【正文】 周浦商業(yè) 金豐易居 〃 普潤(rùn)地產(chǎn) 2022年 6月 初步定位及概念性規(guī)劃方案報(bào)告 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 業(yè)態(tài)組合方案 相關(guān)案例借鑒 空間落實(shí)規(guī)劃 初步收益測(cè)算 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 周浦商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 未來人口導(dǎo)入 周浦公園 軌道交通 11號(hào)線 周浦東站 周浦新行政中心 康沈路 關(guān)岳路 周東路 年家浜路 小上海 周浦 萬達(dá) 印象春城 商業(yè) 周浦醫(yī)院 大潤(rùn)發(fā) 綠地東上海 中邦金座 康橋半島商業(yè)街 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 未來人口導(dǎo)入 小上海 周東路 年家浜路 關(guān)岳路 康沈路 秀沿路（大潤(rùn)發(fā)） 建筑體量 18萬平米， 3層的商業(yè)街及商業(yè)廣場(chǎng) 約 3萬平米的住宅底商， 2或 3層 約 5萬平米的社區(qū)底商， 1或 2層 約 5萬平米的社區(qū)底商， 1或 2層 約 4萬平米的社區(qū)底商， 1或 2層 約 ， 3層，大潤(rùn)發(fā)約 2萬平米 主力面積 100300㎡ 面積為主 50100㎡ 面積為主 50100㎡ 面積為主 50100㎡ 面積為主 100300㎡ 面積為主 100300㎡ 面積為主 業(yè)態(tài)配置 服飾（ 60%）、餐飲（ 20%）、娛樂等 社區(qū)配套（ 80%）、餐飲（ 20%） 社區(qū)配套（ 45%）、餐飲（ 35%）、服飾、娛樂等 社區(qū)配套（ 55%）、餐飲（ 20%）、娛樂（ 25）等 餐飲（ 37%）、服飾（ 32%）、娛樂、社區(qū)配套等 社區(qū)配套（ 60%）、餐飲（ 20%）、家裝公司等 經(jīng)營(yíng)檔次 中低檔，品牌小肥羊火鍋、避風(fēng)塘、NIKE、 ADIDASs等 中低檔 中低檔 中低檔 中檔 中檔 經(jīng)營(yíng)方式 一期出售，二期出租，有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)公司管理 出售 出售 出售 出售 出售 租金水平 36元 /㎡ 天 23元 /㎡ /天 34元 /㎡ /天 24元 /㎡ /天 36元 /㎡ /天 46元 /㎡ /天 目前周康地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 未來人口導(dǎo)入 目前周康地區(qū)的新興商業(yè)區(qū) 萬達(dá)廣場(chǎng) 中邦金座 綠地東上海 建筑體量 ，有 商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店式公寓、 SOHO辦公等 2萬平米， 2層沿街、內(nèi)街商業(yè) 規(guī)劃 10萬平米 主力面積 50— 1000㎡ 面積為主 80— 200㎡ 面積為主 / 業(yè)態(tài)配置 購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、教育等 社區(qū)配套、服飾等 / 經(jīng)營(yíng)檔次 中檔，萬千百貨、國(guó)美電器、樂購(gòu)超市、萬達(dá)國(guó)際影城、大歌星 KTV、大玩家電玩城、一兆韋德健身、石浦大酒店等 12家主力店 中低檔 / 經(jīng)營(yíng)方式 租售并舉，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理 出售 / 租金水平 46元 /㎡ /天 34元 /㎡ /天 / 開業(yè)時(shí)間 計(jì)劃 09年 9月開業(yè) 已開業(yè)， 60%空置 / 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 區(qū)域內(nèi)新興的萬達(dá)廣場(chǎng)是整個(gè)南匯地區(qū)的唯一一座集餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物于一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)，將引領(lǐng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展； 周康地區(qū)的商業(yè)格局正經(jīng)歷著商業(yè)功能升級(jí)、商業(yè)層次提升的階段。 