【正文】 [金坤服務(wù)公寓 ]、 [靜安新格公寓 ]、 [恒升半島國(guó)際中心 ]、 [世紀(jì)時(shí)空 ]等多個(gè)小戶型產(chǎn)品，積累 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 12 了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，將為本案的銷售起到“事半功倍”的實(shí)際效果。 房產(chǎn)投資的對(duì)象呈分散趨勢(shì) 隨著投資市場(chǎng)的逐漸成熟、申博成功，濱江物業(yè)、市中心高檔物業(yè)已成為全新的房地產(chǎn)投資品種。而本案集諸多優(yōu)勢(shì)于一體，而投資風(fēng)險(xiǎn)性較“世博概念 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 13 盤”明顯偏低。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 14 二、本案產(chǎn)品定位 （一） 、本案定位 上海 FBD 正坐標(biāo)五星商務(wù)酒店公寓 FBD： Function Business District（多功能商務(wù)區(qū)） （二）、定位依據(jù) 體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值 本案位于南京 西路商圈，地理位置十分優(yōu)越：南京西路現(xiàn)已 建成 5000 平方米以上的大商廈 30 余幢，新建商業(yè)設(shè)施 46 萬平方米，形成 了 以梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富、恒隆廣場(chǎng) 、上海商城 為中心的高品位商圈。這種首付壓力較輕、以租還貸的投資方式正受到越來 越多的投資客的青睞。因此本案作為酒店式公寓定位，將具有非常明顯的市 場(chǎng)稀缺性。 在經(jīng)過一定的改建之后，本案完全有條件建成高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式商務(wù)公寓，能夠激發(fā)更大 的市場(chǎng)需求，及創(chuàng)立長(zhǎng)期的租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)。 從目前投資回報(bào)情況分析，高價(jià)位的酒店式公寓往往伴隨著高投資回報(bào)，其增值、換手前景也非常樂觀。隨著上海對(duì)外發(fā)展的日益頻繁，這類投資兼自用的置業(yè)客戶正越來越多，面積不大、地段上佳、物業(yè)服務(wù)完善的酒店式公寓成為這類客戶的重要選擇。 高級(jí)白領(lǐng)的商務(wù)行宮 除投資以外，個(gè)人自用型客戶也同樣不可忽視。但相對(duì)于周邊價(jià)格高昂的辦公樓市場(chǎng)行情，本案帶有商務(wù)辦公性質(zhì)的小戶型住宅也填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匦∶娣e辦公產(chǎn)品的嚴(yán)重稀缺，能夠吸引一部分想購(gòu)置小面積辦公房的消費(fèi)群。 尚品（ REGAL COURT） 世界矚目上海，而上海最能體現(xiàn)金融、貿(mào)易、時(shí)尚、休閑、未來潛力的就當(dāng)屬“梅、泰、恒” CBD。 所謂“一元更新，萬象復(fù)始”，就寓意此四象輪回循環(huán)，交 錯(cuò)共生。并意含著對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)、投資回報(bào)三方面追求完美的意境。 [二 ] 家電配置 在家電的配置上，除了體現(xiàn)“品牌化”的主旨外，更要強(qiáng)調(diào)專業(yè)性和品質(zhì)感。集中程控電話，同時(shí)滿足三方通話功能。 因此，我司建議建立一完善的智能化系統(tǒng)。 戶內(nèi)緊急呼叫： 各戶起居室和主臥室內(nèi)安裝有緊急求助按鈕，如遇緊急情況可直接按下向監(jiān)控中心報(bào)警， 監(jiān)控中心就會(huì)自動(dòng)顯示具體房間， 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 23 隨即在第一時(shí)間組織支援。 安防監(jiān)控系統(tǒng)中心： 集紅外線報(bào)警系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇背景音樂廣播系統(tǒng)等功能一身的中心監(jiān)控機(jī)房，是樓 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 24 宇安全防范系統(tǒng)的心臟。 樓宇公共部分煙感、噴淋系統(tǒng) 公用部位中央吸塵系統(tǒng) 公共走廊背景音響系統(tǒng) 每層電子識(shí)別系統(tǒng) [四 ] 其他配置 由于本案的地理位置和客戶定位，決定了相當(dāng)多的“商務(wù)客”將成為主力客源。 三、產(chǎn)品軟件設(shè)施建議（物業(yè)管理） [一 ] 物業(yè)服務(wù)之品牌 ? 