【正文】 產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的全部需求，在同一階層中全部覆蓋，符合本案提高市場(chǎng)占有率的戰(zhàn)略目標(biāo)。產(chǎn)品建議 — 房型配比20%50%單身二人世界三口之家三口之家三代同堂27%3%類型 戶型面積 配比 家庭結(jié)構(gòu)69規(guī)劃布局建議70規(guī)劃，組團(tuán)設(shè)計(jì)尋求空間的有序發(fā)展大社區(qū)實(shí)現(xiàn) “ 半開發(fā)設(shè)計(jì) ” 增加與社會(huì)的融入感；內(nèi)部實(shí)行多個(gè) “ 小組團(tuán) ” 的設(shè)計(jì)，便于管理、開發(fā)，也可以形成非常良好的鄰里氛圍；組團(tuán)規(guī)模以 300－ 400戶為宜；理念釋義例圖71空間設(shè)計(jì)，建筑視覺(jué)的美觀要尋求建筑的錯(cuò)落、天際線的變化與和諧，體現(xiàn)出項(xiàng)目的整體性。72廣場(chǎng)，居住在郊區(qū)，生活在城市廣場(chǎng)可以硬地為主要材質(zhì)，形成城市廣場(chǎng)的氛圍，并與商業(yè)、班車?？奎c(diǎn)結(jié)合，形成人口最集聚的地方；建議材質(zhì)為毛石等，以起到畫龍點(diǎn)睛的效應(yīng)；植物配置以少而精為主，并可設(shè)置少量的景觀小品，以體現(xiàn)品質(zhì)感。73會(huì)所，兼銷售中心，與廣場(chǎng)結(jié)合，成為樣板區(qū)可以利用未來(lái)的會(huì)所作為銷售中心，降低重復(fù)投資成本，面積可以控制在1000平米左右。74景觀主軸，綠色環(huán)繞社區(qū)以土坡結(jié)合價(jià)格較低的灌木，并少量種植喬木，形成立體的綠色圍合。75社區(qū)公園，社區(qū)休閑集會(huì)場(chǎng)所中央公園可以營(yíng)造很多有趣而成本較低的空間，而不是單純的綠化堆砌：如做大草坪，結(jié)合足球場(chǎng)、草地網(wǎng)球場(chǎng)，成為未來(lái)兒童游樂(lè)的天堂；做小塊的沙地，吸引兒童嬉戲；營(yíng)造休閑長(zhǎng)廊，成為情侶的交往空間。76大面積的草皮＋種植少量喬木＋硬地，并結(jié)合兒童游樂(lè)、老年健身設(shè)施，形成即具有景觀，有具有使用價(jià)值的公共空間。組團(tuán)綠化，增加社區(qū)親和力77城市小品的配置即能夠體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)，又能夠調(diào)節(jié)社區(qū)的色彩，成為社區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。成本投資也相對(duì)較小，而且又具有功能。城市小品，體現(xiàn)價(jià)值、文化78車行與人行分離，營(yíng)造城市感。大門設(shè)計(jì)要有領(lǐng)域感，威嚴(yán)而便于識(shí)別。標(biāo)志性的大門設(shè)計(jì)，體現(xiàn)領(lǐng)域感79車行道路以瀝青鋪裝；人行道路以地坪磚作為主要地面材料。道路兩側(cè)的綠化以堆坡集合地被、灌木植物為主，少量種植喬木，也能形成不錯(cuò)的立體綠色效果。道路 ,社區(qū)主干道80組團(tuán)內(nèi)道路建議以地坪磚進(jìn)行鋪裝，選擇材料可以因地制宜。最主要點(diǎn)是在色彩上與景觀核心，建議以暖色系為主。道路 ,組團(tuán)內(nèi)道路81為了能夠減少停車庫(kù)建設(shè)的投資，建議多設(shè)置道路停車，在無(wú)法滿足要求的情況下，在考慮在集中綠化的地下設(shè)置集中綠地；地面停車位可以設(shè)置綠化地坪磚，即可以形成蔥綠的效果，又能夠滿足停車需求；停車，結(jié)合道路、綠化布局82商業(yè)不僅能夠體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，也能夠在價(jià)值方面體現(xiàn)比住在更多的效益，因此建議可以適當(dāng)增加投資，如立面可以采用仿石材等。商業(yè)層數(shù)，建議為 2層，比較容易銷售；沿道路布局，沿入口設(shè)置。商業(yè)，滿足社區(qū)功能，并創(chuàng)造附加值83為了保持建筑的整體感覺(jué)，建議整體建筑的立面采用統(tǒng)一色彩，但是在門頭等位置采用特殊 “ 構(gòu)件 “ 以增加設(shè)計(jì)感，并提升品質(zhì)，也同時(shí)是成本最低的處理方式；產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑基底84建議以防水涂料為建筑立面材質(zhì)。