【正文】 ，同時(shí)也是市場(chǎng)庫存產(chǎn)品的重點(diǎn) ?由市區(qū) 城西版塊及臨港新城版塊將成為未來若干內(nèi)的市場(chǎng)重點(diǎn) ?隨著幾大園區(qū) /開發(fā)區(qū)的發(fā)展，未來存在一定的人口導(dǎo)入而產(chǎn)生的中小戶型需求，但仍無法成為城市主流需求量 [住宅市場(chǎng)需求空間分析 —— 住宅市場(chǎng)小結(jié) ] ?住宅市場(chǎng)空間充足，未來城西將成為成交、供應(yīng)主力； ?江陰客群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)高，產(chǎn)品相對(duì)集中，為 90㎡ 的兩房和 140㎡ 的大三房、四房，建議是項(xiàng)目住宅主力面積段考慮的方向； ?未來新江陰客群及本地客群將成為項(xiàng)目住宅兩大客群，兩大住宅組團(tuán)可分別以 90㎡ 和 140㎡ 為主力戶型，視開發(fā)節(jié)奏和資金回籠要求而定開發(fā)及推案節(jié)奏。 ? C2 住宅建議居住功能加強(qiáng)、品質(zhì)及改善性增強(qiáng)，和類辦公物業(yè)完成需求的差異化銜接。 [住宅市場(chǎng)空間需求及與類辦公物業(yè)產(chǎn)品間的關(guān)系 —— 項(xiàng)目總結(jié)建議 ] [核心課題界定 —— 持有物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三塊商業(yè)中心集群 ： D1 商業(yè)中心的萬達(dá)模式總結(jié)？ D2 江陰商業(yè)中心市場(chǎng)空間及定位需求研判？ D3 本案商業(yè)中心的定位空間研判？ [ ] 住宅類產(chǎn)品 商業(yè)類產(chǎn)品 D1 三大板塊的成熟模式（綜合樓 +百貨樓 +娛樂樓）的繼承 D2 江陰的消費(fèi)力強(qiáng)，外流性明顯。商業(yè)中心以傳統(tǒng)百貨為主難以滿足外流需求。 D3 本案商業(yè)中心的定位是引領(lǐng)及凝聚江陰殷實(shí)消費(fèi)力的核聚點(diǎn)。 [住宅市場(chǎng)空間需求及與類辦公物業(yè)產(chǎn)品間的關(guān)系 —— 項(xiàng)目總結(jié)建議 ] [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 全市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 面積段 90100 100110 110120 120130 130144 144160 160180 合計(jì) 累計(jì)占比 % % % % % % % % 百分占比 7% 7% 3% 6% 42% 16% 18% 100% 面積段 二室 三室 四室 90100 % 100110 % 110120 % 120130 % 130144 % 144160 % % 160180 % 合計(jì) % % % 換算成百分比 21% 72% 7% 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布： 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布： 注： 90100平米百分占比 =累計(jì)占比 %除以所有面積段合計(jì)累計(jì)占比 %=7%，下同。 目前江陰城區(qū)的高層住宅中，主要戶型主要集中在二室的 90110，三室的 130144以及四室的 160180幾大面積段 由于我們未來的產(chǎn)品未來應(yīng)以快速跑量為主，因此，我們的主力面積段應(yīng)該需要以江陰城區(qū)高層物業(yè)的主力面積段結(jié)構(gòu)基本吻合，同時(shí)再根據(jù)城西市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行修正 目前城區(qū)高層住宅中各戶型的占比結(jié)構(gòu)如下：二室：三室：四室 ≈21%： 72%： 7% [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 城西房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 根據(jù)目前城西高層住宅的庫存情況，三房房源嚴(yán)重積壓，二室、四室房源庫存情況相對(duì)較輕，同時(shí)，二室的庫存房源主要積壓在 90100面積段，而三室房源主要集中在 