【正文】 ，經(jīng)過豎向采光處理之后的地下空間作為書房、影音等主要功能用房還是游刃有余。一層地下室地下室采光天窗82169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?會(huì)所和商業(yè)u項(xiàng)目地塊和主要街道臨街面不多，做臨街商業(yè)的話，商業(yè)量不易做大，并且都市路車行速度快、人流量也不足、商業(yè)氛圍不濃，街鋪也不利于營(yíng)造檔次；u內(nèi)街的形式可以保證內(nèi)部商業(yè)街道的檔次，但如果商業(yè)街體量不大，不易形成商業(yè)吸引力；u建議商業(yè)和會(huì)所結(jié)合設(shè)計(jì)成一體，后期經(jīng)營(yíng)會(huì)所作為商業(yè)的核心部分，既增加了有效的商業(yè)面積，也解決了會(huì)所經(jīng)營(yíng)出路；并且商業(yè)和會(huì)所結(jié)合之后體量增加能夠以整體形象樹立區(qū)域高檔商業(yè)地標(biāo)，彌補(bǔ)本區(qū)域高檔商業(yè)不足的現(xiàn)狀83169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?精細(xì)貼心的商業(yè)配套功能 內(nèi)容 規(guī) 模（平方米） 比例超市 小型超市 400 11%餐 飲 中西餐 飲 、咖啡吧、酒吧 1300 37%生活配套 茶 藥 、甜品零售等 600 17%郵 局 銀 行 200 6%美容美 發(fā) 、瘦身按摩等 500 15%中介、干洗、 維 修等服務(wù)設(shè) 施 500 15%總計(jì) —— 3500 100%本項(xiàng)目的會(huì)所和商業(yè)按照基本的商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，做到精致實(shí)用。按照測(cè)算商業(yè)和會(huì)所的總面積為 5680m2，建議商業(yè)面積做到 3500m2，會(huì)所 2023m2。84169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?專業(yè)中高檔會(huì)所主要功能 會(huì)所內(nèi)容生活服 務(wù) 閱覽 室、茶餐 廳 、家政服 務(wù) 、商 務(wù) 中心等娛樂 、健身 室外游泳池、健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等兒童天地 兒童活 動(dòng) 室、 鋼 琴房u考慮到會(huì)所后期經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)成商業(yè)，除保留健身、棋牌、兒童活動(dòng)室等基本會(huì)所服務(wù)功能外，其它區(qū)域可以轉(zhuǎn)化成中型高檔餐飲、主題型健身會(huì)所、或者女子主題會(huì)所等專業(yè)會(huì)所，可由專業(yè)商家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；u會(huì)所 2023m2的面積只是作為前期銷售展示階段的內(nèi)容，所以不存在會(huì)所面積大的問題。85169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?智能化設(shè)施物業(yè)名稱 恒聯(lián)名人世家 九間堂 假日風(fēng)景智能化內(nèi)容1）安保系統(tǒng)：社區(qū)周邊設(shè)置紅外報(bào)警系統(tǒng)；社區(qū)主要道路口設(shè)置全天候攝像監(jiān)控系統(tǒng)；德國(guó) TCS可視對(duì)講訪客系統(tǒng)；電子尋更系統(tǒng)；安裝緊急求助系統(tǒng)；戶內(nèi)安裝門、窗磁及紅外報(bào)警系統(tǒng)；2）遙控門系統(tǒng)：每戶奉送意大利NICE庭院門遙控開門機(jī)和遙控車庫(kù)門電動(dòng)裝置。1）、安保系統(tǒng)：第一重：小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)跟蹤；第二重，電子尋更及區(qū)內(nèi)電視監(jiān)控系統(tǒng)；第三重：每戶庭院圍墻周界報(bào)警設(shè)德國(guó) TCS黑白可視對(duì)講系統(tǒng)，每戶配四個(gè)可視對(duì)講分機(jī)；第四重：家庭安防報(bào)警系統(tǒng)，包括主動(dòng)紅外移動(dòng)感應(yīng)探測(cè)，燃?xì)庑孤陡袘?yīng)探測(cè)；第五重：緊急報(bào)警按鈕，每戶設(shè)置多個(gè)緊急報(bào)警按紐。2）、衛(wèi)視、電話以有線電視：每戶設(shè)衛(wèi)視及有線電視兩根進(jìn)戶線路，在主要房間預(yù)留終端。1）五重安防系統(tǒng)：第一重周界防越系統(tǒng)；第二重閉錄監(jiān)控系統(tǒng)；第三重門禁系統(tǒng)；第四重樓宇對(duì)講系統(tǒng)；第五重緊急求助系統(tǒng)；2）全天候車輛管理系統(tǒng)；3） “ 一卡通 ” 系統(tǒng)；4）自助電子查詢服務(wù)；u從選取的案例可以看出，對(duì)智能化的配置要求，根據(jù)物業(yè)形式不同會(huì)有一定差異，但是都突出了安保方面的智能化管理系統(tǒng)?