、仇俊雷向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求：解除與劉夢(mèng)彪簽訂的《集體建房委托協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》；返還原告位于郴州市中山南街40號(hào)的房屋所有權(quán)證和國土證；3；賠償原告因房屋被拆遷延長過渡期所遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失33,600元?！　≡瓕彿ㄔ赫J(rèn)為：一、本案定性應(yīng)屬于委托代建合同糾紛。其理由有：仇小毛交付給劉夢(mèng)彪拆除的位于中山南街40號(hào)原“天上人間”旁的舊房屬于仇小毛所有的私產(chǎn)；從《集體建房委托協(xié)議書》的內(nèi)容可知雙方的真實(shí)意思表示是舊房的房主（仇小毛、陳邊芽、周余信、曾祥華、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金）一致同意全權(quán)委托劉夢(mèng)彪處理有關(guān)拆除舊房，集體重建新樓的一切事務(wù)，相鄰各戶原有的舊房占用的土地使用權(quán)，待集體重建新樓后占用的土地共同享有使用權(quán)；仇小毛、仇俊雷與劉夢(mèng)彪簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》也明確了“同意甲方（劉夢(mèng)彪）為乙方（仇小毛、仇俊雷）現(xiàn)居住房屋拆遷、籌資、安置、建設(shè)等事項(xiàng)的全權(quán)代表和執(zhí)行人”；從規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《郴州市私人建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)通知單》以及國土部門出具的《劉夢(mèng)彪等十八戶居民改建房勘測定界圖》可知，劉夢(mèng)彪在辦理有關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)，是以危舊房屋應(yīng)當(dāng)拆除，以原有房屋所有權(quán)人的名義在原有房屋占用的土地面積上以拆舊聯(lián)建的方式向規(guī)劃部門提出的申請(qǐng)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》明確了用地項(xiàng)目名稱為私宅；從郴州市規(guī)劃局于2006年9月20日作出的郴規(guī)罰字[2006]第71號(hào)行政處罰決定書也明確了被處罰人為十五戶聯(lián)建戶，被委托人為劉夢(mèng)彪，基建負(fù)責(zé)人為劉夢(mèng)豹。　　二、《集體建房委托協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》是雙方在平等自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂的，協(xié)議、合同內(nèi)容并無違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的民事法律行為，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律約束力?！　∪?、劉夢(mèng)彪接受委托事物后，與唐志翠、劉夢(mèng)豹、肖月花合伙實(shí)施對(duì)仇小毛以及與其相鄰居民的危舊房屋的拆除，并在原址上新建底商住宅樓，在工程主體施工至第四層，由于未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)，未經(jīng)規(guī)劃審批放線，擅自開工建設(shè)，且因超紅線、退間距不足等問題造成了嚴(yán)重的相鄰建設(shè)矛盾糾紛，規(guī)劃部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，對(duì)劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹等十五戶聯(lián)建戶作出了行政處罰決定書，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹以及其他聯(lián)建戶未按行政處罰決定書進(jìn)行整改，致使新建的底商住宅樓停止施工至今，集體委托建設(shè)房屋的事物不能完成，其過錯(cuò)責(zé)任主要在于劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹?，F(xiàn)委托協(xié)議人即仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金分別向法院提出訴請(qǐng)，要求解除與劉夢(mèng)彪（被委托人）簽訂的《集體建房委托協(xié)議書》，依法于理有據(jù)，予以支持?！　∷摹ⅰ斗课莶疬w安置補(bǔ)償合同》是在《集體建房委托協(xié)議書》的委托協(xié)議人（8人）共同與劉夢(mèng)彪（被委托人）簽訂后，就舊房拆除涉及的補(bǔ)償費(fèi)用以及在舊房原址上安置原房屋所有權(quán)人等相關(guān)事項(xiàng)，仇小毛、仇俊雷與劉夢(mèng)彪達(dá)成的書面約定。合同簽訂后，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹僅支付仇小毛、仇俊雷自2003年9月9日至2004年9月9日期間的過渡安置費(fèi)960元及搬家補(bǔ)償費(fèi)、水電表費(fèi)260元。2004年9月30日逾期后，依據(jù)合同約定（最后以實(shí)際月份為準(zhǔn)），應(yīng)支付給仇小毛、仇俊雷的過渡安置費(fèi)，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹至今未支付給仇小毛、仇俊雷。