【正文】 都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 7． 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。 2020年全市各銀行發(fā) 第 7 頁 共 34 頁 7 放個人住房貸款共計 ，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額 。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。 2020年 6月 30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2020年歲末，購買現住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實行 “ 零折扣 ” 。 （ 2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。 二、武漢市房地產市場分析 1． 2020年房地產市場 2020年武漢市的房地產市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。個人住房貸款逐年翻番。（《新華文摘》 2020’5 ） 同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計局提供資料顯示， 2020年 “ 國房景氣指數 ” 值達到 ，比上年增加 ，保持了快速上升的 第 4 頁 共 34 頁 4 發(fā)展趨勢，房地產開發(fā)呈現以下特點：房地產開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷 售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。 [關鍵字 ]后湖花園 項目投資 開發(fā)經營 武漢市某房地產項目可行性研究報告 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 一、 2020年國內經濟及房地產市場回眸 二、武漢市房地產市場分析 三、有利投資經濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項目周邊主要物業(yè)分析 四、后湖鄉(xiāng)消費者調查分析 第四章 項目 開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經營機會點 第五章 項目定位 一、目標市場定位 二、產品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 第 2 頁 共 34 頁 2 二、住宅建筑設計建議 三、小區(qū)配套設施建議 四、環(huán)境藝術設計建議 第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經營成本估算 四、項目利潤 估算 五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率 第九章 項目開發(fā)經營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目敏感性分析 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 第十章 結論與建議 第十一章 結束語 第十二章 附錄及主要參考文獻 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。經測算項目財 務凈現值，項目財務內部收益率 %，因此項目在經濟上具有較強的可行性。根據武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字 [2020]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。 2020年商品房每平方米平均售價 2105元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價 ，上漲 %，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌 %，商業(yè)營業(yè)用房平均售價 ，上漲 %。（《中國房地產 信息》 2020’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 第 5 頁 共 34 頁 5 以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。從圖中可以看出： 2020年武漢市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經達到 %的水平，個人購買率的不斷上升 ，也從一個側面表明房地產市場發(fā)育良好，房地產消費已經啟動并且持續(xù)增長，為房地產市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。經過 1999年的過度轉換，從 2020年開始，實物分房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。全年經濟適用房施工面積為 195萬平方米，竣工面積為 65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷（預）售 ，其中預售 ，銷售率超過100%，解決了 1萬余戶 居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經濟適用房小區(qū)。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至 “8 成 30年 ” 的期限。 1999年底成立了武漢市住房擔保公司， 2020年全年辦理擔保業(yè)務 300起，發(fā)放貸款 4000萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。據統(tǒng)計， 2020年全市的房交會，共銷售商品房 5662套，成交面積 ，成交金額 13億元；二手房成交 1681起，成交面積 15萬平方米，成交金額 ；辦理權證 1876起；辦理抵押、按揭 245起。而面積大都在 90120平方米之間。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2020年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。 2020年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出 “ 智能牌 ” ，逐漸將這一概念置根于市場中。 3． 3分類物業(yè)特點（億房網 據《武房指數》統(tǒng)計， 2020年四個季度，武漢市房地產價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下： 從以上數據可以看出， 2020年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。 2020年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為 4160元 /平方米，平均月租價為 32..8元 /平方米，入住率為 50%左右。我市2020年新開大型商場 2家 —— 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一 體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。 2． 2020年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 111月累計完成工業(yè)增加值 21327億元，比上年同期增長 %。 （二） 武漢市經濟發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP增長帶來的財政收入增長額約為 13億元左右。 （三）全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數值為 ，明顯低于去年同期 。前 11個月，全國累計土地開發(fā)面積 5337萬平方米，同比增長 %。姑嫂樹路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41路等通向各 個方向 , 江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2020年第四季度江岸區(qū)的價格指數走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資 較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。 地塊面積：凈用地面積 ， 近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用 第 14 頁 共 34 頁 14 地構成，較平整。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原 地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有 60戶，約 250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。商業(yè)發(fā)達 ,相關的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學 ,中學設施齊全 ,有漢興學校 ,武漢市第七十一中學設在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設施仍停留在相當低的水平。因沒有土地 ,鄉(xiāng)民很少務農 ,鄉(xiāng)里只有少數魚塘。 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 , 第 17 頁 共 34 頁 17 幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設 ,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件 ,南北向主要岱黃公路公交少 ,只有 716一路公交車 ,終點止于東方恒星園門口 ,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站 ,客車主要是運送人員去黃陂等縣城?！段錆h市城市總體規(guī)劃(19962020)》中確定在該地塊北側新建德勝橋 220kv變電所 ,屆時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 下面我們據此論述后湖地塊的出讓情況 (下列情況屬規(guī)劃局人員介紹 ,僅供參考 ): 右塊地出讓情況 : 東方恒星園 1200 畝 ,地價 33 萬元 /畝。 2020年武漢市住宅的價格全面上漲，今年內將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓 怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到 1500元 /平方米以上，均價達到 1760元 /平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 推廣 東方恒星園于 200年 5月 28日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2版的廣告。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，物業(yè)管理費為 ／平方米 *月 ５ .價格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現起價為 1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為 1850元／平方米 ，開盤均價為 1420元／平方米，現均價為 1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為 1， 4， 5樓 1550元／平方米， 2， 3樓 1500元／平方米，６樓 1350元／平方米，７層復式 16501850元／平方米．前后三次調價， 2020年５月調高 50元／平方米，６月調高 80元／平方米，８月調高 300元／平方米。工程于 2020年 9月底動工，預計 2020年 4月中旬開盤， 8月 31日竣工交房。 早期聯體別墅價格為 2500元／平方米，單體別墅價格為 3500元／平方米，花園 **贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款 ，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 以中大戶型為主，面積在 86320平方米之間，共 23種戶型，主力戶型為 3*2約占 34%，一期戶型指標如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調查結果表明： 項目所在 區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 （ 3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實 施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。） 第六章 項目開發(fā)建設建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ① 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現實，又要著眼 未來，充分體現可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 三、小區(qū)配套設施建議 交通狀 況為影響居民購房決策的