【正文】 000㎡， 19F，按四星級標(biāo)準(zhǔn)中高端的商務(wù)酒店， 120間套房，套房 均有廚房，接入煤氣。 3. 時段性消費(fèi)，主要集中在晚上，白天人氣不旺，比較冷清。 備注 收藏了法國 “ 大拇指 ” 雕塑，及美國 “ LOVE”雕塑和其它主題雕塑，并與 “ 思想者 ” 雕塑廣場（羅丹廣場）及天主教堂和諧相連，通過建筑、小品而營造出濃郁的藝術(shù)氛圍。 開發(fā)模式可采?。?大面積商鋪持有，小面積商鋪銷售 。餐飲區(qū)的選址在沿湖水景邊，貼合中高檔餐飲的主題。公寓面積控制在 4060㎡ 并且精裝修，參照萬達(dá)銷售經(jīng)驗(yàn)，希望開發(fā)商能開通煤氣、并且能爭取到水電煤、電話、網(wǎng)絡(luò)等配套的優(yōu)惠使用費(fèi)用，這樣既可以做公寓又可作辦公，豐滿產(chǎn)品的多樣性，小戶型產(chǎn)品即可作為公寓、辦公出售又能作為星級酒店持有，這樣的多項(xiàng)選擇對于開發(fā)商今后的租售模式增添了靈活性。增值因素 （ +2%） 小戶型產(chǎn)品預(yù)期價格 /均價之區(qū)域比較法 收益測算 故我司認(rèn)為本案酒店式公寓的售價應(yīng)高于萬達(dá)酒店式公寓的價格 ，單價在 11000元 /㎡ =12980元 /㎡ 由于區(qū)域市場可參照的物業(yè)項(xiàng)目比較少，我們將采用修正系數(shù)對酒店式公寓價格進(jìn)行評估；即在同一項(xiàng)目中，酒店式公寓的售價一般是高層住宅的 ；根據(jù)本項(xiàng)目住宅的價格來推算酒店式公寓的價格： 本案住宅售價： 12022元 /平米 本案的酒店式公寓售價： 12960元 —— 14400元 /平米 小戶型產(chǎn)品預(yù)期價格 /均價 收益測算 預(yù)計本項(xiàng)目出售小戶型產(chǎn)品銷售均價： 13000元 /M2 項(xiàng)目租售價定位 項(xiàng)目價值評價 租金及售價定位之項(xiàng)目價值評價 收益測算 序號 評判因素 權(quán)重 評定分值 分值 萬達(dá) 小上海 年家浜路商業(yè)街 康沈路沿街商鋪 本案 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 23 A1 商業(yè)位置 5 4 4 4 A2 交通便利度 5 4 3 4 A3 周邊房屋品質(zhì) 5 4 4 A4 周邊居民素質(zhì) 5 4 3 A5 人流 5 4 3 A6 車流 5 4 4 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 10 13 B1 整體規(guī)劃 6 3 4 B2 外觀建筑風(fēng)格 6 3 4 B3 建筑空間規(guī)劃 4 3 2 2 B4 停車位 4 2 3 C 配套設(shè)施 (小計 ) 20 17 C1 公共配套設(shè)計 8 5 6 C2 其它設(shè)施 12 9 D 營銷管理（小計） 30 24 D1 主題形象 3 2 D2 營銷策略 4 3 D3 主力店 7 6 D4 業(yè)態(tài)布局 7 6 D5 經(jīng)營管理模式 4 2 3 D6 未來發(fā)展 5 合計 100 82 價值實(shí)現(xiàn)度 100% % % % % 82% 價值評價表 租金及售價定位 收益測算 價值實(shí)現(xiàn)表 推算出本案的租金水平就要先得出平均價值實(shí)現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）為 % 序號 評判因素 權(quán)重 評定分值 分值 萬達(dá) 小上海 年家浜路商業(yè)街 康沈路沿街商鋪 本案 A 周邊 環(huán)境 30 23 B 規(guī)劃及 建筑 20 20 10 13 C 配套 設(shè)施 20 20 D 營銷 管理 30 24 價值實(shí)現(xiàn)度 100% % % % % 82% 收益測算 項(xiàng)目 年家浜路沿街 商鋪 康沈路沿街商鋪 平均租金 最低租金 3 3 最高租金 4 6 平均租金 項(xiàng)目周邊各商業(yè)街租金統(tǒng)計表（元 /㎡ 〃 月） 項(xiàng)目 最低租金 最高租金 平均租金 周浦萬達(dá) 4 6 5 小上海休閑廣場 3 6 小上海旅游文化城 3 5 4 平均租金 價值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價定位，根據(jù)各商場和商業(yè)街的租金來測算出本項(xiàng)目的平均租金。