【正文】 457 1,578,398 2,212,760 2,251,497 3,056,459 6,895,162 新開工 面積 700,884 1,074,963 1,357,504 1,108,447 1,635,915 竣工面積 620,746 882,572 932,456 1,195,653 1,363,568 2,572,854 9 銷售面積 348,996 585,812 663,097 919,680 1,384,968 1,649,873 銷售額 85,636 134,118 197,460 266,591 434,619 5,424,040 空置面積 434,045 498,106 576,995 585,936 683,511 1,143,781 其中： 居住 施工面積 675,068 1,160,575 1,819,971 1,599,736 2,144,381 5,301,062 新開工面積 480,039 750,208 1,105,502 821,376 1,161,897 2,823 竣工面積 416,962 698,813 748,602 837,572 985,276 2,219,923 銷售面積 317,649 537,355 579,669 852,391 1,252,299 1,419,069 銷售額 67,860 106,540 153,936 227,729 378,538 4,740,902 空置面積 239,287 254,470 300,526 285,754 335,523 916,055 其中： 商業(yè) 施工面積 205,411 251,157 235,969 524,283 609,114 992,415 新開工面積 155,367 221,289 175,084 206,517 317,209 竣工面積 101,960 117,372 104,745 273,056 288,892 262,234 銷售面積 24,047 37,489 40,569 32,411 69,254 147,112 銷售額 15,783 24,177 31,067 28,043 38,377 781,311 空置面積 76,558 80,949 96,313 83,852 120,540 196,917 隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步到位，從今年 4 月份以來，我市固定資產(chǎn)投資增速有所減緩， 16 月鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資增幅比一季度回落 7 個(gè)百分點(diǎn)。 截至 9 月份開發(fā)項(xiàng)目共有 107 個(gè)，其中第三季度新增開發(fā)項(xiàng)目24 個(gè)。 與上半年度完成開發(fā)投 364111 萬元相比，第三季度增長了 %達(dá)到了 631263 萬元，僅住宅投資增長就達(dá)到了 %。 在全市各鎮(zhèn)區(qū)所批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積 中，長安、虎門、厚街仍然占有相對(duì)比較大的比例，但常平的今年住宅供應(yīng)量突增，預(yù)售面積迅速提升至第四位。 在全市各城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的別墅供應(yīng)量中，今年與往年最為不同的是，黃江、沙田、長安的別墅供應(yīng)量排在前三位，黃江、沙田、長安的別墅預(yù)售面積分別為 萬㎡、 萬㎡、 萬㎡，占全市別墅供應(yīng)量的 %、 14%、 8%，而城區(qū)別墅供應(yīng)量最大的南城區(qū)也只有 萬平方米，占全市別墅供應(yīng)量的 %。 商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，比去年同期的 萬平方米增長 ％，商品房預(yù)售面積 萬平方米，兩項(xiàng)合計(jì)，商品房總的銷售面積達(dá) 萬平方米。另外，空置面積增長最快的是空置一年以下（含一年）的部分，增長了近 25%。 （ 4）外銷市場出現(xiàn)反彈 在外銷銷售情況方面形勢有所好轉(zhuǎn)。 80－ 120 平方米戶型最為暢銷，從今年 1～9 月份住宅銷售的戶型面積統(tǒng)計(jì)情況來看，銷量最大的是 80—— 120 15 平方米的住宅，達(dá) 5759 套，占總銷量 10703 套的 54％，其次是 80平方米以下的偏小戶型，總銷量是 2721 套，占總量的 25％。 （ 6） 120 平方米以上戶型成交比重大幅度增長 目前 120 平方米以下的戶型仍然占市場總量的 70%以上，但從第三季度與上半年的銷售情況比較分析來看，這一部分戶型的比重正呈現(xiàn)下降趨勢，其中 80 平方米以下的小戶型從上半年的 %下降到第三季度的 %， 80— 120平方米戶型成交比例也從上半年的 %下降到第三季度的 %。 