【正文】 16%)4 +600 /(1+16%)5+300 /(1+16%) =0 FIRR=16%+?? （ 18％ 16％） 247。 r1與 r2之間的差距應(yīng)在 2％之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。 0)1()(0??????tntt F I R RCOCI財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 rr2r0r1F I R RF N P V ( r2)F N P V ( r1)F N P V? ? ? ?? ? ? ?211211 rN P VrN P VrrrN P VrrF I R R o??????r1:當(dāng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率； r2:當(dāng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率 。 ? 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言 ， 投資有效期是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間 。 ? 與 FNPV相關(guān)的一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)是財(cái)務(wù)凈年值 (FNAV)，即將項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值分?jǐn)偟酵顿Y期各年的等額年值。 ? ? ? ?當(dāng)年凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)正值年份累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出靜態(tài)投資回收期??? 1sT財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 空置率＝空房損失 /總計(jì)劃收入 ? 運(yùn)行費(fèi)率＝總運(yùn)行費(fèi)用 /總計(jì)劃收入 ? 債務(wù)償還覆蓋率＝凈收入 /年債務(wù)償還數(shù) ? 總開支費(fèi)用率＝（總運(yùn)行費(fèi)用 +債務(wù)償還數(shù)） /總計(jì)劃收入 ? 貸款資金率＝貸款額 /總投資 ? ?? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)與方法 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） :項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 ?永久年金：只有起始時(shí)間 ， 沒有終了時(shí)間 。 ? 貼現(xiàn)與貼現(xiàn)率 ? 現(xiàn)值 、 終值 、 年金 ? 現(xiàn)金流量圖 1)1( ??? mmrii 0 1 2 3 4 5 6 資金的時(shí)間價(jià)值及其等值計(jì)算 ? 年金：每年發(fā)生一次的款項(xiàng) ， 現(xiàn)推廣為定期發(fā)生的款項(xiàng) 。 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) （萬元） 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 … 1 經(jīng)營收入 售房收入 租金收入 … … … … … … 2 總成本費(fèi)用 3 經(jīng)營稅金 4 經(jīng)營利潤 5 所得稅 6 稅后利潤 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)計(jì)算表 ? 現(xiàn)金流量表：一系列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)報(bào)表的匯總。 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 （萬元） 估算指標(biāo) 工程量 單位 指標(biāo) 一 建安工程 建筑工程裝飾 1200 15000m2 元 /m2 800 地下室部分 72 3600m2 元 /m2 200 … … … … … … … … … … … … … … 合計(jì) 7846 二 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2. 1 初步設(shè)計(jì) 23 … … … … … … 總計(jì) 12389 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本數(shù)據(jù)計(jì)算表 ? 總成本費(fèi)用測(cè)算表：按開發(fā)經(jīng)營順序及成本測(cè)算方法，測(cè)算從開發(fā)建設(shè)到銷售經(jīng)營總費(fèi)用的。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 其它經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 投資回收期：反映收回全部投資的時(shí)間長(zhǎng)短； ? 現(xiàn)金回報(bào)率：反映初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系； ? 還本付息比率：投資所獲得的年凈經(jīng)營收入除以年還本付息額。 1)1(1)1()1(??????????nnniiPiPiiiPA前者可以理解為投資回報(bào)，投資回報(bào)率為 i，后者就是投資回收，是投資者提取折舊的一種方法，若以它作為年金，其折算的終值正好為 P，反映了簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的過程 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 收益率：是一種投資回報(bào)率，通常表示為一個(gè)復(fù)合年百分率的形式，表明項(xiàng)目在一定周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。 ? 成果與耗費(fèi)進(jìn)行比較通常有三種表達(dá)方式： ? 差額表示法 ? 比值表示法 ? 差額一比值表示法 ? 經(jīng)濟(jì)效果的分類 ? 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效果和國民經(jīng)濟(jì)效果 ? 直接經(jīng)濟(jì)效果和間接經(jīng)濟(jì)效果 ? 有形經(jīng)濟(jì)效果和無形經(jīng)濟(jì)效果 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 投資回收與投資回報(bào) ? 投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收； ? 投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報(bào)酬。 ? 差別比例稅率： ? 對(duì)于國家急需發(fā)展的基建或技改項(xiàng)目投資 ， 適用零稅率； ? 