【正文】 上房銷售 項目事業(yè)一部 2020 年 1 月 30 日 。所述內(nèi)容，仍期盼于聽取各方專業(yè)人士的修正意見。 我司 將根據(jù)后續(xù)的市場調(diào)查分析、客戶蓄水等實際操作數(shù)據(jù)對此企劃方案進行調(diào)整，并會及時就修改建議報呈貴方。以及有關(guān)銷售中財務(wù)流程、銷售流程等詳細(xì)計劃，我司將待成文后再交貴司討論。 而北面的景觀相對比較雷同，價格可以按樓層高度同比例比例上漲。 南向可采光的東南、西南面，由于房型偏大，因此在單價上要比正南方的單價要低一些。 而在 22F以上，南面的景觀優(yōu)勢更加明顯，因此建議從此樓層開始再做價格提升，而其他朝向也相應(yīng)拉升單價，但幅度沒有南面的大。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 40 訂價原則 基本以南面、西面可采光面為高價面區(qū)，即在相應(yīng)單價上各增加 5%與 10%。由于前兩次認(rèn)購均屬于小范圍的購買行為，因此正式開盤將是本案面臨的最為火爆的銷售節(jié)點。會員認(rèn)購一般放在正式開盤前一周左右（與樣板房開放同時）。內(nèi)部認(rèn)購時間一般是在開盤前的兩周左右。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 38 附：各節(jié)點推 廣建議表 推廣媒體 蓄水期 開盤期 持續(xù)期 報紙媒體 適量投放 重點投放 適量投放 雜志媒體 重點投放 適量投放 適量投放 網(wǎng)絡(luò)媒體 重點投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 公眾媒體 重點投放 持續(xù)投放 各類賬單 重點投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 會員資料 重點投放 持續(xù)投放 路段包裝 重點投放 特定推廣手段 重點投放 持續(xù)投放 產(chǎn)品推介會 重點投放 （四） 推廣口號 富賈人生，執(zhí)掌財富天下 四、銷售計劃 客戶蓄水階段（ 3月 — 4 月 18日） 在此階段，以各種渠道的信息傳播，對產(chǎn)品進行全方位 的宣傳，吸納有效客戶。 （三） 推廣策略 上述媒體通路將在不同的銷售時期進行單獨或組合使用。 產(chǎn)品推介會 綜合產(chǎn)品的售價及賣點，本案并不適合參加市級、區(qū)級房展會。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 37 路段包裝 選擇人流、車流集中的市中心商辦區(qū)、交通干道（如淮海中路、南京西路等）進行路段的包裝推廣，力爭在短時間內(nèi)達到 較高的社會認(rèn)知度。 會員資料 針對若干有較強消費能力的 CLUB 進行針對性投遞。 各類賬單 各色手機賬單、對賬單等也可成為本案的宣傳工具。 公眾媒體投放 我司建議本案可制作介紹短片，在目前上海的甲級寫字樓、地鐵等人流聚集處進行播放。除在“金豐易居網(wǎng)”、“安家網(wǎng)”等著名房產(chǎn)類網(wǎng)站上發(fā)布信息外，還可以在“新浪”、“上海熱線”等門戶網(wǎng)站上發(fā)布信息。 特點：屬慢熱型媒體，建議在開盤前的蓄水期使用。 特點：時效性明顯，建議在開盤期強勢使用 雜志類媒體 針對本案高端收入群體的消費特征及工作生活特征進行針對性的投放。此類媒體的受眾廣泛，效果明顯。 ? “密集轟炸”原則 為配合本案在短時間內(nèi)迅速去化的目標(biāo)，本案在廣告費用充足的情況下應(yīng)采用“集中轟炸”方式，各種媒體多管齊下，在短時間內(nèi)達到客 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 35 戶量的最大化。在本案的企劃推廣中明確樹立本案的“頂級”品質(zhì)優(yōu)勢，以品質(zhì)作為吸引客戶 的重要賣點。因此，我司認(rèn)為本案在推廣中應(yīng)立足自我，而不做橫向或縱向的比較，確立在市場中獨一無二的稀缺優(yōu)勢。因此我司認(rèn)為在企劃推廣中不宜做明確的客戶定位，而立足于產(chǎn)品完善、系統(tǒng)的介紹，同時吸納各類型的購買客戶。 1 售樓中心其他建議 增強室內(nèi)燈光強度，盡量采用暖光源，如：鎢絲燈、筒燈、射燈等； 洽談桌、休息椅用木制，顏色以木原色、暗紅、褐色等較穩(wěn)重色調(diào)為主； 地面鋪設(shè)地毯，或大理石拼花圖案，顏色以深色為主，以增強案場的品質(zhì)感。故，我司建議對以下做特別包裝： 服飾風(fēng)格推薦： 包括一般售樓人員、案場經(jīng)理、保安、保潔人員的“上裝 +下裝 +皮鞋”的統(tǒng)一定制，色彩建議與本案包裝的主色調(diào)配套協(xié)調(diào)。