南城區(qū)房地產(chǎn)市場特征分析 ――南城板塊 隨著東莞新一輪城市建設(shè)的鋪開，南城區(qū)成為新城市中心區(qū)發(fā)展的焦點(diǎn)所在。 （ 3）品牌發(fā)展商爭相搶灘中央生活區(qū)及其附近的“生態(tài)居住區(qū)” 東莞市規(guī)劃的中央生活區(qū)位于南城新區(qū)的中片，東臨東莞大道，西臨篁村科枝路，北臨四環(huán)路，南臨五環(huán)路，總面積 平方公里，是城市新區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場所及開放度較高的新型社區(qū)。 綜合以上分析，目前南城區(qū)的居住用地儲(chǔ)備量是目前四大城區(qū)最多的一個(gè)區(qū)，也表明今后南城將是開發(fā)商圈地開發(fā)的一個(gè)重要戰(zhàn)區(qū)，是房地產(chǎn)市場發(fā)展最為火熱的片區(qū)。 南城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格特征分析 南城典型樓盤均價(jià)一覽表 樓盤名稱 金地格林小城 新天地 江南世家 凱旋城 國際公館 御花園 均價(jià)（元 /㎡） 3500 3500 3500 4000 6000 3200 目前南城區(qū)的中檔住宅銷售 單價(jià)普遍在 3500 元 /㎡左右，而高端住宅如凱旋城、國際公館的洋房在 4000元 /㎡左右的水平，別墅在 6000元 /㎡左右；按照目前市區(qū)的房價(jià)走勢來看，普通住宅單價(jià)的上漲幅度比較小，而高端住宅如別墅的銷售價(jià)格攀升幅度比較大，從今年第三季度的別墅成交單價(jià)來看已經(jīng)比較第二季度的別墅單價(jià)（ 3083 元／平方米）上漲 1242 元／平方米，增長幅度 40%；隨著市區(qū)土地等資源的日益稀缺及別墅未來的可升值空間，預(yù)計(jì)未來的別墅價(jià)格也將繼續(xù)攀升。 （ 2）投資型、過度型小戶型物業(yè)購房群體來自于各區(qū)域的投資 客、白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)階層；如中心新天地目前投資客戶、白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)購買占比例比較大。 南城典型樓盤購房群體 來源分布比例一覽表 區(qū)域 南城區(qū) 東城區(qū) 莞城區(qū) 厚街 其它：長安、虎門、萬江等 石竹新花園 50% 13% 17% 15% 5% 20 中信新天地 40% 27% 15% 18% 金地格林小城 25% 27% 23% 25% 江南世家 46% 15% 17% 11% 11% 中信凱旋城 17% 30% 35% 10% 8% 隨著城市化進(jìn)程的加快，市中心區(qū)的日臻成熟，南城區(qū)居住環(huán)境的不斷改善，市區(qū)白領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、投資客將成為南城區(qū)的主要購房群體；另外，各鎮(zhèn)區(qū)居民逐漸看好南城區(qū)的未來發(fā)展前景，受子女 教育環(huán)境選擇等購房心理動(dòng)機(jī)特征影響，“進(jìn)城”的購房欲望比較強(qiáng)烈，如宏遠(yuǎn)因外國語學(xué)校的設(shè)立而使得吸引眾多來自于各鎮(zhèn)區(qū)的居民前來購房，以至于其所開發(fā)樓盤受到市場的追捧。 交通條件 本項(xiàng)目 緊鄰廣深高速公路東莞市出口和東莞大道，周邊有多路大、中巴士通達(dá)，往返市中心區(qū)和廣州、東莞及厚街、長 安、虎門各鎮(zhèn)交通十分便利。項(xiàng)目地塊外市政配套較齊全，各 種水、電、氣、通訊等管網(wǎng)齊備。 ● 土地取得成本較高。為了規(guī)避噪音的影響，可以在規(guī)劃時(shí)拉小鄰道路面戶型的面積，以鄰街種植高大樹木、以及采取隔音玻璃等方式來彌補(bǔ)；為了解決周邊環(huán)境的問題，可以在銷售階段建立出位的形象包裝系統(tǒng)，展示項(xiàng)目未來規(guī)劃等；對(duì)于項(xiàng)目入市時(shí)周邊競爭力度小、而其他片區(qū)競爭力度大的因素，可定位時(shí)引入差異化形象占位策略 ，細(xì)分目標(biāo)客戶市場、跳出區(qū)域做營銷。 202020 年間新增大中專畢業(yè)生 13051 人，外省調(diào)任人口 3272 人。 東莞市目前多次置業(yè)比重占全部購房者比重約 %，經(jīng)計(jì)算每年購房者比重占全部人口潛在有效購房總戶數(shù)的 %，項(xiàng)目輻射 圈每年購房者比重占有效購房者比重的 %。 住宅戶型定位 戶型設(shè)計(jì)的好壞和分布直接影響到物業(yè)最終的銷售情況，因此 建議在戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量做到有新意 (贈(zèng)送面積 )，在市場上鋪墊一定的競爭力。 