未來人口導(dǎo)入 業(yè)態(tài) 購(gòu)物（服飾、家電等） 餐飲 休閑娛樂 文化教育 社區(qū)配套 其他 比重 15% 30% 10% 3% 40% 1% 周康地區(qū)的商業(yè)主要集中在康沈路段（川周路以南、年家浜路以北）； 主要為 12層的沿街社區(qū)底商，只小上海廣場(chǎng)形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，以社區(qū)配套、餐飲為主，區(qū)域各業(yè)態(tài)配比如下所示： 沒有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理； 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次較低，消費(fèi)環(huán)境比較零亂。 區(qū)域內(nèi)的租金大多在 34元 /㎡ /天，最低的只 2元 /㎡ /天，最高達(dá) 6元 /㎡ /天。 小結(jié) 1 2 3 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 未來人口導(dǎo)入 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者多為周浦、康橋的當(dāng)?shù)鼐用窦吧倭拷憧蛻?；由于周康區(qū)域的人口增長(zhǎng)速度較快，就近購(gòu)物消費(fèi)的欲望較強(qiáng)烈，所以經(jīng)營(yíng)狀況尚可。 消費(fèi)群體 特征 消費(fèi)能力 當(dāng)?shù)卦幼∪丝? 涵蓋全年齡層，消費(fèi)意識(shí)較為保守，講究實(shí)惠 就地便利消費(fèi) 市區(qū)導(dǎo)入人口 主要為年輕人士，注重品牌、注重消費(fèi)環(huán)境 消費(fèi)能力強(qiáng)，較多選擇去市中心購(gòu)物消費(fèi) 園區(qū)商務(wù)人口 教育程度較高，有一定的生活情趣，注重消費(fèi)環(huán)境 消費(fèi)能力非常強(qiáng)，較多選擇去市中心及其它繁華地區(qū)購(gòu)物消費(fèi) 區(qū)域消費(fèi)群體分析 區(qū)域經(jīng)營(yíng)特征分析 區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 吃 穿 住 行 醫(yī)療、教育、娛樂等 30% 15% 40% 5% 10% ? 目前周康板塊在售住宅項(xiàng)目 存量還有 156萬 ㎡ ? 未來供應(yīng)（ 08年 1月至今 ） —— 住宅用地出讓總量約 45萬 ㎡ ；其中 周康板塊約 37萬 ㎡ ，預(yù)計(jì) 09年 10年面市。 本地居民的去化能力已經(jīng)飽和，按照人均 30㎡ 來計(jì)算， 156+37=193萬 ㎡ ， 193萬 ㎡247。 30㎡ /人 =，未來將導(dǎo)入約 6萬 的市區(qū)人口。 ? 規(guī)劃中的各個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，已引進(jìn)企業(yè)近 1300家， 12家世界 500強(qiáng)投資的企業(yè)。根據(jù)周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)整體規(guī)劃，未來將吸引大量高科技創(chuàng)新人才引入，也勢(shì)必導(dǎo)入一定的人口。按照 50人 /企業(yè)計(jì)算，預(yù)計(jì)將導(dǎo)入 7萬 商務(wù)人口。 目前周浦常住人口 16萬，流動(dòng)人口 5萬，中心鎮(zhèn)目前常住人口有 6萬，流動(dòng)人口 3萬。 未來 35年，周浦人口至少達(dá)到 34萬。 周康商業(yè)現(xiàn)狀 消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 未來人口導(dǎo)入 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 A20 秀沿路 年家浜路 周祝路 A3 周浦東站 周東路 周園路 楊高南路 滬南路 康沈路 小上海 綠地東上海 萬達(dá) 印象春城 恒河中路 大潤(rùn)發(fā) 2km 機(jī)會(huì) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ?交通便捷，出行方便； ?區(qū)域商業(yè)比較落后，有發(fā)展空間； ?周邊住宅區(qū)林立， 2022年預(yù)計(jì)約有 30萬人口，行政、教育等公建設(shè)施規(guī)劃完善，市場(chǎng)潛力巨大； ?萬達(dá)的先期開業(yè)為區(qū)域商業(yè)加溫； ?商業(yè)項(xiàng)目還未動(dòng)工，即可觀察市場(chǎng)又可等待市場(chǎng)進(jìn)一步成熟。 ?目前地理位置比較偏，消費(fèi)人群需要引導(dǎo)； ?