；径际且晕逯匕脖Ｗ鳛榛灸０?；u其他智能化要求都采用了最基本的智能化要求，沒有對(duì)智能化做過多的闡釋。86169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?智能化設(shè)施序號(hào) 系 統(tǒng) 名稱 作用 備 注1 閉 路 電視監(jiān) 控子系 統(tǒng) 安全防范 —2 周界防范 報(bào) 警子系 統(tǒng) 安全防范 —3 樓宇可 視對(duì)講 子系 統(tǒng) 安全防范 —4 家庭安全防范子系 統(tǒng) 安全防范 —5 電 子巡更子系 統(tǒng) 安全防范 —6 車庫(kù) 管理子系 統(tǒng) 安全防范 做基本的 車輛 出入 戶 控制7 寬帶 信息系 統(tǒng) 信息通信 —8 有 線電視 系 統(tǒng) 信息通信 —9 家居信息系 統(tǒng) （ 綜 合布 線 ） 信息通信 —10 一卡通系 統(tǒng) 消 費(fèi) 、停 車 、 發(fā) 卡 —11 背景音響及 緊 急廣播子系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —12 公共 顯 示系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —13 小區(qū) 導(dǎo)詢 系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —14 物 業(yè) 管理系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —15 遠(yuǎn) 程抄表系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —16 建筑 設(shè)備監(jiān) 控系 統(tǒng) 設(shè)備 控制 —17 小區(qū)控制中心系 統(tǒng) 系 統(tǒng) 控制、物 業(yè) 管理 只保留系 統(tǒng) 控制系 統(tǒng)u智能化的投入相對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)來講，屬于比較小的投資量而且營(yíng)造周期易于控制，隨著小區(qū)智能化的發(fā)展，不易形成比較突出的智能化產(chǎn)品差距，即使由于智能化的設(shè)計(jì)產(chǎn)生了相對(duì)強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也能在短時(shí)間內(nèi)迎頭趕上；u智能化設(shè)備建議以基本的配置為準(zhǔn)，不作為產(chǎn)品主打賣點(diǎn)營(yíng)造。 87169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。大物管、小服務(wù) ?白金物管u對(duì)于高知類客戶來說，買房子不僅僅是買房子本身，更體現(xiàn)出一種生活狀態(tài)和社會(huì)身份以及生活質(zhì)量；u兩種物業(yè)采用不同的物業(yè)管理形式，一方面可以突出別墅項(xiàng)目的尊貴，形成項(xiàng)目推廣關(guān)于物管的號(hào)召力；另一方面也保證了公寓較少的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，符合我們對(duì)于目標(biāo)客戶的定位。建議在物業(yè)管理上根據(jù)物業(yè)形式不同采用兩種不同的物管形式：公寓類客戶采用標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容；別墅類客戶的物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理突出管理的尊貴性以酒店的服務(wù)質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，借用 “國(guó)際金鑰匙組織 ”酒店服務(wù)理念。在銷售宣傳上營(yíng)造出 “白金級(jí)物管 ”概念。白金級(jí)物管可以從物業(yè)管理的三個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化要求；其一：白金級(jí) “ 管家大使 ” ；其二：白金級(jí)家政服務(wù) ；其三：白金級(jí)安全服務(wù) 。88169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。大物管、小服務(wù) ?白金物管u對(duì)于三類白金級(jí)服務(wù)內(nèi)容來說，安全服務(wù)是整個(gè)小區(qū)共享的服務(wù)內(nèi)容；u家政服務(wù)部分作為單項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目和配套服務(wù)內(nèi)容可以作為整個(gè)社區(qū)共享的服務(wù)內(nèi)容；u“ 管家大使 ” 的專屬貼身服務(wù)則為別墅類客戶獨(dú)有。白金級(jí) “ 管家大使 ” ：u安排 10名 “ 管家大使” ，與業(yè)主保持 24小時(shí)電話聯(lián)系，并絕對(duì)保密業(yè)主信息。u“ 管家大使 ” 以 “ 業(yè)主至上 ” 為原則提供貼身服務(wù)，業(yè)主在生活上需要一切困難可直接聯(lián)系管家大使 “ 協(xié)調(diào)。