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 31 現(xiàn)場售樓處包裝建議 鑒于我司營銷企劃包裝的是這樣一個高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，因此，我司建議提高銷售流程中的軟性包裝，提升服務(wù)品質(zhì)。 售樓處的硬件設(shè)施應(yīng)選擇高檔時尚的風(fēng)格路線。 現(xiàn)場售樓處的裝修布置 為與本案作為頂級酒店的企劃包裝相呼應(yīng)，售樓處的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本案作為商務(wù)酒店的裝潢標(biāo)準(zhǔn)，整體風(fēng)格為現(xiàn)代派的簡約、時尚，并在總體氛圍中滲透濃郁的貴族氣息及品牌概念。 （三）現(xiàn)場接待中心 臨時接待處 為保證蓄水的質(zhì)量，我司建議在現(xiàn)場售樓處未交付前，在本案附近尋找臨時接待點進行客戶咨詢及登記。 （二）產(chǎn)品的地盤包裝 由本案地處人流密集的商業(yè)中心區(qū)域，為體現(xiàn)產(chǎn)品的地段優(yōu)勢及品質(zhì)特征，本案的工地圍墻、燈箱等VI 設(shè)施應(yīng)提前到位。 蓄水期時間 ：從我司操作經(jīng)驗上分析，蓄水期的時間設(shè)置不宜過長，以一個月為宜。并設(shè)有咖啡吧、簡易餐飲吧的功能。 [二 ] 休閑類 閱覽室：中外商業(yè)、財經(jīng)雜志及書刊，及其他類閱讀刊物。 商務(wù)中心：代收、代寄郵件、代收發(fā)傳真或 Email 等。 所以，根據(jù)目前市場上同類產(chǎn)品的平均投資回報率 ，建議提供略高于此水準(zhǔn)的資金回報： 比如：采用 5 年一簽的回租形式， 810%/年的回報率，以吸引投資客。 [二 ] 提供強大的回報保障 鑒于目前上海投資客戶的日益成熟，他們對投資型產(chǎn)品的回報保障勢必提出更高的要求。 因此對于本案這樣一個品質(zhì)為先的高檔次樓盤，建議引入國際級的物業(yè)管理公司，比 如： ASCOTT 等滬上著名酒店物業(yè)管理集團，或第一太平戴維斯、世邦魏理仕、戴德梁行等高檔物業(yè)管理公司。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 25 小結(jié)： 對于上文所述的品牌化 +專業(yè)化，我司認(rèn)為還必須要設(shè)立一個標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程、標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)備配置，從而奠定本項目在小戶型市場中牢不可破的至尊地位。因此，就必須針對他們設(shè)計相應(yīng)的硬件配置。 智能 IC 卡： 在樓宇內(nèi)， IC 卡不僅能替代貨幣支付購物及繳納水、電、氣等費用，更可用此卡來保存?zhèn)€人信息。 物業(yè) 公告： 及時獲取物業(yè)最新通告消息。 C 物業(yè)管理智能化： 車輛出入智能化系統(tǒng)： 一車一卡，區(qū)內(nèi)車輛出入時，駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在計讀卡機前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在監(jiān)控計算機上，杜絕了因保安的嚴(yán)格執(zhí)勤產(chǎn)生的保安和社區(qū)住戶間的抵觸，同時真正實現(xiàn)了方便、安全的智能化管理。 防災(zāi)自動報警： 各戶起居室、臥室、公共走廊及地下車庫內(nèi)裝置有火災(zāi)探測器，每戶廚房設(shè)置有燃?xì)庑孤┨綔y器，以便能做到及時 發(fā)現(xiàn)隱患、及時報警和及時滅火。 門禁對講： 大門和樓宇入口共設(shè)有兩道門禁，專門身份識別系統(tǒng)可自動識別業(yè)主手中的 IC 卡，而有效避免了閑雜人員進入園區(qū)內(nèi)，增加業(yè)主們的安全感。包括：安全防范智能化，商務(wù)生活智能化和物業(yè)管理智能化。也是項目保值增值的直接因素之一。 空調(diào)： 中央或分體式，需根據(jù)實際情況布置，可獨立計費，以便日后的經(jīng)營管理之用。且每戶提供兩條電話線入戶，滿足對外的通訊聯(lián)絡(luò)。 例如： 電視： 可以采用當(dāng)今最風(fēng)行的液晶視頻，保證畫面的純正。 例如，客廳及飯廳之餐桌，餐椅，電視柜，沙發(fā)； 睡房之床，床頭柜，化妝桌椅，衣柜； 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD.