【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 72 項目產(chǎn)品策劃 182。立面風(fēng)格建議 ?精致典雅的新古典主義風(fēng)格 ? 精致典雅的新古典主義風(fēng)格，能夠普遍的引起上?？蛻?的認(rèn)同感； ? 通過相對厚實的墻面和開窗相呼應(yīng)，突出項目穩(wěn)重大方的性格。材質(zhì)方面花園洋房類物業(yè)考慮石材、木材原生態(tài)材質(zhì)的運(yùn)用，小高層公寓局部考慮石材；考慮色彩之間的對比搭配； ? 花園洋房的風(fēng)格和小高層的風(fēng)格易于統(tǒng)一。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 73 項目產(chǎn)品策劃 182。 景觀風(fēng)格建議 ?景觀設(shè)計原則 從區(qū)域周邊項目現(xiàn)狀來看，部分項目景觀營造已經(jīng)具有較高的觀賞性和舒適性。但是普遍沒有突出景觀設(shè)計的風(fēng)格特征。 建議結(jié)合景觀設(shè)計形成一定的景觀主題，以細(xì)部、節(jié)點多重強(qiáng)調(diào)的形式突出景觀主題。在營造整個景觀的時候，要突出以下幾個原則： ?主題式景觀設(shè)計原則； 給予景觀一定的主題概念。 ?景觀的設(shè)計要利于維護(hù)； 在進(jìn)行景觀設(shè)計的時候一定要考慮可持續(xù)發(fā)展的原則，形成一個良性循環(huán)的景觀系統(tǒng)。 ?社區(qū)景觀的設(shè)計要利于人的使用。 社區(qū)景觀屬于小區(qū)內(nèi)室外空間的一部分，應(yīng)該起到小區(qū)內(nèi)部休閑娛樂、交流交往的一個公共空間，在設(shè)計景觀的時候要考慮人的活動也是景觀的一個組成部分。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 74 根據(jù)中國傳統(tǒng)文化對當(dāng)?shù)赜绊懮钸h(yuǎn)，中式情節(jié)和文化底蘊(yùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它區(qū)域?；诖它c考慮景觀主題風(fēng)格采用： 我們建議園林風(fēng)格： 現(xiàn)代中式風(fēng)情園林 選擇現(xiàn)代中式風(fēng)情園林作為項目的園林風(fēng)格，主要原因有： ? 和區(qū)域文脈延續(xù)一致，易于接受； ? 現(xiàn)代中式造景手法適合大面積造景也適合小面積的園林設(shè)計，適用度高； ? 古典造景手法略顯繁復(fù)，通過現(xiàn)代手法簡化之后，可以保留其空間韻致，簡化造景手法，也符合現(xiàn)代人的審美觀； ? 風(fēng)格成熟，減少創(chuàng)新風(fēng)險； ? 經(jīng)過和現(xiàn)代風(fēng)格融合之后的中式景觀，造景手法相對簡單，并且所用材料大多也來自本土，成本容易控制。 項目產(chǎn)品策劃 182。 景觀風(fēng)格建議 ?現(xiàn)代中式風(fēng)情園林 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 75 ? 現(xiàn)代中式風(fēng)格的園林設(shè)計利于和水景的結(jié)合； ? 現(xiàn)代中式景觀可以通過具有明顯中式元素的坐椅、種植、廊、墻、亭等元素突出中式景觀性格； 項目產(chǎn)品策劃 182。 景觀風(fēng)格建議 ?現(xiàn)代中式風(fēng)情園林 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 76 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?公寓戶型分析 ? 根據(jù)項目 【 7 90 】 套型的限制要求，按照常規(guī)的套型設(shè)計思路，公寓產(chǎn)品必然面臨產(chǎn)品形態(tài)單一的問題； ? 解決套型設(shè)計問題，有四個思考方向，其一是功能套型，即對套型設(shè)計精細(xì)化，做緊湊型戶型；其二， 組合套型，也就是兩套合一套的做法；其三，是兩代居；其四，是增加建筑的使用面積。 套型設(shè)計解決思路 功能套型 組合套型 兩代居 增加使用面積 特點 對使用功能細(xì)化 復(fù)式、平面兩種方式，有銷售操做風(fēng)險 對三房有硬性需求的客戶吸引力較大 有政策風(fēng)險 通過對四種套型解決思路的分析可以知道，組合套型和增加使用面積的方式都有一定風(fēng)險，建議作為創(chuàng)新輔助手段，而兩代居具有組合套型的特性，同時可以解決兩代、三代同住客戶的需求，可以作為房型設(shè)計方向之一。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 77 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?常規(guī)做法的公寓組合建議 ? 如果按照現(xiàn)有市場狀況開發(fā)本項目公寓產(chǎn)品，不考慮政策對項目的影響，建議公寓面積比市場現(xiàn)狀，適當(dāng)壓縮面積； ? 產(chǎn)品類型以三房兩房為主，個別位置（頂層或景觀好的位置）做豪華戶型，主力面積以居家為主。 