銷售部分租賃年收入預(yù)估為 8000*2*365=1752萬元 收益測算 銷售收益 租賃收益 小戶型產(chǎn)品銷售收入 可銷售面積為 45000㎡ ，銷售均價為 13000*=10400元 /㎡ 。 新天地模式 1912模式 南通華達(dá)廣場模式 杭州湖濱新天地 特色：借勢風(fēng)景名勝區(qū)，打造融旅游勝地、時尚消費(fèi)及文化品位于一體的世界高檔品牌的展示地。 業(yè)態(tài)定位方案一 :收益測算 收益測算 銷售收益 租賃收益 精品餐飲設(shè)置 8000平米，品牌賣場設(shè)置 15000平米，小戶型產(chǎn)品設(shè)置 45000平米，社區(qū)配套設(shè)置12022平米來進(jìn)行測算： 小戶型產(chǎn)品銷售收入 可銷售面積為 45000㎡ ，銷售均價為 13000元 /㎡ 。 增值因素 （ +10%） 2. 萬達(dá)酒店式公寓銷售情況火爆，為本案酒店式公寓的銷售試探了市場，說明區(qū)域市場缺少這一類投資性產(chǎn)品，產(chǎn)品升值空間較大。 建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。 香港太平洋投資顧問公司首席執(zhí)行官賈臥龍建議： 小上海商業(yè)區(qū)距本項(xiàng)目約 1公里，周浦萬達(dá)廣場距本項(xiàng)目約 ，康橋大潤發(fā)距本項(xiàng)目約 2公里，限制了本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，我們應(yīng)該拾遺補(bǔ)缺，研究小上海、萬達(dá)廣場在建筑上不可彌補(bǔ)的缺陷而造成某些業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐的原因，并且補(bǔ)充這一塊的業(yè)態(tài)。 建筑結(jié)構(gòu)為組合型盒子 +街區(qū) +高層是未來商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢。輻射花木文化行政區(qū)、張江高科技園區(qū)、碧云國際社區(qū)、金橋加工區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等人流、資金流、信息流集中區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯并匯集龐大的交通網(wǎng)絡(luò)。 3. 利用七莘路的交通優(yōu)勢和樂購的人流優(yōu)勢，集中設(shè)置商業(yè)，形成較大的商業(yè)廣場。商業(yè)主要為地面 3— 4層商店、娛樂、餐飲及酒店等業(yè)態(tài)。 商業(yè)業(yè)態(tài) 主力店有： papajohns、永琪、映山紅、黑三娘、牛滿地、一兆韋德、萬嘉酒店、藏樂湯坊等，業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂休閑、服飾為主。 3. 商業(yè)業(yè)態(tài)比例自發(fā)形成，由市場決定供求。 九隆坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 我們的借鑒： 1. 業(yè)態(tài)組合包括：辦公（出售） +酒店（合作經(jīng)營） +商業(yè)（出售），業(yè)態(tài)可以互補(bǔ)，同時控制租售比例，保證項(xiàng)目正常運(yùn)作的同時開發(fā)商能及時回籠資金。