【正文】 新天地模式 1912模式 南通華達(dá)廣場(chǎng)模式 杭州湖濱新天地 Thanks! 僅供交流，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)斧正 ! 。 新天地模式 1912模式 南通華達(dá)廣場(chǎng)模式 杭州湖濱新天地 特色：借勢(shì)文化景區(qū)，打造集歷史底蘊(yùn)、時(shí)尚休閑商業(yè)及特色品牌于一體的餐飲休閑集中地。 新天地模式 1912模式 特色：以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，對(duì)歷史古跡進(jìn)行改造，以形成充滿現(xiàn)代感與文化氛圍的新建筑體系。 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格建議 縱觀時(shí)下商業(yè)建筑，同時(shí)考慮到印象春城住宅歐式新古典主義的建筑風(fēng)格，我們建議： 以風(fēng)行時(shí)下且愈演愈烈的建筑主流 —— MODERN CHINA的設(shè)計(jì)理念，融時(shí)尚東韻精神于建筑。 ?方案二沒(méi)有大賣場(chǎng)作為業(yè)態(tài)主題，將降低本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，但由于銷售面積的增加提高了整體的財(cái)務(wù)收益。精品餐飲部分租賃年收入預(yù)估為 12022**365= 社區(qū)商業(yè)租賃收入 可租賃面積為 23000㎡ ，租金均價(jià)為 4*= /㎡ /天 。酒店式公寓部分銷售收入預(yù)估為 45000*10400= 社區(qū)商業(yè)銷售收入 可銷售面積為 23000㎡ ，銷售均價(jià)為 25000*=20220元 /㎡ 。持有商業(yè)部分租賃年收入預(yù)估為 23000*2*365= 社區(qū)商業(yè)租賃收入 可租賃面積為 12022㎡ ，租金均價(jià)為 4元 /㎡ /天 。酒店式公寓部分銷售收入預(yù)估為 45000*13000= 社區(qū)商業(yè)銷售收入 社區(qū)商業(yè)銷售面積為 12022㎡ ，銷售均價(jià)為 25000元 /㎡ 。 租金定位之持有商業(yè) 收益測(cè)算 故建議本項(xiàng)目持有商業(yè)的租金均價(jià)為 2元 /㎡ /天。 考慮到本項(xiàng)目初期商業(yè)氛圍很不成熟，餐飲類、賣場(chǎng)類業(yè)態(tài)面積比較大，前期投入成本多，因此在租金價(jià)格上充分考慮商家的承受力，設(shè)置較低門(mén)檻并輔以相關(guān)優(yōu)惠措施以及合理的租金遞增率，一方面有利于商家進(jìn)駐，另一方面也可借助大商家品牌效應(yīng)拉動(dòng)小面積商鋪銷售價(jià)格的提升。 售價(jià)定位 收益測(cè)算 本項(xiàng)目出租部分的商業(yè)為大面積商業(yè)，業(yè)態(tài)多為餐飲娛樂(lè)，故租金價(jià)格應(yīng)低于前面 根據(jù)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度所計(jì)算的租金均價(jià) /㎡ /天 。在售的商鋪價(jià)格在 1800055000元 /m2不等 ,出售商鋪面積較大 ,銷售周期較長(zhǎng)。 平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 = 82%247。 該區(qū)域商場(chǎng)租金表（元 /㎡ 〃 天） 租金統(tǒng)計(jì)及分析 根據(jù)上表知項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的平均租金為 /平方米 〃 天，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。增值因素 （ +2%） 5. 如果開(kāi)發(fā)商與政府達(dá)成共識(shí)，降低水電煤氣以及網(wǎng)絡(luò)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，會(huì)大大提升本案的競(jìng)爭(zhēng)力。增值因素 （ +2%） 3. 軌道交通 11號(hào)線離本案較近，交通優(yōu)于萬(wàn)達(dá)。 1. 本項(xiàng)目商業(yè)還未施工，未來(lái)地價(jià)有升值空間。二期三棟辦公樓（一棟 16層、二棟 29層）。 個(gè)別因素：主要有內(nèi)部配套、市場(chǎng)接受能力等。 小戶型產(chǎn)品和社區(qū)商業(yè)單套面積較小，可全部銷售，快速回籠資金，收回開(kāi)發(fā)成本。 