【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、分外迷人，成為裝點(diǎn)城市形象、展現(xiàn)城市品位的一道靚麗風(fēng)景線。 四、帶動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 近幾年來(lái) 牡丹區(qū) 發(fā)展迅速，保 持著良好的上升勢(shì)頭，但與其他 城區(qū) 相比 ， 經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城區(qū)人口規(guī)模偏小 。 房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位 。 由于政策推動(dòng)和居民消費(fèi)層次的逐步提高，住房消費(fèi)已成為首選最大的潛在消費(fèi)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開發(fā)還帶動(dòng)建材、裝飾、運(yùn)輸、金融、保險(xiǎn)、服務(wù)、文化等多個(gè)行業(yè)相關(guān)聯(lián)動(dòng) ， 為 社會(huì)提供數(shù)以萬(wàn)計(jì)個(gè)就業(yè)崗位。房地產(chǎn)開發(fā) 將成為 拉動(dòng) 牡丹區(qū) 社會(huì)整體消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α? 四、 文化創(chuàng)意街區(qū)將成為菏澤新的城市名片 牡丹區(qū)是有名的中國(guó)牡丹城、有名的武術(shù)之鄉(xiāng)、有名的書畫之鄉(xiāng)、有名的戲曲之鄉(xiāng) 。但菏澤自今還 沒有一個(gè)以文化為 主題 的商業(yè)街或者街區(qū)。 本項(xiàng)目將引進(jìn)在上海、北京、廣州 等 大城市已經(jīng)營(yíng)運(yùn)比較成熟的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念，為菏澤打造一張新的城市文化名片，為菏澤建造一條新的文化集聚地，為菏澤創(chuàng)造一條新的旅游生命線。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括廣播影視、動(dòng)漫、音像、傳媒、視覺藝術(shù)、表演藝術(shù)、工藝與設(shè)計(jì)、廣告裝潢、服裝設(shè)計(jì)、軟件和計(jì)算機(jī)服務(wù)等方面的創(chuàng)意群體?！秶?guó)家“十一五”時(shí)期文化 13 發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出了國(guó)家發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的主要任務(wù)，全國(guó)各大城市也都推出相關(guān)政策支持和推動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢哉f(shuō)在國(guó)家和地方政 策的大力支持下，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策支撐體系已基本形成，全國(guó)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在這幾年得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。總體來(lái)說(shuō)我國(guó)各大城市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出以下四個(gè)特點(diǎn)。 一、各大城市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占的比例和絕對(duì)利潤(rùn)值都在逐年增長(zhǎng)，新增文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)和從業(yè)人數(shù)逐年增多，整個(gè)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。 以北京市為例， 2021 年，北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，占全市 GDP 的 %，比 2021 年增長(zhǎng) %。 2021年，北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員已達(dá) 90 萬(wàn)。 截至 2021 年 9月，北京市 2021 年 12 月掛牌的 10 個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)入駐企業(yè) 4687 家，其中，掛牌后新入駐企業(yè) 1101 家。有需求才有市場(chǎng)，通過(guò)這組數(shù)據(jù)可以看出中國(guó)對(duì)的文化創(chuàng)意的需求十分巨大，還遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和，所以整個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)企業(yè)和從業(yè)來(lái)說(shuō)還都有較大的發(fā)展空間。 二、各大城市都對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十分重視，紛紛推出各種政策，拿出專項(xiàng)資金扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 14 像北京為符合文化體制改革試點(diǎn)要求的 文化創(chuàng)意企業(yè)辦理減免稅收，拿出專項(xiàng)資金支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，和銀行合做為文化創(chuàng)意企業(yè)提供無(wú)形資產(chǎn)質(zhì)押貸款等。