產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑立面85產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑立面 建議社區(qū)內(nèi)設(shè)置 3－ 4個(gè)色彩組團(tuán)，以形成區(qū)別，并增加空間的趣味性。86適當(dāng)提高品質(zhì)，并設(shè)有物業(yè)接待臺(tái)。產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 入戶大堂87總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國(guó)際級(jí)幼兒園社區(qū)會(huì)所入口商業(yè)入口入口88小高層區(qū)：占地面積約： 8+8建筑面積約： 12+15=27容積率：西面地塊 。東面地塊 產(chǎn)品特征：西面地塊采用 812層，一梯二戶的小高層產(chǎn)品，東面地塊采用 1215層，一梯兩戶小高層產(chǎn)品。小高層采用點(diǎn)式布局、天際線從外向內(nèi)跌落，同時(shí)避免主干道對(duì)小區(qū)的噪聲和灰塵的干擾主要房型以三房和四房為主，面積為 125130平方米和 135140平方米左右底層可以附加花園，頂層可以附加躍層小高層區(qū)采用低密度建筑布局，增加園林綠化設(shè)置彌補(bǔ)地塊自然景觀缺失的天然不足?？偛贾脠D小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國(guó)際級(jí)幼兒園社區(qū)會(huì)所入口商業(yè)入口入口89總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)高層區(qū)：占地面積約： 8建筑面積約： 22容積率： 產(chǎn)品特征：采用 22層，一梯四戶的高層產(chǎn)品，所有樓棟朝向建議偏東或偏西 20度左右，避免當(dāng)?shù)乇容^厲害的西曬的氣候底層可以全部架空，透綠，同時(shí)設(shè)立大堂，并適當(dāng)挑空，增加產(chǎn)品的高檔感。通過(guò)雙面大露臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)置，營(yíng)造空中別墅的產(chǎn)品印象。高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷售情況，可以進(jìn)行具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)整整個(gè)地塊平均容積率為 高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國(guó)際級(jí)幼兒園社區(qū)會(huì)所入口商業(yè)入口入口90總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會(huì)所區(qū)商業(yè)區(qū)：產(chǎn)品特征：充分利用南臨主干道的優(yōu)勢(shì)，設(shè)置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內(nèi)商業(yè)則應(yīng)呈多點(diǎn)分散布局，以任一點(diǎn)為原點(diǎn)，步行半徑 3分鐘內(nèi)可以到達(dá)。商業(yè)部分在開盤前招商未完成時(shí)則應(yīng)由發(fā)展商代理經(jīng)營(yíng)，制造繁榮假象，在人氣上升后則采用以租代售、租售并舉之策略使商業(yè)得以去化。會(huì)所以多功能中央會(huì)所的角色出現(xiàn)會(huì)所功能應(yīng)包括餐飲、健身、休閑娛樂(lè)、小區(qū)歷史博物館（收集業(yè)主諸多生活中值得紀(jì)念的細(xì)節(jié)）等，一方面對(duì)提升居住品質(zhì)、營(yíng)造項(xiàng)目賣點(diǎn)具有相當(dāng)?shù)淖饔?，另一方面?duì)社區(qū)人文精神內(nèi)核的提煉大有裨益。 