銷售策略 收益測(cè)算 考慮到獨(dú)棟商業(yè)和主題商業(yè)面積較大，銷售總價(jià)較高，故建議這兩部分商業(yè)開(kāi)發(fā)商短期持有，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，引進(jìn)品牌主力店，提高本案檔次。本項(xiàng)目限高 60m，建議造 18層。由于萬(wàn)達(dá)的酒店式公寓已全部售完且銷售火爆，且區(qū)域內(nèi)沒(méi)有類似的小戶型投資型產(chǎn)品，結(jié)合未來(lái)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、道路交通規(guī)劃發(fā)展、軌道交通的通車及迪斯尼樂(lè)園的建成，酒店式公寓將會(huì)有一個(gè)較好的前景。樓層不超過(guò)三層，層高凈高不低于 ，柱距以 8米 8米為宜，物業(yè)縱深以 3050米為佳，至少 600個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，非機(jī)動(dòng)車 2022平米以上； 主題賣場(chǎng) 方案二 方案一 我們的建議 規(guī)劃 45000㎡ 小戶型產(chǎn)品， 3棟 15000㎡ 的塔樓，使得本商業(yè)項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)上更適合當(dāng)代商業(yè)物業(yè)的要求：盒 子 +街區(qū) +高層。雖然在國(guó)內(nèi)有約定俗成的“ 3公里保護(hù)圈”，萬(wàn)達(dá)有了 Tesco、康橋地區(qū)有了大潤(rùn)發(fā)，且 2個(gè)大賣場(chǎng)距離本項(xiàng)目都在 2公里范圍內(nèi)，但商業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，大賣場(chǎng)到底是多了還是不多自然也會(huì)由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，只要在 2公里范圍內(nèi)有 2萬(wàn)戶、 5萬(wàn)人以上的人口密度，就足以支撐一家大賣場(chǎng)的生存空間，可選擇歐尚、易買(mǎi)得這類大賣場(chǎng)。是目前南匯區(qū)最大的商業(yè)娛樂(lè)配套，擠壓了本項(xiàng)目的商業(yè)空間，唯有創(chuàng)新求變，才能脫穎而出。主題性商業(yè)在這個(gè)大環(huán)境下越來(lái)越被關(guān)注。而遍地開(kāi)花的大型賣場(chǎng)，又大舉擠占了傳統(tǒng)商業(yè)的大量份額。餐飲區(qū)總面積規(guī)劃為 8000㎡。建筑控制在 5棟以內(nèi)。 本項(xiàng)目的餐飲是凸顯項(xiàng)目整體定位的形象面，所以讓客戶有一種精致生活、格調(diào)生活的享受，同時(shí)也擁有群體的私密空間， 此類餐飲類似于小南國(guó)、舒友、俏江南等對(duì)建筑面積的需求是單層 200～ 600㎡，最高三層，為了保持優(yōu)雅舒適的用餐環(huán)境，都是以獨(dú)棟的建筑形式出現(xiàn)。 餐飲 方案二 方案一 我們的建議 小上海和萬(wàn)達(dá)的餐飲都是一個(gè)大建筑中的某塊區(qū)域，空間比較緊湊，無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)檔次較高的餐飲業(yè)態(tài)。 社區(qū)配套 方案二 方案一 社區(qū)商業(yè)要和周邊的大商業(yè)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，如果小區(qū)離大型購(gòu)物中心和超市很近，社區(qū)里就不太適合做大量商業(yè)，只能差異化經(jīng)營(yíng)，比如做餐飲等業(yè)態(tài)。 單間商鋪面積約為 50㎡ ，框架式結(jié)構(gòu)可隨意分割， 2層、層高 6m為佳。 這部分商業(yè)主要是出售為主，針對(duì)區(qū)域內(nèi)投資產(chǎn)品的緊缺，增加了產(chǎn)品種類，讓開(kāi)發(fā)商快速回籠資金。 社區(qū)底商體量以不超過(guò)住宅體量的 1/20為好，將社區(qū)居住人口作為社區(qū)體量的參考更科學(xué)，人均不超過(guò) 1㎡ 社區(qū)配套商業(yè)面積為宜。 服務(wù)內(nèi)容包括：社區(qū)連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴(kuò)、快遞、報(bào)刊、快餐、家政休息、修理等便民服務(wù)功能。 新南匯差異化主題商業(yè)的締造者與領(lǐng)跑者 整體定位為： 依托軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊住宅社區(qū)的主題性社區(qū)商業(yè)中心 。