【正文】 目 錄第一章 總論……………………………………………………………1第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件…………………………………………………2第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及成本估算…………………………………………6第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析………………………………………………8第五章 項(xiàng)目的SWTO分析…………………………………………18第六章 項(xiàng)目的利潤估算及資金籌措………………………………19第七章 項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析…………………………………23第八章 項(xiàng)目實(shí)施的敏感性分析……………………………………25第九章 項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析………………………27第十章 結(jié)論…………………………………………………………28第十一章 附表………………………………………………………29第一章 總論南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。國土總面積1800平方公里，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2個(gè)街道辦事處，總?cè)丝诮?0萬人。城區(qū)面積達(dá)14平方公里，城市人口13萬。公元280年（晉太康元年）置縣，1995年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。2005年以來，南康大力實(shí)施“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個(gè)特色功能區(qū)來規(guī)劃建設(shè)，致力打造贛州“1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”的強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，加快進(jìn)入贛州主城區(qū)的步伐。運(yùn)用經(jīng)營城市理念，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆推進(jìn)城市開發(fā)建設(shè)，城市面貌日新月異，被命名為贛州市衛(wèi)生城、省級(jí)園林城市和省級(jí)文明城市。面對(duì)南康城市發(fā)展的大好形勢(shì)，贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司積極投入到南康的城市建設(shè)大潮中，于2007年用6000余萬元通過競(jìng)拍方式取得南康市南水新區(qū)中心地段一宗土地使用權(quán)，獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)。該開發(fā)項(xiàng)目名為“XXXXX”，本報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行研究的結(jié)果?！癤XXXX”商住小區(qū)項(xiàng)目用地30717平方米（），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨30米規(guī)劃路，東為10米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔5米規(guī)劃路。規(guī)劃用地較為方整，東西向長(zhǎng)188米，南北向長(zhǎng)179米。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，以5棟高層電梯住宅組成，并設(shè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商鋪、幼兒園、會(huì)所、地下停車場(chǎng)等配套公建；預(yù)計(jì)總投資20997萬元?！癤XXXX”建成后，小區(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務(wù)、娛樂于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng)貿(mào)繁榮。自古以來，南康就是溝通中原和南粵的要衢，商賈去集，名人輩出。明代“大隱居士”田辟、清代方志學(xué)家謝啟昆、工人運(yùn)動(dòng)先驅(qū)陳贊賢、抗日名將賴傳湘，以及首次將《資本論》譯成中文版的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭大力皆為南康人。改革開放以后，南康市委、市政府積極實(shí)施“個(gè)私興康”發(fā)展戰(zhàn)略，民營經(jīng)濟(jì)起步早、發(fā)展快，已成為全省聞名的民營經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通先生來康考察后，概括南康經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象為“無中生有，有中生特，特在其人，人聯(lián)四方”。2005年，，是贛州市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一個(gè)縣級(jí)市。南康交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距廣州市434公里，距深圳市524公里，距廈門市520公里，距南昌市400公里，距贛州市中心城區(qū)28公里。項(xiàng)目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點(diǎn)，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等。（一） 南康市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2005年—2007年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)批標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（億元）財(cái)政總收入（億元）地方財(cái)政收入（億元）2城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）708477928627城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余款（元）416153267030農(nóng)民純收入（元）2861315035592005年。，城市居民可支配收入7084元，農(nóng)民人均收入2861元， ，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為4161元。2006年，%， ，城市居民可支配收入7792元，比上年增加708元，農(nóng)民人均收入3150元，增加289元，比上年增加10億元，居民人均存款5326元，比上年增加4億元，存差繼續(xù)擴(kuò)大。2007年，%， ，城市居民可支配收入8627元，比上年增加835元，農(nóng)民人均收入3559元，增加409元，，居民人均存款7030元，，存差繼續(xù)擴(kuò)大。結(jié)合南康市近三年特別是2007年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今后幾年南康市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，城市化程度將大幅度提高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的日益提高和購買力的增強(qiáng)，作為日常生活所必需的住宅將成為其重要的置業(yè)和投資目標(biāo)。而在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)，居民更加看中周邊的商業(yè)設(shè)施及其發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，改善居住及其生活消費(fèi)環(huán)境，提高城市品位日顯重要。（二） 日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施南康交境內(nèi)有京九鐵路、105國道、323國道、贛粵高速公路，建設(shè)中的昆（明）廈（門）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設(shè)的贛（州）韶（關(guān)）鐵路也已經(jīng)過南康；贛州黃金機(jī)場(chǎng)遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)施階段，2008年將建成通航。不久的將來，南康將形成由兩條鐵路、兩條國道、三條高速、一個(gè)機(jī)場(chǎng)組成的“三縱四橫一空”的立體大交通網(wǎng)絡(luò)。