由于新建的底商住宅樓長期停止施工至今，委托建設(shè)房屋的事物不能完成（主要過錯(cuò)責(zé)任在于劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹），導(dǎo)致劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹無法向仇小毛、仇俊雷履行《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》約定的內(nèi)容，仇小毛、仇俊雷簽訂合同的目的至今不能實(shí)現(xiàn)，并給仇小毛、仇俊雷造成了很大經(jīng)濟(jì)損失。為此，仇小毛、仇俊雷訴請(qǐng)要求解除與劉夢(mèng)彪簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》，并要求劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹賠償從2004年10月算至2008年4月期間的經(jīng)濟(jì)損失，依法于理有據(jù)，予以支持。但經(jīng)濟(jì)損失的賠償，應(yīng)按《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》約定：“甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方，如超出時(shí)間應(yīng)加倍付給乙方過渡費(fèi)每月160元，逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的，甲方向乙方應(yīng)予賠償每月800元?！奔磩?mèng)彪、劉夢(mèng)豹應(yīng)賠償仇小毛、仇俊雷遭受的經(jīng)濟(jì)損失為32,360元（損失計(jì)算方法：從2004年10月算至2004年12月計(jì)2個(gè)月，按160元/月2=360元；從2004年12月算至2008年4月計(jì)40個(gè)月，按800元/月40=32,000元。）　　五、《集體建房委托協(xié)議書》及《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》解除后，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹依據(jù)該協(xié)議收取仇小毛交付的舊房拆除前的原有《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》理應(yīng)退還給仇小毛、仇俊雷?！　×?、舊房的拆除，劉夢(mèng)彪是受仇小毛的委托并經(jīng)仇小毛的同意與劉夢(mèng)豹合伙實(shí)施的行為，產(chǎn)生的法律后果理應(yīng)由仇小毛、仇俊雷自行承擔(dān)。因此，對(duì)于仇小毛、仇俊雷訴請(qǐng)的要求劉夢(mèng)彪、依法于理無據(jù)，不予支持?！　∑摺⒑贤▍f(xié)議）解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同（協(xié)議）性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。由于本案協(xié)議（合同）性質(zhì)屬于委托代建合同關(guān)系，受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人，受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還給受托人。本案中，結(jié)合《集體建房委托協(xié)議書》的履行情況，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹無法完成委托建設(shè)房屋的事務(wù)已成既定的事實(shí)（從協(xié)議簽訂之日起至今已達(dá)、七年時(shí)間，新建底商住宅樓目前仍處于停止施工狀態(tài)），協(xié)議（合同）解除后，劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹理應(yīng)將在委托人（仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金等人）的舊房原址上新建的尚未完工的底商住宅樓交付給委托人，委托人應(yīng)當(dāng)以合理的價(jià)款償還劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹墊付的相關(guān)工程費(fèi)用。由于拆除的舊房的原有房屋所有權(quán)人除涉及到簽訂協(xié)議的已知的委托協(xié)議人仇小毛、周余信、陳連芽 、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金外，還有可能涉及到其他法律上有利害關(guān)系的人，且在舊房原址上新建的底商住宅樓，目前尚未完工，聯(lián)建戶之間沒有進(jìn)行分割，尚屬一個(gè)統(tǒng)一的整體，加之簽訂協(xié)議的已知委托協(xié)議人之間對(duì)收回新建的尚未完工的底商住宅樓后，如何確定、認(rèn)可、償還劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹墊付的相關(guān)工程費(fèi)用沒有達(dá)成一致意見，而劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹對(duì)其墊付的相關(guān)工程費(fèi)用也沒有提起相應(yīng)的反訴請(qǐng)求。因此，協(xié)議（合同）解除后，拆除的舊房的原有房屋所有權(quán)人對(duì)在原址上新建的尚未完工的底商住宅樓收回后，應(yīng)當(dāng)共同償還劉夢(mèng)彪、劉夢(mèng)豹墊付的相關(guān)工程費(fèi)用。如雙方對(duì)償還的價(jià)款協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)