【正文】 金豐易居在此方案基礎(chǔ)上，我司還將對此報告中所闡述的內(nèi)容進(jìn)行深化及細(xì)化，使之能夠轉(zhuǎn)化為帶動銷售的生產(chǎn)力。后記以上就是我司對于本項目總的企劃概念定位上的一些想法和建議。有關(guān)流程、價表的制訂說明有關(guān)銷售價表的制訂需建筑面積測繪完成后方可最終確定。同樣，東北、西北向的套間單價相對東向、西向的單價要略低一些。由于10F、11F在南面受裙房影響，視覺遮擋比較嚴(yán)重，因此10F、11F在南面的價格相應(yīng)做一定的下調(diào)。以南面、東面、西面為景觀面，但一定要在16F以上，才有景觀可視度，相對單價在16F以上有一定的價格跳躍，跳躍幅度在10%—15%左右。銷售持續(xù)階段通過客戶口碑傳遞，及行業(yè)內(nèi)的影響力擴大本案的知名度；銷售現(xiàn)場通過工程進(jìn)度的視覺強化本案的購買信心；以及組織一些廣告宣傳、SP活動等媒體活動，帶動持續(xù)期內(nèi)的快速成交。正式開盤階段經(jīng)過充分的市場預(yù)熱、樣板房公開展示之后，本案將正式對外開放。會員認(rèn)購階段此階段是指對雙方關(guān)系客戶以外、我司投資會員的優(yōu)先購買行為。內(nèi)部認(rèn)購階段內(nèi)部認(rèn)購是在開盤前對貴司及我司關(guān)系客戶的提前購買行為。由于本案成功的關(guān)鍵在于蓄水期完成的質(zhì)量，因此我司建議在蓄水期（尤其是樣板房公開階段加大廣告的力度），加快銷售的流程。但本案可以以我為主，單獨召開產(chǎn)品推介會，選擇特定的客戶群，詳盡地進(jìn)行產(chǎn)品介紹，也將取得理想的銷售業(yè)績。 特定客戶群的特定推廣手段針對本案可能出現(xiàn)的投資客、周邊企業(yè)的客戶群，我司還將設(shè)計其他推廣通路，直接有效地傳遞產(chǎn)品信息。如金豐易居的“投資俱樂部”等。其中手機賬單目前可按消費金額進(jìn)行選擇性投遞，可增強宣傳推廣的準(zhǔn)確性。既可大幅度增加受眾數(shù)量，也可形成大規(guī)模的口碑傳播。特點：時效性長，但其作用的好壞在于廣告選擇的網(wǎng)站及在網(wǎng)站上所處的位置。 網(wǎng)絡(luò)媒體隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，網(wǎng)絡(luò)廣告也成為本案重要的推廣途徑。主要集中于時尚類雜志《QUO》；航空類雜志《東方航空》、《東方金燕》；投資類雜志《理財周刊》、《財富》；汽車類雜志等。同時，此類媒體作為大眾型傳媒，對產(chǎn)品的口碑傳播具有巨大的推動作用。（二） 推廣通路選擇 報紙類媒體主要選擇《新民晚報》、《新聞晨報》。216。216。 突出“頂級”原則高價位的物業(yè)需要有高價位的產(chǎn)品包裝。因此，我司認(rèn)為本案在推廣中應(yīng)立足自我，而不做橫向或縱向的比較，確立在市場中獨一無二的稀缺優(yōu)勢。216。 模糊定位原則本案同時兼具住宅、酒店、商務(wù)辦公等多重特性，各個特性都可針對不同的消費群體。1 售樓中心其他建議增強室內(nèi)燈光強度，盡量采用暖光源，如：鎢絲燈、筒燈、射燈等；洽談桌、休息椅用木制，顏色以木原色、暗紅、褐色等較穩(wěn)重色調(diào)為主；地面鋪設(shè)地毯，或大理石拼花圖案，顏色以深色為主，以增強案場的品質(zhì)感。故，我司建議對以下做特別包裝： 服飾風(fēng)格推薦：包括一般售樓人員、案場經(jīng)理、保安、保潔人員的“上裝+下裝+皮鞋”的統(tǒng)一定制，色彩建議與本案包裝的主色調(diào)配套協(xié)調(diào)。現(xiàn)場售樓處包裝建議鑒于我司營銷企劃包裝的是這樣一個高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，因此，我司建議提高銷售流程中的軟性包裝，提升服務(wù)品質(zhì)。