【正文】 工單位編制，提交建設單位審核批準。2．施工圖預算審計的一般程序。(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，主要是國家和當?shù)卣C發(fā)的有關法律、法規(guī)和政策文件、相關的定額、取費標準、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；(3)計算工程量；(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。 基本建設工程預算審計咨詢及其流程一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程基本建設工程預算是在施工圖設計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱“設計預算”，簡稱“預算”。 甲方在開發(fā)前期的工作一、 確定投資建設工程項目 對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格。由于施工圖預算是實行工程包干，進行工程結(jié)算，實行經(jīng)濟核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項技術(shù)性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預算的工程量比較；(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；(5)審查設備、材料價格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。結(jié)算審計的一般程序：(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協(xié)議等)關于結(jié)算的有關約定、工程施工過程中的變化(包括設計變更和現(xiàn)場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗收等資料。(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計算是否準確合理。竣工決算要正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核投資效果。1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國家有關規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對遺留問題處理是否合理。5．審核基本建設工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級控制情況。邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開發(fā)八階段模型 邁克但是，米氏同時強調(diào)如下三個要點：實際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導致的工作步驟變化。二：投資設想細化開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。六：工程建設開發(fā)商根據(jù)預算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。3)《建設工程規(guī)劃許可證》或相關圖紙（復印件）。以上資料需要帶上正本。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案：3．關于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續(xù)、補交地價：辦理房地產(chǎn)變更登記。4)行政費用約100元左右。市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設工程施工公開招標申請表；建設工程監(jiān)理公開招標申請表。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設單位申請安排建設工程施工單位報告；建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；建設工程直接發(fā)包審批表。建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報告；（２）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（６）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；施工單位提供的資料：（１）安全生產(chǎn)、文明施工責任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；（６）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；（７）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產(chǎn)責任書；（10）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。工程按實際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。持有《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》。三層以下的商品房項目已完成基礎和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結(jié)構(gòu)工程。1具有預售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。二是征用集體土地其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結(jié)案拆遷安置的法律程序：委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷規(guī)劃與市政配套建設單位對擬建項目意圖或方案說明。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領取固定資產(chǎn)投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議，領取《建設工程施工許可證》工程施工與驗收施工場地的“三通一平”施工單位進場和施工架設工程的基礎、結(jié)構(gòu)施工與設備安裝施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督辦理單項工程驗收手續(xù)辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》商品住宅性能認定竣工統(tǒng)計登記辦理竣工房屋測繪辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)經(jīng)營商品房預（銷）售的程序簽署商品房預售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構(gòu)進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)房屋租賃申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關系的終止房地產(chǎn)抵押抵押權(quán)的設定簽訂抵押合同辦理房地產(chǎn)抵押登記抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務的基本要求物業(yè)管理委員會的設立五、初步選址。國有土地使用權(quán)出讓程序：辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證國有土地劃撥的程序國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和年度投資計劃轉(zhuǎn)入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證開工前的準備辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費領取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。（1）建設單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（2）發(fā)布招標工程信息。（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。C、抗震審核：D、質(zhì)量監(jiān)督：%~%E、施工許可證F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類別和取費標準H、辦理開工報告房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設工程施工公開招標申請表；建設工程監(jiān)理公開招標申請表。建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設單位申請安排建設工程施工單位報告；建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；建設工程直接發(fā)包審批表。建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；（2）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；（6）項目經(jīng)理資質(zhì)證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；（7）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和