26 露臺(tái)：為提高戶型的實(shí)用率，建議考慮采用目前較為常用的 6 米高花園陽臺(tái) ，以作為贈(zèng)送面積。 項(xiàng)目周邊生活配套相對(duì)完善，主要來源于東莞中心區(qū)的強(qiáng)大支持，依靠東莞大道，規(guī)劃有公交候車亭，交通相對(duì)便利，未來生活、出行較為便捷，但由于屬于各獨(dú)立社區(qū)組合區(qū)，生活配套不集中，缺乏大面積的平地活動(dòng)場所，且大多配套步行距離相對(duì)較遠(yuǎn)，而且本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以發(fā)揮一定大規(guī)模社區(qū)優(yōu)勢。 30 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目開發(fā)總投資額合計(jì)為 萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見表 61。 方案二：共須交納公共設(shè)施配套基金共計(jì) 萬元。該項(xiàng)目 G06307－ 0093 號(hào)地塊開發(fā) 建安工程費(fèi)為： 萬元 。按東莞市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和該項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目管理費(fèi)銷售收入的 3%計(jì)取。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用指為籌集資金而發(fā)生得費(fèi)用，主要指銀行貸款利息。 34 以上項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本，詳見附表 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表。 表 62 項(xiàng)目 開發(fā) 資金籌措表 序號(hào) 籌措資金來源 籌措資金數(shù)額 (萬元 ) 籌措資金比例(%) 1 自有資金 25 2 銀行貸款 3 銷售回款 項(xiàng)目總投資 100 35 七、銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 ? 銷售收入估算 根據(jù)“ 區(qū)域市場分析”和“ 項(xiàng)目定位”部分的結(jié)論，本項(xiàng)目 住宅建筑面積為 274419 m2，商鋪建筑面積為 15000 m2。具體見《項(xiàng)目銷售收入估算表》（附表 ）。 銷售利潤 經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、 稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見下表： 項(xiàng)目 開發(fā) 利潤估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 (2) 總開發(fā)成本 (3) 銷售稅金及附加 (4) 利潤總額 (1)(2)(3) (5) 所得稅 (4) 15% 37 (6) 凈利潤 (4)(5) (7) 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % (8) 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上 表住宅部分按銷售率 100%的情況，商業(yè)部分按銷售率 100%的情況計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 ? 增加財(cái)稅收入 39 該項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅收 。 ? 社會(huì)效益 本項(xiàng)目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高 居民生活品質(zhì)， 具有明顯的社會(huì)效益。 40 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目主要問題： ? 本項(xiàng)目前期投入資金較大，持續(xù)時(shí)間較長； ? 本項(xiàng)目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。 ? 資金供應(yīng)的持續(xù)性 本項(xiàng)目資 金供應(yīng)將隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個(gè)開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時(shí)性的資金短缺而延長整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周