各大園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中，入駐需要一定時(shí)間； ?周邊住宅區(qū)、行政及教育等設(shè)施都在規(guī)劃建設(shè)中，人氣不足； ?缺少商業(yè)氛圍，消費(fèi)觀念落后，培養(yǎng)需要一段時(shí)間； ?項(xiàng)目自身地塊限制，真正臨街只有年家浜路一面 。 ?大浦東政策出臺(tái)，處于 2個(gè)中心的橋頭堡位置； ?周康地區(qū)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃日趨成熟； ?軌道交通 11號(hào)線周浦站距本案近； ?道路交通加速發(fā)展，縮短市區(qū)距離。 ?萬達(dá)商業(yè)體量巨大，業(yè)態(tài)齊全，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃有一定限制； ?周邊眾多的社區(qū)商業(yè)正在規(guī)劃中，形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)格局； ?優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入尚需時(shí)日。 威脅 項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí) 初步定位原則 定位策略及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定 由于本項(xiàng)目商業(yè)體量在 ，依據(jù)整體定位及未來商業(yè)預(yù)期，我們考慮商業(yè)空間落實(shí)的幾個(gè)原則有： 引進(jìn)復(fù)合項(xiàng)目實(shí)際需要的業(yè)態(tài)，以造成對(duì)現(xiàn)有商業(yè)格局的沖擊，樹立在周康及南匯地區(qū)的特色地位，將項(xiàng)目打造成南匯地區(qū)以特色、差異化取勝的商業(yè)標(biāo)桿； 按照風(fēng)險(xiǎn)與收益最佳原則及物業(yè)契合度最高原則，充分考慮開發(fā)商資金的及時(shí)回籠。 依照統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及統(tǒng)一管理原則，商業(yè)項(xiàng)目由經(jīng)營(yíng)管理公司后期運(yùn)營(yíng)，保證項(xiàng)目對(duì)周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，輻射范圍，吸引人氣。 項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí) 初步定位原則 定位策略及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定 定位策略 3 追隨者 /側(cè)翼戰(zhàn) 條件： 區(qū)域無特別優(yōu)勢(shì)商業(yè)體，如小上海及大量沿街商業(yè) 戰(zhàn)略： 緊跟或模仿標(biāo)桿項(xiàng)目，通過強(qiáng)調(diào)與標(biāo)桿項(xiàng)目的共性來提升自身價(jià)值 條件 ： 區(qū)域領(lǐng)先項(xiàng)目，如綠地東上海商業(yè) 戰(zhàn)略 ：改變游戲規(guī)則；通過行政區(qū)和高檔住宅區(qū)凸顯項(xiàng)目 2 挑戰(zhàn)者 /進(jìn)攻戰(zhàn) 1 領(lǐng)導(dǎo)者 /防御戰(zhàn) 條件： 區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿商業(yè)綜合體，如萬達(dá) 戰(zhàn)略： 通過強(qiáng)化核心優(yōu)勢(shì)保持市場(chǎng)最高影響力 4 補(bǔ)缺者 /游擊戰(zhàn) 條件： 區(qū)域內(nèi)的特色商業(yè)體 戰(zhàn)略： 不參與直接競(jìng)爭(zhēng)；走專業(yè)化或特色化道路 總體定位策略確立 —— 差異化補(bǔ)缺者 項(xiàng)目本體認(rèn)識(shí) 初步定位原則 定位策略及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定 周康地區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? ， 集賣場(chǎng)、百貨、餐飲、休閑、娛樂、酒店式公寓為一體的 中檔層次 的城市綜合體。 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) ? ， 以餐飲、專賣店、服飾批發(fā)、酒店、休閑娛樂等業(yè)態(tài)為主的 中低檔 綜合性商業(yè)體。 小上海廣場(chǎng) ? 依托于 62萬方的高品質(zhì)住宅，規(guī)劃商業(yè)體量約 10萬