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昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研報(bào)告(doc27)-地產(chǎn)可研(完整版)

  

【正文】 1900. 60~ 1901. 76 米,地下水埋深 — 米。 多層住宅 B 戶型: 每戶建筑面積 160 平方米。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高,并使空間有可能再劃分。 地質(zhì)勘探:該地塊與佳園一期相連,相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動(dòng)脈 北京路,并以東西方面交通干線 人民路交匯,往南是火車(chē)站,往西至西市區(qū),交通十 分便捷。 C 民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地,不可多得。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用多種促銷手段,包括:①?gòu)V告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購(gòu);③人員直銷;④舉辦展銷會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu);⑥有針對(duì)性 (銷售對(duì)象 )的舉辦展銷會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷 (佳園小區(qū)效果很好 );⑩其他促銷手段。 (2)促銷策略。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化,服務(wù)更加周到全面,管理高 質(zhì)量、高水 平?!褕@二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。其中中低收入的家庭為 6%~ 10%,中高收入家庭為 13% — 16%,富裕家庭占 20% 30%,加上銀行住房按揭貸款的支持,住房消費(fèi)熱,點(diǎn)將加快形成。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?;l(fā)展,形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?;较虬l(fā)展。所以,住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題,它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排,智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不 斷增加新內(nèi)容,使住宅本身的科技含量也不斷更新。 A 市改革開(kāi)放 20 年來(lái),經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),富裕家庭約占 3%左右,最近兩年,富裕家庭這一比例又有提高,今后還將進(jìn)一步提高。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。隨著居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅,每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高,住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐,房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi),必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 表 31 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 76100 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 40 以上 5 戶均面積 多層住宅 平方米 /戶 A型 100、 B 型 160 聯(lián)排低層住宅 平方米 /戶 260 6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 30 平方米 /車(chē)位 500 個(gè) 15000 平米 7 綜合售價(jià) 多層住宅 元 /平方米 2950 聯(lián)排低層住宅 元 /平方米 3850 8 地下停車(chē)庫(kù) 元 /位 7500 9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2316 11 投資利潤(rùn)率 % 12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬(wàn)元 379 14 全部投資投資回收期(稅前) 年 二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2020 年以來(lái),在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下,以 住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng),總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)省計(jì)委計(jì)投 [2020]X X 號(hào)文《關(guān)于“佳 園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》; (2)B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》; (3)A 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》; (4)A 市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》; (5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料; (6)A 市城市規(guī)劃局《 A 市土地使用變更通知書(shū)》; (7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明; (8)A 市城市合作銀行資金證明; (9)國(guó)家計(jì)委《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》; (10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 6 年來(lái),該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍, 98 佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目,總開(kāi)發(fā)面積 24 萬(wàn)平方米,形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模,積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng),在 A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根,給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,企業(yè)得到了較快的發(fā)展。 (2)建設(shè)地點(diǎn): A 市白龍路。為滿足 A 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求,創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū),該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較,根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì),選擇靠近 c 民族園,與“ 98 佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A 市 b 廠區(qū)內(nèi),開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅,與“佳園一期”連成247。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求, A 市 D 廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 (6)公司類別:專營(yíng)企業(yè)。 根據(jù)收益計(jì)算,所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15% )517 萬(wàn)元,投資回收期 年。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用 A 市 D 廠生產(chǎn)用地,對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn),推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有明顯的社會(huì)效益。 ( 3)住房公積金制度逐步完善,個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展 。從以上現(xiàn)象可以看出,目前商品房在 A 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小,商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。在住宅市場(chǎng)日趨活躍,買(mǎi)方面臨多種選擇的今天,一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟 己與眾不同的個(gè)性,換句話說(shuō),住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。在去年 A 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上,許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦,提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度,為 A 市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇,商貿(mào)旅游繁榮,駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多,今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多,私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨 旺,隨著多種所有制成分共存的發(fā)展,大面積戶型住宅可辦公和居住兩用,因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求,像 98 佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅,無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。