南京市首開江蘇知識(shí)產(chǎn)權(quán)貸款先例，日前南京道及天軟件系統(tǒng)有限公司從南京銀行獲得了 200 萬(wàn)元貸款，這項(xiàng)貸款在江蘇的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)界和科技界引起了廣受關(guān)注，因?yàn)檫@筆商業(yè)貸款沒有擔(dān)保，也沒有土地、產(chǎn)權(quán)等抵押物，貸款獲得認(rèn)可的一個(gè)主要依據(jù)是“無(wú)形知識(shí)產(chǎn)權(quán)” —— 計(jì)算機(jī)軟件產(chǎn)品的著作權(quán)。廣州市每年安排 億元資金設(shè)立廣州市軟件和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金，并出臺(tái)了一系列專門政策扶持游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等?？梢钥闯?很多大城市都對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常重視，紛紛拿出實(shí)際措施來(lái)支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期通過(guò)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高地區(qū)的文化影響。正是由于政府和金融界的大力支持和巨大的市場(chǎng)空間，大大地推動(dòng)了全國(guó)各大城市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。 三、全國(guó)各大城市都在根據(jù)自己城市的特點(diǎn)，紛紛提出了適合本地特色的發(fā)展目標(biāo)。 上海市提出了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意化”的理念。在發(fā)展路徑上，形成與歷史建筑保護(hù)相結(jié)合的發(fā)展模式，使有形的高科技技術(shù)發(fā)展和無(wú)形人才創(chuàng)意力量的發(fā)揮相結(jié)合。南京市提出了 “保護(hù)南京歷史文化名城的獨(dú)特風(fēng)貌，傳承六朝古都的歷 15 史文脈”，“使每一個(gè)人的創(chuàng)意都受到鼓勵(lì)，使每一個(gè)好的創(chuàng)意都有市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化的機(jī)會(huì)，使每一個(gè)創(chuàng)業(yè)者都得到有力的制度保護(hù)和良好的政策扶持”的發(fā)展模式，著眼于培育創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的制度環(huán)境、法律保障和文化氛圍。廣州市提出了“要像抓汽車產(chǎn)業(yè)一樣抓動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)”。深圳市提出了建設(shè)“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”的目標(biāo)等等。各個(gè)城市都根據(jù)自己的特點(diǎn)，提出了發(fā)展目標(biāo)，并建立了各種創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基地和園區(qū)，為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)環(huán)境。 從以上 三 個(gè)特點(diǎn)可以看出，我國(guó)的文化創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)受到政府的大力支持，正在蒸蒸日上，蓬勃發(fā)展。 山東金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將依托名門望族城項(xiàng)目建設(shè)名門文化創(chuàng)意街區(qū)，打造菏澤的文化創(chuàng)意第一街。 同時(shí)山東金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將在名門文化創(chuàng)意街區(qū)提供一千萬(wàn)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金，為菏澤大學(xué)及菏澤技術(shù)學(xué)院的學(xué)生提供免息創(chuàng)業(yè)貸款，并從上海引進(jìn)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)范圍以菏澤的文化為基礎(chǔ)，包括：教育培訓(xùn)、牡丹文化、廣告創(chuàng)意、會(huì)展服務(wù)、文藝演出、藝術(shù)品交流、武術(shù)文化展示等。以此為切入點(diǎn)，將解決菏澤地區(qū)大學(xué)生的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)問(wèn)題，并能引進(jìn)優(yōu)秀的人才。同時(shí)創(chuàng)業(yè) 成功的公司能為牡丹區(qū)財(cái)政帶來(lái)稅務(wù)方面的創(chuàng)收。是一舉多 得 大好事。 16 第三章 市場(chǎng)分析 及銷售策略 第一節(jié) 菏澤 市市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 近年來(lái)， 在省委省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的強(qiáng)力推動(dòng)下，菏澤市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持 工業(yè) 化和 城市 化雙輪驅(qū)動(dòng) ,積極推進(jìn)“四大基地一大產(chǎn)業(yè)”建設(shè) ,加快城市建設(shè)步伐，努力打造蘇魯豫三 省交界處的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重視住宅與房 地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展。