【正文】 四、銷售收入 五、投資回報額 六、投資回報率 項目總投資估算具體說明如下： ? 土地費(fèi)用 根據(jù)開發(fā)公司提供的資料，該土地是通過招標(biāo)和掛牌交易方式于2020 年 4 月取得， 2020404 2020G017 號地塊拍賣價款共計 26903萬元，另交易手續(xù)費(fèi) 5 萬元，因此， 土地總費(fèi)用為 26908 萬元。 戶型面積配比 戶型 面積范圍 （ M2） 套數(shù)配比 比例匯總 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 2 陽臺 7075 8% 21% 7680 13% 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 2 陽臺 9095 8% 61% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 110120 30% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 120130 18% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 130140 5% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 140150 5% 5% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 150160 % % 5 房 3 廳 3 衛(wèi) 3 陽臺 260 % % 總計 100% 100% 本項目價格定位可選用市場比較法來制定。故本項目大面積的潛在購買者可能在（ 1809， 431）區(qū)間內(nèi)，考慮到實際成交與意向的比例一般在 1： 6。 24 四、市場定位及項目評估 項目市場定位 在項目開發(fā)時，來自本片區(qū)的競爭力度并不大，而壓力主要來源于南城其他片區(qū)的同類物業(yè)，所以，必須在開發(fā)路線上做出明確的差異化選擇，利用規(guī)劃環(huán)境、生態(tài)景觀、性價比優(yōu)勢，在定位時即引入差異化形象占位策略，細(xì)分目標(biāo)客戶市場。 22 項目 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 ●依托東莞中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； ●地處東莞市區(qū)南大門； ●項目周邊自然環(huán)境優(yōu)雅； ●近臨廣深高速和南外環(huán)以及東莞大道，來往市內(nèi)其它區(qū)域及廣州東莞的交通便利。 以國際公館、御花園、中信森林湖、金眾宏圖等項目為代表的高尚住宅樓盤及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，南城泛高尚住宅社區(qū)的板塊初顯雛形，將會進(jìn)一步吸引東莞各區(qū)、各鎮(zhèn)區(qū)的上層富有階層，高端住宅樓盤的購房群體來源將更加分散。 從各盤的銷售價格走勢分析來看，中信新天地以 3100 元 /㎡的均價攀升到目前 3500 元 /㎡的 價格，價格攀升幅度比較緊湊而有序，支撐其價格攀升主要是因為與石竹新花園形成比較好的生活氛圍、南城稀缺的小戶型產(chǎn)品定位。 地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 （ 1）未來住宅供應(yīng)量最大的地區(qū) 1） 南城區(qū)土地儲備居城區(qū)四區(qū)之首，占儲備總量的 54% 土地儲備從區(qū)域上劃分，南城區(qū)的土地儲備為 313 萬平方米，占到城區(qū)總儲備量的 54%；其次為東城區(qū)，土地儲備占總量的34%，而莞城區(qū)土地儲備相對較少，僅占總量的 2%。而 120 平方米以上戶型的成交比例有上升勢頭，如 120— 160 平方米的成交比例從上半年的 %上升到第三季度的 %， 160平方米也從上半年的 %上升到第三季度的 %。今年上半年商品房外銷面積達(dá) 萬平方米，占商品房總銷售面積的 ％，而去年全年外銷面積為 萬平方米，與去年全年的銷售面積 萬平方米相比，僅占 ％。 另外，加上 7～ 9 月份商品房銷售面積，今年 1～ 9 月份商品房銷售面積共有 （住宅銷售面積 萬平方米），其中別墅累計銷售 819 套， 萬平方米，與去年同期的 386 套、 萬平方 14 米相比，增長了一倍多。長安、虎門、厚街、常平住宅預(yù)售面積分別是 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米，分別占據(jù)全市住宅預(yù)售面積的 %、 %、 %、 %。完成開發(fā)投資 631263 萬元，其中住宅完成投資 487098 萬元。 2020 年上半年城鎮(zhèn)在崗職工月人均工資 1978 元，比上年同期增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11658 元，增長 %,增速同比提高 個百分點；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總量超過廣州僅次于深圳。 通過近年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，東莞各鎮(zhèn)區(qū)形成了比較明顯的衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局，并且各鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)別明顯。其實，加上流動人口，東莞現(xiàn)有人口接近 1000 萬左右。項目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見表 1表 1 。 表 11 項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)表 序號 名稱 單位 主要指標(biāo) 1 建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 — 202033028 2 總用地面積 平方米 3 建筑用地面積 平方米 4 總建筑面積 平方米 295919 5 計入容積率建筑面積 平方米 295919 其中： 住宅 平方米 274419 商業(yè) 平方米 15000 會所 平方米 3000 幼兒園 平方米 2500 配套居委會及管理處建筑面積 平方米 1000 6 容積率 — 7 建設(shè)規(guī)模 9/12層 項目開發(fā)手續(xù) ? 項目用地取得 項目用地已取得，開發(fā)公司為深圳市金眾集團(tuán)有 限公司。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，項目地塊所屬的東莞片區(qū) 一直以 南城 “后花園 ”形象出現(xiàn)，在新的一輪 “高尚建城 運(yùn)動 ”中 有 其獨有的優(yōu)勢 ，近幾年來每年都有一定量的房地產(chǎn)項目開發(fā)與供應(yīng)，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。從財務(wù)分析結(jié)果表明，項目開發(fā)總投資為 113461 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為 %,利潤總額為 萬元，成本利潤率為%，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率 %。 