是一個 集休閑、娛樂、購物為一體的高檔商業(yè)廣場 ，致力于打造出一個舒適、開放的休閑購物空間。 目前周浦常住人口 16萬，流動人口 5萬，中心鎮(zhèn)目前常住人口有 6萬，流動人口 3萬。 小結(jié) 1 2 3 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 未來人口導(dǎo)入 商業(yè)經(jīng)營者多為周浦、康橋的當(dāng)?shù)鼐用窦吧倭拷憧蛻?；由于周康區(qū)域的人口增長速度較快，就近購物消費(fèi)的欲望較強(qiáng)烈，所以經(jīng)營狀況尚可。 萬達(dá)商業(yè)廣場 ? ， 以餐飲、專賣店、服飾批發(fā)、酒店、休閑娛樂等業(yè)態(tài)為主的 中低檔 綜合性商業(yè)體。 備注 九隆坊 250間商鋪；怡富商務(wù)廣場 170間辦公房；快捷假日酒店 296間套房。 周邊環(huán)境 閔行莘莊春申板塊，周邊有易買得、屈臣氏、必勝客、各大餐廳、大型菜市場、醫(yī)院、幼兒園、中，小學(xué)等。定位為中高檔消費(fèi)人群聚集的大型新興居住區(qū)。 春申景城尚樂坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 我們的借鑒： 1. 開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)，有利于引進(jìn)高檔次的品牌，維護(hù)商業(yè)形象。 租售模式 住宅底商以售為主，小型獨(dú)棟商業(yè)只租不售。 大拇指廣場 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 大拇指廣場 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 社區(qū)底商體量以不超過住宅體量的 1/20為好，將社區(qū)居住人口作為社區(qū)體量的參考更科學(xué)，人均不超過 1㎡ 社區(qū)配套商業(yè)面積為宜。而遍地開花的大型賣場，又大舉擠占了傳統(tǒng)商業(yè)的大量份額。 小戶型產(chǎn)品和社區(qū)商業(yè)單套面積較小，可全部銷售，快速回籠資金，收回開發(fā)成本。在售的商鋪價格在 1800055000元 /m2不等 ,出售商鋪面積較大 ,銷售周期較長。 ?方案二沒有大賣場作為業(yè)態(tài)主題，將降低本項(xiàng)目的商業(yè)價值，但由于銷售面積的增加提高了整體的財務(wù)收益。 建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格建議 縱觀時下商業(yè)建筑，同時考慮到印象春城住宅歐式新古典主義的建筑風(fēng)格，我們建議： 以風(fēng)行時下且愈演愈烈的建筑主流 —— MODERN CHINA的設(shè)計理念，融時尚東韻精神于建筑。 售價定位 收益測算 本項(xiàng)目出租部分的商業(yè)為大面積商業(yè)，業(yè)態(tài)多為餐飲娛樂，故租金價格應(yīng)低于前面 根據(jù)價值實(shí)現(xiàn)度所計算的租金均價 /㎡ /天 。 個別因素：主要有內(nèi)部配套、市場接受能力等。主題性商業(yè)在這個大環(huán)境下越來越被關(guān)注。 這部分商業(yè)主要是出售為主，針對區(qū)域內(nèi)投資產(chǎn)品的緊缺，增加了產(chǎn)品種類，讓開發(fā)商快速回籠資金。 2. 籍由藝術(shù)的主題，弘揚(yáng)人文藝術(shù)精神，提升項(xiàng)目品質(zhì)與檔次； 3. 也同時在經(jīng)營活動中通過舉辦各類的藝術(shù)展覽、消費(fèi)品展等，落實(shí)了藝術(shù)主題，與周邊商業(yè)廣場差異化，聚集人氣，網(wǎng)羅更廣大的消費(fèi)群； 根據(jù)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的供需平衡，來控制商業(yè)體量，本項(xiàng)目