【正文】 1900． 60～ 1901． 76 米，地下水埋深 — 米。 多層住宅 B 戶型： 每戶建筑面積 160 平方米。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。 地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動脈 北京路，并以東西方面交通干線 人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十 分便捷。 C 民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷 (佳園小區(qū)效果很好 )；⑩其他促銷手段。 (2)促銷策略。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水 平。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不 斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。 A 市改革開放 20 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。 表 31 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 76100 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 40 以上 5 戶均面積 多層住宅 平方米 /戶 A型 100、 B 型 160 聯(lián)排低層住宅 平方米 /戶 260 6 地下停車庫車位 30 平方米 /車位 500 個 15000 平米 7 綜合售價 多層住宅 元 /平方米 2950 聯(lián)排低層住宅 元 /平方米 3850 8 地下停車庫 元 /位 7500 9 建設投資 萬元 17623 10 每平方米建設投資 元 2316 11 投資利潤率 % 12 全部投資財務內(nèi)部收益率（稅前） % 13 全部投資財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 379 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 當前住宅市場現(xiàn)狀 進入 2020 年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以 住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 3．可行性研究報告編制依據(jù) (1)省計委計投 [2020]X X 號文《關于“佳 園二期”項目建議書的批復》； (2)B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同》； (3)A 市規(guī)劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃》； (4)A 市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》； (5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料； (6)A 市城市規(guī)劃局《 A 市土地使用變更通知書》； (7)省審計事務所驗資證明； (8)A 市城市合作銀行資金證明； (9)國家計委《 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》； (10)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。 6 年來，該公司成功開發(fā)了關上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍， 98 佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積 24 萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應，在 A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。 (2)建設地點： A 市白龍路。為滿足 A 市城市居民 21 世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近 c 民族園，與“ 98 佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A 市 b 廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成247。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的有關要求， A 市 D 廠搬遷至高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為 ％，財務凈現(xiàn)值 (Ic=15％ )517 萬元，投資回收期 年。本項目開發(fā)土地利用 A 市 D 廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整，有明顯的社會效益。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展 。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟 己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。在去年 A 市房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了 A 市在國際國內(nèi)的知名度，為 A 市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98 佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 55． 7％降到 1996 年的 47． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。據(jù)有關資料統(tǒng)計， A 市 空置商品房已達 80 余萬平方米，一些建設標準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。 5． 2 “賣點”分析 ‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設，因此有突 出的環(huán)境特點。 由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營， B 房地產(chǎn)開發(fā)公司已在 A 市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐 A 市辦事機構商用或商??；④其他消費者。 2)98 佳園第一期銷售價為 2030— 2580 元／平方米，最高價為 4 樓，最低價是 7 樓。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。從佳園一期預留口引入。 2. 功能設施標準 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤ 門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901． 41—1902． 42 米，高程差為 1 米左右。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 3．建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結(jié)構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。住宅經(jīng)濟技術指標見表 35。 上部結(jié)構 “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。建設區(qū)內(nèi)已有水泵房。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 A。 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設 2～ 3 個電視用戶盒。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 2020 年 9 月～ 2020 年 11 月：施工圖設計。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結(jié)構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表 36 和附表 31。投入經(jīng)營后第一年 60%出租率，每個停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。詳見表 39 及圖31。本項目銷售房價是這一標準的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長 36． 5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。 ) 15． 00％ 15． 00％
。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。詳見表 310 表 310 臨界點分析表 敏感因素 基本值 臨界點 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開發(fā)產(chǎn)品投資 (萬元 ) 17623 最高值 18281 售房價格 (元 /平方米 ) 3001 最低值 2894 土地費用 (萬元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經(jīng)濟指標 本項目的主要經(jīng)濟指標見表 3— 11。 6．資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。 表 38 稅費率表 (％ ) 稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費； 營業(yè)稅 5 土地 增值稅 50 超率累進 城市維護建設稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預見費 4．盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 22089萬元，可獲利潤總額 3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。詳見附表 32。 2020 年 1 月：工程開工。 (3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。 6．消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。設備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時（變配電房按 10 次 /小時計算 )。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。