對(duì)國家鼓勵(lì)發(fā)展但受能源 、 交通等制約的基建項(xiàng)目 ， 實(shí)行 5％ 的輕稅政策； ? 對(duì)樓堂館所以及國家嚴(yán)格限制發(fā)展的基建項(xiàng)目 ， 實(shí)行 30％ 的重稅政策； ? 對(duì)職工住宅的建設(shè)投資實(shí)行 5％ 的稅率； ? 對(duì)不屬于上述四種的其他項(xiàng)目投資 ， 實(shí)行中等稅負(fù)政策 （ 10％ 、15％ ） 。 （ 稅前列支 ） 稅收與稅金 ? 房產(chǎn)稅： ? 出租房屋租金的 12％ ， 出售房屋現(xiàn)值的 ％ 。 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅率一般為 33％ 。 應(yīng)納稅所得額：利潤總額 177。 教育費(fèi)附加率為 3％ 。 稅率為 7％ （ 市區(qū) ） 。 銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率均為 5％ 。 其中與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)的主要稅種是： ? 從銷售收入中扣除的增值稅 、 營業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加； ? 計(jì)入總成本費(fèi)用的房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 車船使用稅 、 印花稅等； ? 計(jì)入固定資產(chǎn)總投資的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅； ? 從利潤中扣除的所得稅等 。 ? 邊際成本 ? 企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加 。 經(jīng)濟(jì)成本是顯性成本和隱性成本之和 。 ? 經(jīng)濟(jì)成本 ? 除實(shí)際成本一顯性成本外 ， 還存在著隱性成本 。 ? 在技術(shù)方案財(cái)務(wù)分析時(shí)： ?經(jīng)營成本＝總成本費(fèi)用－折舊費(fèi)－維檢費(fèi)－攤銷費(fèi)－財(cái)務(wù)費(fèi)用 ?維檢費(fèi)指礦山項(xiàng)目的維檢費(fèi)；攤銷費(fèi)指無形資產(chǎn)的攤銷費(fèi) 。 產(chǎn)品成本測(cè)算 ? 經(jīng)營成本 ? 經(jīng)營成本是從投資方案本身考察的 ， 是在一定期間（ 通常為一年 ） 內(nèi)由于生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品及提供勞務(wù)而實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金支出 。 ? 銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用：為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 產(chǎn)品成本測(cè)算 ? 管理費(fèi)用：企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 ? 生產(chǎn)成本：生產(chǎn)單位為生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用 ， 包括各項(xiàng)直接支出和制造費(fèi)用 。 ? 常用的流動(dòng)資產(chǎn)投資估算方法 ? 類比估算法 ? 分項(xiàng)估算法：按流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成分項(xiàng)估算 。 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 ? 常用的固定資產(chǎn)估算方法 ? 類比估算法：根據(jù)已建成的與擬建項(xiàng)目工藝技術(shù)路線相同的同類產(chǎn)品項(xiàng)目來估算 。 ? 預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)階段根據(jù)施工圖樣 、 預(yù)算定額 、 費(fèi)用定額 、 設(shè)備和材料預(yù)算價(jià)格 、 工資標(biāo)準(zhǔn)等資料編制的更為詳細(xì) 、 精確的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件 ， 用以確定項(xiàng)目所需的全部投資費(fèi)用 。 項(xiàng)目投資估算 ?構(gòu)成： ? 固定資產(chǎn)投資 ?靜態(tài)投資 ? 土地費(fèi)用 ? 前期工程 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 建筑工程費(fèi)用 ? 安裝工程費(fèi)用 ? 設(shè)備及工器具的購置費(fèi)用 ? 其他工程費(fèi)用 ? 基本預(yù)備費(fèi) 項(xiàng)目投資估算 ?動(dòng)態(tài)投資 ?建設(shè)期利息 ?固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ?漲價(jià)預(yù)備費(fèi) ?匯率變動(dòng)預(yù)備費(fèi) ? 流動(dòng)資產(chǎn)投資：應(yīng)收及預(yù)付款 、 存貨 、 現(xiàn)金 ?勘查設(shè)計(jì)費(fèi) ?管理費(fèi) ?銷售費(fèi)用 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 ? 固定資產(chǎn)投資估算： ? 估算是在投資項(xiàng)目可行性研究階段 ， 采用模擬已建成的同類項(xiàng)目或參照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)或采用編制概算等方法來估算項(xiàng)目所需的全部投資費(fèi)用 。 ?流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn) 。 ?由工程費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 預(yù)備費(fèi)用等組成 。 ? 固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金 。 ? 可行性研究中的開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有兩種： ? 選擇優(yōu)化方案中的評(píng)價(jià) ， 用以比較和篩選方案 ， 以尋求最佳或滿意方案； ? 