近五年來(lái)，全市累計(jì)完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，開發(fā)竣工面積 萬(wàn)平方米。為了解決中低收入家庭住房困難，市及縣區(qū)共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū) 13 個(gè)， 76 萬(wàn)平方米，有 8000 多戶中低收入家庭搬進(jìn)新居，初步實(shí)現(xiàn)了“住有所居”。菏澤已成功舉辦多 屆住博會(huì)，為百姓選房購(gòu)房、促進(jìn)行業(yè)間交流、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用。菏澤市堅(jiān)持把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為改善民生，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施來(lái)抓，在加快住房保障體系建設(shè)、改善市民居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展等方面作了大量工作，取 得了顯著成績(jī)。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)有所改善。 2021 年， 菏澤 市各類房屋施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %,開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。全市住宅完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。分戶型看， 90 平方米以下住房 17 完成投資 億元，占住宅的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %,占全部投資的 %；辦公樓完成投資 億元，同比下降 %,占全部投資的 %；從投資額和所占比重中可以看出，住宅投資仍占房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。 2021年，全市經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 二 、銷售增長(zhǎng)快于竣工，空置面積減少。 2021 年，竣工各類房屋 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售各類房屋 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售面積增速快于竣工面積 個(gè)百分點(diǎn)，房屋空置面積減少 ,達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比下降 %，其中住宅空置 萬(wàn)平方米 ,增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置 萬(wàn)平方米，下降 %。 三、商品房銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)一步拉大。 2021 年 ,菏澤 市每平方米商品房平均售價(jià) 2391 元，同比增加 331 元，增長(zhǎng) %，其中住宅每平方米平均售價(jià) 2352元，同比增加 290 元，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房每平方米平均售價(jià) 2596 元，增加 486 元，增長(zhǎng) %。其中，市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格 3172 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；住宅平均銷售價(jià)格 3031 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 2021 年 菏澤 市房?jī)r(jià)大幅上漲，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)一步拉大。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在 36倍，目前 菏澤 市 的房?jī)r(jià)收入比已攀升至 610倍，而且有繼續(xù)拉大的趨勢(shì)。 18 四 、到位資金良好，金融政策趨緊。 2021 年 菏澤 市房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金 億元 ,同比增長(zhǎng) %。從資金來(lái)源渠道看，主要來(lái)源于企業(yè)的自籌資金以及其他資金。其中：國(guó)內(nèi)貸款 億元，同比增長(zhǎng) %,占到位資金的 %；自籌資金 億元，占資金來(lái)源總額的%，同比增長(zhǎng) %；其他資金 億元，占資金來(lái)源總額的 %，同比增長(zhǎng) %。 第二節(jié) 牡丹區(qū) 市場(chǎng)分析 一、產(chǎn)業(yè)政策拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) “十 一 五”以來(lái) 牡丹區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入 平穩(wěn)發(fā)展的階段，隨著宏觀調(diào)控力度逐步加強(qiáng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的作用越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著規(guī)范、有序、健康的方向發(fā)展。近兩年房地產(chǎn)開發(fā)一直是 牡丹區(qū) 投資重點(diǎn)之一，對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，起到了一定的作用。由于政策推動(dòng)和居民消費(fèi)層次的提高，住房消費(fèi)已成為 牡丹區(qū) 較大的潛在消費(fèi)項(xiàng)目。