【導讀】星湖101商業(yè)項目。策劃報告。2020年5月。2. 目錄。3

　　

【正文】 業(yè)的全面的塑造，付出的代價比較高昂； 22 ② 商業(yè)業(yè)態(tài)的組合需要經(jīng)過較長時間的市場考驗； ③ 周邊商業(yè)對本案沒有輔助作用，本案的發(fā)展 能 影響周邊商業(yè)環(huán)境，進而達到互助； ④ 需要未來的經(jīng)營能夠承受一段時間的造勢不能創(chuàng)利的階段。 星湖 101 項目作為開發(fā)區(qū)內(nèi)新興的休閑娛樂 中心，以中高檔的業(yè)態(tài)定為主， 在業(yè)態(tài)組合的選擇上，考慮到目前南通消費 者的消費需求以及錯位經(jīng)營于南通市中心的業(yè)態(tài)，將會引進國內(nèi)外一線 的餐飲 品牌。根據(jù)當下星湖 101 項目的地理位置和周邊環(huán)境，要使得這些一線品牌入住，必定要有能大量吸引人流的業(yè)態(tài)存在，如健身中心、溜冰場、游藝廳等。因此，可適當降低健身中心、溜冰場、游藝廳等業(yè)態(tài)的租金， 通過增加免租期等優(yōu)惠條件 來作旺市場 。這些業(yè)態(tài)的入住，能吸引到南通市區(qū)的消費者，帶來大量人氣。而其他業(yè)態(tài)也會因此大量進入。 但由于本項目位置偏遠，各類業(yè)態(tài)的租金定位均不宜過高，以免租戶承受不起而撤出。相反，整個星湖 101 項目是否能存活，完全依賴這些商鋪，所 以在項目開盤的前期，應盡量以滿足租戶的需求為主，盡可能為其提供一切所需。 6． 商鋪房型面積 不同的業(yè)態(tài)有不同的戶型要求，西式餐飲、中式餐飲、便利店、 SPA、健身會所、零售精品店等業(yè)態(tài)各不相同。 人們通常以為面積大的商鋪租金也會高，其實是個他們只看到表面。大商鋪的租金的確高，是因為面積大而提高了租金總價。而且大商鋪面對的租售人群比較有限，不是所有人都能承受那么高的租售價格。相反如果是小商鋪，由于面積小，相應總價也小，可以接受的客戶也多，從而提高了租售率，同時也可以抬高小商鋪的租售單價。 星湖 101 商業(yè)項目 在籌建之前已經(jīng)確認了入駐業(yè)態(tài)的建筑要求，這些主力商戶的面積均屬中、大型；餐飲以 100~200 ㎡為主，主要考慮商業(yè)的出位創(chuàng)建；目前的很多商業(yè)面積雖不屬于目前南通的主力的商鋪出售面積，但有助商業(yè)的成功和租金的提升，便于未來提高售價 。 23 7． 商業(yè)配套 “ 商業(yè)配套 ” 往往指的是各種物業(yè)類型的聯(lián)動。如住宅類物業(yè)往往會以 “ 社區(qū)商業(yè) ”、“ 休閑會所 ” 為配套設施等等。 星湖 101 作為一個大型商業(yè)項目，其 “ 配套 ” 的概念則更傾向于 “ 商業(yè)輻射 ” 。一個商業(yè)項目的輻射面寬，影響力也是其實際價值的體現(xiàn)。 在浦東陸家嘴， 占地不算大、人流量 沒有徐家匯高的地方 就云集正大廣場、第一八佰伴、 華潤 時代廣場、新梅廣場、中融國際 、巴黎春天 等購物中心， 這些購物中心建造的目的應該都希望能夠輻射到在陸家嘴幾十幢高級寫字樓、國內(nèi)外銀行的上?？偛?、幾百家金融機構工作及商務的高消費人群。其中以正大廣場和第一八佰伴最有影響力，正大廣場以餐飲帶動購物；而第一八佰伴則以購物為主；華潤時代及中融國際都是寫字樓、商業(yè)一體化的形式出現(xiàn)，他們擁有幾乎相同的商業(yè)環(huán)境，但是各自的運營都不盡相同。擁有越好的商業(yè)配套，商業(yè)運營可以更多樣化，租金收入 顯然也就更高。 ① 辦公寫字樓 南通的 辦公樓宇主要集中在南大街、人民路、桃塢路以及新城區(qū)等這一帶，如：南通大廈、紡織大廈、尚嘉大廈、北濠大廈、華宏國際商貿(mào)中心、中南世紀城等，主力面積為 100 ㎡ 150 ㎡左右。租金價格為 1 元 /㎡ /天 2 元 /㎡ /天。