確定推薦方案后 ， 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的最終的全面預(yù)測(cè)評(píng)價(jià) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 算術(shù)移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均值 趨勢(shì)變動(dòng)值 移動(dòng)平均值 趨勢(shì)變動(dòng)值1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 +2＝ +4=時(shí)期 調(diào)查值3 個(gè)月期距 5 個(gè)月期距房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 加權(quán)移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均值 趨勢(shì)變動(dòng)值 移動(dòng)平均值 趨勢(shì)變動(dòng)值1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 +2＝ +4=時(shí)期 調(diào)查值3 個(gè)月期距 ( 權(quán)重為 1,2,3) 5 個(gè)月期距 ( 權(quán)重為 1,2,3,4,5)房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行性研究的核心 ， 貫穿于可行性研究的全過程 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 定量方法 ?時(shí)間序列法： ? 假定影響市場(chǎng)的各種因素大體相似 ， 需求形態(tài)具有一定規(guī)律；而且必須具備完備的時(shí)間序列資料 ? 簡(jiǎn)單平均法 ? 加權(quán)平均法 ? 算術(shù)移動(dòng)平均法 ? 加權(quán)移動(dòng)平均法 ? 指數(shù)平滑法 ?因果分析法 （ 回歸分析法 ） ? 一元回歸法 ? 多元回歸法 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 算術(shù)移動(dòng)平均法 ? 確定各期的期距； ? 求相鄰期距各期的簡(jiǎn)單平均數(shù)； ? 將各期平均值進(jìn)行比較 ， 求出變動(dòng)趨勢(shì)值； ? 求預(yù)測(cè)值 。 ? 價(jià)格變動(dòng)及其影響預(yù)測(cè) ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （ 本企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) ） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟 ? 確定預(yù)測(cè)對(duì)象：擬投資物業(yè)類型在合理開發(fā)建設(shè)期后的市場(chǎng)需求 、 供給等狀況； ? 收集 、 分析資料； ? 選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型進(jìn)行預(yù)測(cè)； ? 評(píng)價(jià) 、 修正初步預(yù)測(cè)結(jié)果； ? 預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 ? 定性方法 ?特爾斐法 （ 專家意見法 ） ： ? 充分發(fā)揮各方面專家的知識(shí) 、 經(jīng)驗(yàn)和判斷能力； ? 獨(dú)立性和往復(fù)性； ? 時(shí)間 、 資金花費(fèi)少并可得到多種有價(jià)值的觀點(diǎn)和意見； ? 但意見難免有主觀片面性； ? 要注意專家的代表性 、 廣泛性 、 數(shù)量以及意見反饋時(shí)間 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） 【 案例 】 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 ? 供給狀況變化 ?預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開發(fā)物業(yè)的數(shù)量 （ 增量 ）（ 注意開發(fā)周期長(zhǎng) 、 利用土地供給總量的預(yù)測(cè)進(jìn)行 ） ； ?預(yù)測(cè)房地產(chǎn)存量的供應(yīng)量 （ 三級(jí)市場(chǎng) ） ； ?預(yù)測(cè)擬開發(fā)物業(yè)類型及可替代物業(yè)類型的供給； ?預(yù)測(cè)宏觀決策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響 。 ? 實(shí)驗(yàn)法：將調(diào)查范圍縮小到一定范圍進(jìn)行試驗(yàn) ， 再對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè) 。 ? 可以獲得被調(diào)查者不愿意以及言語無法提供的信息；并能客觀地獲得準(zhǔn)確性較高的第一手資料 。 ? 問卷的回收率較低 ， 拖延時(shí)間往往較長(zhǎng) 。 ? 不易取得被調(diào)查者的合作 ， 調(diào)查不夠深入 。 ? 成本相對(duì)較高 ， 資料處理較為繁瑣 ， 受調(diào)查人員業(yè)務(wù)水平的影響較大 。 ? 有時(shí)信息資料缺乏客觀性 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 市場(chǎng)資料收集方法 ? 訪問法：根據(jù)調(diào)查目的 ， 擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 ， 以提問或填寫問卷的形式請(qǐng)被調(diào)查者回答 。 ? 商業(yè)購物中心項(xiàng)目： ? 考慮所在地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量 、 購買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊要求 ， 考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其它購物中心 、 中小型店鋪的分布情況 。 ? 特定類型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 ? 住宅項(xiàng)目： ?與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 、 物業(yè)管理人員特別是用戶的溝通 ， 了解項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況 、 價(jià)格水平 、 對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來住房的希望 。 ? 另外可以分為：普查 、 重點(diǎn)調(diào)查 、 隨機(jī)抽樣 、 非隨機(jī)抽樣等 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 市場(chǎng)調(diào)查的步驟 ? 確定分析目的 ? 確定分析目標(biāo) （ 對(duì)象 ） ：范圍與主要問題 ? 選擇分析方法：確定數(shù)據(jù)類型 、 收集方法 、 處理方法等 ? （ 估算分析過程所需時(shí)間與費(fèi)用及分析結(jié)果的預(yù)期價(jià)值 ） ? 數(shù)據(jù)收集 、 處理與分析 ? 評(píng)價(jià)初步結(jié)果 ， 進(jìn)行修正 ? 結(jié)論和建議 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)） ? 市場(chǎng)調(diào)查的作用 ? 提高對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的分辯能力