【正文】 戶 A型 100、 B 型 160 聯(lián)排低層住宅 平方米 /戶 260 6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 30 平方米 /車(chē)位 500 個(gè) 15000 平米 7 綜合售價(jià) 多層住宅 元 /平方米 2950 聯(lián)排低層住宅 元 /平方米 3850 8 地下停車(chē)庫(kù) 元 /位 7500 9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2316 11 投資利潤(rùn)率 % 12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 379 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2020 年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以 住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)省計(jì)委計(jì)投 [2020]X X 號(hào)文《關(guān)于“佳 園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》； (2)B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》； (3)A 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； (4)A 市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； (5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料； (6)A 市城市規(guī)劃局《 A 市土地使用變更通知書(shū)》； (7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； (8)A 市城市合作銀行資金證明； (9)國(guó)家計(jì)委《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》； (10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 6 年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍， 98 佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積 24 萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在 A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： A 市白龍路。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 A 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。為滿足 A 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近 c 民族園，與“ 98 佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A 市 b 廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成247。片， 建設(shè)繼“ 98 佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， A 市 D 廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 (3)建設(shè)單位： B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 (6)公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)企業(yè)?！凹褕@二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15％ )517 萬(wàn)元，投資回收期 年。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用 A 市 D 廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展 。 A 市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 A 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10． 98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。 3．“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟 己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在去年 A 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為 A 市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98 佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷(xiāo)售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷(xiāo)售價(jià)格。從 A 市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 55． 7％降到 1996 年的 47． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的 28％增加到 1997年的 32％，目前這一比例已超過(guò) 50％，并保持逐步上升的勢(shì)頭。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， A 市 空置商品房已達(dá) 80 余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2020 年后將建成 1000 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 5． 2 “賣(mài)點(diǎn)”分析 ‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷(xiāo)售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。 由于佳園小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)， B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在 A 市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售較為有利。 1)促銷(xiāo)的階段性策略。本項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③駐 A 市辦事機(jī)構(gòu)商用或商?。虎芷渌M(fèi)者。 5． 4 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位。 2)98 佳園第一期銷(xiāo)售價(jià)為 2030— 2580 元／平方米，最高價(jià)為 4 樓，最低價(jià)是 7 樓。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；③選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。‘ ‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。從佳園一期預(yù)留口引入。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。①外墻：高級(jí)外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；⑤ 門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 聯(lián)排低層住宅 C 戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901． 41—1902． 42 米，高程差為 1 米左右。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類(lèi)型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。場(chǎng)地土類(lèi)型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅲ類(lèi)建筑場(chǎng)地。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局，由 4 個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 35。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心 廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 上部結(jié)構(gòu) “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。 住宅生活用水： 140 公升／人建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 1)室內(nèi)生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓 力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 A。 2)照明設(shè)計(jì)：有正 常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。 5． 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒。 (3)小區(qū)室 外按規(guī)范設(shè)消火栓。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020 年 1 月 20 日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。 2020 年 9 月～ 2020 年 11 月：施工圖設(shè)計(jì)。 2020 年 8 月：主體工程斷水。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表 36 和附表 31。地下停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位 75000元，按 80％即 400個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 60%出租率，每個(gè)停車(chē)位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車(chē)位每月 300元，五年以后每月 400元。詳見(jiàn)附 表 33— 附表 35。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。資金平衡分析詳見(jiàn)附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表 39。詳見(jiàn)表 39 及圖31。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目銷(xiāo)售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、