【正文】 L戶 型 住宅研究 ?；鶉H花園客戶資料分析 一二期客戶來源匯總分析1684634232017139755410 50 100 150 200南鋼楊莊氣象學(xué)院其他南化浦口電廠市區(qū)揚子鳳南葛塘新莊 六合 從上圖不難看出，客戶主要以本區(qū)域客戶為主 住宅研究 ?；鶉H花園客戶資料分析 需求房屋面積31592580253010203040506070808 0 9 0 平方 9 0 1 0 0 平方 100110平 方110120平 方 120130平 方 1 3 0 平方以上客戶傾向房屋總價25403430333416550 10 20 30 402124萬 2426萬 2628萬 2830萬 3032萬3235萬 3538萬 3840萬 4 0 萬以上從左圖分析，客戶對三房的主力需求面積段集中分布在 100~120平方米之間 從右圖分析，客戶對三房總價所能承受的區(qū)段集中分布在 24萬 ~35萬元之間 住宅研究 項目住宅部分定位 對市場調(diào)研的結(jié)果進行總結(jié)，得出以下結(jié)果： ①面積過大的房型，由于總價相應(yīng)較高，市場去化率相對較低； ②面積太小的房型，不能滿足客戶改善居住條件的需求。 項目住宅定位： 經(jīng)過市場調(diào)研，結(jié)合本地快特征，建議本項目住宅定位為： 小高層 +多層 ① 小高層 —— 1幢，四個單元，層數(shù)為 11層，其中頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)； ② 多層 —— 1幢，二個單元，層數(shù)為 6層，其中頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)。 戶型基本舒適 一級舒適性提升 二級性價比挖掘 三級功能彈性 四級功能細(xì)化加強 客餐廳南北通透 干濕分離 錯層躍層 南北雙陽臺 戶型緊湊實用 帶儲藏室 主臥南北通透 三房三間二房二間版朝南 弧形觀景 層高挑高（３米）設(shè)計 衣帽間 轉(zhuǎn)角凸窗 入戶花園 內(nèi)庭院 多面采光空間 功能空間預(yù)留 可變空間 主臥套 中西廚房 雙主臥 電梯入戶 傭人套間 傭人入戶電梯 夾層空間 贈送露臺 寬廳設(shè)計 住宅研究 戶型價值提升體系 住宅研究 戶型研究 物業(yè)類型 戶型特征分析 兩房 緊湊型 南北通透，方正實用，明衛(wèi)， 270度凸窗贈送 舒適型 南北通透，入戶玄關(guān)，凸窗贈送，大面寬，彈性空間 三房 緊湊型 南北通透，明衛(wèi)，凸窗贈送 舒適型 主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化妝間 /書房），主臥觀景陽臺或者凸窗，儲藏室 豪華型 功能房、工人房 復(fù)式結(jié)構(gòu)四房 舒適型 主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化妝間 /書房），主臥觀景陽臺或者凸窗，儲藏室 豪華型 功能房、工人房 住宅研究 戶型設(shè)計與創(chuàng)新方向 物業(yè)類型 入戶花園 凸窗 大露臺 空中院落 戶戶朝南 超大陽 臺 主臥室?guī)?套房 兩房 緊湊型 舒適型 三房 緊湊型 舒適型 豪華型 復(fù)式結(jié)構(gòu)四房 舒適型 豪華型 戶型設(shè)計原則： ① 以緊湊型、舒適型 小三房為主 （ 100 ㎡ ~110㎡ ），外加復(fù)式結(jié)構(gòu)四房； ② 創(chuàng)新型打造： 大面寬、小進深， 戶戶朝南 的設(shè)計，外加 入戶花園 、空中院落、露臺； ③ 常規(guī)動作： 多凸窗、超大陽臺 附加值贈送； ④ 舒適性打造： 明廚明衛(wèi)，凸窗、陽臺、入戶玄關(guān)以及 主臥帶衛(wèi)生間 等。 住宅研究 戶型 設(shè)計創(chuàng)新研究 提高產(chǎn)品附加值 深入營造賣點 實現(xiàn)利潤最大化 大面寬、小進深 臥室、客廳戶戶朝南 2 4 1 3 入戶花園、凸窗、流線型陽臺以及雙衛(wèi)生間 可分可合的“超大陽臺” 雙衛(wèi)生間 轉(zhuǎn)角凸窗 可分可合的超大陽臺 弧線型陽臺 凸窗 臥室、客廳戶戶朝南 考慮入戶花園 住宅研究 戶型 設(shè)計參考 住宅研究 戶型面積布臵原則及建議 戶型面積布臵原則： ①局部端部面積采光面多，面積應(yīng)大于中間戶型； ②景觀資源好的布臵面積較大的戶型，多層面積相對稍小于小高層； ③ 同一戶型面積微拉開 5~10平米，適當(dāng)豐富，多種選擇，同時可以有效進行資源分配。 戶型面積建議： 物業(yè)類型 比例 戶型面積 戶均面積 套數(shù)比例 總體比 小高層 三房 緊湊型 72% 100~110 105177。 10 36% % 舒適型 105~115 110177。 10 36% % 四房 頂層復(fù)式 8% 140~160 150177。 10 8% % 多層 三房 緊湊型 16% 95~105 100177。 10 8% % 舒適型 100~110 105177。 10 8% % 四房 頂層復(fù)式 4% 130~150 140177。 10 4% % 住宅研究 外立面建議 民用建筑色彩的載體 —— 外墻用的材料 ， 主要有面磚、石材、涂料等外墻裝飾材 料 。其中，石材造價高，除了在一些建筑的底部使用外，難以大面積安裝；涂料的 優(yōu)勢則在于漂亮、完全、自重輕，但容易造成檔次不高的感覺，且容易失去黏附在 墻體的能力而造成破舊感；面磚的優(yōu)勢在于保溫性能好，且能讓人感覺到豪華、氣 派。 物業(yè)類型 外立面選材 多層 涂料 涂料 +面磚 面磚 +石材 面磚 小高層 涂料 涂料 +面磚 面磚 +石材 面磚 就本案的定位來看，我們建議以面磚搭配石材的形式來進行外立面的裝飾選材，同 時，我們建議把握住建筑物主體風(fēng)格及所表達(dá)相應(yīng)主題的顏色與其的搭配，這是提 升總體建筑品質(zhì)的關(guān)鍵。 立面風(fēng)格概念提示 住宅研究 外立面風(fēng)格概念提示 住宅研究 景觀建議 以植物和花卉自然風(fēng)情為藍(lán)本，以水為脈，打造 社區(qū)大型集中綠化景觀 ，創(chuàng)造出現(xiàn)代、浪漫、唯美的居住環(huán)境。 以區(qū)內(nèi)水景環(huán)境為綠化主體空間形態(tài)的特點，構(gòu)筑生態(tài)水岸景觀綠色的生活空間。 區(qū)內(nèi)綠地系統(tǒng)環(huán)境追求自由活潑的田園風(fēng)格，利用造坡，區(qū)內(nèi)形成眾多丘陵綠地和坡形綠地，豐富的自然地貌，與區(qū)內(nèi)錯落有致的建筑形態(tài)形成呼應(yīng)，水畔宅間臵以花草片石，林蔭樹叢，綠茵草地，廊柱亭臺，名貴花木，充分展示了區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的藝術(shù)底蘊，還原大自然的生活環(huán)境。 訴求一：生態(tài)花園風(fēng)情成就居住夢想 訴求二：中央大型集中綠化景觀，給生活一種精神 訴求三：城中水，水中城；綠中城，城中綠 景觀風(fēng)格構(gòu)想 住宅研究 景觀風(fēng)格概念提示 項目銷售建議 塑造項目商業(yè)形象 推廣鄰里商業(yè)，尋求資金快速變現(xiàn) 尋找產(chǎn)權(quán)式商鋪的餐飲、娛樂經(jīng)營管理公司，并簽定初步合作意向 產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)回租包裝推向市場 尋找產(chǎn)權(quán)式酒店的酒店經(jīng)營管理公司，并簽定初步合作意向 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)回租包裝推向市場 啟動樣板房、樣板區(qū) 啟動住宅體驗式營銷 第一階段 第二階段 項目銷售建議 啟動區(qū)策略分析 物業(yè)類型 戶型面積 套數(shù) 單價 總銷金額 小高層 三房 緊湊型 100~110 18 2500 495萬 舒適型 105~115 18 四房 頂層復(fù)式 140~160 4 3000 192萬 多層 三房 緊湊型 95~105 4 2600 舒適型 100~110 4 四房 頂層復(fù)式 130~150 2 3000 90萬 酒店 標(biāo)房 50 80 4500 1800萬 套房 80 20 720萬 商業(yè) 鄰里商業(yè) 底商 800 8000 640萬 二層商業(yè) 800 3500 280萬 產(chǎn)權(quán)商鋪 一 ~三層 4800 4800 2304萬 合計 17850平方米 為更大的規(guī)避項目的市場風(fēng)險和政策風(fēng)險，本銷售價格的制定本著謹(jǐn)慎性、穩(wěn)健性的原則 項目銷售建議 項目銷售價格建議