【正文】 惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強(qiáng)勢(shì)影響別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊?guó)別墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項(xiàng)目必須把握的競(jìng)爭(zhēng)手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)和項(xiàng)目的全面失敗。外來大象的足音：深圳萬科、中國(guó)海外房產(chǎn)、深圳長(zhǎng)城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價(jià)格并不高于成都市原有市場(chǎng)價(jià)。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很難適應(yīng)市場(chǎng)。唯有經(jīng)過準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項(xiàng)目才能從市場(chǎng)中突圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。多個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項(xiàng)目的開發(fā)上。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。——本項(xiàng)目定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：項(xiàng)目距離成都市僅20分鐘車程，但收費(fèi)站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項(xiàng)目的發(fā)展。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價(jià)值值得深入挖掘。市場(chǎng)條件：龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動(dòng)工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項(xiàng)目帶來大量潛在客戶。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。區(qū)域形象：作為國(guó)家級(jí)的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。每年的35月份，本區(qū)域都會(huì)接待大量的旅游度假和開會(huì)的游客。但同時(shí)，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對(duì)本項(xiàng)目推廣造成不利影響。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向市場(chǎng)條件結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，剝除市場(chǎng)空間小、競(jìng)爭(zhēng)壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報(bào)率相同條件下，選擇投資回報(bào)率高的方案——在最終確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案?！?城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。另外尚有一些待開發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。本項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無法比擬的綜合優(yōu)勢(shì)（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在成都市可以說是獨(dú)一無二的。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開發(fā)的主旋律。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會(huì)議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，項(xiàng)目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略?！?項(xiàng)目一期將以部分娛樂觀光項(xiàng)目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項(xiàng)目影響力，帶動(dòng)后期銷售。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。這些區(qū)域不僅擁有本項(xiàng)目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢(shì)而為，推出會(huì)議中心，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象?！?項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國(guó)內(nèi)或國(guó)際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌建設(shè)。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會(huì)議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會(huì)議、觀光旅游價(jià)值的挖掘2. 離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價(jià)值可以利用3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好4. 成都市良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)——尤其是項(xiàng)目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇6. 別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè)項(xiàng)目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。功能定位：本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會(huì)議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個(gè)發(fā)展方向。居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。從成都市五桂橋一帶到項(xiàng)目?jī)H需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。所以，如果本項(xiàng)目再配上購房直通車，同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。會(huì)議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場(chǎng)容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長(zhǎng)，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營(yíng)方合作建設(shè)。能夠與本項(xiàng)目會(huì)議中心形成競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。本項(xiàng)目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢(shì)在于距離市區(qū)近、消費(fèi)相對(duì)低廉；不足點(diǎn)在于人文景觀的相對(duì)缺乏。旅游物業(yè)：本項(xiàng)目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長(zhǎng)期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。本項(xiàng)目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。為項(xiàng)目帶來更多人流，促進(jìn)銷售。注：多個(gè)功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨(dú)立，互不干擾——主要是旅游、會(huì)議等對(duì)居家的干擾?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會(huì)議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌?？傮w實(shí)現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略?？蛻舳ㄎ唬旱谝蝗涌蛻簦阂彩琼?xiàng)目第一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢(shì)（近距離、同時(shí)可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。因?yàn)樗麄冃枰囊膊皇呛?jiǎn)單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。第二圈層客戶：指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。通過對(duì)第一圈層客戶的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。第三圈層客戶：即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。通過上述兩個(gè)階段的營(yíng)銷，項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)到達(dá)一定程度，各種實(shí)在的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時(shí)項(xiàng)目品牌價(jià)值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。會(huì)議中心客戶：經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營(yíng)、國(guó)有企業(yè)及政府部門。這些企業(yè)、團(tuán)體開會(huì)及培訓(xùn)機(jī)會(huì)多——希望為員工謀福利。開會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。針對(duì)成都人的生活態(tài)度，市場(chǎng)潛力較大。居住物業(yè)客戶圈層圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶成都市及周邊縣市富有階層國(guó)內(nèi)其他客戶三個(gè)階段、三個(gè)圈層客戶的宣傳流程圖地緣優(yōu)勢(shì)+價(jià)格優(yōu)勢(shì)+綜合品質(zhì)價(jià)格+綜合品質(zhì)+一期熱銷形成的形象、人氣、品牌等優(yōu)勢(shì)吸引客戶高品質(zhì)社區(qū)+強(qiáng)大的品牌號(hào)召力第一圈層客戶第二圈層客戶第三圈層客戶客戶消費(fèi)特征：客戶消費(fèi)特征第一圈層求方便——與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位——項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比——項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營(yíng)造第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn)價(jià)格定位：總體上低開高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格”，后期通過項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。更是項(xiàng)目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個(gè)性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開發(fā)。本項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的大面積水體，是項(xiàng)目的特色所在，同時(shí)也將是項(xiàng)目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。上海世紀(jì)公園景觀橋高檔完善的配套，不僅可以提升項(xiàng)目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時(shí)也是滿足客戶的基本需要。如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會(huì)所等的建設(shè)。謝謝！懇請(qǐng)多提寶貴意見。34 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