【正文】 南通華達(dá)廣場(chǎng)模式 杭州湖濱新天地 特色：借勢(shì)文化景區(qū)，打造集文化品位、歷史底蘊(yùn)、時(shí)尚休閑商業(yè)及知名品牌于一體的最佳展示地。社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售收入預(yù)估為 23000*20220= 在方案二的定位下，本項(xiàng)目的租賃年收益為 在方案二的定位下，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收益為 精品餐飲租賃收入 可租賃面積為 12022㎡ ，租金均價(jià)為 2*= /㎡ /天 。后期租金可根據(jù)品牌商家進(jìn)駐情況再進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并有所提升。 本案平均租金 = 平均租金 本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 247。 目前三棟公寓 90%已售完 ，只余下的 90 ㎡ ，單價(jià) 11000元。 小戶型產(chǎn)品 方案二 方案一 年家浜路 周園路 住 宅 區(qū) 別 墅 區(qū) 主題賣(mài)場(chǎng) 餐飲 社區(qū)商業(yè) 業(yè)態(tài)配比 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比圖精品餐飲10%品牌賣(mài)場(chǎng)19%小戶型產(chǎn)品56%社區(qū)配套15%業(yè)態(tài) 面積 (㎡ ) 精品餐飲 8000 品牌賣(mài)場(chǎng) 15000 小戶型產(chǎn)品 45000 社區(qū)配套 12022 關(guān)于業(yè)態(tài)組合 方案二 在大賣(mài)場(chǎng)不能進(jìn)駐的情況下 … 方案二業(yè)態(tài)配比圖精品餐飲15%小戶型產(chǎn)品56%社區(qū)配套29%方案一業(yè)態(tài)配比圖精品餐飲13%品牌賣(mài)場(chǎng)13%小戶型產(chǎn)品58%社區(qū)配套16%業(yè)態(tài) 面積 (㎡ ) 精品餐飲 8000 品牌賣(mài)場(chǎng) 15000 小戶型產(chǎn)品 45000 社區(qū)配套 12022 業(yè)態(tài) 面積 (㎡ ) 小戶型產(chǎn)品 45000 精品餐飲 12022 社區(qū)配套 23000 業(yè)態(tài)配比 方案二 方案一 年家浜路 周園路 住 宅 區(qū) 別 墅 區(qū) 餐飲 社區(qū)商業(yè) 初步收益測(cè)算 此次收益測(cè)算的售價(jià)及租金，均以目前情況為參考，屬于靜態(tài)價(jià)格測(cè)算，根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，將會(huì)有一定得增幅。 知名市場(chǎng)調(diào)研公司 AC尼爾森研究發(fā)現(xiàn)： 主題賣(mài)場(chǎng) 方案二 方案一 我們的建議 規(guī)劃 15000㎡ 品牌賣(mài)場(chǎng)，通過(guò)上述相關(guān)案例我們可以得出，每個(gè)成功的社區(qū)商業(yè)都會(huì)有大賣(mài)場(chǎng)，大賣(mài)場(chǎng)是吸引消費(fèi)客群的關(guān)鍵。餐飲消費(fèi)環(huán)境及外圍的水景需要強(qiáng)力打造。 社區(qū)商業(yè)區(qū)應(yīng)以街區(qū)形式出現(xiàn)，可以用于連接餐飲與餐飲之間，這樣不會(huì)將餐飲隔斷，同時(shí)又增加項(xiàng)目商業(yè)氛圍，保持了商業(yè)的整體性、連貫性。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏可參考周浦萬(wàn)達(dá)： 招商與銷(xiāo)售同步；主力店帶領(lǐng)下的試營(yíng)業(yè)，酒店隨后開(kāi)業(yè) 方案一 中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)董利認(rèn)為： 印象春城總體量 46萬(wàn)㎡，總戶數(shù)約為 4000套，按照 3人 /戶來(lái)計(jì)算，整個(gè)住宅居民約為 12022人，則可推算出印象春城最合理的社區(qū)配套面積約為12022㎡～ 23000㎡ 。 臨近軌道交通，有大量的駐扎居民，對(duì)商業(yè)物業(yè)影響巨大。 大拇指廣場(chǎng) 家樂(lè)福超市 特色主題賣(mài)場(chǎng) 愛(ài)心廣場(chǎng) 時(shí)尚廣場(chǎng) 慶典廣場(chǎng) 百味廣場(chǎng) 辦公 酒店 商鋪面積 7300 3400 約 4000 約 6000 約 9000 約 7000 約 5000 約 26000 業(yè)態(tài)組合 家居、家電 咖啡吧、酒吧、陶吧、藝術(shù)吧等 服飾、珠寶、化妝品等 音像、美容 、琴行等 國(guó)際連鎖餐飲、地方特色餐飲等 麗笙酒店世 紀(jì)公園店 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格為組合型盒子 +街區(qū) +高層，層高約 ，商鋪面積 5002022㎡ 不等。 