【正文】 式及西式高檔餐廳； ?高級休閑會所； ?高級康樂康體中心； ?室內(nèi)恒溫游泳池； 以上附加的配套服務(wù)均可建設(shè)在本項目 25樓，并在滿足入住客戶日常所需以外，還可直接對外經(jīng)營，以緩解各類配套服務(wù)平日的經(jīng)營壓力。 【完善配套】 55 【空中會所】 充分利用本項目的空中會所功能，將其打造成只有有錢人才能去、才敢去的場所，會所內(nèi)設(shè)有 高級紅酒品味館 以及 國際奢侈品展示中心 等。在每一個細(xì)節(jié)處都能展示其高檔與奢華。 56 物業(yè)管理 作為項目本身高端形象的建立抑或是增強(qiáng)產(chǎn)品的宣傳亮點，本項目必須引進(jìn)原汁原味的英國式管理和服務(wù)，通過與消費(fèi)者一對一的服務(wù)來體現(xiàn)項目的尊貴與檔次。這也對提升整個項目的軟環(huán)境具有重要意義。 【管理公司必須達(dá)到的增值服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)】 ◎ 訪客過濾接待服務(wù) ◎ 郵件收發(fā)服務(wù)及私人郵箱服務(wù) ◎ 中英文商務(wù)報刊雜志免費(fèi)閱讀 ◎ 自助服務(wù)區(qū)：免費(fèi)提供冷熱飲 ◎ 梯廳及辦公室門牌公司列名服務(wù) ◎ 安排預(yù)定飯店及餐廳 ◎ 安排預(yù)定交通工具 ◎ 辦公房清潔及維修保養(yǎng) ◎ 貴賓接待服務(wù) ◎ 服裝干洗 ◎ 出租信箱 ◎ 秘書代理 ◎ 會議室及辦公房短期租賃 57 科技化的運(yùn)用 房屋“呼吸” 系統(tǒng) —— 新風(fēng)系統(tǒng) 在房屋內(nèi)安裝進(jìn)風(fēng)器，在廚房、衛(wèi)生間安裝排風(fēng)氣。保證室內(nèi)擁有均衡的連續(xù)的清新空氣。 不用開窗即可獲得新鮮空氣，減少室內(nèi)熱損失，節(jié)省能源。 驅(qū)除室內(nèi)裝飾造成的可能長時間存在的有害氣體。 58 房屋保溫系統(tǒng) —— 外墻外保溫系統(tǒng) 外墻外保溫可嚴(yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)； 干掛磚幕墻或涂料保護(hù)外保溫板不受輻射和腐蝕； 日本的節(jié)能實踐表明，外保溫方式可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上節(jié)能50%~80%，每使用 1噸絕熱材料，可節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)煤 3噸 /年，其節(jié)能效益是材料生產(chǎn)成本的 10倍。 59 房屋保溫系統(tǒng) —— 低溫地板采暖系統(tǒng) 地板采暖可以使房間溫度分布均勻；節(jié)省空間；并有利于營造健康的室內(nèi)環(huán)境，散熱片取暖，一般出水溫度在 70℃ 以上； 地板采暖供水溫度一般為 40~45186。C，回水溫度為 30~35186。C。傳統(tǒng)采暖方式，要求供水 90186。C，回水溫度為 70186。C，可節(jié)能20% 60 指紋門鎖系統(tǒng) 為了增強(qiáng)每戶的私密性與安全性，同時在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴與檔次，建議將指紋門鎖系統(tǒng)作為交房的標(biāo)準(zhǔn)。 61 遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng) 為了能最大限度的提升項目的尊貴形象與檔次，本項目可運(yùn)用遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng)，住戶可以通過遠(yuǎn)程遙控實現(xiàn)開關(guān)家電、視頻監(jiān)控家居安全、自主控制電視節(jié)目等住宅智能化管理。 也可通過遠(yuǎn)程遙控任意操控家里的各種電器、窗簾和燈光等；可以更安全、快捷地上網(wǎng)訂購貨物，或預(yù)約各種上門服務(wù)；即使在千里之外，也可以控制家里的一切情況。 62 體驗式營銷 本項目如要實現(xiàn)高端的銷售價格，則必須在每個細(xì)節(jié)上充分表現(xiàn)其高檔與尊貴，并在銷售過程中就將其體現(xiàn)出來，讓消費(fèi)者在進(jìn)入銷售現(xiàn)場時就能感受到其身份的尊貴與項目的檔次。 