130144面積段，可以對(duì)此面積段進(jìn)行適當(dāng)分流至 120130以及 144160面積段，相對(duì)縮小三室戶型占比，拉長整體產(chǎn)品線，與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭 面積段 二室 三室 四室 90100 % 100110 % 120130 % 130144 % 160180 % 合計(jì) % % % 換算成 百分比 25% 67% 9% 城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布： 目前城西高層住宅中各戶型的占比結(jié)構(gòu)如下：二室：三室：四室 ≈25%： 66%： 9% [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 全市及城西典型項(xiàng)目狀況 項(xiàng)目名稱 二房 三房 四房 躍層 中信泰富廣場(chǎng) 6% 79% 10% 5% 丹芙春城 — 70% 6% 24% 蘇龍?jiān)? 39% 61% — 長江國際花園 29% 49% 11% 10% 典型項(xiàng)目戶型配比分布： 從典型項(xiàng)目來看，城區(qū)傳統(tǒng)高端板塊的項(xiàng)目，大面積戶型占比明顯偏高，中信泰富廣場(chǎng)和丹芙春城的三房比例均站到了 70%以上，而城西板塊的典型項(xiàng)目長江國際和蘇龍?jiān)返膽粜团浔葎t明顯側(cè)重于中小面積，長江國際躍層戶型占比相對(duì)較高，主要原因是由于洋房的躍層戶型相對(duì)較多。 由此再根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目的判斷，我們可以得出，我們未來的戶型配比應(yīng)該在高端典型項(xiàng)目的基礎(chǔ)上相對(duì)縮小大戶型比例，而在城區(qū)典型項(xiàng)目的基礎(chǔ)上相對(duì)縮減中小面積比例，或者說在原有中小面積戶型上通過面積贈(zèng)送等手法覆蓋市場(chǎng)空白點(diǎn) 三房戶型的主力地位不應(yīng)改變，同時(shí)隨著政策的改變，有望通過經(jīng)濟(jì)型三房的刺激促使原來購買二室戶型的需求轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡再徺I三房物業(yè)； 關(guān)于二室 關(guān)于三室 [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 區(qū)域板塊未來功能、客戶定位 未來城西將會(huì)是江陰的副中心區(qū)域，但需要一定的成長周期； 目前城西板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不成熟，項(xiàng)目相對(duì)較少； 目前城西的價(jià)格在城市幾大版圖中，屬于價(jià)值的低點(diǎn)，未來有較大的成長空間，同時(shí)隨著城西整體生活配套的逐漸成行，以及較低的房價(jià)水平，將對(duì)外來人員的導(dǎo)入起到積極的推動(dòng)作用； 未來 2— 3年內(nèi)城區(qū)的主要購買人群還是以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地客戶為主，看好城西未來發(fā)展以及受其他城區(qū)板塊高房價(jià)的擠壓，在與其他板塊相同總價(jià)的前提下，更加注重戶型的功能性； 隨著萬達(dá)廣場(chǎng)品牌開發(fā)商的入駐，加之江陰人對(duì)品牌較為追隨，可以遇見未來城區(qū)內(nèi)將逐漸吸引相對(duì)高端的需求來城西臵業(yè) 關(guān)于三室 未來外來人口購房比例講增加，二房的需求依舊較大 未來區(qū)域板塊內(nèi)高端需求將逐漸增加， 因此需要部分大面積戶型來吸引之類高端客戶入駐，同時(shí)可作為項(xiàng)目的樓王，提升項(xiàng)目整體檔次 [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] y=f(x1， x2， x3， x4) 注： 要求項(xiàng)目首期亮相，開盤旺銷，繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域板 塊市場(chǎng)； 目標(biāo) y， D地塊的產(chǎn)品戶型配比 戶型配比結(jié)論推導(dǎo) *說明：本面積配比只是給予區(qū)間建議，在設(shè)計(jì)中當(dāng)根據(jù)具體條件進(jìn)行調(diào)整，給予更精確的戶型面積配比數(shù)據(jù) 主力戶型以三房為主，二房次之。 