易居中國-房地產(chǎn)項目前期研展報告的要點及方法-資料下載頁
2025-01-04 01:07本頁面
【正文】 目應該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在哪？ ?? 經(jīng)過討論，易居認為現(xiàn)階段的主要工作時進行深入細致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 案例討論 情景三： 通過市場研究，我們得到了如下的結論： 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競爭項目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項目 也比較多，競爭比較激烈。 隨著香港經(jīng)濟的復蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。 從片區(qū)再售項目看，當時的市場均價一般在 7300元 /平米左右。 深圳本地住宅消費趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 地塊周邊配套設施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。 從片區(qū)競爭項目看，在產(chǎn)品特點方面都比較注重挖掘海景資源。 從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。 案例討論 從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過來比較方便。 從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。 從項目體量衡量，單靠深圳本地市場消化，難度較大， 周期較長 基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項目的市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 案例討論 情景四： 基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項目的目標客戶 ? 項目 外 銷 內(nèi) 銷 來深置業(yè)客戶群 30歲以上，月收入在 35萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。 有實力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。 購買用途 度假為主。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風情。 自用為主。起居生活有身份標志的尊貴府邸。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領、公務員（包括教師、警察、入境處海關人員等）、律師、醫(yī)生等。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領高，比金領低一點的灰領階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 購房愿承擔的總價 50萬 80萬 100萬以上 主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房 面積區(qū)間 65M2 – 75M2 ； 85M2左右 130 M2— 160 M2 景觀需求 海景 附加需求 室內(nèi)：帶家私裝修 +分體空調(diào) 室外：游泳池 設備：深港直通巴士 室內(nèi)：結構可調(diào)性較大 室外：高尚的運動設施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 案例討論 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護區(qū)景觀和市區(qū)海景。 2. 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗豐富，產(chǎn)品設計能力領先市場。 3. 開發(fā)商品牌信譽較好，美譽度較高。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 3. 離繁華市區(qū)較遠，公交系統(tǒng)不是很完。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨特的景觀與未來的高起 點規(guī)劃，越來越受到市場 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對本項目構成較大的競爭威脅； 2. 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 案例討論 情景五： 案例討論 根據(jù) SWOT分析的結果和“強化優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化劣勢、把握機會、規(guī)避威脅”的定位策略，確定案例產(chǎn)品定位的要點： 突出海景資源優(yōu)勢、做到海景價值最大化 通過項目自身配套彌補周邊配套的不足 注重品質(zhì)和品位 體現(xiàn)對客戶的關懷 ?? 100%海景 +泰式風情園林 +高檔會所 +尊貴硬件設施 +完善配套 +星級物管 都市全海岸悠游尊貴府邸 弧形大曲線的布局以及抬高 ，使得海景價值最大化 案例討論 香堤雅鏡 —— 小空間，大感覺！泰式風情園林，濃濃度假風格，令項目的園林別具風格；整體園林架高 ，內(nèi)景遠處海景渾然一體；底層架空，通透視野 ！ 案例討論 功能設置： 標準室內(nèi)籃球場 排球場 三個羽毛球場 壁球室 大型親子兒童游戲室 兩片網(wǎng)球場 沙弧球練習室 室內(nèi)泳池 海景健身會所 香熏 spa 功能會所 —— 設計格調(diào)，氣勢恢宏；布局合理；項目新穎時尚。 案例討論 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設計 —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復式住宅到珍貴的獨立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。 低區(qū) townhouse 案例討論 商業(yè)配套 —— 不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場所，寓生活與度假之中。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案例討論 細節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場配備兩部自動感應手扶電梯方便業(yè)主上下 。 開通從皇崗口岸到項目現(xiàn)場的業(yè)主住戶接送專車，方便香港客戶穿梭深港兩地，提供更加便利的交通網(wǎng)絡 ! 設立 2200平方米的國際雙語幼兒園，為業(yè)主子女方便就讀。 選用英國品牌 ICI優(yōu)質(zhì)外墻涂料，抗拒海風侵蝕。 選用了法國原裝的 ALDES通風系統(tǒng)，解決南面高速公路的噪聲影響與開窗通風的矛盾。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關心的信息，使業(yè)主上下樂趣無窮。 案例討論 情景六： 通過研究和分析，我們得到如下的定位： 市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 產(chǎn)品定位： 都市全海岸悠游尊貴府邸 100%海景 +泰式風情園林 +高檔會所 +尊貴硬件設施 +完善配套 +星級物管 客戶定位： 香港中層白領度假客群 +深圳精英自住客群 案例討論 分享結束！ 謝謝傾聽 … 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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