【正文】 交待的內(nèi)容。 對(duì)各專業(yè)間穿插施工的要求。 結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 參加人員在圖紙會(huì)審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。 監(jiān)理公司參加人員：項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。 施工單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。 施工圖設(shè)計(jì)交底制度 1 目的 為全面貫徹設(shè)計(jì)要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時(shí)，也為解答《審學(xué)圖紙意見書》中所提的問題。 4 圖紙審學(xué)程序 ： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 配套工程是否完善。 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對(duì)照，是否有不符之處。 審學(xué)圖紙要做認(rèn)真記錄，并分類整理形成《審學(xué)圖紙意見書》，送達(dá)設(shè)計(jì)單位以備解決答復(fù)。 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項(xiàng)目公司、工程部、經(jīng)濟(jì)部、開發(fā)部相 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 58 頁 關(guān) 人員。 施工圖審學(xué)制度 1 目的 為使工程設(shè)計(jì)符合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè)計(jì)要求，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。 竣工圖一般應(yīng)繪制 4 套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 對(duì)局部更改（變更量大于 條者）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。 4 竣工圖紙的管理細(xì)則 : 工程竣工驗(yàn)收后一般在 30 天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負(fù)責(zé)繪制。 圖紙的保管，由駐項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員保管。 施工單位 4 套 （ 為其保留 4 套作為繪制繪制竣工圖使用 ） ，監(jiān)理公司1 套。 公司存檔 2 套，總工 1 套，工程部、經(jīng)濟(jì)部各 1 套。 圖紙的分發(fā)。 3 施工圖紙的管理程序 : 圖紙的整理。 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。 施工圖管理制度 1 目的 施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。 監(jiān)理單位及駐項(xiàng)目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會(huì)紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項(xiàng)具體工作內(nèi)容，并對(duì)各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會(huì)上對(duì)上述問題的解決情況做出匯報(bào)。 每月最后一個(gè)例會(huì)，除以上會(huì)議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對(duì)比，查找原因，落實(shí)責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會(huì)議的議程。 例會(huì)主持人對(duì)會(huì)議進(jìn)行總結(jié)。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。 項(xiàng)目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)施工單位提出的問題進(jìn)行答復(fù)。 項(xiàng)目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報(bào)》、《例會(huì)紀(jì)要》登記、備案。 與會(huì)人員參加例會(huì)時(shí)需簽到，收到《例會(huì)紀(jì)要》后需簽收。 會(huì)議的時(shí)間變更或取消由工程例會(huì)主持人決定。 工程例會(huì)參加人員包括項(xiàng)目公司經(jīng)理、駐項(xiàng)目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。 2 工程例會(huì)的組織 工程例會(huì)為定期會(huì)議，每次例會(huì)時(shí)間由各項(xiàng)目部自定。 5 附則 本制度自正式頒布之日實(shí)施。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目驗(yàn)收接管后，負(fù)責(zé)所管理項(xiàng)目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護(hù)維修，并可按實(shí)際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶 ）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。任何開發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開 發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對(duì)外租賃，獲得長(zhǎng)期的租金收益。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同寫出開發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 任何購(gòu)房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購(gòu)房產(chǎn)交付其使用，違者對(duì)責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。 銷售開始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)、銷售情況對(duì)售房?jī)r(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門編制銷售計(jì)劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價(jià)、銷售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價(jià)格，定出底價(jià)，報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。在可行性研究階段，開發(fā)部就項(xiàng)目的銷售前景、預(yù)期售價(jià)提出意見，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位即確定項(xiàng)目的主要銷售對(duì)象。 收集開發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會(huì)審記錄、重要施工日志、 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 58 頁 材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì)變更記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書等。 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。 工程造價(jià)決算：工程竣工后，由經(jīng)濟(jì)部審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委托審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。 成片開發(fā)項(xiàng)目竣工后，工程部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門 進(jìn)行綜合驗(yàn)收。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財(cái)務(wù)部撥款。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。 委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)以上施工管理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，總工程師組織工程部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工，并應(yīng)有與對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、管理、獎(jiǎng)罰相對(duì)應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。 工程部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，向規(guī)劃部門報(bào)批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價(jià)、美化周圍環(huán)境的原則。 如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請(qǐng)有關(guān)部門驗(yàn)收。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目，申 報(bào)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。 計(jì)劃編制：土地合同簽定后，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作 開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 58 頁 1 總則 為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟(jì)南國(guó)華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，制定本細(xì)則。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） FPVR=FNPV247。項(xiàng)目投資總額 100% 靜態(tài)投資回收期（ Pt） 投資回收期（ Pt） =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) — 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。對(duì)研究的方法、測(cè)算、結(jié)論、建議等，對(duì)照市場(chǎng)實(shí)際，從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 可行性研究報(bào)告屬單位的集體研究成果，對(duì)其有關(guān)經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)國(guó)華實(shí)業(yè)公司，并由其主持論證審批。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。 10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生的影響。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點(diǎn)。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。本條所列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 58 頁 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率 ic，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。靜態(tài)法的評(píng)價(jià)指標(biāo)有凈利潤(rùn)投資收益率和靜態(tài)投資回收期。對(duì)規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動(dòng)態(tài)法。 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有靜態(tài)法和動(dòng)態(tài)法兩種。 資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。 7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃，是開 發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。 6 地點(diǎn)選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。通過對(duì)有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健Ｍㄟ^走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項(xiàng)目功能、質(zhì)量、價(jià)格及改進(jìn)提高的要求。專人收集有關(guān)專業(yè)報(bào)刊、會(huì)議及政府協(xié)會(huì)活動(dòng)等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計(jì)資料，進(jìn)行整理鑒別。 主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的承受能力等。主要包括項(xiàng)目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場(chǎng)價(jià)格及有關(guān)物資信息。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買能力及購(gòu)買偏好等。對(duì)明顯具有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目要有針對(duì)性地著重進(jìn)行研究分析。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢(shì)、開發(fā) 量、價(jià)格水平及潛在需求。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財(cái)稅政策、鼓勵(lì)投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。 附圖：一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。 附表：附表是對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格。 目錄 正文：這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。 摘要：用簡(jiǎn)潔的語言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 58 頁 身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。 結(jié)論及建議 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的