u每位管家大使每月需要上門拜訪 20戶以上，細(xì)心聆聽業(yè)主的意見和建議。u“ 管家大使 ” 家訪時(shí)還需耐心講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策，并及時(shí)向業(yè)主推薦公司 最新優(yōu)惠服務(wù)。白金級(jí)家政服務(wù)u提供干、濕洗衣服務(wù)和熨衣；u提供家居清潔、保姆、照顧兒童、老人服務(wù)；u提供電召的士、緊急用車服務(wù)；u提供醫(yī)療保健服務(wù)及定期全身體檢服務(wù)；u提供私人醫(yī)生服務(wù)及心理咨詢；u提供營(yíng)養(yǎng)咨詢及健康飲食法；u提供家教服務(wù)（中英文學(xué)習(xí)經(jīng)及樂器指導(dǎo)）；u提供插花及花卉養(yǎng)護(hù)指導(dǎo)或其他。白金級(jí)安全服務(wù)u24小時(shí)自動(dòng)防火防災(zāi)，指紋門禁系統(tǒng)、電控一體化門鎖、防盜可視對(duì)講系統(tǒng)及小區(qū)聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)，提供萬全的管理；u24小時(shí)雙語(yǔ)柜臺(tái)人員提供生活支援服務(wù)；u成立高質(zhì)素的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，學(xué)歷高、品德高尚能與業(yè)主和睦相處，保安員入職前均要接受長(zhǎng)時(shí)間的崗位培訓(xùn)，對(duì)其道德行為、政治思想、業(yè)務(wù)知識(shí)、軍事體能等進(jìn)行封閉式的訓(xùn)練；u24小時(shí)保安巡防服務(wù)；u社區(qū)外圍采用制服穿著，體現(xiàn)威武形象，u社區(qū)內(nèi)部采用西裝穿著，體現(xiàn)親和形象。89169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃182。產(chǎn)品價(jià)格 ?定價(jià)方法u市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。u根據(jù)顓橋在售項(xiàng)目具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍。分別按照普通公寓市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)，遴選了不同的項(xiàng)目樣本。u修正思路：在項(xiàng)目定價(jià)中，依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標(biāo)分別對(duì) townhouse產(chǎn)品及公寓產(chǎn)品進(jìn)行了修正。比較內(nèi)容 權(quán)重湖山在望 圣得恒業(yè)花園 天籟園擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 15% 1 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% Townhouse產(chǎn)品價(jià)格擬合本案價(jià)格推算 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A 權(quán)重 +……+ 以項(xiàng)目 C為參考的定價(jià) C 權(quán)重 =11830元 /平方米根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格擬合，本項(xiàng)目 townhouse產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平應(yīng)該在 11830元 /平方米90169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 182。產(chǎn)品價(jià)格 ?現(xiàn)時(shí)價(jià)格比較內(nèi)容 權(quán)重　東方米藍(lán)城 劍橋馨苑擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 15% 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% 　 　 公寓產(chǎn)品價(jià)格擬合本案價(jià)格推算 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A 權(quán)重 +以項(xiàng)目 B為參考的定價(jià) B 權(quán)重 =7200元 /平方米根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格擬合，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平應(yīng)該在 7200元 /平方米91169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u由于本項(xiàng)目從開發(fā)到銷售完畢預(yù)計(jì)要 23年時(shí)間，而區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格在未來的一段時(shí)間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來對(duì)未來的價(jià)格走勢(shì)作出合理的預(yù)測(cè)。