【導(dǎo)讀】星湖101商業(yè)項(xiàng)目。策劃報(bào)告。2020年5月。2. 目錄。3

　　

【正文】 業(yè)的全面的塑造，付出的代價(jià)比較高昂； 22 ② 商業(yè)業(yè)態(tài)的組合需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)考驗(yàn)； ③ 周邊商業(yè)對(duì)本案沒(méi)有輔助作用，本案的發(fā)展 能 影響周邊商業(yè)環(huán)境，進(jìn)而達(dá)到互助； ④ 需要未來(lái)的經(jīng)營(yíng)能夠承受一段時(shí)間的造勢(shì)不能創(chuàng)利的階段。 星湖 101 項(xiàng)目作為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)新興的休閑娛樂(lè) 中心，以中高檔的業(yè)態(tài)定為主， 在業(yè)態(tài)組合的選擇上，考慮到目前南通消費(fèi) 者的消費(fèi)需求以及錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)于南通市中心的業(yè)態(tài)，將會(huì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一線 的餐飲 品牌。根據(jù)當(dāng)下星湖 101 項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境，要使得這些一線品牌入住，必定要有能大量吸引人流的業(yè)態(tài)存在，如健身中心、溜冰場(chǎng)、游藝廳等。因此，可適當(dāng)降低健身中心、溜冰場(chǎng)、游藝廳等業(yè)態(tài)的租金， 通過(guò)增加免租期等優(yōu)惠條件 來(lái)作旺市場(chǎng) 。這些業(yè)態(tài)的入住，能吸引到南通市區(qū)的消費(fèi)者，帶來(lái)大量人氣。而其他業(yè)態(tài)也會(huì)因此大量進(jìn)入。 但由于本項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，各類(lèi)業(yè)態(tài)的租金定位均不宜過(guò)高，以免租戶承受不起而撤出。相反，整個(gè)星湖 101 項(xiàng)目是否能存活，完全依賴(lài)這些商鋪，所 以在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的前期，應(yīng)盡量以滿足租戶的需求為主，盡可能為其提供一切所需。 6． 商鋪房型面積 不同的業(yè)態(tài)有不同的戶型要求，西式餐飲、中式餐飲、便利店、 SPA、健身會(huì)所、零售精品店等業(yè)態(tài)各不相同。 人們通常以為面積大的商鋪?zhàn)饨鹨矔?huì)高，其實(shí)是個(gè)他們只看到表面。大商鋪的租金的確高，是因?yàn)槊娣e大而提高了租金總價(jià)。而且大商鋪面對(duì)的租售人群比較有限，不是所有人都能承受那么高的租售價(jià)格。相反如果是小商鋪，由于面積小，相應(yīng)總價(jià)也小，可以接受的客戶也多，從而提高了租售率，同時(shí)也可以抬高小商鋪的租售單價(jià)。 星湖 101 商業(yè)項(xiàng)目 在籌建之前已經(jīng)確認(rèn)了入駐業(yè)態(tài)的建筑要求，這些主力商戶的面積均屬中、大型；餐飲以 100~200 ㎡為主，主要考慮商業(yè)的出位創(chuàng)建；目前的很多商業(yè)面積雖不屬于目前南通的主力的商鋪出售面積，但有助商業(yè)的成功和租金的提升，便于未來(lái)提高售價(jià) 。 23 7． 商業(yè)配套 “ 商業(yè)配套 ” 往往指的是各種物業(yè)類(lèi)型的聯(lián)動(dòng)。如住宅類(lèi)物業(yè)往往會(huì)以 “ 社區(qū)商業(yè) ”、“ 休閑會(huì)所 ” 為配套設(shè)施等等。 星湖 101 作為一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，其 “ 配套 ” 的概念則更傾向于 “ 商業(yè)輻射 ” 。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輻射面寬，影響力也是其實(shí)際價(jià)值的體現(xiàn)。 在浦東陸家嘴， 占地不算大、人流量 沒(méi)有徐家匯高的地方 就云集正大廣場(chǎng)、第一八佰伴、 華潤(rùn) 時(shí)代廣場(chǎng)、新梅廣場(chǎng)、中融國(guó)際 、巴黎春天 等購(gòu)物中心， 這些購(gòu)物中心建造的目的應(yīng)該都希望能夠輻射到在陸家嘴幾十幢高級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)內(nèi)外銀行的上?？偛?、幾百家金融機(jī)構(gòu)工作及商務(wù)的高消費(fèi)人群。其中以正大廣場(chǎng)和第一八佰伴最有影響力，正大廣場(chǎng)以餐飲帶動(dòng)購(gòu)物；而第一八佰伴則以購(gòu)物為主；華潤(rùn)時(shí)代及中融國(guó)際都是寫(xiě)字樓、商業(yè)一體化的形式出現(xiàn)，他們擁有幾乎相同的商業(yè)環(huán)境，但是各自的運(yùn)營(yíng)都不盡相同。擁有越好的商業(yè)配套，商業(yè)運(yùn)營(yíng)可以更多樣化，租金收入 顯然也就更高。 ① 辦公寫(xiě)字樓 南通的 辦公樓宇主要集中在南大街、人民路、桃塢路以及新城區(qū)等這一帶，如：南通大廈、紡織大廈、尚嘉大廈、北濠大廈、華宏國(guó)際商貿(mào)中心、中南世紀(jì)城等，主力面積為 100 ㎡ 150 ㎡左右。租金價(jià)格為 1 元 /㎡ /天 2 元 /㎡ /天。其中中南世紀(jì)城是新城區(qū)的 CBD 區(qū)，但是南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)暫時(shí)還沒(méi)有比較正規(guī)專(zhuān)業(yè)的辦公寫(xiě)字樓。 ② 酒店公寓 南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目比較多，但酒店式公寓還是比較缺少的，無(wú)法提供開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各大企業(yè)中高層住宿的需求。 ③ 親子公園 南通市區(qū)可供大人帶著小孩游玩的親子樂(lè)園相當(dāng)缺少，文峰公園、市民公園的設(shè)備已經(jīng)跟 不上人們的消費(fèi)水平與觀念。所以現(xiàn)在南通可以說(shuō)是找不出一個(gè)新穎、娛樂(lè)性、家庭性比較強(qiáng)的室外公園。 24 ④ 游樂(lè)廣場(chǎng) 南通市區(qū)內(nèi)，目前沒(méi)有游樂(lè)廣場(chǎng)，青少年通常只能去狼山等游樂(lè)。而狼山也僅僅是一個(gè)風(fēng)景區(qū)，不是正真意義上的游樂(lè)場(chǎng)。 在 星湖 101 商業(yè)項(xiàng)目 小環(huán)境的商業(yè) 配套 打造上以規(guī)劃有符合 （ HOPSCA） Hotel、 Office、 Park、 Shopping mall、 Convention、 Apartment， 即 城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、互為價(jià)值鏈的高度集約的綜合建筑體 標(biāo)準(zhǔn)。以 現(xiàn)代的休閑廣場(chǎng)為主線，以水為主體，打造商 業(yè)廣場(chǎng)與休閑娛樂(lè)為主題的親水公園 ，功能齊全 、綜合考慮各年齡層的商業(yè)廣場(chǎng) 有利于 聚集人氣 。 開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心 —— 能達(dá)商務(wù)中心和其他住宅小區(qū)陸續(xù)開(kāi)發(fā)后，星湖 101 項(xiàng)目的消費(fèi)群重心從南通市區(qū)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的居民，項(xiàng)目的定位也應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，從以游樂(lè)為主向?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)居民和白領(lǐng)人事提供休閑、娛樂(lè) ，日常生活服務(wù)。 在這樣的定位下， 小環(huán)境上商業(yè)廣場(chǎng) 可以輻射到寫(xiě)字樓、酒店及休閑廣場(chǎng)，覆蓋到寫(xiě)字樓的辦公群、酒店的商務(wù)群 及 廣場(chǎng) 吸引而來(lái)的流散消費(fèi)群，長(zhǎng)期可形成一個(gè)較為穩(wěn)定的人流量，也是租金提 升的前提。大環(huán)境上，星湖 101 項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)速度最好也能緊隨其后。星 湖 101 商業(yè)項(xiàng)目 的目標(biāo)是 成為南通市的一個(gè)集散方便、個(gè)性突出、設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的地標(biāo)型建筑 。為了達(dá)成此目標(biāo)， 星湖 101 的開(kāi)發(fā)必須與周邊項(xiàng)目相互配合，拉小各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)期，盡快彰顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值， 否則將會(huì)拉 長(zhǎng)租金提高的周期，擴(kuò)大 項(xiàng)目 成本。 8． 經(jīng)營(yíng)管理 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售是不夠的，還必須成立專(zhuān) 門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。 目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買(mǎi)者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益， 25 業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。相反如果經(jīng)營(yíng)管理的好，可以把商業(yè)項(xiàng)目做出品牌，把商鋪炒熱，相應(yīng)的也提高了售價(jià)與租金，經(jīng)營(yíng)管理與售價(jià)租金是相輔相成，相互促進(jìn)的。 9. HOPSCA 案例 —— 六本木新城 1． 