【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程施工許可證》工程施工與驗(yàn)收施工場(chǎng)地的“三通一平”施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè)工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》商品住宅性能認(rèn)定竣工統(tǒng)計(jì)登記辦理竣工房屋測(cè)繪辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的程序簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》→銷(xiāo)售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)→與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)房屋租賃申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書(shū)面承租意向書(shū)→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書(shū)面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止房地產(chǎn)抵押抵押權(quán)的設(shè)定簽訂抵押合同辦理房地產(chǎn)抵押登記抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)物業(yè)管理服務(wù)的基本要求物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立五、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?。取得供水（自?lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢意見(jiàn)。↓申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖↓項(xiàng)目建議書(shū)↓申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)→委托單位設(shè)計(jì)方案申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、資金籌措↓可行性研究報(bào)告（可委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制）↓申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用權(quán)取得一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣(mài)或者在市場(chǎng)得到。國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序：辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)→主管部門(mén)實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證→領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證國(guó)有土地劃撥的程序國(guó)有土地使用權(quán)劃撥申請(qǐng)→主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察→劃撥用地申請(qǐng)的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。二是征用集體土地其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案拆遷安置的法律程序：委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請(qǐng)→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議→召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷規(guī)劃與市政配套建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?。取得供水（自?lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢意見(jiàn)。申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)（提交項(xiàng)目建議書(shū)以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)，資金籌措。報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和年度投資計(jì)劃轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證開(kāi)工前的準(zhǔn)備辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、簽訂合同。簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開(kāi)工登記，辦理開(kāi)工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)，協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》工程施工與驗(yàn)收施工場(chǎng)地的“三通一平”施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè)工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》商品住宅性能認(rèn)定竣工統(tǒng)計(jì)登記辦理竣工房屋測(cè)繪辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的程序簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》→銷(xiāo)售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)→與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)房屋租賃申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書(shū)面承租意向書(shū)→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書(shū)面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止房地產(chǎn)抵押抵押權(quán)的設(shè)定簽訂抵押合同辦理房地產(chǎn)抵押登記抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)物業(yè)管理服務(wù)的基本要求物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立六、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所作的用來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來(lái)完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件，②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④?chē)?guó)家和上級(jí)有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開(kāi)拓性措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用有：①便于從全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它具體性計(jì)劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題的協(xié)調(diào)。七、 房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程（施工之前）規(guī)劃部門(mén)：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫(xiě)申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫(xiě)申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫(xiě)選址意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文完成2項(xiàng)后，再到土地部門(mén)辦理過(guò)戶或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請(qǐng)書(shū)（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過(guò)戶費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。（1）建設(shè)單位寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門(mén)發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門(mén)：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納：規(guī)劃管理費(fèi)：~%檔案保證金：5%建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米綠化費(fèi)：1元/平方米人防費(fèi)：商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米墻改基金：15元/平方米（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。（3）編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。（5）建設(shè)單位書(shū)寫(xiě)考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書(shū)面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間。（7）確定開(kāi)標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書(shū)》。（9）按《中標(biāo)通知書(shū)》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：D、質(zhì)量監(jiān)督：%~%E、施工許可證F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類(lèi)別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)H、辦理開(kāi)工報(bào)告房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。需提交：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開(kāi)工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動(dòng)態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷(xiāo)證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，%（14）領(lǐng)證供電局：辦理施工用電申請(qǐng)自來(lái)水公司：施工用水申請(qǐng)環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)物價(jià)局：銷(xiāo)售價(jià)格審批注：從2000年開(kāi)始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。 八、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、立項(xiàng)審批項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）項(xiàng)目地形圖（一份）有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。三、建設(shè)工程報(bào)建（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1