【正文】 戶 A型 100、 B 型 160 聯(lián)排低層住宅 平方米 /戶 260 6 地下停車庫車位 30 平方米 /車位 500 個 15000 平米 7 綜合售價 多層住宅 元 /平方米 2950 聯(lián)排低層住宅 元 /平方米 3850 8 地下停車庫 元 /位 7500 9 建設(shè)投資 萬元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2316 11 投資利潤率 % 12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 379 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 進入 2020 年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以 住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 3．可行性研究報告編制依據(jù) (1)省計委計投 [2020]X X 號文《關(guān)于“佳 園二期”項目建議書的批復(fù)》； (2)B 房地產(chǎn)開發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》； (3)A 市規(guī)劃設(shè)計院《白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃》； (4)A 市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》； (5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料； (6)A 市城市規(guī)劃局《 A 市土地使用變更通知書》； (7)省審計事務(wù)所驗資證明； (8)A 市城市合作銀行資金證明； (9)國家計委《 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》； (10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。 (10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 6 年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍， 98 佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積 24 萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在 A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (2)建設(shè)地點： A 市白龍路。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 A 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。為滿足 A 市城市居民 21 世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近 c 民族園，與“ 98 佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A 市 b 廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成247。片， 建設(shè)繼“ 98 佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， A 市 D 廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 (3)建設(shè)單位： B 房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (6)公司類別：專營企業(yè)?！凹褕@二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15％ )517 萬元，投資回收期 年。 4．可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。本項目開發(fā)土地利用 A 市 D 廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展 。 A 市商品房現(xiàn)狀與市場需求 A 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達到了 10． 98平方米，位居全國大中城市前列。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。 3．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟 己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在去年 A 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了 A 市在國際國內(nèi)的知名度，為 A 市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98 佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。從 A 市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 55． 7％降到 1996 年的 47． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。個人購房的比例也由“八五”時期的 28％增加到 1997年的 32％，目前這一比例已超過 50％，并保持逐步上升的勢頭。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， A 市 空置商品房已達 80 余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2020 年后將建成 1000 萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開 發(fā)有一定的市場風(fēng)險。 5． 2 “賣點”分析 ‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。 由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營， B 房地產(chǎn)開發(fā)公司已在 A 市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。 1)促銷的階段性策略。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐 A 市辦事機構(gòu)商用或商??；④其他消費者。 5． 4 定價策略 (1)價格定位。 2)98 佳園第一期銷售價為 2030— 2580 元／平方米，最高價為 4 樓，最低價是 7 樓。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差?！?‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。從佳園一期預(yù)留口引入。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場地：建設(shè)場地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。套型基本面積達到國家預(yù)定的目標(biāo)。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤ 門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 聯(lián)排低層住宅 C 戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901． 41—1902． 42 米，高程差為 1 米左右。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。 3．建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表 35。室外有消防環(huán)形車道、中心 廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 上部結(jié)構(gòu) “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。 住宅生活用水： 140 公升／人建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 1)室內(nèi)生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓 力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 A。 2)照明設(shè)計：有正 常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。 5． 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個電視用戶盒。 (3)小區(qū)室 外按規(guī)范設(shè)消火栓。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。建設(shè)進度計劃如下： 2020 年 1 月 20 日：項目建議書批復(fù)。 2020 年 9 月～ 2020 年 11 月：施工圖設(shè)計。 2020 年 8 月：主體工程斷水。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表 36 和附表 31。地下停車庫每個車位 75000元，按 80％即 400個車位銷售計。投入經(jīng)營后第一年 60%出租率，每個停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。詳見附 表 33— 附表 35。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。資金平衡分析詳見附表 38，資產(chǎn)負債分析詳見附表 39。詳見表 39 及圖31。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風(fēng)險分析及對策 1．市場風(fēng)險分析 (1)從 A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達 80萬平方米。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、