【文章內(nèi)容簡介】 右,以家庭可支配年收入7~9倍作為購房款計(jì)算,可承受單價(jià)為2100~3000元.居民儲蓄增幅較大,住房及商鋪消費(fèi)潛力巨大.2005年年南康市每年的民間儲蓄存款余額及人均儲蓄平均增幅相當(dāng),約在28%30%.,兩項(xiàng)指標(biāo)的增幅均超過31%.儲蓄成為民間資金的主要流向,居民有較強(qiáng)的危機(jī)感,同時(shí)南康居民可投資渠道缺乏,。（四）“XXXXX”周邊樓盤分析樓盤名稱恒輝大景城陽光康城開發(fā)商南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江西豐凱置業(yè)有限公司地理位置坪嶺轉(zhuǎn)盤東側(cè)藍(lán)田大道規(guī)劃用途商住商住占地32948㎡80畝建筑面積115300㎡117392㎡其中：（商業(yè)用房面積）（住宅面積）建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混主要戶型三房二廳三房二廳開盤時(shí)間竣工時(shí)間多層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡高層住宅均價(jià)（近期）2600元/㎡2900元/㎡商業(yè)用房均價(jià)（近期）“XXXXX”商住小區(qū)項(xiàng)目用地30717平方米（），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨30米規(guī)劃路，東為10米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔5米規(guī)劃路，規(guī)劃用地較為方整。東西向長188米，南北向長179米。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，通過與上述樓盤價(jià)格對比分析，結(jié)合項(xiàng)目所處的位置特點(diǎn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的獨(dú)特之處，考慮南康未來房價(jià)的增長趨勢，本項(xiàng)目2008年銷售價(jià)格定位為：高層住宅平均2950元/㎡，商鋪平均5000元/㎡，車位65000元/個(gè)。（五）南康市房地產(chǎn)消費(fèi)市場分析住宅消費(fèi)調(diào)查分析（1）消費(fèi)者研究1）目標(biāo)群體特征分析 （以下結(jié)論來自對南康市城區(qū)近年已購房者和兩年內(nèi)準(zhǔn)備購房的消費(fèi)者的抽樣調(diào)查結(jié)果，樣本量500個(gè)，實(shí)際完成樣本量502個(gè)。）a)25人的小型家庭為主，其中以3口之家最多。b)家庭月收入在3000元以上。c)首次置業(yè)為主，占2/3。d)主要是公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、管理人員、個(gè)體商戶、私企老板等。e)購房決策者以男性，個(gè)人月收入在1500元以上者為多。2）目前居住狀況分析a)已購買者在購房前和潛在購買者多數(shù)擁有家族房產(chǎn)，租住商品房或單位房的不多。買房前和家人一起居住。b)多數(shù)潛在的購房家庭對目前所居住的房屋態(tài)度一般或不滿，表示滿意的人不多。c)多數(shù)潛在的購者房對目前居住地的環(huán)境不是很滿意，同時(shí)目前居住地的住房面積和配套設(shè)施不能滿足潛在購房者。（2）購買動機(jī)及選擇心理1）多數(shù)人對目前樓市持樂觀態(tài)度，認(rèn)為樓價(jià)會逐漸上漲，同時(shí)認(rèn)為目前是購買住宅的好時(shí)機(jī)。2）改善居住環(huán)境是多數(shù)家庭購房的主要目的。影響潛在消費(fèi)者選擇樓盤的因素較多，主要有環(huán)境、交通、地理位置、價(jià)格、配套設(shè)施、治安及樓宇質(zhì)量等。3）房價(jià)影響消費(fèi)者購買商品房的重要因素，小區(qū)內(nèi)部及周邊的環(huán)境越來越受到潛在消費(fèi)者的關(guān)注。（3）住宅需求狀況分析1）六層左右的多層住宅小區(qū)需求量較大。2）150㎡以上的大戶型，三房兩廳及兩房兩廳的套間較受歡迎，潛在消費(fèi)者打算購買的住宅面積以120170㎡為主。3）30%以上的消費(fèi)者對小高層比較向往，表示了強(qiáng)烈的購買欲望。4）消費(fèi)者對目前小高層住宅的單價(jià)承受力平均為24003000元/㎡。5）潛在消費(fèi)者對園林綠化、休閑設(shè)施的需求很關(guān)注；對智能化管理設(shè)施的需求較大，主要集中在治安方面的設(shè)施。（4）購房付款方式購房者已經(jīng)完全接受銀行按揭貸款購房付款方式。