按照市場產(chǎn)品現(xiàn)狀 ,不考慮 【 7 90 】 對規(guī)劃的限制。建議的公寓房型面積組合比例關(guān)系。 區(qū)域項目的面積形式都是以大面積房型為主，三房在套數(shù)比例上占有絕對優(yōu)勢，考慮公寓組合建議是考慮到市場現(xiàn)狀，對面積進(jìn)行適當(dāng)壓縮。 房型 面積 比例 (面積 ) 套數(shù) 比例 (套數(shù) ) 四房以上 160165 5% 49 4% 四房 145150 10% 109 8% 三房 (舒適型 ) 130135 45% 548 42% 三房 (緊湊型 ) 120125 20% 263 20% 兩房 90105 20% 332 26% 合計 —— 100% 1301 100% 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 78 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ? 【 7 90 】 之后的 目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化 ? 常規(guī)的公寓戶型所針對的客戶群，面對我們新的產(chǎn)品形態(tài)會重新產(chǎn)生客戶分類，針對各種不同物業(yè)所針對的總價范圍、客戶需求的不同，對新產(chǎn)品形態(tài)的需求會產(chǎn)生相對應(yīng)的分類形式； ? 表中給出的功能套型中的兩房如果通過增加面積和內(nèi)部可變空間的手法得到類似三房的空間，會對原緊湊三房目標(biāo)客戶產(chǎn)生吸引力。 四房 舒適型三房 緊湊型三房 兩房 兩代居 兩房 三房 聯(lián)排別墅 功能套型 可組合套 常規(guī)做法 房型分類 【 7 90 】 之后 房型分類 目標(biāo)客戶所選物業(yè)類型的變化 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 79 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ? 多功能公寓組合建議 ? 組合套型考慮兩種組合方式，其一，兩房和兩房的組合方式，針對對大面積住宅有需求的客戶；其二，采用兩房和一房的組合方式，由于針對的客戶還是在一戶之內(nèi)，在設(shè)計的時候著重控制兩套面積之和不要過大，建議控制在 125~135m2之間，針對原三房客戶群； ? 公寓產(chǎn)品開發(fā)以功能套型為主要產(chǎn)品開發(fā)方向，主力戶型以兩房為主，兩房面積在8590m2之間，滿足對于 90 m2的限制要求，建議在房型設(shè)計時對此房型重點考慮增加附加值的方式，如可改造成房間的空中院落。 [74， 90]的政策限制造成大面積房型總量占住宅總量的 26%，也就是 米，而本項目聯(lián)排別墅的總量達(dá)到 8萬平方米，用足大面積房型指標(biāo)之后尚有部分缺口 .所以在做公寓房型配比時考慮所有房型都是受政策影響的房型。 對于能夠增加套型面積的創(chuàng)新手段（如可改為房間的陽臺、可改為落地窗的凸窗等），可以在戶型設(shè)計時適當(dāng)引入。 產(chǎn)品類型 房型 面積 （ M2） 比例 (面積 ) 套數(shù) (戶 ) 比例 (套數(shù) ) 組合套型一 兩房 8590 40% 390 19% 兩房 7580 390 19% 組合套型二 (兩代居 ) 兩房 7580 30% 371 18% 一房 5055 371 18% 功能套型 兩房 8590 30% 555 26% 合計 —— —— 100% 2077 100% 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 80 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?功能套型設(shè)計示例之一 ? 深圳旭景佳園房型，兩房面積 7580m2，三房面積 8994m2； ? 房型設(shè)計思路走緊湊型路線，除了主人臥室之外，起居廳、次臥室等房間尺寸都有不同程度的壓縮； 功能套型設(shè)計方向之一，通過增加面寬，減少進(jìn)深的方式控制房型面積，同時滿足套型采光通風(fēng)的需求。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 81 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?功能套型設(shè)計示例之二 ? 端頭套型和中間套型相比，增加了一個采光面，通風(fēng)狀況也得到加強(qiáng)，如果項目小三房的比例不大，可以通過端頭位置布置三房，中間位置做兩房； ? 也可以在端頭位置適當(dāng)加大進(jìn)深，增加一套房子； 利用端頭位置，有三面采光的優(yōu)勢，在側(cè)面增加一室。 利用端頭采光通風(fēng)狀況良好的情況，增加一套房型。 功能套型設(shè)計方向之二，對端頭套型自然資源的充分利用。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 82 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?功能套型設(shè)計示例之三 ? 兩房兩廳設(shè)計，整體面積在90m2之內(nèi)，內(nèi)部空間布局合理，并且有可改造成房間的超值陽臺空間贈送。