熟悉上海的酒店式公寓市場(chǎng) ? 高水準(zhǔn)的人員組合 +豐富的操作經(jīng)驗(yàn) ? 有較多相對(duì)固定的客源群 這就是更多的人愿意投資和租用物業(yè)經(jīng)營(yíng)良好的投資型產(chǎn)品的根本原因。同時(shí)，這也是專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司在項(xiàng)目的整體包裝經(jīng)營(yíng)過程中必不可少的經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 27 兼具備代訂機(jī)票、旅館房間等功能。 [三 ] 健身類 健身房：備有健身器械，有氧舞蹈房 美容室：美容、美發(fā)、保健按摩、足浴等 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 28 第四部分 營(yíng)銷工作計(jì)劃 一、 銷售節(jié)點(diǎn)安排 （一）主要銷售節(jié)點(diǎn) 開盤節(jié)點(diǎn)： 4 月 18 日 蓄水期節(jié)點(diǎn)： 3 月 14 日 現(xiàn)場(chǎng)售樓處交付節(jié)點(diǎn)： 3 月 31 日 樣板房交付節(jié)點(diǎn)： 4 月 10 日 （二）輔助銷售節(jié)點(diǎn) 全部產(chǎn)品資料的到位節(jié)點(diǎn)： 2 月 14 日 臨時(shí)售樓處開放（客戶蓄水）節(jié)點(diǎn)： 3 月 14 日 附 ： 金福得商務(wù)大廈前期工作節(jié)點(diǎn)表 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 29 二、 重要專項(xiàng)工作介紹 （一）客戶蓄水期 客戶蓄水期 ：為能在短時(shí)間內(nèi)吸納足夠數(shù)量的高端消費(fèi)客戶，并在開盤時(shí)營(yíng) 造排隊(duì)搶購(gòu)的熱烈場(chǎng)面以沖擊觀望客戶的心理防線，我司認(rèn)為本案在正式銷售前必須有充足的客戶積累時(shí)間，以下簡(jiǎn)稱蓄水期。這些戶外廣告作為本案第一輪的廣告攻勢(shì)，用以吸引路過或工作、居住于周邊的高收入客戶，激發(fā)購(gòu)買欲望，并迅速實(shí)現(xiàn)本案的口 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 30 碑傳播。這樣的裝潢設(shè)計(jì)將大大提升產(chǎn)品的品質(zhì)感，也能使客戶對(duì)目前尚不能看到的產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn) 生充分的信心。即一切服務(wù)向“五星級(jí)酒店服務(wù)”靠攏；處處體現(xiàn)本案的整體形象。 三、企劃推 廣 （一） 推廣定位原則 ? 模糊定位原則 本案同時(shí)兼具住宅、酒店、商務(wù)辦公等多重特性，各個(gè)特性都可針對(duì)不同的消費(fèi)群體。 ? 突出“頂級(jí)”原則 高價(jià)位的物業(yè)需要有高價(jià)位的產(chǎn)品包裝。 （二） 推廣通路選擇 報(bào)紙類媒體 主要選擇《新民晚報(bào)》、《新聞晨報(bào)》。主要集中于時(shí)尚類雜志《 QUO》；航空類雜志《東方航空》、《東方金燕》；投資類雜志《理財(cái)周刊》、《財(cái)富》；汽車類雜志等。 特點(diǎn)：時(shí)效性長(zhǎng)，但其作用的好壞在于廣告選擇的 網(wǎng)站及在網(wǎng)站上所處的位置。其中手機(jī)賬單目前可按消費(fèi)金額進(jìn)行選擇性投遞，可增強(qiáng)宣傳推廣的準(zhǔn)確性。 特定客戶群的特定推廣手段 針對(duì)本案可能出現(xiàn)的投資客、周邊企業(yè)的客戶群，我司還將設(shè)計(jì)其他推廣通路，直接有效地傳遞產(chǎn)品信息。由于本案成功的關(guān)鍵在于蓄水期完成的質(zhì)量，因此我司建議在蓄水期（尤其是樣板房公開階段加大廣告的力度），加快銷售的流程。 會(huì)員認(rèn)購(gòu)階段 此階段是指對(duì)雙方關(guān)系客戶以外、我司投資會(huì)員的優(yōu)先購(gòu)買行為。 銷售持續(xù)階段 通過客戶口碑傳遞，及行業(yè)內(nèi)的影響力擴(kuò)大本案的知名度； 銷售現(xiàn)場(chǎng)通過工程進(jìn)度的視覺強(qiáng)化本案的購(gòu)買信心；以及組織一些廣告宣傳、 SP 活動(dòng)等媒體活動(dòng)，帶動(dòng)持續(xù)期內(nèi)的快速成交。 由于 10F、 11F 在南面受裙房影響，視覺遮擋 比較嚴(yán)重，因此 10F、 11F 在南面的價(jià)格相應(yīng)做一定的下調(diào)。 有關(guān)流程、價(jià)表的制訂說明 有關(guān)銷售價(jià)表的制訂需建筑面積測(cè)繪完成后方可最終確定。在此方案基礎(chǔ)上，我司還將對(duì)此報(bào)告中所闡述的內(nèi)容進(jìn)行深化及細(xì)化，使之能夠轉(zhuǎn)化為帶動(dòng)銷售的生產(chǎn)