目前南康較為普遍的按揭方式是510年和1020年按揭，如果市場可以接受30年按揭，則市場對于住宅價(jià)格的承受能力還有較大的空間。（5）消費(fèi)者購房決策因素統(tǒng)計(jì)表序號項(xiàng)目評價(jià)均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理2小區(qū)綠化與景觀3小區(qū)內(nèi)的安全巡邏4住宅空氣環(huán)境5小區(qū)交通設(shè)施6住宅聲音環(huán)境（噪音）7物業(yè)管理8方便的公交配套9價(jià)格因素10服務(wù)設(shè)施11小區(qū)內(nèi)健身、娛樂設(shè)施12住宅面積13住宅戶型14小區(qū)周圍的配套商店15小區(qū)的電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè)16水、電、氣自動收費(fèi)17社區(qū)文化建設(shè)18住宅層高19小區(qū)位置20住宅外觀21住宅交付入住時(shí)間22小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理23小區(qū)周圍商店配套 本表以評價(jià)均值5分為滿分，分值越高對于購房者決策的影響越大。（6）小結(jié)（1）從以上結(jié)果分析，XXXXX住宅小區(qū)的開發(fā)和規(guī)劃等各項(xiàng)指標(biāo)非常符合潛在消費(fèi)群體的需求特征，這為XXXXX的暢銷提供了市場保證。（2）消費(fèi)者對商品房的價(jià)格承受能力有逐漸增強(qiáng)趨勢，總價(jià)在30萬元以下的商品房較受消費(fèi)者歡迎。（3）處于改善居住環(huán)境為目的，二次置業(yè)者會有所增加。商鋪消費(fèi)調(diào)查分析（1）現(xiàn)狀目前南康市在經(jīng)營的商鋪以60平方米的小商鋪為主，以目前市場上在售的商鋪均價(jià)5200元計(jì)算。在購買商鋪的置業(yè)者中以出租獲取租金回報(bào)為目的的投資型為主，年回報(bào)率在6%12%之間。（2）商鋪的購買需求商鋪面積需求以40～60平方米為主，該類商鋪的總價(jià)以南水新區(qū)5200元平方米的均價(jià)計(jì)，～，家庭處收入25000元以上的均有能力投資。據(jù)調(diào)查南水新區(qū)沿江及省重點(diǎn)中學(xué)南康中學(xué)周邊是目前購買商鋪人氣最旺的區(qū)域，并認(rèn)為該區(qū)域商鋪價(jià)格將有一定幅度的上升，這說明大多數(shù)商鋪投資者看好該兩個(gè)區(qū)域的未來價(jià)值。（3）影響商鋪購買決策的因素分析根據(jù)市場均值，商鋪購買者決策因素排序見下表。商鋪購買者決策因素排序表序號因 素評價(jià)均值1來往客商比較集中，生意機(jī)會多，人氣旺2交能方便，有利于貨物流通3周圍配套設(shè)施好，辦事方便4有優(yōu)惠政策5消息快、供求信息集中6保值增值7價(jià)格因素8營業(yè)場所的門面與裝修9對行業(yè)流行趨勢了解及時(shí)10周圍是否有同樣類型的商家11貨物的類型商鋪購買決策因素以評價(jià)均值5分為滿分，分值越高，對于購房者決策與影響越大。、第五章 項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越：項(xiàng)目位于南水新區(qū)與工業(yè)園區(qū)的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢突出，南水新區(qū)帶表著南康未來城區(qū)發(fā)展方向，項(xiàng)目所處地段極具升值空間。 交通便利優(yōu)勢：項(xiàng)目在迎賓大道西側(cè)，北靠藍(lán)田大道，南臨30米的規(guī)劃路，交通四通八達(dá)，出入方便快捷。 周邊配套豐富，教育資源突出：項(xiàng)目緊臨新南康中學(xué)、第一小學(xué)，文化公園、博物館等，人文資源豐富。 項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢：項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)10余萬平米，小區(qū)規(guī)模較大，具有較好的規(guī)模效益。項(xiàng)目全部為帶電梯的小高層、高層建筑組成，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、時(shí)尚、簡約，小區(qū)規(guī)劃以人本，景觀豐富，實(shí)行人車分流，小區(qū)安全、舒適。 開發(fā)商品牌與實(shí)力：開發(fā)商來自贛州當(dāng)?shù)?