其中中南世紀城是新城區(qū)的 CBD 區(qū)，但是南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)暫時還沒有比較正規(guī)專業(yè)的辦公寫字樓。 ② 酒店公寓 南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅項目比較多，但酒店式公寓還是比較缺少的，無法提供開發(fā)區(qū)內(nèi)各大企業(yè)中高層住宿的需求。 ③ 親子公園 南通市區(qū)可供大人帶著小孩游玩的親子樂園相當缺少，文峰公園、市民公園的設備已經(jīng)跟 不上人們的消費水平與觀念。所以現(xiàn)在南通可以說是找不出一個新穎、娛樂性、家庭性比較強的室外公園。 24 ④ 游樂廣場 南通市區(qū)內(nèi)，目前沒有游樂廣場，青少年通常只能去狼山等游樂。而狼山也僅僅是一個風景區(qū)，不是正真意義上的游樂場。 在 星湖 101 商業(yè)項目 小環(huán)境的商業(yè) 配套 打造上以規(guī)劃有符合 （ HOPSCA） Hotel、 Office、 Park、 Shopping mall、 Convention、 Apartment， 即 城市中的居住、辦公、商務、出行、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、互為價值鏈的高度集約的綜合建筑體 標準。以 現(xiàn)代的休閑廣場為主線，以水為主體，打造商 業(yè)廣場與休閑娛樂為主題的親水公園 ，功能齊全 、綜合考慮各年齡層的商業(yè)廣場 有利于 聚集人氣 。 開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心 —— 能達商務中心和其他住宅小區(qū)陸續(xù)開發(fā)后，星湖 101 項目的消費群重心從南通市區(qū)轉移到開發(fā)區(qū)內(nèi)的居民，項目的定位也應做適當調(diào)整，從以游樂為主向為開發(fā)區(qū)內(nèi)居民和白領人事提供休閑、娛樂 ，日常生活服務。 在這樣的定位下， 小環(huán)境上商業(yè)廣場 可以輻射到寫字樓、酒店及休閑廣場，覆蓋到寫字樓的辦公群、酒店的商務群 及 廣場 吸引而來的流散消費群，長期可形成一個較為穩(wěn)定的人流量，也是租金提 升的前提。大環(huán)境上，星湖 101 項目周邊的開發(fā)速度最好也能緊隨其后。星 湖 101 商業(yè)項目 的目標是 成為南通市的一個集散方便、個性突出、設施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的地標型建筑 。為了達成此目標， 星湖 101 的開發(fā)必須與周邊項目相互配合，拉小各項目的開發(fā)時期，盡快彰顯項目價值， 否則將會拉 長租金提高的周期，擴大 項目 成本。 8． 經(jīng)營管理 對商業(yè)項目進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。 對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專 門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。 目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益， 25 業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。相反如果經(jīng)營管理的好，可以把商業(yè)項目做出品牌，把商鋪炒熱，相應的也提高了售價與租金，經(jīng)營管理與售價租金是相輔相成，相互促進的。 9. HOPSCA 案例 —— 六本木新城 1． 六本木新城簡介 六本木新城再開發(fā)計劃以打造 “城市中的城市 ”為目的，并以展現(xiàn)其藝術、景觀 、生活獨特的一面為發(fā)展重點。