【正文】 劣勢： 1. 沒有后期運營管理，導(dǎo)致人車混雜，一定程度影響了居民生活。 3. 新興商業(yè)街的發(fā)展成熟時間較長。 2. 持有大潤發(fā)保障了消費客流，以銷售為目的的社區(qū)商業(yè)，做成商業(yè)街的建筑形式，利于商業(yè)氛圍的形成。均價約 15000元 /㎡ 左右，開發(fā)商上海蓮申房地產(chǎn)有限公司。 尚樂坊總建筑面積 26000平方米 ，定位于社區(qū)商鋪，涉及業(yè)態(tài)有 餐飲、娛樂、健身、休閑、教育及各類生活配套 等，其特色的商業(yè)鋪面吸引了特色品牌餐飲、教育、休閑店的紛紛入駐。 春申景城尚樂坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 業(yè)態(tài) 配比 餐飲 50% 服裝服飾 10% 社區(qū)配套 20% 休閑娛樂 20% 商鋪空置（內(nèi)街） 15% 春申景城尚樂坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 商業(yè)定位 打造成淮河中路上的 “ 雁蕩路風(fēng)情街 ” 。 周邊環(huán)境 閔行莘莊春申板塊，周邊有大潤發(fā)、易買得、屈臣氏、必勝客、各大餐廳、大型菜市場、醫(yī)院、幼兒園、中，小學(xué)等。 商業(yè)業(yè)態(tài) 主力店有： papajohns、永琪、映山紅、黑三娘、牛滿地、一兆韋德、萬嘉酒店、藏樂湯坊等，業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂休閑、服飾為主。 備注 2022年初陸續(xù)開業(yè)。 2. 商業(yè)客戶品牌檔次高，商業(yè)形象好。 劣勢： 1. 開發(fā)商回籠資金慢，租金收益不高。 3. 時段性消費，主要集中在晚上，白天人氣不旺，比較冷清。 2. 建筑風(fēng)格： 獨棟別墅型餐飲，做到與周邊餐飲的差異化。戶數(shù)： 1500。開發(fā)商：上海東苑房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司。商業(yè)主要為地面 3— 4層商店、娛樂、餐飲及酒店等業(yè)態(tài)。 1500㎡， 3F，人均消費 150— 200元。 2500㎡， 4F，集形象設(shè)計、女子美容、足浴保健為一體 2022㎡， 3F，中法合資，與一旁的恒福酒店相連 14000㎡， 19F，按四星級標準中高端的商務(wù)酒店， 120間套房，套房 均有廚房，接入煤氣。 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 恒福酒店47%獨棟餐飲29%沿街商鋪24%業(yè)態(tài) 配比 酒店 45% 餐飲 35% 社區(qū)配套 15% 休閑娛樂 5% 商鋪空置（內(nèi)街） 5% 東苑新天地廣場 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 商業(yè)定位 以傳統(tǒng)的荷蘭建筑為樣板，荷蘭風(fēng)情商業(yè)中心。 周邊環(huán)境 地處莘莊中心區(qū)域，屬于地鐵一號線 ，毗鄰七莘路、中春路等交通主干道；與大賣場樂購僅一步之遙，基礎(chǔ)商業(yè)配套十分完善。 商業(yè)業(yè)態(tài) 臨近 Tesco，主力店有：恒福酒店、舒友精菜坊、名家酒樓、莘第坊、鑫影時尚天地、百臣花神咖啡等。 租售價格 目前租金 24元 /㎡ /天。 租售面積比例 東苑新天地廣場 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 東苑新天地廣場 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 東苑新天地廣場商業(yè)優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1. 租售并舉，開發(fā)商持有集中商業(yè)，控制商業(yè)品質(zhì)。 3. 利用七莘路的交通優(yōu)勢和樂購的人流優(yōu)勢，集中設(shè)置商業(yè)，形成較大的商業(yè)廣場。 劣勢： 1. 開發(fā)商持有商業(yè)，都是大面積店鋪，客戶針對性較強，招商周期相應(yīng)延長。 3. 時段性消費，主要集中在晚上，白天人氣不旺，比較冷清。 2. 租售并舉，持有集中商業(yè)，控制商業(yè)品質(zhì)。 證大 大拇指廣場由上海證大投資 (集團 )有限公司、上海愛建信托投資有限公司聯(lián)合投資、并由上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的綜合性商業(yè)廣場。 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格為組合型盒子 +街區(qū) +高層，層高約 ，商鋪面積 5002022㎡ 不等。輻射花木文化行政區(qū)、張江高科技園區(qū)、碧云國際社區(qū)、金橋加工區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等人流、資金流、信息流集中區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯并匯集龐大的交通網(wǎng)絡(luò)。 商業(yè)業(yè)態(tài) 家樂福、肯德基、麥當勞、味千拉面、必勝客、星巴克、棒約翰、沙華多利意式西餐和大型豪華中餐廳唐朝、好樂迪 KTV、麗笙酒店等。 備注 收藏了法國 “ 大拇指 ” 雕塑，及美國 “ LOVE”雕塑和其它主題雕塑，并與 “ 思想者 ” 雕塑廣場（羅丹廣場）及天主教堂和諧相連，通過建筑、小品而營造出濃郁的藝術(shù)氛圍。 