【正文】 (2)照明及電力設計。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 3)城市自來水進水管不小于 DNl50，設一組水表裝置。 5．公用設施方案 本住宅區(qū)因與’ 98 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》 (JGJl00)的有關規(guī)定。 表 34 “佳園二期”項目建筑技術經(jīng)濟指標 序 號 項 目 指 標 1 總用地面積 33333． 5 平方米 2 總建筑面積 ?6100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場 ) 15000 平方米 4 地上建筑面積 61100 平方米 其中：多層住宅 50960 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7— 22 米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6 米 8 建筑容積率 1． 4 米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500 輛 建筑方案總體構(gòu)思 建設地塊緊連“ 98傳園小區(qū)” ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。表層現(xiàn)況為建筑物及回填 土層。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。 煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達 A市機場。 三、項目選址及建設條件 1．項目選址 1999 年以后， C 民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A 市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A 市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善?！凹褕@二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在 2800～ 3000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 3500～ 3900 元之間，可研中分別取 2950 元和 3850 元，地下停車位每個 75000 元。 3)促銷手段。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 (2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 (3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。 A 市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形 成若干即期消費?！凹褕@二期”項目位于 C 民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38． 96％， 60～ 80 平方米的占 33． 8％， 81～ 100 平方米的占 14． 82％， 101～120 平方米的占 8． 02％， 121～ 140 平方米和 141 平方米以上的分別只占 2． 82％和 1． 57％，有近 87． 58％的家庭住房面積在 100 平方米以下。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。 6．主要經(jīng)濟技術指標 “佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術指標見表 3— 1。財務分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 (8)企業(yè)概況： B 房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成 立于 1993年。 2．項目概況 (1)項目名稱：“佳園二期”項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 一、總 論 1．項目建設背景 南方 A 市 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“ 98 佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 A 市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。 該項目初步方 案設計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。投資利潤率 ％，利稅率 ％，計算期內(nèi)國家稅收 2629 萬元。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃 ，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。前兩年， A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60％以上，銷售火爆。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。 (3)項目區(qū)位市場潛力。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn) 向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。 (2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。復式樓磚混結(jié)構(gòu)為 2380 元／平方米，框架結(jié)構(gòu)為 2580— 3088 元／平方米。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。公共汽車由 A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 10分鐘，到火車站 15分鐘，到 A市機場 20分鐘。 供電： D廠有現(xiàn)成的變電所（ 2*），電源不需重新引入。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿 足服務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 (2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地 、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 場地自然條件 (1)地貌：場地位于 A 市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 A 市規(guī)劃局已對白龍路沿線 C 民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住 宅為主。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的 有關強制性標準的規(guī)定。 表 35 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術指標 序 號 指標名稱 單 位 指 標 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、 12 208 2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標準層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面積 5． 2 5． 3 多層住宅 A 型 多層住宅 B 型 聯(lián)排低層高檔住宅 c 型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 260 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人／戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。防震工程按 8 度設防。 2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱 (每單元一個 )。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強度公式計算。 4)計量方式： l0kV 系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時 6 次氣計算。 (6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污 染。 2020 年 12 月：報建、領取 建設規(guī)劃許可證。 表 36“佳園小 區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元 序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進度 成 本 1 2 3 4 1 土地費用 4500 4500 2 前期工程費 647 647 3 基礎設施建設費 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642 5 公共配套設施建設費 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14 7 管理費用 285 90 90 90 15 8 銷售費用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費 130 130 10 其他費用 544 90 90 364 11 不可預見費 1230 400 500 330 合 計 17623 7142 7949 2020 522 2．資金籌措 本項目建設資金完全由建設單位自籌， B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約 9623萬元。 3．稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 3— 8。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。 表 39敏感性分析表 序號 項 目 變動幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預售款回籠進度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房價格； 2預售款回籠進度； 3一租房價格； 4基準收益率； 5一開發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為 15％，則項目投資的臨界 18281 萬元，增加 654 萬元；每平方米售房價格的臨界點為 2894 元，下降 107 元；土地費用的臨界點為 5069 萬元，增加 569 萬元；售房面積的臨界點為 70335 平方米，減少 2765 平方米。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相 對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一