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為南康市的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)鼐用裢獬龉ぷ?、旅游提供了十分方便、快捷的交通條件。另外，南康市的能源、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。電力供應(yīng)網(wǎng)與華中大電網(wǎng)連接，境內(nèi)又建有羅邊、章惠渠、麻雙等中小型發(fā)電站，有220KV變電站1座、110KV變電站2座，供電能力達(dá)8萬KVA。通訊網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，光纜、數(shù)字微波、國際互聯(lián)寬帶網(wǎng)已開通，移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋城鄉(xiāng)。數(shù)字電視信號(hào)已覆蓋城區(qū)和大部分鄉(xiāng)村。2005年，、?；A(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會(huì)極大的促進(jìn)城市建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三） 政府的產(chǎn)業(yè)政策南康市工業(yè)發(fā)展較快，全市工業(yè)已形成服裝、家具、礦產(chǎn)品、食品、化工、電子六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。服裝加工企業(yè)已有近500家，從業(yè)人員4萬多人，溢豐織造等一批知名企業(yè)相繼落戶南康；家具加工及配套企業(yè)500多家，其中家具配套生產(chǎn)企業(yè)200多家，從業(yè)人員近3萬人；有數(shù)十家年納稅超過百萬元的鎢、錫、鉛、鋅、鉍等有色金屬加工企業(yè)；食品加工業(yè)以生產(chǎn)卷煙和花生巴、南瓜系列產(chǎn)品、板鴨等客家風(fēng)味食品為主，產(chǎn)品多次獲得國際、國內(nèi)大獎(jiǎng)，有多個(gè)商標(biāo)榮獲省著名商標(biāo)稱號(hào)；化工及電子業(yè)在大澳涂料、華億化工等骨干企業(yè)的帶動(dòng)下迅速崛起壯大。南康市建有各類綜合、專業(yè)市場(chǎng)40多個(gè)，總面積68萬平方米。其中國際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專業(yè)大市場(chǎng)，占地150畝；國際服裝城占地158畝，建筑面積達(dá)10平方米；南康成衣市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額4億余元；建設(shè)中的家具配套市場(chǎng)占地400畝，汽車配套市場(chǎng)占地80畝。此外，建材大市場(chǎng)、竹木大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)等一批專業(yè)市場(chǎng)正在加快建設(shè)之中。南康市礦產(chǎn)資源種類繁多，品位較高。主要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水4大類。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有27種，已開采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長(zhǎng)石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。南康市森林資源豐富，%，果園面積達(dá)16萬畝，被國家命名為“中國甜柚之鄉(xiāng)”。南康是歷史上的商業(yè)重鎮(zhèn)，境內(nèi)自然、人文旅游資源豐富，全市有古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、圩下客家民居、大坪南良鄧氏宗祠、隆木黃石花廳、鳳崗大塘村董屋九井十八廳建筑群、幸屋村等歷史文化名勝古跡，還有南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、大山腦旅游區(qū)等人文景觀。依托南康市的自然資源、自然景觀及人文環(huán)境，南康市政府明確提出：“大力實(shí)施大開放戰(zhàn)略、主攻工業(yè)戰(zhàn)略、體制機(jī)制創(chuàng)新戰(zhàn)略、全民創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)互動(dòng)戰(zhàn)略、和諧平安戰(zhàn)略和能力建設(shè)戰(zhàn)略，加快新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)追趕型、跨越式發(fā)展，打造創(chuàng)業(yè)南康、誠信南康、生態(tài)南康、和諧南康。”“經(jīng)過五年的努力，至“十一五”期末，基本形成與區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口大市相適應(yīng)的發(fā)展格局，把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊。中心城區(qū)面積達(dá)到20平方公里、人口達(dá)到20萬人以上，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到42%?！边@一系列的政策實(shí)施，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民生活水平多樣化的極大提高，因此，滿足其對(duì)住房及其相應(yīng)的生活、消費(fèi)環(huán)境等方面的要求顯得尤為重要。（四） 政府的總體規(guī)劃在南康市政府制定的“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，融入主城區(qū)，爭(zhēng)當(dāng)排頭兵，建設(shè)新南康”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，按照贛州市概念規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求，南康市“一江兩岸”、“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃積極融入了主城區(qū)的規(guī)劃銜接。該市以點(diǎn)帶面，全面推進(jìn)，努力拓展城區(qū)規(guī)模，增強(qiáng)中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，努力“把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊?！北卷?xiàng)目地處南康市政府規(guī)劃建設(shè)中的新城區(qū)沿章江地段，新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，園內(nèi)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極其明顯，投資環(huán)境非常廣闊。第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及成本估算 “XXXXX”商住小區(qū)位于南康市迎賓大道西側(cè)。規(guī)劃總的總面積為30717平方米，為商住用地，土地使用年限為50年。本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑于一體的重要地段。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表：項(xiàng)目單位指標(biāo)規(guī)劃總用地面積平方米30717建筑總占地面積平方米7587規(guī)劃總建筑面積平方米112237其中地上建筑面積平方米103823商鋪建筑面積平方米5776會(huì)所幼兒園建筑面積平方米2356農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)平方米6600住宅平方米89091地下建筑面積（地下車庫）平方米8414（280個(gè)車位）建筑容積率建筑密度%綠地率%總戶數(shù)戶955主力戶型四室二廳、三室二廳投資成本估算表：項(xiàng)目金額（萬元）備注（一）土地費(fèi)用6004本項(xiàng)折合樓面價(jià)578元/m2其中：土地出讓金566430717 m2,1844元/m2(合同)契稅及辦證費(fèi)340契稅及辦證費(fèi)用（按出讓金6%計(jì)算）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本13190本項(xiàng)折合樓面價(jià)1270元/m2（1）前期工程費(fèi)963本項(xiàng)折合樓面價(jià)93元/m2其中：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)168建筑面積（含地下建筑）112237 m2，15元/m2可行性研究費(fèi)三通一平費(fèi)276按90元/m2計(jì)算,包括施工用水電接入，場(chǎng)地平整規(guī)劃報(bào)建費(fèi)519按照有關(guān)規(guī)定合計(jì)50元/m