，已成功地開發(fā)了“紫竹苑”、“天樂花園”、“文錦商城”等一批優(yōu)質(zhì)工程，有豐富的本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擁有一批專業(yè)、敬業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售人員，具有較高的經(jīng)營管理素質(zhì)，是確保本項(xiàng)目成功開發(fā)的基石。劣勢分析 項(xiàng)目所處的地塊周邊環(huán)境較凌亂，多為居民自建房，在一定程度上影響了該地塊的居住環(huán)境的提升。 離市中心相對較遠(yuǎn)，周邊銀行、醫(yī)院、超市等生活配套欠缺，會給生活上造成不便。 南水新區(qū)現(xiàn)階段正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時(shí)期，市政基礎(chǔ)設(shè)施、居民生活配套等不全，會給項(xiàng)目銷售帶來影響。機(jī)會分析 南水新區(qū)成為南康城區(qū)向外擴(kuò)張的主方向，城市建設(shè)的步伐有望進(jìn)一步加快。南水新區(qū)將成為消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)。 城市化進(jìn)程的加快，大量的人口涌入南康市區(qū)，根據(jù)南康市城市總體規(guī)劃，該市未來515年內(nèi)城區(qū)人口增長幅度較大，到2020年左右，城區(qū)面積達(dá)到50平方公里，人口達(dá)到50萬，住房仍然有比較穩(wěn)定的需求，且隨著今后土地供給量的逐年減少，商品房投放量將受到一定的控制。 南康經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是家具業(yè)、服裝業(yè)的發(fā)展和壯大，帶動了南康個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅速壯大，居民收入水平有了較大的提高，購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，置業(yè)升級換代會產(chǎn)生更多的住房需求。風(fēng)險(xiǎn)分析 直接競爭對手帶來的威脅：目前南康市商品房的開發(fā)主要集中在南水新區(qū)，項(xiàng)目周邊有陽光康城、恒輝大景城等大型項(xiàng)目，隨著周邊項(xiàng)目的開發(fā)，市場競爭會進(jìn)一步加劇。 宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，信貸規(guī)模的收縮將導(dǎo)致開發(fā)商融資難度的加大，同時(shí)“第二套房貸新政”在打壓投資需求的同時(shí)也抑制了部分有效需求，市場預(yù)期不明朗，這都將為項(xiàng)目的操作帶來一定的難度。第六章 項(xiàng)目利潤估算及資金籌措（一）項(xiàng)目銷售收入的估算銷售價(jià)格的確定根據(jù)南康市的實(shí)際狀況及本項(xiàng)目一期銷售情況，在成本估算的基礎(chǔ)上，確定銷售價(jià)格如下：高層住宅均價(jià)2950元/㎡；商鋪均價(jià)5000元/㎡；地下車庫均價(jià)65000元/個(gè)?！癤XXXX”銷售分期按比例預(yù)測表序號項(xiàng)目名稱總面積（㎡）合計(jì)銷售額（萬元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅890912628210513788478852商鋪5776288811558668673農(nóng)貿(mào)市場66004地下車庫280個(gè)18207285465465幼兒園、會所23566合 計(jì)309901239692969298 銷售收入的估算項(xiàng)目可銷售面積（㎡）銷售均價(jià) （元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅890912950100%26282商鋪57765000100%2888農(nóng)貿(mào)市場6600地下車庫280個(gè)65000元/個(gè)100%1820幼兒園、會所2356合計(jì)30990 銷售稅金的估算%計(jì)算（其中：%，自2006年7月1 日起當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按1%預(yù)征普通住宅土地增值稅，按3%預(yù)征非普通住宅土地增值稅，按5%預(yù)征商鋪土地增值稅，為便于計(jì)算，本例統(tǒng)一按2%的比例預(yù)征土地增值稅），即：30990萬元%=2324萬元（一） 項(xiàng)目資金來源分析項(xiàng)目資金來源分析表（萬元）項(xiàng)目金額比例自有資金投入600429%銀行借款600028%預(yù)售收入899343%合計(jì)20997100%（二） 利潤總額估算利潤總額估算表（萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末