2. 租售并舉，持有集中商業(yè)，控制商業(yè)品質(zhì)。 租售面積比例 東苑新天地廣場(chǎng) 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 東苑新天地廣場(chǎng) 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 東苑新天地廣場(chǎng)商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1. 租售并舉，開(kāi)發(fā)商持有集中商業(yè)，控制商業(yè)品質(zhì)。 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 恒福酒店47%獨(dú)棟餐飲29%沿街商鋪24%業(yè)態(tài) 配比 酒店 45% 餐飲 35% 社區(qū)配套 15% 休閑娛樂(lè) 5% 商鋪空置（內(nèi)街） 5% 東苑新天地廣場(chǎng) 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 商業(yè)定位 以傳統(tǒng)的荷蘭建筑為樣板，荷蘭風(fēng)情商業(yè)中心。開(kāi)發(fā)商：上海東苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司。 劣勢(shì)： 1. 開(kāi)發(fā)商回籠資金慢，租金收益不高。 周邊環(huán)境 閔行莘莊春申板塊，周邊有大潤(rùn)發(fā)、易買(mǎi)得、屈臣氏、必勝客、各大餐廳、大型菜市場(chǎng)、醫(yī)院、幼兒園、中，小學(xué)等。 2. 持有大潤(rùn)發(fā)保障了消費(fèi)客流，以銷(xiāo)售為目的的社區(qū)商業(yè)，做成商業(yè)街的建筑形式，利于商業(yè)氛圍的形成。 上海春城商業(yè)街 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 上海春城商業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 1. 單鋪面積為 50100㎡ ，面積小，便于租售。商業(yè)街兩側(cè)分別連著偉業(yè)路和梅隴地區(qū)的交通主干道蓮花南路，包含了 社區(qū)服務(wù)、服飾、餐飲、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài) ，滿足了小區(qū)居民日常生活的需求。 從租賃角度來(lái)說(shuō)：該項(xiàng)目目前的招商情況是失敗的。 租售模式 九隆坊 26000㎡ ，銷(xiāo)售為主（帶租約）； 怡富商務(wù)廣場(chǎng) 48000㎡ ，銷(xiāo)售為主； 快捷假日酒店 34000㎡ ，只租不售。九隆坊總體量達(dá) 10萬(wàn) ，包括 Coco Park 、怡富商務(wù)廣場(chǎng)、快捷假日酒店，其中 Coco Park建筑面積超過(guò) 25000平方米，其中地上 4層，地下 1層。 威脅 項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí) 初步定位原則 定位策略及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定 由于本項(xiàng)目商業(yè)體量在 ，依據(jù)整體定位及未來(lái)商業(yè)預(yù)期，我們考慮商業(yè)空間落實(shí)的幾個(gè)原則有： 引進(jìn)復(fù)合項(xiàng)目實(shí)際需要的業(yè)態(tài)，以造成對(duì)現(xiàn)有商業(yè)格局的沖擊，樹(shù)立在周康及南匯地區(qū)的特色地位，將項(xiàng)目打造成南匯地區(qū)以特色、差異化取勝的商業(yè)標(biāo)桿； 按照風(fēng)險(xiǎn)與收益最佳原則及物業(yè)契合度最高原則，充分考慮開(kāi)發(fā)商資金的及時(shí)回籠。根據(jù)周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)整體規(guī)劃，未來(lái)將吸引大量高科技創(chuàng)新人才引入，也勢(shì)必導(dǎo)入一定的人口。 