【正文】 高層住宅的 ；根據(jù)本項目住宅的價格來推算酒店式公寓的價格： 本案住宅售價： 12022元 /平米 本案的酒店式公寓售價： 12960元 —— 14400元 /平米 小戶型產(chǎn)品預期價格 /均價 收益測算 預計本項目出售小戶型產(chǎn)品銷售均價： 13000元 /M2 項目租售價定位 項目價值評價 租金及售價定位之項目價值評價 收益測算 序號 評判因素 權重 評定分值 分值 萬達 小上海 年家浜路商業(yè)街 康沈路沿街商鋪 本案 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 23 A1 商業(yè)位置 5 4 4 4 A2 交通便利度 5 4 3 4 A3 周邊房屋品質 5 4 4 A4 周邊居民素質 5 4 3 A5 人流 5 4 3 A6 車流 5 4 4 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 10 13 B1 整體規(guī)劃 6 3 4 B2 外觀建筑風格 6 3 4 B3 建筑空間規(guī)劃 4 3 2 2 B4 停車位 4 2 3 C 配套設施 (小計 ) 20 17 C1 公共配套設計 8 5 6 C2 其它設施 12 9 D 營銷管理（小計） 30 24 D1 主題形象 3 2 D2 營銷策略 4 3 D3 主力店 7 6 D4 業(yè)態(tài)布局 7 6 D5 經(jīng)營管理模式 4 2 3 D6 未來發(fā)展 5 合計 100 82 價值實現(xiàn)度 100% % % % % 82% 價值評價表 租金及售價定位 收益測算 價值實現(xiàn)表 推算出本案的租金水平就要先得出平均價值實現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價值實現(xiàn)度（本案除外）為 % 序號 評判因素 權重 評定分值 分值 萬達 小上海 年家浜路商業(yè)街 康沈路沿街商鋪 本案 A 周邊 環(huán)境 30 23 B 規(guī)劃及 建筑 20 20 10 13 C 配套 設施 20 20 D 營銷 管理 30 24 價值實現(xiàn)度 100% % % % % 82% 收益測算 項目 年家浜路沿街 商鋪 康沈路沿街商鋪 平均租金 最低租金 3 3 最高租金 4 6 平均租金 項目周邊各商業(yè)街租金統(tǒng)計表（元 /㎡ 〃 月） 項目 最低租金 最高租金 平均租金 周浦萬達 4 6 5 小上海休閑廣場 3 6 小上海旅游文化城 3 5 4 平均租金 價值實現(xiàn)下的租金及售價定位，根據(jù)各商場和商業(yè)街的租金來測算出本項目的平均租金。 該區(qū)域商場租金表（元 /㎡ 〃 天） 租金統(tǒng)計及分析 根據(jù)上表知項目競爭商業(yè)的平均租金為 /平方米 〃 天，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進而推算出商鋪平均售價。 本案平均租金 = 平均租金 本案價值實現(xiàn)度 247。 平均價值實現(xiàn)度 = 82%247。 % = （元 /平方米 〃 天） 本案平均銷售價格 = 本案平均日租金 365 10年 /7% = 365 10/7% =25028（元 /平方米） 目前周浦商鋪的空置率與轉手率較低，綜合性商業(yè)所占比重僅為 23%， 77%為社區(qū)底商。在售的商鋪價格在 1800055000元 /m2不等 ,出售商鋪面積較大 ,銷售周期較長。 上海周浦萬達廣場商鋪 2樓均價為 30000元 /㎡ ，面積為 200300㎡ ，由于本項目出售的商業(yè)物業(yè)單套面積小，總價低，故本項目的銷售價格應略高于前面在價值實現(xiàn)度得出的價格，而萬達的商業(yè)體量大，屬于集中商業(yè)， 故本項目目前的銷售價格應低于萬達的建議本項目商鋪的銷售均價 25000元 /㎡ 。 售價定位 收益測算 本項目出租部分的商業(yè)為大面積商業(yè)，業(yè)態(tài)多為餐飲娛樂，故租金價格應低于前面 根據(jù)價值實現(xiàn)度所計算的租金均價 /㎡ /天 。而萬達廣場是目前周浦地區(qū)最大的城市綜合體，將成為周浦的城市中心，目前的租金在 56元 /㎡ /天，而本項目受招商品牌和商業(yè)體量等因素的制約，目前出租的租金應低于萬達的租金； 租金定位之出售商業(yè) 收益測算 故建議本項目社區(qū)商業(yè)的租金均價為 4元 /㎡ /天。 