四房以上戶型，提高住宅部分項(xiàng)目檔次，可考慮平層大戶型。 類型 戶型 面積段 套數(shù) 套數(shù)占比 面積 面積占比 普通二房 二室二廳 90100 149 13% 14158 10% 舒適二房 二室二廳 100110 269 23% 28316 20% 經(jīng)濟(jì)三房 三室二廳二衛(wèi) 120130 294 25% 35395 25% 舒適三房 三室二廳二衛(wèi) 130144 359 31% 49553 35% 豪華三房 三室二廳二衛(wèi) 144160 46 4% 7079 5% 舒適四房 四室二廳三廳 160180 41 4% 7079 5% [項(xiàng)目住宅物業(yè)戶型配比論證 ] 戶型配比結(jié)論推導(dǎo) 本項(xiàng)目建議戶型配比： 類住宅 純商業(yè) 辦公 住宅 ?以 120~160平米三房為市場(chǎng)主力 ?城西將成為未來供需重點(diǎn) ?隨著城市結(jié)構(gòu)的變化，小戶型在未來會(huì)存在一定需求 ?缺乏真正意義上的商業(yè)旗艦 ?缺乏別致定位的商業(yè) ?缺乏各業(yè)種業(yè)態(tài)間的共融發(fā)展 ?主要集中于城中及城東片區(qū) ?隨著城西片區(qū)的發(fā)展，需求量將在未來有所體現(xiàn) ?投資價(jià)值弱于傳統(tǒng)商業(yè) ?除投資價(jià)值外，缺乏其他附加值 酒店 ?主要集中于城中及城東片區(qū) ?隨著城西片區(qū)的發(fā)展，未來星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)酒店都有不小的需求 [項(xiàng)目物業(yè)選型及定位基礎(chǔ)研判 ] 建議設(shè)臵 90㎡ 兩房和 140㎡ 四房，以四房為主力。 別致商業(yè)定位和商業(yè)旗艦的城市引領(lǐng)與共融 企業(yè)總部基地和新型國際化辦公單塔設(shè)立 服務(wù)式公寓和酒店式公寓以低裝修配臵各設(shè)臵一幢單塔 項(xiàng)目商務(wù)酒店即可滿足，不建議設(shè)臵高星級(jí)酒店 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 泛江陰 新 T臺(tái) 零坐標(biāo) 磅礴城市綜合體 泛江陰：體量及輻射力、同時(shí)拉回外流消費(fèi)力 城市 T臺(tái)：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目外向型物業(yè)的展示和引領(lǐng)作用 零坐標(biāo)：新興物業(yè)的標(biāo)桿作用 [項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)定位 ] Document number 客戶對(duì)接：項(xiàng)目產(chǎn)品客戶定位研判 客戶選取標(biāo)準(zhǔn) 成交客戶分析 潛在客群分析 項(xiàng)目客戶定位 [項(xiàng)目客戶定位研判 —— 客戶選取標(biāo)準(zhǔn) ] 目前江陰市場(chǎng)中可完全借鑒的真正意義上的城市綜合體項(xiàng)目寥寥無幾，因此根據(jù)如下選取因素進(jìn)行客戶需求對(duì)比： ?有集中商業(yè)或辦公 /住宅復(fù)合概念的項(xiàng)目 ?江陰目前高品質(zhì)的住宅類項(xiàng)目 客戶分析選取理由 截止到 9月 30日，中信泰富廣場(chǎng)累計(jì)有成交客戶 869組，其中信息齊全可作為有效分析樣本的客戶有 812組 從成交客戶戶籍地分布圖可以看出，江陰本地客戶為項(xiàng)目的主力成交客戶，占比達(dá)到了 87%以上，而非本地客戶僅僅占到了 10%左右。 客戶本地化現(xiàn)象非常突出 從江陰本地成交客戶來源地看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為成交的主力，其中 華士、周莊等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為高端客戶的主要來源區(qū)域 而從成交客戶目前居住區(qū)域的分布圖可以看到，大部分的成交客戶雖然來源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是大部分的客戶已經(jīng)在城區(qū)有固定住所 ， 購房目的主要是以改善型購房為主 總結(jié)：江陰市區(qū)的購房者基本上主要是以富裕鎮(zhèn)區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，而城區(qū)的購買者主要集中在政府領(lǐng)導(dǎo)及工作人員、事業(yè)單位、公務(wù)員或企業(yè)高管。