【正文】 建筑結構鋼混鋼混主要戶型三房二廳三房二廳開盤時間竣工時間多層住宅均價（近期）2600元/㎡高層住宅均價（近期）2600元/㎡2900元/㎡商業(yè)用房均價（近期）表九:消費者購房決策因素統(tǒng)計表序號項 目評價均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理 2小區(qū)綠化與景觀 3小區(qū)內的安全巡邏 4住宅空氣環(huán)境 5小區(qū)交通設施 6小區(qū)聲音環(huán)境 7物業(yè)管理 8方便的公交配套 9價格因素 10服務設施 11小區(qū)內健身、娛樂設施 12住宅面積 13住宅戶型 14小區(qū)周圍的配套商店 15小區(qū)的電腦網絡建設 16水、電、氣自動收費 17社區(qū)文化建設 18住宅層高 19小區(qū)位置 20住宅外觀 21住宅付入出時間 22小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理 23小區(qū)周圍商店配套 本表以評價均值5分為滿分，分值越高對于購房者決策的影響越大。第十章 結論通過以上分析，%，超過當?shù)赝愴椖康纳鐣骄鶅炔渴找媛剩哂泻芎玫慕洕б?，盈利能力強，具有較強的抗風險能力。項目建成后將是大自然的一部分，水、空氣、青草與人居環(huán)境緊密結合，盡可能降低人造環(huán)境的非自然性。（二）環(huán)境效益評價可持續(xù)發(fā)展思想是本羨慕追求的生態(tài)理念。成為新城區(qū)的一大亮點。如項目廳本及費用在現(xiàn)有基礎上減少5%，則項目凈現(xiàn)值增加23%，內部收益率提高26%，投資回收期縮短8%，成效十分明顯。如售價在現(xiàn)有基礎上降低5%，即商鋪價格為4750元㎡、電梯住宅價格為2803元/㎡、地下車位價格為61750元/個時，該項目凈現(xiàn)值減少28%，內部收益率下降35%，投資回收期延長8%。以下是對銷售價格、開發(fā)成本等因素變化影響結果變化匯總表。第八章 項目實施的敏感性分析由于該項目投資周期短，投資額不大，故采用單因素敏感分析。（3）計算動態(tài)投資回收期P=2+1686/4698=由此可知。（1）計算財務凈現(xiàn)值項目財務現(xiàn)金流量表序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末1現(xiàn)金流入3099001239692969298銷售收入30990012396929692982現(xiàn)金流出258526004904177623045成本費用20997600474976605891稅金及附加23240930697697所得稅2531061446014573凈現(xiàn)金流量513860043355153462534折現(xiàn)率（10%）5凈現(xiàn)值（10%）60043050126846986累計凈現(xiàn)值（10%）60042954168630127折現(xiàn)率（33%）8凈現(xiàn)值（33%）6004252286726589累計凈現(xiàn)值（33%）6004348226154310折現(xiàn)率（35%）11凈現(xiàn)值（35%）60042485842254112累計凈現(xiàn)值（35%）600435192677136由上表可知，“XXXXX”財務凈現(xiàn)值為3012萬元。折現(xiàn)率的確定：一般以無風險報酬率加上該項目的風險報酬率確定。20997=24%（三） 資金來源與運用分析表序號資金來源第1年初第1年末第2年末第3年末合計資金來源1經營活動產生的現(xiàn)金來源123969296929830990其中：預售收入123969296929830990銷售收入2籌資活動產生的現(xiàn)金來源其中：自有資金60046004預收收入銀行借款60006000其他負債3其他來源4資金來源合計12004123969296929842994資金運用5建設投資支出600474976605891209976經營期經營成本552885638971803銷售費用0174131131436管理費用5569608192財務費用04537275811757經營稅金及附加93069769723248所得稅614460145725319盈余公積10應付利潤11歸還其他負債12償還借款余額60024003000600013資金運用合計605999291072569423365514盈余資金59452467142923569339從上述分析可以看出本項目能合理安排資金，盈余資金充足，能保證項目的順利實施。由此可知：本項目總投資25852萬元銷售收入30990萬元所得稅前利潤總額7669萬元所得稅前投資利潤率為7669247。“XXXXX”銷售分期按比例預測表序號項目名稱總面積（㎡）合計銷售額（萬元）第1年末（40%）第2年末（30%）第3年末（30%）1住宅890912628210513788478852商鋪5776288811558668673農貿市場66004地下車庫280個18207285465465幼兒園、會所23566合 計309901239692969298 銷售收入的估算項目可銷售面積（㎡）銷售均價 （元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅890912950100%26282商鋪57765000100%2888農貿市場6600地下車庫280個65000元/個100%1820幼兒園、會所2356合計30990 銷售稅金的估算%計算（其中：%，自2006年7月1 日起當?shù)囟悇諜C關按1%預征普通住宅土地增值稅，按3%預征非普通住宅土地增值稅，按5%預征商鋪土地增值稅，為便于計算，本例統(tǒng)一按2%的比例預征土地增值稅），即：30990萬元%=2324萬元（一） 項目資金來源分析項目資金來源分析表（萬元）項目金額比例自有資金投入600429%銀行借款600028%預售收入899343%合計20997100%（二） 利潤總額估算利潤總額估算表（萬元）序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末1銷售收入3099012396929792972總成本費用209976004749766058913銷售稅金及附加232409306976974利潤總額/年度所得稅前凈現(xiàn)金流量766960043969199577095所得稅2531061446014576凈利潤51386004335515356252注：根據當?shù)囟悇詹块T的征稅慣例，房地產開發(fā)企業(yè)前3 年所得稅費用計算方法為：按預售收入的15%確認為應納稅所得，按33%的所得稅預征收，第3年末項目全部結束時匯算清繳。 宏觀調控仍將繼續(xù)，信貸規(guī)模的收縮將導致開發(fā)商融資難度的加大，同時“第二套房貸新政”在打壓投資需求的同時也抑制了部分有效需求，市場預期不明朗，這都將為項目的操作帶來一定的難度。 南康經濟的快速發(fā)展，特別是家具業(yè)、服裝業(yè)的發(fā)展和壯大，帶動了南康個私經濟的迅速壯大，居民收入水平有了較大的提高，購買力進一步增強，置業(yè)升級換代會產生更多的住房需求。南水新區(qū)將成為消費者置業(yè)的熱點。 南水新區(qū)現(xiàn)階段正處于大規(guī)模開發(fā)建設時期，市政基礎設施、居民生活配套等不全，會給項目銷售帶來影響。劣勢分析 項目所處的地塊周邊環(huán)境較凌亂，多為居民自建房，在一定程度上影響了該地塊的居住環(huán)境的提升。項目全部為帶電梯的小高層、高層建筑組成，建筑風格現(xiàn)代、時尚、簡約，小區(qū)規(guī)劃以人本，景觀豐富，實行人車分流，小區(qū)安全、舒適。 周邊配套豐富，教育資源突出：項目緊臨新南康中學、第一小學，文化公園、博物館等，人文資源豐富。、第五章 項目的SWOT分析優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越：項目位于南水新區(qū)與工業(yè)園區(qū)的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢突出，南水新區(qū)帶表著南康未來城區(qū)發(fā)展方向，項目所處地段極具升值空間。（3）影響商鋪購買決策的因素分析根據市場均值，商鋪購買者決策因素排序見下表。（2）商鋪的購買需求商鋪面積需求以40～60平方米為主，該類商鋪的總價以南水新區(qū)5200元平方米的均價計，～，家庭處收入25000元以上的均有能力投資。商鋪消費調查分析（1）現(xiàn)狀目前南康市在經營的商鋪以60平方米的小商鋪為主，以目前市場上在售的商鋪均價5200元計算。（2）消費者對商品房的價格承受能力有逐漸增強趨勢，總價在30萬元以下的商品房較受消費者歡迎。（5）消費者購房決策因素統(tǒng)計表序號項目評價均值1小區(qū)綠化衛(wèi)生管理2小區(qū)綠化與景觀3小區(qū)內的安全巡邏4住宅空氣環(huán)境5小區(qū)交通設施6住宅聲音環(huán)境（噪音）7物業(yè)管理8方便的公交配套9價格因素10服務設施11小