考慮到本項目初期商業(yè)氛圍很不成熟，餐飲類、賣場類業(yè)態(tài)面積比較大，前期投入成本多，因此在租金價格上充分考慮商家的承受力，設置較低門檻并輔以相關優(yōu)惠措施以及合理的租金遞增率，一方面有利于商家進駐，另一方面也可借助大商家品牌效應拉動小面積商鋪銷售價格的提升。后期租金可根據(jù)品牌商家進駐情況再進行相應調(diào)整并有所提升。 租金定位之持有商業(yè) 收益測算 故建議本項目持有商業(yè)的租金均價為 2元 /㎡ /天。 業(yè)態(tài)定位方案一 :收益測算 收益測算 銷售收益 租賃收益 精品餐飲設置 8000平米，品牌賣場設置 15000平米，小戶型產(chǎn)品設置 45000平米，社區(qū)配套設置12022平米來進行測算： 小戶型產(chǎn)品銷售收入 可銷售面積為 45000㎡ ，銷售均價為 13000元 /㎡ 。酒店式公寓部分銷售收入預估為 45000*13000= 社區(qū)商業(yè)銷售收入 社區(qū)商業(yè)銷售面積為 12022㎡ ，銷售均價為 25000元 /㎡ 。社區(qū)商業(yè)銷售收入預估為 12022*25000=3億元 在方案一的定位下，本項目的租賃年收益為 在方案一的定位下，本項目的銷售收益為 精品餐飲與品牌賣場租賃收入 可租賃面積為 23000㎡ ，租金均價為 2元 /㎡ /天 。持有商業(yè)部分租賃年收入預估為 23000*2*365= 社區(qū)商業(yè)租賃收入 可租賃面積為 12022㎡ ，租金均價為 4元 /㎡ /天 。銷售部分租賃年收入預估為 8000*2*365=1752萬元 收益測算 銷售收益 租賃收益 小戶型產(chǎn)品銷售收入 可銷售面積為 45000㎡ ，銷售均價為 13000*=10400元 /㎡ 。酒店式公寓部分銷售收入預估為 45000*10400= 社區(qū)商業(yè)銷售收入 可銷售面積為 23000㎡ ，銷售均價為 25000*=20220元 /㎡ 。社區(qū)商業(yè)銷售收入預估為 23000*20220= 在方案二的定位下，本項目的租賃年收益為 在方案二的定位下，本項目的銷售收益為 精品餐飲租賃收入 可租賃面積為 12022㎡ ，租金均價為 2*= /㎡ /天 。精品餐飲部分租賃年收入預估為 12022**365= 社區(qū)商業(yè)租賃收入 可租賃面積為 23000㎡ ，租金均價為 4*= /㎡ /天 。銷售部分租賃年收入預估為 23000**365= 業(yè)態(tài)定位方案二 :收益測算 精品餐飲設置 12022平米，小戶型產(chǎn)品設置 45000平米，社區(qū)配套設置 23000平米來進行測算： 在沒有大賣場的前提下，沒有了主力店，商業(yè)價值會下降 80% 小結 收益測算 小戶型產(chǎn)品面積 ㎡ 社區(qū)商業(yè)面積 ㎡ 自持商業(yè)租賃面積 ㎡ 小戶型產(chǎn)品 售價 元 社區(qū)商業(yè)售價 元 自持商業(yè)租金 元 /㎡ /天 社區(qū)商業(yè)租金 元 /㎡ /天 銷售收益 億元 租金年收益 萬元 方案一 45000 12022 23000 13000 25000 2 4 方案二 45000 23000 12022 10400 20220 ?由于銷售面積的增加，方案二的財務收益高于方案一，但商業(yè)氛圍的營造不如方案一。 ?方案二沒有大賣場作為業(yè)態(tài)主題，將降低本項目的商業(yè)價值，但由于銷售面積的增加提高了整體的財務收益。 ?方案一的自持商業(yè)面積多余方案二，雖然短期資金回籠不如方案二，但開發(fā)商的固定資產(chǎn)增加。 建筑風格建議 建筑風格建議 縱觀時下商業(yè)建筑，同時考慮到印象春城住宅歐式新古典主義的建筑風格，我們建議： 以風行時下且愈演愈烈的建筑主流 —— MODERN CHINA的設計理念，融時尚東韻精神于建筑。以自然簡潔的構造、青磚素顏的外立面、低調(diào)奢華的風情將極富時代氣息的現(xiàn)代藝術表現(xiàn)手法融于建筑，提升項目的品質感。 新天地模式 1912模式 特色：以中西融合、新舊結合為基調(diào)，對歷史古跡進行改造，以形成充滿現(xiàn)代感與文化氛圍的新建筑體系。 南通華達廣場模式 杭州湖濱新天地 特色：借勢文化景區(qū)，打造集文化品位、歷史底蘊、時尚休閑商業(yè)及知名品牌于一體的最佳展示地。 新天地模式 1912模式 南通華達廣場模式 杭州湖濱新天地 特色：借勢文化景區(qū)，打造集歷史底蘊、時尚休閑商業(yè)及特色品牌于一體的餐飲休閑集中地。 新天地模式 1912模式 南通華達廣場模式 杭州湖濱新天地 特色：借勢風景名勝區(qū)，打造融旅游勝地、時尚消費及文化品位于一體的世界高檔品牌的展示地。 新天地模式 1912模式 南通華達廣場模式 杭州湖濱新天地 Thanks! 僅供交流，請各位領導斧正