六本木新城簡(jiǎn)介 六本木新城再開(kāi)發(fā)計(jì)劃以打造 “城市中的城市 ”為目的，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀 、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。六本木新城總占地面積約為 ，以辦公大樓森大廈(Mori Tower)為中心，具備了居住、辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，約有 2 萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá) 10 萬(wàn)人。六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺(tái)總部 (由日本著名建筑師楨文彥設(shè)計(jì) )、 54 層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍 (Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場(chǎng)、集合住宅、開(kāi)放空間、街道、公共設(shè)施 …… 幾乎可以滿足都市生活的各種需求。 2． 本木新城的空間組成 六本木新城在規(guī)劃時(shí)將地區(qū)發(fā)展與都市整體規(guī)劃相結(jié)合，除了保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化之外，還整合了周邊的公園和廣場(chǎng)空間；將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開(kāi)放空間，加強(qiáng)地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào)；充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動(dòng)與東京整體觀光旅游相結(jié)合?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮到了居住者與游客的多種需求，這使得六本木新城成為當(dāng)今世界上最受關(guān)注的新興都市規(guī)劃區(qū)之一。 六本木新城的空間組成大致可分為五個(gè)區(qū)域，即地帶大廈 (North Tower)、地鐵明冠(Metro Hat)與好萊塢美容美發(fā)世界 (Holly Wood Beauty Plaza)、 Hill Side、 West Walk 與櫸樹(shù)坂 (Keyakizaka)區(qū)。地帶大廈為聯(lián)結(jié)地鐵日比谷線六本木站的商業(yè)大樓，其一樓與地下一樓設(shè)有餐廳、商店和便利店等；地鐵明冠、 Hill Side 與 West Walk 是主要的商業(yè)活動(dòng)集中區(qū)域；櫸樹(shù)坂區(qū)則包括了六本木新城入口大廈 (Roppongi Hills Gate Tower)、六本木新城住宅區(qū) (Roppongi Hills Residents)、六本木櫸樹(shù)坂大道 (Roppongi Keyakizaka Dori) 26 等相關(guān)空間。 地鐵明冠直接連接到地鐵日比谷線六本木站的出入口，也是進(jìn)入六本木新城的主要空間轉(zhuǎn)換場(chǎng)所，其形狀為一圓柱形玻璃帷幕建筑，設(shè)有電動(dòng)手扶梯從地鐵站出入口直接通達(dá)中庭廣場(chǎng) (RokuRoku Plaza)。 地鐵明冠擁有簡(jiǎn)潔的外觀、不斷變化的內(nèi)外燈光和頂部超大的電視銀幕，因此無(wú)論在白天還是在夜晚都給人以不同的時(shí)空變換之感。地鐵明冠大部分是速食餐廳的集中地，主要是為了服務(wù)六本木新城周邊的上班族。與地鐵明冠相連接的好萊塢美容美發(fā)世界內(nèi)，則有 Spa、健康美容、時(shí)尚名品等小型商 店；百貨商場(chǎng)內(nèi)也有速食店與咖啡店，人們可以很悠閑地在此休憩和用餐。 Hill Side 則利用傾斜的聯(lián)結(jié)坡道所形成的高差來(lái)營(yíng)造空間變化感與趣味性，并且巧妙地結(jié)合了公共區(qū)域與開(kāi)放空間及森大廈的入口與各式商店。 Hill Side 旁的中庭廣場(chǎng)是六本木新城最主要的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上最醒目的就是由藝術(shù)家露易絲 布魯喬亞 (Louise Bourgeois)設(shè)計(jì)的大型鋼鐵蜘蛛雕塑 “Maman”。中庭廣場(chǎng)規(guī)劃了許多景觀休憩空間與水景設(shè)施，在白天這里是一處令人感到非常舒適的休閑場(chǎng)所，到了夜晚這里配合著柔美的燈光，更具有另一種美感 。 六本木新城最高的象征性主體建筑物森大廈，是一棟地上 54 層、地下 6 層，總建筑面積為 369451m2，由世界知名建筑事務(wù)所 KPF 設(shè)計(jì)的大樓。大廈不僅設(shè)有高速電梯直接到達(dá)頂層，也設(shè)有電動(dòng)手扶梯到達(dá)各樓層。而 West Walk 就是位于森大廈的下層西側(cè)空間與凱悅大酒店下層?xùn)|側(cè)的部分商店所組成的商業(yè)街。本區(qū)結(jié)合多樣化的商店、各類(lèi)時(shí)尚精品店、餐廳、醫(yī)療中心、銀行與其他生活必需用品商店，形成了主要的購(gòu)物中心，讓人們的生活更加方便、舒適。 