91關(guān)于商業(yè)銷售策略的進(jìn)一步闡述關(guān)于商業(yè)銷售策略的進(jìn)一步闡述租售并舉，以租帶售92置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：底價(jià)： 6500元 /平方米（內(nèi)部均價(jià)）面積：以 60平方米為例總價(jià)： 390000元對(duì)外宣傳是：投資客包租 2年， 2年的租金直接抵沖首付自營(yíng)客不包租，但一次性付款的八五折優(yōu)惠，按揭付款的九折優(yōu)惠9360平方米商鋪單價(jià)： 9000元 /平方米總價(jià)： 540000元租金（ 10%）： 5400元 /月投資客包租 2年： 5400122=129600 元（先返）投資客實(shí)際支出：一次性付款： 540000－ 129600=410400元5成 10年按揭：首付 270000－ 129600=140400元 貸款 270000元自營(yíng)客：一次性付款 ，實(shí)際支出： 540000=459000 元5成 10年按揭 9折優(yōu)惠，實(shí)際支出： 450000=486000 元 首付 246000元 貸款 240000元置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：置業(yè)投資計(jì)劃（假設(shè)）：94購(gòu)買目的投資方式 總價(jià) 首付月供貸款（ 10年）年收益 年投資回報(bào)率 備注投資一次性付款 540000 410400 無(wú) 64800 16%前兩年只有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款 540000 140400 3014 28632 20%自營(yíng)一次性付款 540000 459000 無(wú) / /既有產(chǎn)權(quán)又有經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款 9折 540000 246000 2679 / /95■ 商業(yè)作為投資類的產(chǎn)品，投資客的比例肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自營(yíng)客■ 招商與銷售并舉，有利于統(tǒng)一營(yíng)造商業(yè)氛圍和租賃行情，增加投資客的信心■ 前二年的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)有機(jī)分離，有如下優(yōu)點(diǎn)： （ 1）二年經(jīng)營(yíng)回報(bào)沖抵首付款，降低了投資門檻 （ 2）小區(qū)及周邊環(huán)境需要二年的成熟期，我們以假設(shè)成熟初期的租賃價(jià)格進(jìn)行經(jīng) 營(yíng)回報(bào)，降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)分析：總結(jié)分析：96關(guān)于總體布局的進(jìn)一步闡述說(shuō)明可以看到的是，在我們的產(chǎn)品規(guī)劃建議中， 112層的小高層組團(tuán)容積率只有 ， 1215層的小高層組團(tuán)容積率只有 ，高層組團(tuán)的容積率則是 。整個(gè)社區(qū)容積率為 。雖然達(dá)到了發(fā)展商的心理預(yù)期，但很難說(shuō)是一個(gè)追求地塊經(jīng)濟(jì)效益最大化的構(gòu)想。我們之所以提出這樣的產(chǎn)品布局建議，主要有以下兩個(gè)原因：建立屬于本案的優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力與區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案在規(guī)模和地塊天然屬性上的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。因此本案的突圍之路只可能是回歸產(chǎn)品主義。高層、小高層項(xiàng)目在長(zhǎng)沙鮮有低密度布置，而這恰恰是追求舒適安逸的長(zhǎng)沙置業(yè)者所希望得到的。前期高層低密度組團(tuán)的面試在很大程度上填補(bǔ)了長(zhǎng)沙樓市這方面的產(chǎn)品空白，有助于本案營(yíng)造 USP。為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間由于本案總體量超過(guò) 800畝，而我們首期項(xiàng)目的規(guī)劃面積還不到這個(gè)數(shù)字的一半，因此我們必須為后續(xù)項(xiàng)目留有足夠的產(chǎn)品想象空間。小高層低密度的產(chǎn)品布局將為這樣的構(gòu)思留下充裕的空間。9798