【文章內(nèi)容簡介】 程施工許可證》工程施工與驗收施工場地的“三通一平”施工單位進(jìn)場和施工架設(shè)工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督辦理單項工程驗收手續(xù)辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》商品住宅性能認(rèn)定竣工統(tǒng)計登記辦理竣工房屋測繪辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)經(jīng)營商品房預(yù)（銷）售的程序簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構(gòu)進(jìn)行銷售→與購房者簽訂認(rèn)購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)房屋租賃申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止房地產(chǎn)抵押抵押權(quán)的設(shè)定簽訂抵押合同辦理房地產(chǎn)抵押登記抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務(wù)的基本要求物業(yè)管理委員會的設(shè)立五、 房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見?！陥笠?guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖↓項目建議書↓申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件→得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書→委托單位設(shè)計方案申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書落實市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措↓可行性研究報告（可委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制）↓申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用權(quán)取得一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣或者在市場得到。國有土地使用權(quán)出讓程序：辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預(yù)審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證國有土地劃撥的程序國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。二是征用集體土地其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案拆遷安置的法律程序：委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷規(guī)劃與市政配套建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。報審設(shè)計方案→審定設(shè)計方案通知書（可研報告批準(zhǔn)后）持項目選址意見書、批準(zhǔn)的項目建議書、可研報告、設(shè)計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。委托進(jìn)行初步設(shè)計→申報初步設(shè)計→編制施工圖和年度投資計劃轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證開工前的準(zhǔn)備辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場、投標(biāo)、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書、簽訂合同。簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》工程施工與驗收施工場地的“三通一平”施工單位進(jìn)場和施工架設(shè)工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督辦理單項工程驗收手續(xù)辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》商品住宅性能認(rèn)定竣工統(tǒng)計登記辦理竣工房屋測繪辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)經(jīng)營商品房預(yù)（銷）售的程序簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構(gòu)進(jìn)行銷售→與購房者簽訂認(rèn)購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)房屋租賃申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止房地產(chǎn)抵押抵押權(quán)的設(shè)定簽訂抵押合同辦理房地產(chǎn)抵押登記抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務(wù)的基本要求物業(yè)管理委員會的設(shè)立六、 房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的用來指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的基本原則有：①堅持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。七、 房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程（施工之前）規(guī)劃部門：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領(lǐng)取立項批文完成2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領(lǐng)證需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費通知單，需繳納：規(guī)劃管理費：~%檔案保證金：5%建設(shè)配套費：5~20元/平方米綠化費：1元/平方米人防費：商業(yè)網(wǎng)電費：15元/平方米墻改基金：15元/平方米（6）交費、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。第4項完成后，到建委辦理報建及招標(biāo)手續(xù)。A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請書。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。（3）編制招標(biāo)文件，確定評標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊伍不少于5家。（5）建設(shè)單位書寫考察報告，并提出侯標(biāo)單位的名單報招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動地點和時間。（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費，辦理《中標(biāo)通知書》。（9）按《中標(biāo)通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：D、質(zhì)量監(jiān)督：%~%E、施工許可證F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類別和取費標(biāo)準(zhǔn)H、辦理開工報告房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，%（14）領(lǐng)證供電局：辦理施工用電申請自來水公司：施工用水申請環(huán)保局：辦理噪音申請物價局：銷售價格審批注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費用（3）規(guī)劃管理費（4）緩收土地出讓金。 八、 房地產(chǎn)開發(fā)程序一、立項審批項目立項申請報告書（原件一份）項目建議書或項目可行性研究報告（一份）建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）項目建設(shè)投資概算（一份）銀信部門出示的資金證明（原件一份）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）項目地形圖（一份）有關(guān)職能部門的意見。二、規(guī)劃設(shè)計由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進(jìn)行會審批復(fù)。三、建設(shè)工程報建（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1