【正文】 WOT分析SWOT戰(zhàn)略工具（項目 +環(huán)境 +競爭）SWOT分析的價值因素針對一個地塊的價值因素包括：n地段因素 ——地段 /片區(qū)認知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度）n環(huán)境因素 ——自然環(huán)境 /四至景觀 /社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）n地塊因素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）n開發(fā)商要素 ——目標 /開發(fā)商品牌 /可利用資源等n針對一個即將銷售的項目與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素：產(chǎn)品因素 ——產(chǎn)品 /戶型 /自身配套 /昭示性等n對于一個大盤的后續(xù)階段，需要增加項目因素的判斷：項目因素 ——口碑 /人氣 /項目知名度 /客戶群體 /前期售價 /前后產(chǎn)品差異性 /物業(yè)管理 等O/T（機會 /威脅）的價值因素u 宏觀要素 ——經(jīng)濟形勢（宏觀政策） /重大城市變革u 中觀要素 ——行業(yè)形勢（一、二、三級市場） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）u 微觀要素 ——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向u通常對于銷售中后期的項目，宏觀要素相對失效；反之，對于一個遠期的大盤，微觀要素相對次要。S/W（優(yōu)勢 /劣勢）的價值因素u 地段要素u 環(huán)境要素u 地塊 /產(chǎn)品要素u 開發(fā)商 /項目要素u 前兩個為被動性要素，后兩個為主動性要素SWOT分析的價值因素SWOT分析的核心本質(zhì)項目戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢 S機會 O威脅 T劣勢 W前期策劃的完整過程案例之一：廣東清遠地王項目用地面積： 容積率：約 清遠概述珠三角邊緣緊鄰廣州歷史悠久足球基地溫泉、漂流經(jīng)濟增長“ 地王 ” 項目，將成為清遠沿江高品質(zhì)的高層景觀社區(qū)p用地性質(zhì)：住宅用地p占地面積： p地價： p容積率：約 p總建筑面積：約 m2p物業(yè)類型：以高層或者超高層為主項目用地圖北江未來，項目周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榍暹h新興的行政文化中心傳統(tǒng)特色綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 行政商務文化區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 生態(tài)觀光區(qū)現(xiàn)代居住綜合區(qū) 辦公商務綜合區(qū) 現(xiàn)代居住綜合區(qū) 服務綜合區(qū)未來城市發(fā)展方向項目清遠的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)： GDP增長主要以投資拉動清遠市近年固定資產(chǎn)投資總量和 GDP綜合圖表固定資產(chǎn)投資占據(jù) GDP的主導地位， 07年達到 GDP的 %。且固定資產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長，近 5年增速平均超過 50%。　 清遠 肇慶 韶關(guān) 惠州 中山 佛山 東莞 深圳 廣州固定資產(chǎn)投資 1345 GDP 3151 固定投資占比 % % % % % % % % %數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：清遠統(tǒng)計年鑒2023年廣東省主要城市固定資產(chǎn)投資總量 /GDP值（億元）從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的發(fā)展規(guī)律看，清遠的經(jīng)濟尚處在經(jīng)濟發(fā)展的初期階段。清遠的房地產(chǎn) 市場數(shù)據(jù)出處： 《 統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 》l與珠三角同級城市相比，清遠整體的房地產(chǎn)市場容量較小。l2023年開始，房地產(chǎn)市場容量猛增，當年預售面積增長 153％，銷售面積增長 166％。l供應量相對較大，供應：銷售比值基本維持在 2－ :1?！?佛山 肇慶 江門 惠州 湛江 河源 清遠成交面積（萬㎡） 764 321． 97 2032023年清遠與珠三角同級城市成交情況對比 （單位：萬 m2）20232023清遠房地產(chǎn)供求比較（單位：萬 m2）房地產(chǎn)價格剛性，泡沫較少l自 2023年以來，清遠房價穩(wěn)步增長，（以清城區(qū)價格為計算對象）年增長率達到了 31%。l2023年清遠的房價 /收入比約 ，處于中國范圍內(nèi)的理性水平，整體價格水平較為剛性，抗風險能力較強?！?