分析：改革開發(fā)以來，東莞因“三來一補(bǔ)”的勞動密集型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而得到快速發(fā)展，并涌入了大量的低層打工一族，導(dǎo)致東莞市具有典型的移民城市特征；外來人口與本地人口比例懸殊，本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，誕生了一大批東莞本地“農(nóng)民暴發(fā)戶”。 根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的 2020 年中國城市綜合競爭力報告，廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進(jìn)入 2020 年最具競爭力城市排名前 50 位，在珠三角十二市區(qū)中東莞排名第四，僅次于廣州、深圳、佛山；而在城市成長競爭力的排名中，東莞位列全國第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。 東莞市投資宏觀背景 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 東莞市六年來房地產(chǎn)市場開發(fā)情況表 年度 1998 1999 2020 2020 2020 2020 商品房 總體 施工面積 961,457 1,578,398 2,212,760 2,251,497 3,056,459 6,895,162 新開工 面積 700,884 1,074,963 1,357,504 1,108,447 1,635,915 竣工面積 620,746 882,572 932,456 1,195,653 1,363,568 2,572,854 9 銷售面積 348,996 585,812 663,097 919,680 1,384,968 1,649,873 銷售額 85,636 134,118 197,460 266,591 434,619 5,424,040 空置面積 434,045 498,106 576,995 585,936 683,511 1,143,781 其中： 居住 施工面積 675,068 1,160,575 1,819,971 1,599,736 2,144,381 5,301,062 新開工面積 480,039 750,208 1,105,502 821,376 1,161,897 2,823 竣工面積 416,962 698,813 748,602 837,572 985,276 2,219,923 銷售面積 317,649 537,355 579,669 852,391 1,252,299 1,419,069 銷售額 67,860 106,540 153,936 227,729 378,538 4,740,902 空置面積 239,287 254,470 300,526 285,754 335,523 916,055 其中： 商業(yè) 施工面積 205,411 251,157 235,969 524,283 609,114 992,415 新開工面積 155,367 221,289 175,084 206,517 317,209 竣工面積 101,960 117,372 104,745 273,056 288,892 262,234 銷售面積 24,047 37,489 40,569 32,411 69,254 147,112 銷售額 15,783 24,177 31,067 28,043 38,377 781,311 空置面積 76,558 80,949 96,313 83,852 120,540 196,917 隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步到位，從今年 4 月份以來，我市固定資產(chǎn)投資增速有所減緩， 16 月鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增幅比一季度回落 7 個百分點。 與上半年度完成開發(fā)投 364111 萬元相比，第三季度增長了 %達(dá)到了 631263 萬元，僅住宅投資增長就達(dá)到了 %。 在全市各城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的別墅供應(yīng)量中，今年與往年最為不同的是，黃江、沙田、長安的別墅供應(yīng)量排在前三位，黃江、沙田、長安的別墅預(yù)售面積分別為 萬㎡、 萬㎡、 萬㎡，占全市別墅供應(yīng)量的 %、 14%、 8%，而城區(qū)別墅供應(yīng)量最大的南城區(qū)也只有 萬平方米，占全市別墅供應(yīng)量的 %。另外，空置面積增長最快的是空置一年以下（含一年）的部分，增長了近 25%。 80－ 120 平方米戶型最為暢銷，從今年 1～9 月份住宅銷售的戶型面積統(tǒng)計情況來看，銷量最大的是 80—— 120 15 平方米的住宅，達(dá) 5759 套，占總銷量 10703 套的 54％，其次是 80平方米以下的偏小戶型，總銷量是 2721 套，占總量的 25％。 南城區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析 ――南城板塊 隨著東莞新一輪城市建設(shè)的鋪開，南城區(qū)成為新城市中心區(qū)發(fā)展的焦點所在。 綜合以上分析，目前南城區(qū)的居住用地儲備量是目前四大城區(qū)最多的一個區(qū)，也表明今后南城將是開發(fā)商圈地開發(fā)的一個重要戰(zhàn)區(qū)，是房地產(chǎn)市場發(fā)展最為火熱的片區(qū)。 （ 2）投資型、過度型小戶型物業(yè)購房群體來自于各區(qū)域的投資 客、白領(lǐng)、高級藍(lán)領(lǐng)階層；如中心新天地目前投資客戶、白領(lǐng)、高級藍(lán)領(lǐng)購買占比例比較大。 交通條件 本項目 緊鄰廣深高速公路東莞市出口和東莞大道，周邊有多路大、中巴士通達(dá)，往返市中心區(qū)和廣州、東莞及厚街、長 安、虎門各鎮(zhèn)交通十分便利。 ● 土地取得成本較高。 202020 年間新增大中專畢業(yè)生 13051 人，外省調(diào)任人口 3272 人。 住宅戶型定位 戶型設(shè)計的好壞和分布直接影響到物業(yè)最終的銷售情況，因此 建議在戶型設(shè)計時應(yīng)盡量做到有新意 (贈送面積 )，在市場上鋪墊一定的競爭力。 項目周邊生活配套相對完善，主要來源于東莞中心區(qū)的強(qiáng)大支持，依靠東莞大道，規(guī)劃有公交候車亭，交通相對便利，未來生活、出行較為便捷，但由于屬于各獨立社區(qū)組合區(qū)，生活配套不集中，缺乏大面積的平地活動場所，且大多配套步行距離相對較遠(yuǎn)，而且本項目規(guī)模較大，可以發(fā)揮一定大規(guī)模社區(qū)優(yōu)勢。 方案二：共須交納公共設(shè)施配套基金共計 萬元。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和該項目的具體情況，該項目管理費(fèi)銷售收入的 3%計取。 34 以上項目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本，詳見附表 項目開發(fā)成本估算表。具體見《項目銷售收入估算表》（附表 ）。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 ? 社會效益 本項目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高 居民生活品質(zhì)， 具有明顯的社會效益。該項目存在一定建筑本體風(fēng)