【正文】 0起 57140起 建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。 6月和 11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增 量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代 第 8 頁(yè) 共 34 頁(yè) 8 了兩室兩廳戶型的市場(chǎng) 主力地位，受市場(chǎng)的青睞。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高 。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 2020年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為 、 404 、 /平方米，平均售價(jià)為 4032元 /平方米，租價(jià)為 25元 /平方米，較 1999年上漲 6%。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。主要得益于 2020年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 2020年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè) 管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值 2171億元，比上 年同月增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別比上月上漲 %和 %。截止 11月底，全市國(guó)有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng) %，產(chǎn)品銷售收入增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)利稅增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù) 2億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。下圖表是江岸區(qū)2020年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三 個(gè)自然村構(gòu)成）。 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800戶。二七路現(xiàn)今在修建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分 要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv架空線路引來。 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 18 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬(wàn)畝 ,尚未征用的地塊有 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊?？梢赃@么說，未來一段時(shí)間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢(shì)保持著相對(duì)的平衡。 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟 是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。一期總建筑面積約 6萬(wàn)平方米， 16棟多層住宅 498戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2和 3*2，面積為 90130平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 第 21 頁(yè) 共 34 頁(yè) 21 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０ １４０平方米，具體指標(biāo)如 下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購(gòu)物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場(chǎng)全部設(shè)計(jì)在地下。有 10棟集合別墅 130戶， 7棟多層公寓 192戶，容積率為 ．綠化率為 45%。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為 240300平方米。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ① 后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； ② 后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③ 后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時(shí)。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要 求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn) “ 以人為本 ” 的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開 ,潔污分開。 第 27 頁(yè) 共 34 頁(yè) 27 ② 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。 ① 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ② 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造 精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購(gòu)放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓 盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 第 24 頁(yè) 共 34 頁(yè) 24 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。 前期推廣較為失敗，主要以報(bào)紙廣告和路版廣告為主， 2020年 10月請(qǐng)香港恒大行做企劃，在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上做過幾期 1/2版的廣告，效果不是很理想。 第 22 頁(yè) 共 34 頁(yè) 22 竹葉苑在戶型設(shè)計(jì)上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D區(qū) C區(qū) C區(qū) A區(qū) B區(qū) A區(qū) B區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住 宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá) 55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會(huì)所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過 2020年上半年房交會(huì)。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到 1900元 /平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。中聯(lián)三星 600畝 ,20萬(wàn)元 /畝 ,加規(guī)費(fèi) 2223萬(wàn)元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000畝 ,后湖生態(tài)花園 600畝 ,18萬(wàn)元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地 22002300畝 ,城開集團(tuán) 100130畝。 氣 :整個(gè)后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng)線埋設(shè) DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長(zhǎng)線西側(cè)已埋設(shè) DN300現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300管道。 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道 和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉(cāng)儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場(chǎng) ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集體地約 400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000元 /年。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2020人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998年 5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500平方米，銷售業(yè)績(jī)較好。 （三 ） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22億元。 今年前 11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為%，當(dāng)月凈增空置面積 169萬(wàn)平方米。 10月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷售收入 500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 7．積極推進(jìn)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 第 11 頁(yè) 共 34 頁(yè) 11 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2020年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 2020年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。 4．中南路至武珞路沿線。 2020年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融 一條街 ” ，因此 2020年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是 “ 金融一條街 ” ?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。 2020年 11 月 2— 4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使 “ 智能化 ” 概念形成了一種趨勢(shì)。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。 2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況