二是功能性方面,住宅應(yīng)具有完備的居住功能,將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ,有足夠的居住空間,功能設(shè)施齊全,還要有合理的銷售價(jià)格。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 55. 7%降到 1996 年的 47. 1%,最近幾年這一系數(shù)又有新的下降,這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì), A 市 空置商品房已達(dá) 80 余萬(wàn)平方米,一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低,施工質(zhì)量差,戶型不合理,設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。 5. 2 “賣(mài)點(diǎn)”分析 ‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì),小區(qū)住宅銷售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是: (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化,而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè),因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。 由于佳園小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng), B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在 A 市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù),對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售較為有利。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是:①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐 A 市辦事機(jī)構(gòu)商用或商??;④其他消費(fèi)者。 2)98 佳園第一期銷售價(jià)為 2030— 2580 元/平方米,最高價(jià)為 4 樓,最低價(jià)是 7 樓。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià),并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。從佳園一期預(yù)留口引入。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式為:家庭向小型化發(fā)展,戶規(guī)模 3 口戶為主,戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主,兩代人家希望分離居住,但要靠近。①外墻:高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻:廚、衛(wèi)為彩釉面磚,其余為雙飛粉;③頂棚:廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂,其余為飛粉;④地面:廚、衛(wèi)為防滑地磚,其余為無(wú)砂地坪;⑤ 門(mén)窗:高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶門(mén):復(fù)合防盜門(mén);戶內(nèi)門(mén):實(shí)木鑲板門(mén),實(shí)木填芯蒙板門(mén);⑥廚房設(shè)施:洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施:臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽(yáng)臺(tái):鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái);⑨其他:樓梯間踏步為面磚,墻面噴塑,塑料扶手。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù),地塊高程約為 1901. 41—1902. 42 米,高程差為 1 米左右。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土,場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。 3.建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 35。 上部結(jié)構(gòu) “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成,地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后,進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 A。 3)電力設(shè)計(jì):消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng),設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入,每用戶設(shè) 2~ 3 個(gè)電視用戶盒。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理: 、 (1)公共及生活污水:公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 2020 年 9 月~ 2020 年 11 月:施工圖設(shè)計(jì)。 七、投資估算與資金籌措 1.投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù),按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求,估算總投資造價(jià)見(jiàn)表 36 和附表 31。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 60%出租率,每個(gè)停車(chē)位每月 280元;第二年以后出租率為 100%,第二年至第五年,停車(chē)位每月 300元,五年以后每月 400元。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額/總投資 X100% =3132/ 17623X 100% =17. 8% 商品房資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)/資本金 X100% =2099/ 8000X 100% =26. 2% 5.清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌,末向金融機(jī)構(gòu)借款,因此不存在還款問(wèn)題。詳見(jiàn)表 39 及圖31。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍,目前 A市先富者畢竟是少數(shù),需求有限,銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出,工程投資降低 1%,將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬(wàn)元,增長(zhǎng) 36. 5%;反之,利潤(rùn)減少,銷售收益率下降。 ) 15. 00% 15. 00%
。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。為保證項(xiàng)目成功,開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量,通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本,減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。詳見(jiàn)表 310 表 310 臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 (萬(wàn)元 ) 17623 最高值 18281 售房?jī)r(jià)格 (元 /平方米 ) 3001 最低值 2894 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 3— 11。 6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi),各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。 表 38 稅費(fèi)率表 (% ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi); 營(yíng)業(yè)稅 5 土地 增值稅 50 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4.盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 22089萬(wàn)元,可獲利潤(rùn)總額 3132元,扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金 105萬(wàn)元、公積金 210萬(wàn)任意盈余公積金 168萬(wàn)元后還有 1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表 32。 2020 年 1 月:工程開(kāi)工。 (3) 噪聲:設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的,必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理,達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 6.消防 (1)建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道,利用建筑四周城市道路系統(tǒng),為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4~ 6 次 /小時(shí)(變配電房按 10 次 /小時(shí)計(jì)算 )。 5. 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。
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