天 23元 /㎡ /天 34元 /㎡ /天 24元 /㎡ /天 36元 /㎡ /天 46元 /㎡ /天 目前周康地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 未來(lái)人口導(dǎo)入 目前周康地區(qū)的新興商業(yè)區(qū) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 中邦金座 綠地東上海 建筑體量 ，有 商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店式公寓、 SOHO辦公等 2萬(wàn)平米， 2層沿街、內(nèi)街商業(yè) 規(guī)劃 10萬(wàn)平米 主力面積 50— 1000㎡ 面積為主 80— 200㎡ 面積為主 / 業(yè)態(tài)配置 購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、教育等 社區(qū)配套、服飾等 / 經(jīng)營(yíng)檔次 中檔，萬(wàn)千百貨、國(guó)美電器、樂(lè)購(gòu)超市、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星 KTV、大玩家電玩城、一兆韋德健身、石浦大酒店等 12家主力店 中低檔 / 經(jīng)營(yíng)方式 租售并舉，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理 出售 / 租金水平 46元 /㎡ /天 34元 /㎡ /天 / 開(kāi)業(yè)時(shí)間 計(jì)劃 09年 9月開(kāi)業(yè) 已開(kāi)業(yè)， 60%空置 / 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 區(qū)域內(nèi)新興的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是整個(gè)南匯地區(qū)的唯一一座集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)，將引領(lǐng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展； 周康地區(qū)的商業(yè)格局正經(jīng)歷著商業(yè)功能升級(jí)、商業(yè)層次提升的階段。 本地居民的去化能力已經(jīng)飽和，按照人均 30㎡ 來(lái)計(jì)算， 156+37=193萬(wàn) ㎡ ， 193萬(wàn) ㎡247。 ?目前地理位置比較偏，消費(fèi)人群需要引導(dǎo)； ?各大園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中，入駐需要一定時(shí)間； ?周邊住宅區(qū)、行政及教育等設(shè)施都在規(guī)劃建設(shè)中，人氣不足； ?缺少商業(yè)氛圍，消費(fèi)觀念落后，培養(yǎng)需要一段時(shí)間； ?項(xiàng)目自身地塊限制，真正臨街只有年家浜路一面 。 綠地東上海 我們的競(jìng)爭(zhēng)策略 市場(chǎng)差異化的業(yè)態(tài)補(bǔ)缺者 市場(chǎng)差異化的檔次區(qū)隔者 市場(chǎng)差異化的區(qū)域領(lǐng)先者 項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí) 初步定位原則 定位策略及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定 ? 以約 2萬(wàn)平米的大潤(rùn)發(fā)形成 3層沿街商業(yè)，主要以餐飲、服飾、家裝公司及社區(qū)配套等業(yè)態(tài)為主。 九隆坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 九隆坊 業(yè)態(tài) 配比 餐飲 15% 服裝服飾 35% 家電家居 8% 休閑娛樂(lè) 12% 其他 5% 商鋪空置 25% 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 商業(yè)定位 以年輕人為主；與周邊業(yè)態(tài)差異化；集休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚消費(fèi)區(qū)。 2022年開(kāi)盤(pán)，在一年內(nèi)全部售完。商業(yè)面積約 4萬(wàn)平方米 。 商業(yè)業(yè)態(tài) 主要以大賣(mài)場(chǎng)、社區(qū)配套和餐飲為主。 2. 商業(yè)業(yè)態(tài)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，比較雜亂，商業(yè)形象一般。 隨著人口的持續(xù)導(dǎo)入，這里將是人口年輕化、文化知識(shí)高水平的區(qū)域板塊。 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 業(yè)態(tài)分布圖 春申景城尚樂(lè)坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例