； 設(shè)計特色： 可改造成房間的陽臺 。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 83 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?組合套型設(shè)計示例 ? 組合形式靈活的房型設(shè)計方式，分則為兩套獨(dú)立戶型，合則成為一套大面積房型，適合對大房型有硬性需求的客戶群； ? 房型設(shè)計重點考慮兩點，其一，是為房型組合改造預(yù)留空間；其二，是控制兩套房型的總體面積，便于后期銷售控制總體價格。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 84 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?增加使用面積手法示例 ? 深圳西岸官邸戶型，通過錯層露臺設(shè)計、落地凸窗設(shè)計，得到了大量不計入總面積的室內(nèi)使用面積； ? 局部陽臺的設(shè)計可以改造成一個房間； ? 對于錯層露臺設(shè)計上海雖然也有案例，但始終沒有大量推廣，規(guī)劃報批有一定難度； ? 可改造成房間的陽臺做法，和 落地型凸窗可以作為房型創(chuàng)新的設(shè)計方向。 兩房兩廳一衛(wèi) 建筑面積 套內(nèi)面積 落地型凸窗不計入建筑面積 ，又可以完全作為室內(nèi)空使用 。現(xiàn)在上海尚未有此種做法 。 奇數(shù)層和偶數(shù)層的露臺位置不同 ， 得到高達(dá)兩層的露臺空間 上海耀江花園二期房型 可改造成房間的空中花園 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 85 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?聯(lián)排別墅房型分析 ? 上海 04年以來熱銷聯(lián)排別墅面積段主力在 180220m2，戶型以三房四房為主； ? 05年以來上市樓盤受到宏觀政策的影響，加大了對地下室、露臺等附加值的投入； ? 熱銷項目在內(nèi)部空間特色創(chuàng)新上都有一定投入，主要體現(xiàn)在，室內(nèi)天窗、內(nèi)庭院和地下室采光天窗幾個方面。 物業(yè)名稱 面積（ m2） 戶型 特色 招商依云郡 190220 四房、五房 部分房型有地下室、和地下室特殊采光天窗，有閣樓 金地格林春曉 180238 三房、四房 嘗試南入口做車庫， L型創(chuàng)新房型設(shè)計 金地格林世界 200225 三房、四房 二期部分聯(lián)排房型加入內(nèi)庭院設(shè)計 萬科藍(lán)山 150250 三房、四房、五房 采光天窗，部分房型有內(nèi)庭院 萬科燕南園 190208 三房 采光天窗、內(nèi)庭院，部分房型有地下室，并且有下沉式庭院采光 西郊林茵湖畔 260294 三房、四房 整層地下室，并且有地下室特殊采光天窗，內(nèi)庭院，并且根據(jù)內(nèi)庭院采光特性嘗試北廳設(shè)計 復(fù)地北橋城 175222 三房、四房 圍合式布局，部分房型有整層地下室 名仕豪庭 170248 三房、四房、五房 整層地下室，有地下室采光天窗，室內(nèi)空間特色是內(nèi)庭院和采光天窗 上海 04年以來熱銷聯(lián)排別墅面積、房型特色分析簡表： 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 86 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?高性能別墅戶型組合 ? 從空間利用的角度來說，聯(lián)排別墅 160m2已經(jīng)完全能夠滿足三房類房型的功能需求； ? 根據(jù)本項目對未來價格的預(yù)期，緊湊型房型必然有利于控制總價； ? 在端部套型，發(fā)揮其三面采光的優(yōu)勢，適當(dāng)?shù)目紤]做面積稍大的房型，豐富產(chǎn)品類型，擴(kuò)大客戶群。 產(chǎn)品類型 戶型 面積 （ m2） 比例 （面積） 套數(shù) （戶） 比例 （套數(shù)） 聯(lián)排別墅 三房 165170 39% 185 42% 四房 185190 19% 81 18% 四房 （舒適型） 210215 19% 71 16% 疊加別墅 三房 165170 11% 52 12% 四房 175180 12% 52 12% 合計 —— —— 100% 441 100% 建議本項目的房型設(shè)計突出精致概念，聯(lián)體別墅主力房型面積以 170m2以內(nèi)，別墅內(nèi)部空間以功能和特色空間取勝。 受政策影響的房型設(shè)計成可以組合的疊加形式，面積采用相對經(jīng)濟(jì)的做法，控制在 180平方米之內(nèi)。疊加別墅房型下戶有室外花園，可以通過地下室空間的營造，增加其附加值。疊加別墅房型上戶則可以通過突出露臺面積和閣樓面積的贈送突出附加值空間。 169。2022 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 87 項目產(chǎn)品策劃 182。戶型設(shè)計建議 ?組團(tuán)概念營造 ? 針對現(xiàn)在規(guī)劃對于地下室的控制，建議在組團(tuán)營造過程中，以兩排 12~16