【正文】 的整體建筑風格。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內，合理布局區(qū)內空 間，與“ 98 佳園小區(qū)”內空間視覺相呼應，風格相協(xié)調。 規(guī)劃指標 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表 34。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的 有關強制性標準的規(guī)定?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神 面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)” 相呼應，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。 平面設計 (1)住宅。住 宅單體平面設計符合國家住宅建 設基本標準和有關規(guī)范要求。 表 35 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標 序 號 指標名稱 單 位 指 標 1 套內使用面積 平方米／套 80、 12 208 2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標準層使用系數(shù) ％ 80 5 套內建筑面積 5． 2 5． 3 多層住宅 A 型 多層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 260 6 戶內平均居住人數(shù) 人／戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。防震工程按 8 度設防。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網，進水管徑為 DN200— DN800，由佳園小區(qū)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下： (1)用水標準和用水量。日， K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。 1)設 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺，自動消防水泵 2 臺。 2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱 (每單元一個 )。 (3)室內給水和消防給水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 1)室內污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強度公式計算。 1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。 3)主要電力供應指標：設備容量 2155kW，計算負荷 1657kW，變壓器總裝機容量 2134kV目前廠內配電室變壓器裝機容量為 2X 315kV 4)計量方式： l0kV 系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。 1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按 5kW／戶計算。照度標準按國家標準 GB 133— 90 的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從 98 佳園小區(qū)預留口接人。高級住宅可采用分體熱泵式空調器（掛璧式或立柜式 )。 (2)通氣及防排煙設計。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時 6 次氣計算。 5． 5 弱電設計 (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網直接引入。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。 (4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。 7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污 染。 六、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年半 (29 個月 )左右的時間內建成。 2020 年 2 月 23 日～ 2020 年 3 月：編制可行性研究報告并報批。 2020 年 8 月：綜合管網設計。 2020 年 12 月：報建、領取 建設規(guī)劃許可證。 2020 年 3 月：完成投資 25％，開始預售。 2020 年 12 月 — 2020 年 2 月：單體工程驗收。 2020 年 6 月：正式人住。 表 36“佳園小 區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元 序號 項 目 開發(fā)產品 分期計劃進度 成 本 1 2 3 4 1 土地費用 4500 4500 2 前期工程費 647 647 3 基礎設施建設費 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642 5 公共配套設施建設費 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14 7 管理費用 285 90 90 90 15 8 銷售費用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費 130 130 10 其他費用 544 90 90 364 11 不可預見費 1230 400 500 330 合 計 17623 7142 7949 2020 522 2．資金籌措 本項目建設資金完全由建設單位自籌， B房地產開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約 9623萬元。 八、經濟效益分析 1．住 宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價 3001元。 2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 3年內完成銷售，各年銷售計劃見表 37表。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經營和管理。 3．稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 3— 8。項目繳納的經營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計繳納稅金 2629萬元。 項目全投資內部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預期可接受的內部收益率為15％時凈現(xiàn)值可達 517 萬元，投資回收期為 2． 9 年。詳見附表 36 和附表 37。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。 7．敏感性分析 將開發(fā)產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為 不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項目收益風險較大。 表 39敏感性分析表 序號 項 目 變動幅度 (％ ) 內部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預售款回籠進度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房價格； 2預售款回籠進度； 3一租房價格； 4基準收益率； 5一開發(fā)產品投資 8．臨界點分析 為考察對開發(fā)產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為 15％，則項目投資的臨界 18281 萬元，增加 654 萬元；每平方米售房價格的臨界點為 2894 元，下降 107 元；土地費用的臨界點為 5069 萬元，增加 569 萬元；售房面積的臨界點為 70335 平方米，減少 2765 平方米。 表 311 主要經濟指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建設規(guī)模 房地產開發(fā)產品總建筑面積 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 財務評價指標 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 A市房價每平方米售價為15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價達 ～ 13萬元之間，相當于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。 雖然目前 A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相 對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。 (2)做好方案規(guī)劃。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。 (2)在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用；降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。 3. 金融財務風險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務風險。 投資回收期 (年 ) 2． 92 3． 16 基準收益率 (／