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合為： 品牌賣場(chǎng)、餐飲、社區(qū)配套、高層小戶型產(chǎn)品 。 各大商業(yè)項(xiàng)目總結(jié) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)類型 面積 所在區(qū) 域 主力店 業(yè)態(tài)配比 軌道交通 租售模式 建筑特點(diǎn) 九隆坊 大型社區(qū)商業(yè) 8萬(wàn)（商業(yè)） 五角場(chǎng) 大潤(rùn)發(fā) 、假日快捷酒店、棒約翰、永樂(lè)電器、 ITAT、億翔娛樂(lè)游藝中心、小鬼當(dāng)家 餐飲：購(gòu)物：酒店：辦公 =2： 2：3： 3 軌道交通 8號(hào)線— 黃興公園站 帶租約銷售 組合型盒子 +街區(qū) 春城商業(yè)街 3萬(wàn)純商業(yè) 閔行春申 大潤(rùn)發(fā) 餐飲：購(gòu)物：娛樂(lè)休閑：社區(qū)配套 =3： 1： 1： 5 軌道交通 1號(hào)線— 蓮花路站 以售為主 步行街 春申景城尚樂(lè)坊 商業(yè) 閔行春申 大潤(rùn)發(fā) 、 papajohns、映山紅、黑三娘、牛滿地、一兆韋德、萬(wàn)嘉酒店、藏樂(lè)湯坊等 餐飲：購(gòu)物：娛樂(lè)休閑：社區(qū)配套 =5： 1： 2： 2 軌道交通 1號(hào)線— 蓮花路站 只租不售 組合型盒子 +街區(qū) 東苑新天地廣場(chǎng) 5萬(wàn)（商業(yè)） 閔行莘莊 樂(lè)購(gòu) 、恒福酒店、舒友精菜坊、名家酒樓、莘第坊、鑫影時(shí)尚天地、百臣花神咖啡 餐飲：酒店：娛樂(lè)休閑：社區(qū)配套 =3： 4： 1： 2 軌道交通 9號(hào)線— 七寶站 租售并舉 組合型盒子 +街區(qū) +高層 證大 部分商業(yè)物業(yè)自持，有利于今后商業(yè)規(guī)劃發(fā)展。 業(yè)態(tài)組合要有：餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、社區(qū)配套、酒店等。 2. 籍由藝術(shù)的主題，弘揚(yáng)人文藝術(shù)精神，提升項(xiàng)目品質(zhì)與檔次； 3. 也同時(shí)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中通過(guò)舉辦各類的藝術(shù)展覽、消費(fèi)品展等，落實(shí)了藝術(shù)主題，與周邊商業(yè)廣場(chǎng)差異化，聚集人氣，網(wǎng)羅更廣大的消費(fèi)群； 根據(jù)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的供需平衡，來(lái)控制商業(yè)體量，本項(xiàng)目體量約 8萬(wàn) ㎡ 。 大拇指廣場(chǎng) 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 大拇指廣場(chǎng) 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 酒店39%辦公7%百味廣場(chǎng)10%慶典廣場(chǎng)13%時(shí)尚廣場(chǎng)9%愛(ài)心廣場(chǎng)6%特色主題賣場(chǎng)5%家樂(lè)福超市11%主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 租售價(jià)格 目前租金 37元 /㎡ /天。 租售模式 租售并舉，帶租約銷售，回報(bào)率 7%。 周邊環(huán)境 浦東城區(qū)中心，聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)內(nèi)，秀甸路與丁香路、迎春路的交匯處。 大拇指廣場(chǎng) 商業(yè)定位 融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、度假（四星級(jí)酒店）、藝術(shù)于一體，采用藝術(shù)營(yíng)銷手段，以不斷展會(huì)活動(dòng)吸引消費(fèi)群。 項(xiàng)目占地近 ，建筑面積逾11萬(wàn)平米 ， 融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、度假（四星級(jí)酒店）、藝術(shù)于一體 ，成為上海規(guī)模最大、功能最全的以藝術(shù)會(huì)展為主題的商業(yè)中心。 大拇指廣場(chǎng) 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 3. 獨(dú)棟別