六本木新城總占地面積約為 ，以辦公大樓森大廈(Mori Tower)為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學習、休憩等多種功能及設施，是一個超大型復合性都會地區(qū)，約有 2 萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達 10 萬人。六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺總部 (由日本著名建筑師楨文彥設計 )、 54 層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍 (Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設施 …… 幾乎可以滿足都市生活的各種需求。 2． 本木新城的空間組成 六本木新城在規(guī)劃時將地區(qū)發(fā)展與都市整體規(guī)劃相結合，除了保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化之外，還整合了周邊的公園和廣場空間；將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開放空間，加強地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào)；充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動與東京整體觀光旅游相結合。總體規(guī)劃設計充分考慮到了居住者與游客的多種需求，這使得六本木新城成為當今世界上最受關注的新興都市規(guī)劃區(qū)之一。 六本木新城的空間組成大致可分為五個區(qū)域，即地帶大廈 (North Tower)、地鐵明冠(Metro Hat)與好萊塢美容美發(fā)世界 (Holly Wood Beauty Plaza)、 Hill Side、 West Walk 與櫸樹坂 (Keyakizaka)區(qū)。地帶大廈為聯(lián)結地鐵日比谷線六本木站的商業(yè)大樓，其一樓與地下一樓設有餐廳、商店和便利店等；地鐵明冠、 Hill Side 與 West Walk 是主要的商業(yè)活動集中區(qū)域；櫸樹坂區(qū)則包括了六本木新城入口大廈 (Roppongi Hills Gate Tower)、六本木新城住宅區(qū) (Roppongi Hills Residents)、六本木櫸樹坂大道 (Roppongi Keyakizaka Dori) 26 等相關空間。 地鐵明冠直接連接到地鐵日比谷線六本木站的出入口，也是進入六本木新城的主要空間轉換場所，其形狀為一圓柱形玻璃帷幕建筑，設有電動手扶梯從地鐵站出入口直接通達中庭廣場 (RokuRoku Plaza)。 地鐵明冠擁有簡潔的外觀、不斷變化的內(nèi)外燈光和頂部超大的電視銀幕，因此無論在白天還是在夜晚都給人以不同的時空變換之感。地鐵明冠大部分是速食餐廳的集中地，主要是為了服務六本木新城周邊的上班族。與地鐵明冠相連接的好萊塢美容美發(fā)世界內(nèi)，則有 Spa、健康美容、時尚名品等小型商 店；百貨商場內(nèi)也有速食店與咖啡店，人們可以很悠閑地在此休憩和用餐。 Hill Side 則利用傾斜的聯(lián)結坡道所形成的高差來營造空間變化感與趣味性，并且巧妙地結合了公共區(qū)域與開放空間及森大廈的入口與各式商店。 Hill Side 旁的中庭廣場是六本木新城最主要的廣場，廣場上最醒目的就是由藝術家露易絲 布魯喬亞 (Louise Bourgeois)設計的大型鋼鐵蜘蛛雕塑 “Maman”。中庭廣場規(guī)劃了許多景觀休憩空間與水景設施，在白天這里是一處令人感到非常舒適的休閑場所，到了夜晚這里配合著柔美的燈光，更具有另一種美感 。 六本木新城最高的象征性主體建筑物森大廈，是一棟地上 54 層、地下 6 層，總建筑面積為 369451m2，由世界知名建筑事務所 KPF 設計的大樓。大廈不僅設有高速電梯直接到達頂層，也設有電動手扶梯到達各樓層。而 West Walk 就是位于森大廈的下層西側空間與凱悅大酒店下層東側的部分商店所組成的商業(yè)街。