市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了供求平衡。環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)陸續(xù)建成，對(duì)改變城市面貌，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善居民生活居住條件將起到了重要的作用。 二、人民購(gòu)房需求增長(zhǎng) 牡丹區(qū) 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均收入的增長(zhǎng)相比，是適度的，這些都說(shuō)明 牡丹區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康、良性 發(fā)展的。 目前由于政策推動(dòng)和居民消費(fèi)層次的逐步提高，住房消費(fèi)已成為首選最大的潛在消費(fèi)項(xiàng)目。因而，房地產(chǎn)的市場(chǎng)還有相 19 當(dāng)大的發(fā)展空間。隨著 牡丹區(qū) 居民儲(chǔ)蓄余額的逐漸增長(zhǎng)以及房改措施的不斷完善和力度加大，群眾住宅商品化意思不斷加強(qiáng)，有國(guó)家、金融等優(yōu)惠政策的支持，群眾有比較強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，商品房作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)需求已經(jīng)形成。 “十 一 五”期間， 牡丹區(qū) 房地產(chǎn)朝著規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展，近幾年來(lái)，住房消費(fèi)傾向主要有二種：即“安置型”與“舒適性”?！鞍仓眯汀蹦壳白》坷щy，收入相對(duì)較低，有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，但受家庭收入所限， 主要消費(fèi)傾向?yàn)槎客瑫r(shí)對(duì)水、電、暖、智能化等配套裝置有了更高要求。 第三節(jié) 銷售策略、方案 一 、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 品質(zhì) ： 隨 著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，居民的住房觀念和住宅市場(chǎng)需求正在發(fā)生變化，對(duì) 中 高品質(zhì)住宅的需求量在不斷增大， 牡丹區(qū) 住宅銷售形勢(shì)較好。 菏澤金磐 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 將利用自身優(yōu)勢(shì)把該項(xiàng)目打造成 中 高品質(zhì)住宅小區(qū) 和商業(yè)用房 。 結(jié)構(gòu) ： 牡丹區(qū) 的實(shí)際情況來(lái)看， 牡丹區(qū) 的房地產(chǎn)處以剛剛起步階段， 供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)有一定的脫節(jié)，這種供需脫節(jié)也是造成 該 區(qū) 商品房預(yù)售 價(jià)格 階段性下降的一個(gè)重要原因。 本項(xiàng)目地處 老城區(qū)核心位置 ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 。 人民生活水平的提高營(yíng)造了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，商業(yè)地產(chǎn)將是人們投 20 資的熱點(diǎn)，從 牡丹區(qū) 目前的市場(chǎng)來(lái)看， 該區(qū)域 沒有集中的商業(yè)中心，所以商業(yè)地產(chǎn)有很大的 市場(chǎng) 容量。 價(jià)格 ： 以上市場(chǎng)分析和區(qū)域環(huán)境以及項(xiàng)目區(qū)周邊房地產(chǎn)開發(fā)狀況，本項(xiàng)目定位于 中高 檔商品住宅， 多層住宅預(yù)售價(jià)格為 3500 元 /㎡ ， 高層住宅預(yù)售價(jià)格為 4300 元 /㎡ ， 商業(yè)用房預(yù)售價(jià)格為 8100 元 /㎡ ， 力求做到居住環(huán)境與人文的統(tǒng)一，創(chuàng)造第一人居環(huán)境典范的底價(jià)位 中 高品位的商品房 和商業(yè)用房 。 二、銷售對(duì)象定位 牡丹區(qū) 是中國(guó) 有名的牡丹之鄉(xiāng)、 武術(shù)之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng) ，屬典型北方城市，人們的生活方式比較傳統(tǒng)，日常工作起居較有規(guī)律，家庭是人們重要的生活場(chǎng)所。 近年來(lái) 牡丹區(qū)新型 城市化進(jìn)程不斷加快，發(fā)展水平逐年 提高 ， 經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)更 趨和諧，全 區(qū) 上下科學(xué)發(fā)展、加快發(fā)展的思路目標(biāo)清晰，政策更加完備。 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，抽樣調(diào)查顯示，全 區(qū) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 10337 元，同比增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民收入水平快速提高，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5402 元，比上年同期增加 653元，增長(zhǎng) %。 隨著 牡丹區(qū) 居民經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)者住房理念由 “居住 型”向“舒適型”過(guò)渡，人性化、生態(tài)化和智能化的小區(qū)受到青睞。