【正文】 交待的內(nèi)容。 對各專業(yè)間穿插施工的要求。 結(jié)構(gòu)方案的實施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。 施工圖設(shè)計交底制度 1 目的 為全面貫徹設(shè)計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學(xué)圖紙意見書》中所提的問題。 4 圖紙審學(xué)程序 ： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 配套工程是否完善。 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。 審學(xué)圖紙要做認真記錄，并分類整理形成《審學(xué)圖紙意見書》，送達設(shè)計單位以備解決答復(fù)。 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項目公司、工程部、經(jīng)濟部、開發(fā)部相 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 58 頁 關(guān) 人員。 施工圖審學(xué)制度 1 目的 為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟、其他等），減少設(shè)計誤差，明確設(shè)計要求，促進開發(fā)項目順利進行。 竣工圖一般應(yīng)繪制 4 套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 對局部更改（變更量大于 條者）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。 4 竣工圖紙的管理細則 : 工程竣工驗收后一般在 30 天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負責(zé)繪制。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術(shù)人員保管。 施工單位 4 套 （ 為其保留 4 套作為繪制繪制竣工圖使用 ） ，監(jiān)理公司1 套。 公司存檔 2 套，總工 1 套，工程部、經(jīng)濟部各 1 套。 圖紙的分發(fā)。 3 施工圖紙的管理程序 : 圖紙的整理。 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計說明書等。 施工圖管理制度 1 目的 施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。 例會主持人對會議進行總結(jié)。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調(diào)。 項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進行答復(fù)。 項目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀(jì)要》登記、備案。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀(jì)要》后需簽收。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。 2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。 5 附則 本制度自正式頒布之日實施。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費用。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責(zé)所管理項目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應(yīng)負責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶 ）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開 發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務(wù)部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。 銷售開始后，應(yīng)隨著項目建設(shè)進度并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況對售房價格進行相應(yīng)調(diào)整。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。 項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預(yù)期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 58 頁 材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設(shè)計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進行管理。 工程造價決算：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算（必要時，可委托審計事務(wù)所進行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門 進行綜合驗收。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟部進行審核，并配合財務(wù)部撥款。經(jīng)濟部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。 委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。 施工管理：工程部負責(zé)施工管理。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。 編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 如系舊城改造項目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申 報開發(fā)經(jīng)營許可證。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。 土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作 開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 58 頁 1 總則 為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細則。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） FPVR=FNPV247。項目投資總額 100% 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 投資回收期（ Pt） =累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) — 1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國華實業(yè)公司，并由其主持論證審批。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負責(zé)，開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。 10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。當(dāng)影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。本條所列財務(wù)評價指標(biāo)表達公式見附錄。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） 財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 58 頁 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率 ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 8 財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。 7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開 發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。 6 地點選擇與地塊價值評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健Ｍㄟ^走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進提高的要求。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。 主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有關(guān)物資信息。主要包括當(dāng)?shù)叵M者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā) 量、價格水平及潛在需求。一般應(yīng)進行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟因素。 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 58 頁 身的情況和特點、評估的結(jié)論。 結(jié)論及建議 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的