北京 上海 廣州 武漢 西安 清遠商品住宅均價（元 /㎡ ） 10792 12361 8912 4664 3718 3450人均可支配收入（元 /年） 21989 23623 22469 14358 12662 11827房價 /收入比 2023年清遠及主要對比城市房價情況2023－ 2023年清遠市房地產(chǎn)均價情況（元 /㎡ ）數(shù)據(jù)出處： 《 統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析 》這是 K開發(fā)企業(yè)具有戰(zhàn)略意義的項目這是清遠房地產(chǎn)最有份量的項目之一地價創(chuàng)下清遠土地市場天價，在清遠房地產(chǎn)市場極具影響力。這是 K開發(fā)企業(yè)跨出福州市場，初涉清遠市場的項目。在這個緊鄰珠三角腹地的市場中，一旦通過項目成功樹立企業(yè)在市場中的品牌形象，未來的發(fā)展?jié)摿κ菬o窮的。從初步的市場判斷，對項目的認知這是樹立清遠清城區(qū)品質(zhì)標竿的項目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質(zhì)標竿。在初步判斷之下的項目思考u項目以住宅為主體，是否有條件引入商業(yè)、酒店公寓等高價值物業(yè)類型，使得項目整體收益提升？u住宅市場特別是高端市場容量、競爭狀況、客戶需求如何？項目應該采取什么樣的市場策略？商業(yè)和酒店公寓的市場機會如何？u整體市場定位和物業(yè)定位如何？產(chǎn)品發(fā)展的原則和方向、以及隨之帶來的收益狀況如何？大型住區(qū)開發(fā)發(fā)展策劃工作案例之二：金地荔湖城項目用地面積： 容積率：約 金地荔城湖廣園快速路廣州核心區(qū)金地荔湖城：距廣州核心區(qū) 1小時車程的大盤適中的容積率促使項目具有打造多種復合物業(yè)的可能地理位置的特殊性導致項目針對的主力客源具有多種可能性新新公路余家莊水庫用地面積： ， 4938畝建筑面積： 312萬平方米容積率 ： 項目開發(fā)條件分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源 ： 山水生態(tài)環(huán)境＋荔湖高爾夫球場分為東、南、西三個地塊，地塊原為自然山林地塊，外環(huán)連綿起伏的群山，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。 項目外環(huán)連綿起伏的自然山系，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。金地集團獲得土地的時間為 2023年年初。項目開發(fā)條件分析核心問題的思考224。東進對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響224。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的機會，如何利用？224。如何借城市、產(chǎn)業(yè)東進之勢？224。如何界定及吸納廣泛的住宅目標客戶？224。廣州客戶 /區(qū)域客戶的分層，短期客戶，長期潛在客戶？224。除廣州與本區(qū)域外，還應著眼于哪些的目標客戶？224。如何確定適宜的開發(fā)模式（首期開發(fā)與整體開發(fā)）？224。結(jié)合大盤開發(fā)的兩大模式，對項目的初步構(gòu)思224。如何使分期開發(fā)創(chuàng)造比整體開發(fā)更大的效益224。首期開發(fā)至關(guān)重要，如何確定策略？224。如何將稀缺資源價值最大化？224。景觀資源是作為樓盤配套考慮，還是引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)224。如何保護乃至提升現(xiàn)有景觀資源的價值？紅色部分為本次初步構(gòu)思涉及內(nèi)容2023年 4月 1日初步構(gòu)思匯報市場語言轉(zhuǎn)化為設計語言的實踐案例之三：西安高科房產(chǎn)系列項目項目一，用地 ，容積率 。項目二，用地 ，容積率 。項目三，用地 ，容積率 。項目四，用地 ，容積率 。房地產(chǎn)前期策劃的實際目標是 “指導開發(fā) ”。房地產(chǎn)營銷策劃的實際目標是 “指導銷售 ”。房地產(chǎn)二級開發(fā)幾個概念的明晰“策劃 ”與 “產(chǎn)品設計 ”最主要的關(guān)聯(lián)是在 前期策劃階段 。沒有科學而理性的前期策劃，就沒有有的放矢的規(guī)劃與建筑設計。產(chǎn)品的確定需要哪些主要要素項目面對什么樣的宏觀機遇？項目面對什么樣的市場競爭與需求狀況？項目具有什么樣的本體條件和建設限制？企業(yè)乃至政府對項目有什么要求？審時度勢知己用案例展示策劃到產(chǎn)品的過程和階段要素：相同開發(fā)商相同區(qū)域不同時間節(jié)點不同企業(yè)目標產(chǎn)生不同的產(chǎn)品西安 高科房產(chǎn) 項目分布圖2023夏日景色2023都市印象2023高科尚都2023八號府邸高科廣場高科大廈2023紅葉大廈2023高科新花園98謝謝您的聆聽！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH