【正文】 下降至 — 857 萬元和— 927 萬元，均為負值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． ?年；租 房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。資金平衡分析詳見附表 38，資產負債分析詳見附表 39。 6．資金平衡分析和資產負債分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。資本金內部收益率為 13． 1％。詳見附 表 33— 附表 35。 表 38 稅費率表 (％ ) 稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費； 營業(yè)稅 5 土地 增值稅 50 超率累進 城市維護建設稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產稅 (按租金 ) 12 不可預見費 4．盈利能力分析 項目在計算期內經營收入 22089萬元，可獲利潤總額 3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。投入經營后第一年 60%出租率，每個停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 表 37 各類建筑銷售計劃表 (％ ) 項 目 合 計 1 2 多層住宅 100 15 60 聯排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。地下停車庫每個車位 75000元，按 80％即 400個車位銷售計。詳見附表 32。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表 36 和附表 31。 2020 年 1 月 — 2020 年 3 月：分項工程驗收。 2020 年 8 月：主體工程斷水。 2020 年 1 月：工程開工。 2020 年 9 月～ 2020 年 11 月：施工圖設計。 2020 年 5 月 — 2020 年 7 月：建筑方案設計。建設進度計劃如下： 2020 年 1 月 20 日：項目建議書批復。 (3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。 (5)根據小區(qū)消防用水量設消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 (3)小區(qū)室 外按規(guī)范設消火栓。 6．消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網引入，每用戶設 2～ 3 個電視用戶盒。 (4)小區(qū)范圍內設 CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。 (2)高級商住兩用住宅設數據、語音用模塊化插座。設備用房換氣次數為 4～ 6 次 /小時（變配電房按 10 次 /小時計算 )。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。由住戶自行購置 (一般不需要 )。 5． 4 通風空調 (1)住宅空調。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統(tǒng)集中聯動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。 2)照明設計：有正 常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。 (2)照明及電力設計。 A。 A。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。 (4)室內外排水。 1)室內生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓 力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 3)城市自來水進水管不小于 DNl50，設一組水表裝置。建設區(qū)內已有水泵房。 (2)給水。 住宅生活用水： 140 公升／人 5．公用設施方案 本住宅區(qū)因與’ 98 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。 上部結構 “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。 4．結構設計 根據“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型： 基礎選型及處理 (1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工 藝，以保證成樁質量。室外有消防環(huán)形車道、中心 廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》 (JGJl00)的有關規(guī)定。住宅經濟技術指標見表 35。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。 同時考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。 表 34 “佳園二期”項目建筑技術經濟指標 序 號 項 目 指 標 1 總用地面積 33333． 5 平方米 2 總建筑面積 ?6100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場 ) 15000 平方米 4 地上建筑面積 61100 平方米 其中：多層住宅 50960 平方米 聯排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建筑層數地上 2～ 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7— 22 米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6 米 8 建筑容積率 1． 4 米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500 輛 建筑方案總體構思 建設地塊緊連“ 98傳園小區(qū)” ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部。 3．建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20 米寬這域規(guī)劃路。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 (4)地基土 工程地質評價：依據《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB50021— 94)、《建筑地基基礎設計規(guī)范》 (GBJ 7— 89)、《建筑抗震設計規(guī)范》 (GBJll— 89)、《土的分類標準》 (GBJl45— 90) 。根據場地水質分析結果資料，建筑場區(qū)范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。表層現況為建筑物及回填 土層。根據“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數據，地塊高程約為 1901． 41—1902． 42 米，高程差為 1 米左右。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 聯排低層住宅 C 戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。 住宅戶型規(guī)劃 根據“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。①外墻：高級外墻涂料；②內墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤ 門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 設施標準 住宅的室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《 X X省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高 檔住宅有關標準設計。套型基本面積達到國家預定的目標。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是發(fā)序勢。 2. 功能設施標準 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 A 市 D 廠生產用地 33333． 5 平 方米，未用轉讓變更方式 辦理用地手續(xù)。 通信：直接由 A市市話通信網接入 場地：建設場地為 D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。 煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。從佳園一期預留口引入。 供水；設施自來水管網供水。 建設廠區(qū)“五通”條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達 A市機場。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網絡。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口 10萬人），商業(yè)網點密布，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與 C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比?！?‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。 三、項目選址及建設條件 1．項目選址 1999 年以后， C 民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A 市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其 他浮動措施。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施?！凹褕@二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在 2800～ 3000 元之間，聯排低層住宅每平方米定在 3500～ 3900 元之間，可研中分別取 2950 元和 3850 元，地下停車位每個 75000 元。 2)98 佳園第一期銷售價為 2030— 2580 元／平方米，最高價為 4 樓，最低價是 7 樓。 表 32 樓盤銷售價格情況表 （ 2020 年 2 月） 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價 (元／平方米 ) 最高價 (元／平方米 ) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880 4 寶海豪園 高 檔住宅 市南區(qū) 關上寶海公園 3160 3730 5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北