也說明了城市化的變遷導(dǎo)致城鄉(xiāng)差距的縮短 成交客戶區(qū)域分析 —— 中信泰富 [項(xiàng)目客戶定位研判 —— 中信泰富 ] 注： Flash演示文件見附件 區(qū)域 20歲以下 2130歲 3140歲 4150歲 5160歲 61歲以上 總計(jì) 江陰 % % % % % % % 省內(nèi)客戶 — % % % % % % 省外客戶 — % % % % — % 無錫 — % % % — — % 31—40歲以及 41—50歲 為成交客戶主力年齡段， 4150歲的人群為絕對(duì)主力客群 從數(shù)據(jù)面上看， 31—40歲以及 41—50歲兩大年齡段，分別占到了 %和 %； 但是另一斱面， 21—30歲的成交客戶也占到了 %，從本身而言，該年齡段內(nèi)的人群基本上丌具備自我販買高端住宅的能力，更多的是由父母幫劣販買用作婚房戒者不父母同住，實(shí)際販買人群應(yīng)為其父母，年齡同樣集中在 50歲左右，由此，我們可以推斷，中信泰富這類高端住宅中，4150歲的人群為絕對(duì)主力客群，占比應(yīng)超過 50%。 外地客戶的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕化，而江陰本地客戶則以 40歲以上的客戶為主 在外地客群中，以年輕有為一族的販房者更具多數(shù)，其目前可能更多的是在江陰從事一些知名企業(yè)的中高層管理者等工作。 成交客戶年齡分析 —— 中信泰富 [項(xiàng)目客戶定位研判 —— 中信泰富 ] [ ] 總價(jià)段 省內(nèi)客戶 省外客戶 無錫 江陰 城區(qū) 華士鎮(zhèn) 霞客鎮(zhèn) 月城鎮(zhèn) 周莊鎮(zhèn) 青陽鎮(zhèn) 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80100萬 % % % % % % % % % % % 100110萬 % % % % % % % % % % % 110120萬 % % % % % % % % % % % 120130萬 % % % % % % % % % % % 130140萬 % % % % % % % % % % % 140150萬 % % % % % % % % % % % 150160萬 % % — % % % % % % — % 160170萬 — % — % % % % % % % % 170180萬 — % — % % — — % % — % 180200萬 % % — % % — — — — % % 200220萬 % % — % % % — — % % % 220250萬 — — — % % % % % — — % 250300萬 — % — % % % — — % — % 300萬以上 — — — % % — — — — — % 總計(jì) % % % % % % % % % % % 江陰本地客戶對(duì)于各總價(jià)段物業(yè)的接受度相對(duì)更高， 200萬以上物業(yè)的購買人群主要還是以江陰本地客戶為主 江陰城區(qū)客戶的購買力相對(duì)均衡，而周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購買力則對(duì)一些高端物業(yè)的接受能力更強(qiáng) 成交客戶區(qū)域 /總價(jià)段交叉分析 —— 中信泰富 由于產(chǎn)品的特殊性以及其相對(duì)較為突出的性價(jià)比原因，反而導(dǎo)致了城區(qū)客戶購買比例增加，但同時(shí)區(qū)域客戶占據(jù)了主導(dǎo)地位也在情理之中 在財(cái)富增長的同時(shí)，人員質(zhì)素及鑒賞力沒有同步提高，作為房地產(chǎn)初中級(jí)市場(chǎng)的江陰，在市中心擁有一套住宅的觀念逐步向在城區(qū)擁有一套高品質(zhì)的住宅成為必然 引導(dǎo)性消費(fèi)理念也將成為江陰 中 高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào) 成交客戶區(qū)域分析 —— 金科 〃 東方大院 [項(xiàng)目客戶定位研判 —— 金科 〃 東方大院 ] 成交客戶特征對(duì)比 —— 中信泰富、金科 〃 東方大院