由此我們選擇使用顓橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合年均增長(zhǎng)率來對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 182。產(chǎn)品價(jià)格 ?預(yù)期價(jià)格 ?區(qū)域增長(zhǎng)率定價(jià)法? 年均復(fù)合增長(zhǎng)率年份 2023年 4季度 2023年 2季度年度價(jià)格（元 /平米） 7411 8169顓橋住宅價(jià)格年均復(fù)合增長(zhǎng)率 =（ 8333/7411） ^（ 1/） 1=%（這里我們選擇了住宅市場(chǎng)上升階段 04年 4季度的住宅價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)值，以宏觀調(diào)控后至今 2023年 2季度的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共 ）本項(xiàng)目銷售時(shí)間為 2023年 5月至 2023年 5月，取銷售均價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2023年 4月，距離現(xiàn)行定價(jià)時(shí)點(diǎn) 29個(gè)月，采納年平均復(fù)合增長(zhǎng)率，? 公寓產(chǎn)品定價(jià) 項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)為 7200 （ 1＋ %） 29/12=8460元 /m2? Townhouse產(chǎn)品定價(jià) 項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)為 11830 （ 1＋ %） 29/12=13900元 /m292169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u通過我們對(duì)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期研究和 CRIC系統(tǒng)的科學(xué)整理，我們發(fā)現(xiàn)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)的定價(jià)與區(qū)域均價(jià)存在一定的比例關(guān)系。因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來對(duì)區(qū)域未來的標(biāo)物業(yè)價(jià)格作出合理的預(yù)測(cè)。u本項(xiàng)目定位為顓橋區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)，由此我們選擇使用春申萬科城與春申板塊的均價(jià)比例，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 182。產(chǎn)品價(jià)格 ?預(yù)期價(jià)格 ?標(biāo)桿物業(yè)定價(jià)法? 春申板塊標(biāo)桿物業(yè)均價(jià)比例年份 2023年 2023年 2023年板塊年度價(jià)格（元 /平米） 6421 8578萬科年度價(jià)格（元 /平米） 8466 8990 9244均價(jià)比例 32％ ％ ％春申板塊標(biāo)桿物業(yè)均價(jià)比例： ％（這里我們選擇了住宅市場(chǎng)上升階段 04年的住宅價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)值，以宏觀調(diào)控后至今 2023年的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共 3年，采用加權(quán)平均法）? 公寓產(chǎn)品定價(jià) 項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)為 6500 *（ 1＋ %） 29/12*（ 1＋ ％） =9000元 /m2? Townhouse產(chǎn)品定價(jià) 項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)為 10500 *（ 1＋ %)29/12*（ 1＋ %） =14600元 /m2本項(xiàng)目銷售時(shí)間為 2023年 5月至 2023年 5月，取銷售均價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2023年 4月，距離現(xiàn)行定價(jià)時(shí)點(diǎn) 29個(gè)月， q區(qū)域未來均價(jià)采納年平均復(fù)合增長(zhǎng)率，93169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 附錄：創(chuàng)新產(chǎn)品策劃歷程94169。2023年克而瑞（中國(guó)