談房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理審計1(編輯修改稿)
2025-05-15 01:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊性問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，沒有依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。信息手段滯后產(chǎn)生的信息溝通不對等，增加了集團(tuán)跨區(qū)域經(jīng)營管理的難度近年來集團(tuán)化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)愈來愈多，管理信息不暢的問題愈發(fā)明顯，在信息的時效性、準(zhǔn)確性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團(tuán)體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。一線公司發(fā)生的問題不能及時準(zhǔn)確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如某企業(yè)的外埠項目公司在某內(nèi)裝工程施工隊伍選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，而在實際操作中，項目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，管理公司在上報資料的審批過程中，也未能發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進(jìn)行例行審計時才發(fā)現(xiàn)問題，但該中標(biāo)單位已經(jīng)進(jìn)場施工，此事件在一線公司造成極壞影響，給企業(yè)帶來了一定的損失。開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品的特殊性促成了很多短期行為的產(chǎn)生建筑產(chǎn)品具有單件性、一次性、建設(shè)周期長、高投入性等特點，其中單件性，是其最基本的特征。其地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因為建設(shè)過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性很強。還因為建筑產(chǎn)品的一次性使項目公司的存續(xù)時間較短，項目完成后項目公司的各級人員便要面對去與留的新選擇，使項目公司成員缺乏對本企業(yè)的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動因。諸多舞弊問題因此產(chǎn)生，套現(xiàn)、索賄受賄等腐敗行為在各層級各崗位均有發(fā)生的機會與可能。管理體系的不完善性管理體系的不完善不僅體現(xiàn)在剛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，在一些老字號房地產(chǎn)集團(tuán)，也同樣存在諸多問題。如：工程現(xiàn)場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執(zhí)行過程中缺少督促機制，對違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施；用人機制與行業(yè)用人特點存在差異，使某些重要崗位的專業(yè)人員為尋找心理平衡而利用舞弊行為來彌補與期望值之間的差距等，這些問題并未在房地產(chǎn)企業(yè)近幾年的發(fā)展中得到改善。一方面國內(nèi)同業(yè)缺乏在管理制度方面的交流，另一方面管理制度又缺乏對新環(huán)境的應(yīng)變性。同時，各房地產(chǎn)企業(yè)都普遍存在注重對短期經(jīng)營效果的考核而忽視對企業(yè)影響長遠(yuǎn)的管理制度的完善和維護(hù)。房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性的特點各種材料價格、設(shè)計、施工招投標(biāo)價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價格相對于社會存在不公開性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進(jìn)行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎(chǔ)價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。缺乏技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的綜合型高級管理人才與行業(yè)的迅猛發(fā)展相比，行業(yè)專業(yè)管理人才的匱乏與管理的不規(guī)范、不對等性日顯突出。房地產(chǎn)開發(fā)屬固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期可研、策劃到項目實施階段的設(shè)計、招投標(biāo)、成本控制管理，每個階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識的相互配合。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識的綜合型人才，而且其知識構(gòu)成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而在企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。不利于內(nèi)部審計發(fā)揮作用，內(nèi)審環(huán)境有待改善內(nèi)審環(huán)境又稱控制環(huán)境，是COSO（Committee Of Sponsoring Organization）在內(nèi)部控制整體框架中提出的，它是實現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性的要素之一。它包括，最高管理層的關(guān)注與指導(dǎo)，戰(zhàn)略計劃與政策支持，企業(yè)成員對其重要性的了解等內(nèi)容。在很多房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部審計的權(quán)威性受到制約，在企業(yè)中的地位和受重視程度都與其所發(fā)揮的作用不相匹配。企業(yè)成員對內(nèi)審理念的理解還處在早期財務(wù)審計的階段，沒有在思想中形成經(jīng)營管理審計的概念。這些不利因素的存在，成為現(xiàn)代內(nèi)部審計在企業(yè)中充分發(fā)揮作用的阻力。三、如何發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢這些內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，很多是房地產(chǎn)企業(yè)特有的，它們是企業(yè)經(jīng)營管理中的不利因素，影響著企業(yè)健康發(fā)展和與國際管理模式接軌。通過對此全面的剖析，有利于高管人員準(zhǔn)確把握建立現(xiàn)代內(nèi)審模式的思路。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜性，決定著內(nèi)控審計手段和方法的復(fù)雜性、多樣性與專業(yè)性，它需要多學(xué)科和多專業(yè)的相互配合，需要從社會的、行業(yè)的、專業(yè)的角度全方位的思考規(guī)避方法、控制手段和評價原則，從而促進(jìn)企業(yè)建立更加完善的內(nèi)部審計體系，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢。加強內(nèi)部審計的全過程監(jiān)督事前審計、過程審計和結(jié)果審計，是從經(jīng)營管理的全過程進(jìn)行監(jiān)督，是審計監(jiān)督時間范圍的擴(kuò)大，也是審計角度的轉(zhuǎn)變。因為舞弊行為可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過程中。所以對全過程進(jìn)行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能的關(guān)鍵。在實際工作中，不但要從觀念上認(rèn)識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用，如：事前對制度、計劃、崗位配置、業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序等控制要素的評價與指導(dǎo)；事中對以目標(biāo)和以合同臺帳為主線的合同內(nèi)容和執(zhí)行情況的監(jiān)督；事后對合同執(zhí)行結(jié)果的驗收與審查。使全過程控制真正做到意識和行動的統(tǒng)一。成立專業(yè)組織，加強內(nèi)審工作的專業(yè)性和獨立性 （組織）建立專業(yè)的合理的管理體系，是各方面業(yè)務(wù)得以順利開展和有效控制的組織保證。國內(nèi)外很多企業(yè)集團(tuán)都設(shè)立了審計委員會。在美國，審計委員會是董事會下屬的一個委員會，法律上有書面的授權(quán)范圍，它的建立主要是進(jìn)一步確保審計資料的真實和可靠，并加強內(nèi)部審計的獨立性。這里所說的在集
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