1〉重新包裝售樓現(xiàn)場，必須通過各種高檔硬裝來凸顯項目檔次，并將各種高貴的物管服務(wù)運(yùn)用要銷售現(xiàn)場，每一位客戶由專業(yè)的五星級 DOOR MAN引導(dǎo)進(jìn)入現(xiàn)場，最終無論是否成交，首先在客戶與銷售員交談時便要遞上一杯現(xiàn)磨咖啡、送上一只巴西雪茄，讓客戶能充分感受到其尊貴的身份； 2〉將各種科技智能化設(shè)施在銷售現(xiàn)場就展示出來，抑或是獨(dú)立做出一個展示中心作為智能化產(chǎn)品的演示，讓客戶能了解、感受到智能化設(shè)施在日常生活與工作中的運(yùn)用； 63 3〉銷售道具中應(yīng)新增樣板房，并項目所承諾的各種硬件設(shè)備在樣板房中充分展示，并同時承諾客戶樣板房的標(biāo)準(zhǔn)便是客戶以后交房時的標(biāo)準(zhǔn)，而裝修標(biāo)準(zhǔn)也不得低于 3500元 /平方米； 門窗： 建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ ALUK）或同檔次門窗五金。 陽臺： 建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。 門扇和窗欄： 進(jìn)戶門建議用德國 NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實木門和實木窗套。 室內(nèi)樓梯： 建議采用金屬欄桿、實木扶手以及大理石踏步。 空調(diào)： 日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。 廚房： 墻地面建議采用大理石，采用德國博得寶（ POGGCNPOHI）或同檔次廚具。 衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國 VILLEROY﹠ BOCH潔具及DORNBRACHT龍頭。 墻地面及吊頂： 建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻膠漆，高級實木復(fù)合地板或大理石地坪。 【具體裝修標(biāo)準(zhǔn)建議】 64 在此需要強(qiáng)調(diào)的是，要想實現(xiàn)市場的高端價格，則必須做到以上對產(chǎn)品所做出的一系列改造及提升。這樣如此便能有理由、有價值的提升產(chǎn)品銷售價格，目標(biāo)客戶才能有購買本項目的沖動。 產(chǎn)品改造及提升內(nèi)容總結(jié) 產(chǎn)品升級 大堂 電梯 公共過道 配套升級 復(fù)式空間 完善配套 空中會所 物業(yè)服務(wù) 英式管家服務(wù) 科技化運(yùn)用 新風(fēng)系統(tǒng) 外墻外保溫系統(tǒng) 低溫地板采暖系統(tǒng) 低溫地板采暖系統(tǒng) 指紋門鎖系統(tǒng) 遠(yuǎn)程遙控系統(tǒng) 體驗式營銷 重新包裝售樓處 智能化現(xiàn)場運(yùn)用 樣板房的標(biāo)準(zhǔn) 65 產(chǎn)品定價 此方案的市場價格已經(jīng)不能完全參考市場目前在售的若干項目的銷售價格，作為市場的標(biāo)桿產(chǎn)品，理應(yīng)當(dāng)在價格上也是其他普通產(chǎn)品所望塵莫及。 本項目的產(chǎn)品定價可參考的項目也應(yīng)是市場最高端、最高形象的產(chǎn)品，而目前市場上已有的可以作為標(biāo)桿型建筑的項目也僅有 凱燕環(huán)球中心，該項目目前市場銷售價格為 18000元 /平方米。 相比較凱燕環(huán)球中心，本項目目前在地理位臵上已經(jīng)具備較大優(yōu)勢，而未來可能在服務(wù)以及在功能上也應(yīng)當(dāng)具備一定優(yōu)勢。目前唯一不足之處在于項目外部的形象上。 綜合比較，本項目以此方案入市的市場銷售價格可以接近18000元 /平方米。 66 客戶定位 目標(biāo)客群 ◎ 私營業(yè)主 、 法人 ◎ 大型企業(yè)購買作為企業(yè)外地或海外中高層管理者的公寓 ◎ 社會各類高端人士 ◎ 無法知曉購買動機(jī)但卻有購買需求的客戶 ◎ 部分投資客 臵業(yè)特征 ◎ 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)以及服務(wù)功能 ◎ 注重平日生活的私密性 ◎ 看重購買的物業(yè)對其身份的象征 ◎ 看重項目未來的投資價值 臵業(yè)原因 ◎ 作為會晤重要客人以及來賓的場所 ， 并通過項目的高端服務(wù)功能為來賓提供尊貴享受； ◎ 購買來作為個人身份的象征 ， 彰顯個人地位； 67 此方案優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1〉相對最大化的提升產(chǎn)品的價值最大化； 2〉能通過項目提升開發(fā)商的品牌，擴(kuò)大其知名度和美譽(yù)度； 3〉此方案能在一定時期內(nèi)成為社會、媒體談?wù)摰慕裹c，各種連鎖價值將凸顯； 劣勢： 1〉產(chǎn)品前期再耗費(fèi)的各項成本巨大； 2〉未來市場、政策的不確定性，此方案的所存在的銷售及運(yùn)營風(fēng)險較大； 68 廣告風(fēng)格界定 說明：項目高炮 整合先鋒 通路專家 69