售樓處的硬件設(shè)施應(yīng)選擇高檔時尚的風(fēng)格路線?，F(xiàn)場售樓處的裝修布置為與本案作為頂級酒店的企劃包裝相呼應(yīng)，售樓處的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本案作為商務(wù)酒店的裝潢標(biāo)準(zhǔn)，整體風(fēng)格為現(xiàn)代派的簡約、時尚，并在總體氛圍中滲透濃郁的貴族氣息及品牌概念。（三）現(xiàn)場接待中心臨時接待處為保證蓄水的質(zhì)量，我司建議在現(xiàn)場售樓處未交付前，在本案附近尋找臨時接待點進(jìn)行客戶咨詢及登記。（二）產(chǎn)品的地盤包裝由本案地處人流密集的商業(yè)中心區(qū)域，為體現(xiàn)產(chǎn)品的地段優(yōu)勢及品質(zhì)特征，本案的工地圍墻、燈箱等VI設(shè)施應(yīng)提前到位。 蓄水期時間：從我司操作經(jīng)驗上分析，蓄水期的時間設(shè)置不宜過長，以一個月為宜。并設(shè)有咖啡吧、簡易餐飲吧的功能。[二] 休閑類閱覽室：中外商業(yè)、財經(jīng)雜志及書刊，及其他類閱讀刊物。商務(wù)中心：代收、代寄郵件、代收發(fā)傳真或Email等。所以，根據(jù)目前市場上同類產(chǎn)品的平均投資回報率，建議提供略高于此水準(zhǔn)的資金回報：比如：采用5年一簽的回租形式，810%/年的回報率，以吸引投資客。[二] 提供強大的回報保障鑒于目前上海投資客戶的日益成熟，他們對投資型產(chǎn)品的回報保障勢必提出更高的要求。因此對于本案這樣一個品質(zhì)為先的高檔次樓盤，建議引入國際級的物業(yè)管理公司，比如：ASCOTT等滬上著名酒店物業(yè)管理集團(tuán)，或第一太平戴維斯、世邦魏理仕、戴德梁行等高檔物業(yè)管理公司。 高水準(zhǔn)的人員組合+豐富的操作經(jīng)驗216。 三、產(chǎn)品軟件設(shè)施建議（物業(yè)管理）[一] 物業(yè)服務(wù)之品牌216。例如，保險箱、中央系統(tǒng)、每層服務(wù)用房及電子監(jiān)視系統(tǒng)等。樓宇公共部分煙感、噴淋系統(tǒng)公用部位中央吸塵系統(tǒng)公共走廊背景音響系統(tǒng)每層電子識別系統(tǒng)[四] 其他配置由于本案的地理位置和客戶定位，決定了相當(dāng)多的“商務(wù)客”將成為主力客源。服務(wù)在線：業(yè)主參與物業(yè)管理和獲取最新物業(yè)管理信息的地方，通過網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主可以向物管公司咨詢居家器具在使用中出現(xiàn)的問題，并可預(yù)約上門服務(wù)。安防監(jiān)控系統(tǒng)中心：集紅外線報警系統(tǒng)、居家報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇背景音樂廣播系統(tǒng)等功能一身的中心監(jiān)控機房，是樓宇安全防范系統(tǒng)的心臟。B 居家智能化：無線上網(wǎng)： 衛(wèi)星電視：衛(wèi)星電視接入。戶內(nèi)緊急呼叫：各戶起居室和主臥室內(nèi)安裝有緊急求助按鈕，如遇緊急情況可直接按下向監(jiān)控中心報警， 監(jiān)控中心就會自動顯示具體房間，隨即在第一時間組織支援。A 安全防范智能化：電子巡更：是一套監(jiān)督保安人員工作情況的系統(tǒng)，原理類似打卡機，保安人員必須沿規(guī)定路線完整地巡視社區(qū)，并要在指定的時間、地點完成巡更”點卯”，相應(yīng)的設(shè)備就會記錄下巡更狀況，確保巡更的有效性。因此，我司建議建立一完善的智能化系統(tǒng)。中央吸塵系統(tǒng)室內(nèi)強電設(shè)備及用電量建議電視機 200W電腦 200W電磁灶