大拇指廣場 家樂福超市 特色主題賣場 愛心廣場 時尚廣場 慶典廣場 百味廣場 辦公 酒店 商鋪面積 7300 3400 約 4000 約 6000 約 9000 約 7000 約 5000 約 26000 業(yè)態(tài)組合 家居、家電 咖啡吧、酒吧、陶吧、藝術(shù)吧等 服飾、珠寶、化妝品等 音像、美容 、琴行等 國際連鎖餐飲、地方特色餐飲等 麗笙酒店世 紀公園店 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 大拇指廣場 家樂福 好樂迪 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 近郊集中型商業(yè)案例 證大 大拇指廣場 我們的借鑒： 1. 雖然在體量上看，沒有什么可參考價值，但是從主題性商業(yè)來看，還是有比較針對性。 主力店必須有有：品牌賣場。 臨近軌道交通，有大量的駐扎居民，對商業(yè)物業(yè)影響巨大。 建筑結(jié)構(gòu)為組合型盒子 +街區(qū) +高層是未來商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢。大拇指廣場 主題商業(yè) 11萬 浦東聯(lián)洋 家樂福 、星巴克、必勝客、肯德基、麥當勞、避風(fēng)塘、唐朝大飯店、證大現(xiàn)代藝術(shù)館、麗笙大酒店、好樂迪等 餐飲：購物：娛樂休閑：社區(qū)配套 =4： 2： 3： 1 無 租售并舉 組合型盒子 +高層 +廣場 ? 控制租售比例，保證項目正常運作的同時開發(fā)商能及時回籠資金 ； ? 商鋪面積控制在 50100㎡ ，底層層高 2層，小面積商鋪總價低，利于銷售； ? 作為以出售為目的的社區(qū)商業(yè)，做成商業(yè)街的建筑形式，利于商業(yè)氛圍的形成； ? 租售并舉，持有集中商業(yè)，有利于引進高檔次的品牌，控制商業(yè)品質(zhì)，維護商業(yè)形象； ? 依托大賣場吸引消費客群； ? 獨棟別墅型餐飲，拔高整個商業(yè)檔次，做到與周邊餐飲的差異化； ? 設(shè)置主題商業(yè)可以提升項目品質(zhì)與檔次， 與綜合型商業(yè)廣場差異化，聚集人氣，網(wǎng)羅更廣大的消費群； 各大商業(yè)項目總結(jié)借鑒 業(yè)態(tài)組合方案 本項目初步定位方針 商業(yè)面積為 ㎡，建筑結(jié)構(gòu)為 組合型盒子 +街區(qū) +高層 。 開發(fā)模式可采?。?大面積商鋪持有，小面積商鋪銷售 。 開發(fā)節(jié)奏可參考周浦萬達： 招商與銷售同步；主力店帶領(lǐng)下的試營業(yè)，酒店隨后開業(yè) 方案一 中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副秘書長董利認為： 印象春城總體量 46萬㎡，總戶數(shù)約為 4000套，按照 3人 /戶來計算，整個住宅居民約為 12022人，則可推算出印象春城最合理的社區(qū)配套面積約為12022㎡～ 23000㎡ 。使之像一個社區(qū)的大會所，成為一種為社區(qū)居民創(chuàng)造擁擠熱鬧的場所。 社區(qū)配套 方案二 方案一 我們的建議 規(guī)劃 14000㎡ 社區(qū)商業(yè)，服務(wù)于本項目住宅及周邊臨近小區(qū)的居民。社區(qū)商業(yè)所占整個項目的比例較小，不會影響整個商業(yè)運營的成功。 社區(qū)商業(yè)區(qū)應(yīng)以街區(qū)形式出現(xiàn)，可以用于連接餐飲與餐飲之間，這樣不會將餐飲隔斷，同時又增加項目商業(yè)氛圍，保持了商業(yè)的整體性、連貫性。 香港太平洋投資顧問公司首席執(zhí)行官賈臥龍建議： 小上海商業(yè)區(qū)距本項目約 1公里，周浦萬達廣場距本項目約 ，康橋大潤發(fā)距本項目約 2公里，限制了本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，我們應(yīng)該拾遺補缺，研究小上海、萬達廣場在建筑上不可彌補的缺陷而造成某些業(yè)態(tài)無法進駐的原因，并且補充這一塊的業(yè)態(tài)。本項目的餐飲可以考慮補充市場的這一塊空白，主要針對中高檔收入的消費人群、企事業(yè)單位宴請的需求。餐飲區(qū)的選址在沿湖水景邊，貼合中高檔餐飲的主題。餐飲消費環(huán)境及外圍的水景需要強力打造。 餐飲 方案二 方案一 從目前上海商業(yè)發(fā)展的趨勢來看，傳統(tǒng)的百貨業(yè)已趨向于沒落，以“萬達廣場”、“港匯廣場”、“正大廣場”等集“吃喝玩樂”于一體為代表大型 ShoppingMall在市中心迅速崛起。各類非市中心商圈的規(guī)模商業(yè)，都處于二者的夾擊下艱難生存。 32萬㎡的周浦萬達是集休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的城市綜合性廣場。 知名市場調(diào)研公司 AC尼爾森研究發(fā)現(xiàn)： 主題賣場 方案二 方案一 我們的建議 規(guī)劃 15000㎡ 品牌賣場，通過上述相關(guān)案例我們可以得出，每個成功的社區(qū)商業(yè)都會有大賣場，大賣場是吸引消費客群的關(guān)鍵。 建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。至于產(chǎn)品的定性，可以根據(jù)后期市場情況調(diào)整。公寓面積控制在 4060㎡ 并且精裝修，參照萬達銷售經(jīng)驗，希望開發(fā)商能開通煤氣、并且能爭取到水電煤、電話、網(wǎng)絡(luò)等配套的優(yōu)惠使用費用，這樣既可以做公寓又可作辦公，豐滿產(chǎn)品的多樣性，小戶型產(chǎn)品即可作為公寓、辦公出售又能作為星級酒店持有，這樣的多項選擇對于開發(fā)商今后的租售模式增添了靈活性。 小戶型產(chǎn)品 方案二 方案一 年家浜路 周園路 住 宅 區(qū) 別 墅