West Walk 采用挑高為四層樓高的空間設(shè)計(jì)，商店區(qū)一共有 6 層樓高，玻璃帷幕為 采光屋頂，產(chǎn)生了豐富的空間層次變化，加上各式各樣精彩有趣的亮麗店面設(shè)計(jì)，配合適當(dāng)?shù)木坝^與休憩服務(wù)設(shè)施，是一處既簡(jiǎn)潔明亮又令人感到開(kāi)闊舒適的購(gòu)物場(chǎng)所。 另外，東京城市觀景臺(tái) (Tokyo City View)位于森大廈的 52 樓，與森美術(shù)館 (Mori Art Museum)相連。東京城市觀景臺(tái)擁有高 11m 且環(huán)繞建筑 360176。的落地玻璃窗，從這個(gè)充滿空間開(kāi)放感的場(chǎng)所眺望東京都市夜晚絢麗的街景，是一種非常美好的體驗(yàn)。 27 櫸樹(shù)坂區(qū)結(jié)合了六本木新城入口大廈、六本木新城住宅區(qū)、六本木櫸樹(shù)坂大道等相關(guān)空間。六本木新城住宅區(qū) ，是 4 棟由 6 層～ 43 層的住宅大樓組成的高級(jí)居住區(qū)，提供了多種可供選擇的居住單元，其特點(diǎn)之一就是住在此區(qū)的居民都在附近工作，住宅與辦公地點(diǎn)極其接近，不需要花費(fèi)大量的交通時(shí)間，減少了許多不必要的浪費(fèi)。這就是森大廈株式會(huì)社森稔社長(zhǎng)所提倡的 “住職接近 ”理念的體現(xiàn)，也是森稔社長(zhǎng)為解決東京都會(huì)區(qū)高密度居住問(wèn)題所做的另一項(xiàng)試驗(yàn)，森稔社長(zhǎng)的這一理念也受到了日本政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。 六本木櫸樹(shù)坂大道是一條長(zhǎng) 400m 的林蔭道，行人可以沿街觀賞街道兩旁的國(guó)際名品店、裝置藝術(shù)品或在露天咖啡座悠閑地享用下午茶。林蔭道兩旁的裝置藝術(shù) 作品不但具有休憩座椅的功能，而且每一件都是由知名的藝術(shù)家創(chuàng)作的，表達(dá)出不同的設(shè)計(jì)理念，獨(dú)樹(shù)一幟，非常富有趣味性，展現(xiàn)了此地所具有的藝術(shù)文化氣息與悠閑的生活氛圍。 4. 良好的營(yíng)運(yùn)措施 森稔社長(zhǎng)主張 “城市既是劇場(chǎng)又是舞臺(tái) ”，因此在六本木新城內(nèi)的許多地方都可以見(jiàn)到體現(xiàn)森稔社長(zhǎng)這一理念的設(shè)施，包括六本木露天廣場(chǎng) (Roppongi Hills Arena)與各種媒體及 IT 資訊設(shè)施，都滿足了人們 “看 ”與 “被看 ”的需求。 六本木露天廣場(chǎng)是一處擁有可以任意開(kāi)放的遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂(lè)表演圓形舞臺(tái)，能為風(fēng)雨無(wú) 阻的戶外活動(dòng)提供場(chǎng)地；配合著可變換的噴水設(shè)施，滿足了多樣化的活動(dòng)場(chǎng)地需求，提供了變化豐富的空間。另外，整個(gè)六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設(shè)置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動(dòng)資訊外，還可以轉(zhuǎn)播表演活動(dòng)，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。 5. 藝術(shù)文化與休憩設(shè)施 擁有大量的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，使六本木新城成為了東京的文化重心地區(qū)之一，這也是當(dāng)初開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)確定的目標(biāo)。因此，在森大廈的 49 樓～ 54 樓的森藝術(shù)中心 (Mori Arts Center)就規(guī)劃集合了以現(xiàn)代藝術(shù)為展覽與館藏主題的 森美術(shù)館、觀景臺(tái)、會(huì)員俱樂(lè)部和學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)等，并且在全區(qū)建設(shè)過(guò)程中就充分考慮設(shè)置了公共藝術(shù)作品和景觀休憩設(shè)施。整個(gè)地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場(chǎng)所中總共設(shè)置有 8 件公共藝術(shù)作品和 11件裝置藝術(shù)街道家具。這些配合整體開(kāi)放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道 28 景觀構(gòu)成的重要元素。 另外，漫步在六本木新城里，隨處可見(jiàn)由藝術(shù)家村上隆繪制的、以可愛(ài)外星人(RokuRoku Seijin)為主題的圖畫(huà)，村上隆因此把六本木新城比作一方現(xiàn)實(shí)世界之外的樂(lè)土，這里時(shí)時(shí)充滿了天真無(wú)邪的歡笑與無(wú)限創(chuàng)意。如櫻花坂公園 (又稱(chēng)機(jī)器人園 )，玲 瓏可愛(ài)的機(jī)器人隨處可見(jiàn)，是一處兒童喜愛(ài)的游戲場(chǎng)所。 除了六本木新城內(nèi)的公共藝術(shù)與各種開(kāi)放