本區(qū)結合多樣化的商店、各類時尚精品店、餐廳、醫(yī)療中心、銀行與其他生活必需用品商店，形成了主要的購物中心，讓人們的生活更加方便、舒適。 West Walk 采用挑高為四層樓高的空間設計，商店區(qū)一共有 6 層樓高，玻璃帷幕為 采光屋頂，產(chǎn)生了豐富的空間層次變化，加上各式各樣精彩有趣的亮麗店面設計，配合適當?shù)木坝^與休憩服務設施，是一處既簡潔明亮又令人感到開闊舒適的購物場所。 另外，東京城市觀景臺 (Tokyo City View)位于森大廈的 52 樓，與森美術館 (Mori Art Museum)相連。東京城市觀景臺擁有高 11m 且環(huán)繞建筑 360176。的落地玻璃窗，從這個充滿空間開放感的場所眺望東京都市夜晚絢麗的街景，是一種非常美好的體驗。 27 櫸樹坂區(qū)結合了六本木新城入口大廈、六本木新城住宅區(qū)、六本木櫸樹坂大道等相關空間。六本木新城住宅區(qū) ，是 4 棟由 6 層～ 43 層的住宅大樓組成的高級居住區(qū)，提供了多種可供選擇的居住單元，其特點之一就是住在此區(qū)的居民都在附近工作，住宅與辦公地點極其接近，不需要花費大量的交通時間，減少了許多不必要的浪費。這就是森大廈株式會社森稔社長所提倡的 “住職接近 ”理念的體現(xiàn)，也是森稔社長為解決東京都會區(qū)高密度居住問題所做的另一項試驗，森稔社長的這一理念也受到了日本政府相關部門的關注。 六本木櫸樹坂大道是一條長 400m 的林蔭道，行人可以沿街觀賞街道兩旁的國際名品店、裝置藝術品或在露天咖啡座悠閑地享用下午茶。林蔭道兩旁的裝置藝術 作品不但具有休憩座椅的功能，而且每一件都是由知名的藝術家創(chuàng)作的，表達出不同的設計理念，獨樹一幟，非常富有趣味性，展現(xiàn)了此地所具有的藝術文化氣息與悠閑的生活氛圍。 4. 良好的營運措施 森稔社長主張 “城市既是劇場又是舞臺 ”，因此在六本木新城內(nèi)的許多地方都可以見到體現(xiàn)森稔社長這一理念的設施，包括六本木露天廣場 (Roppongi Hills Arena)與各種媒體及 IT 資訊設施，都滿足了人們 “看 ”與 “被看 ”的需求。 六本木露天廣場是一處擁有可以任意開放的遮蔽式穹頂露天多功能公共娛樂表演圓形舞臺，能為風雨無 阻的戶外活動提供場地；配合著可變換的噴水設施，滿足了多樣化的活動場地需求，提供了變化豐富的空間。另外，整個六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動資訊外，還可以轉播表演活動，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息。 5. 藝術文化與休憩設施 擁有大量的藝術文化與休憩設施，使六本木新城成為了東京的文化重心地區(qū)之一，這也是當初開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)確定的目標。因此，在森大廈的 49 樓～ 54 樓的森藝術中心 (Mori Arts Center)就規(guī)劃集合了以現(xiàn)代藝術為展覽與館藏主題的 森美術館、觀景臺、會員俱樂部和學術研究機構等，并且在全區(qū)建設過程中就充分考慮設置了公共藝術作品和景觀休憩設施。整個地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場所中總共設置有 8 件公共藝術作品和 11件裝置藝術街道家具。這些配合整體開放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道 28 景觀構成的重要元素。 另外，漫步在六本木新城里，隨處可見由藝術家村上隆繪制的、以可愛外星人(RokuRoku Seijin)為主題的圖畫，村上隆因此把六本木新城比作一方現(xiàn)實世界之外的樂土，這里時時充滿了天真無邪的歡笑與無限創(chuàng)意。如櫻花坂公園 (又稱機器人園 )，玲 瓏可愛的機器人隨處可見，是一處兒童喜愛的游戲場所。 除了六本木新城內(nèi)的公共藝術與各種開放