【正文】 層住宅（ 4）電梯公寓的市場(chǎng)抗性短期內(nèi)難以消化112三期更為臨近董鋪水庫(kù)和植物園，具有發(fā)展高層觀景豪宅的基礎(chǔ)但從周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售來(lái)看，高層豪宅的市場(chǎng)消化壓力較大比較典型的是東海花園和新加坡花園城，兩個(gè)項(xiàng)目都是基于良好環(huán)境而發(fā)展的高層豪宅，產(chǎn)品也都不錯(cuò)，但銷(xiāo)售狀況非常一般這一方面是開(kāi)發(fā)商的發(fā)展理念與營(yíng)銷(xiāo)操作問(wèn)題，另一方面也存在城市化進(jìn)程以及消費(fèi)觀念難以克服的障礙根據(jù)花園洋房業(yè)主座談會(huì)了解到的信息，更多的高收入人群認(rèn)為高檔住宅應(yīng)是親地、親水的低層建筑，他們對(duì)電梯住宅的費(fèi)用問(wèn)題仍然較為敏感，安全問(wèn)題也存在擔(dān)心（ 5）高檔豪宅的市場(chǎng)抗性更大113我們認(rèn)為，最能體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值與檔次的仍然是低層住宅深圳、上海等城市發(fā)展高層豪宅之所以能夠成功，是因?yàn)槌鞘锌蚣芾幂^遠(yuǎn)，選擇低多層必須付出交通費(fèi)用與交通時(shí)間的代價(jià)而就合肥的情況來(lái)看，低層住宅與電梯住宅的區(qū)位差異較小，兩種產(chǎn)品的替代性較強(qiáng)。在這種競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，高層豪宅會(huì)處于明顯的劣勢(shì)再加上電梯住宅的市場(chǎng)抗性，以及本案地塊在城市中的區(qū)位等因素，高層豪宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，銷(xiāo)售周期會(huì)比較長(zhǎng)（ 6）項(xiàng)目應(yīng)盡可能少地發(fā)展高層豪宅114根據(jù)以上分析，項(xiàng)目要符合市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，應(yīng)盡可能多地發(fā)展多層物業(yè)，盡可能少地發(fā)展高層住宅尤其對(duì)高層豪宅，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，要控制總量和面市時(shí)機(jī)市場(chǎng)對(duì)花園洋房和疊加別墅的接受比例各為 3%（戶數(shù)比），考慮到疊加別墅的面積是普通住宅的 ，因此將疊加別墅的建筑面積控制在總量的 5%以內(nèi)，可以控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（ 7）從市場(chǎng)角度來(lái)看項(xiàng)目物業(yè)組合115從競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)說(shuō)（ 1）競(jìng)爭(zhēng)首先是樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)：就合肥目前在售的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，與本案具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤(pán)有：綠城桂花園、綠地國(guó)際花都、新華學(xué)府春天、新加坡花園城、上城國(guó)際、大溪地以及森林公園附近最近拍賣(mài)的土地。根據(jù)金色池塘已購(gòu)電梯住宅業(yè)主座談會(huì)，住宅消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策程序是：選擇喜歡的樓盤(pán) → 選擇喜歡（合適）的產(chǎn)品 → 沒(méi)有喜歡（合適）的產(chǎn)品 → 選擇替代產(chǎn)品也就是說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)主要是樓盤(pán)綜合因素的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)主要考慮這些重要樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)116（ 2）主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)缺乏多層產(chǎn)品供應(yīng)目前來(lái)看，項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)的產(chǎn)品以電梯住宅為主要形式。多低層產(chǎn)品，尤其是多層產(chǎn)品非常少也就是說(shuō)，合肥城西缺乏存在于高檔樓盤(pán)中的多層住宅，供應(yīng)層面存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本案三期應(yīng)把握這種機(jī)會(huì)，在保證空間感的前提下，盡可能多地發(fā)展多層住宅，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)贏得優(yōu)勢(shì)在供應(yīng)缺乏而需求強(qiáng)烈的情況下，發(fā)展多層住宅還可以提高售價(jià)，從而提高項(xiàng)目總體利潤(rùn)水平117012345624層 高層 小高層 多層 疊加別墅高低三期建筑形式組合建議（ 1）建筑形式組合所考慮的因素：物業(yè)內(nèi)容 盈利系數(shù) 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)24層 1 5高層 2 3小高層 3 2多層 4 1疊加別墅 5 3盈利系數(shù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高風(fēng)險(xiǎn)低收益區(qū) 中風(fēng)險(xiǎn)中收益區(qū) 低風(fēng)險(xiǎn)高收益區(qū)118（ 2）物業(yè)組合方向性考慮：物業(yè)組合實(shí)際上是投資機(jī)會(huì)的組合評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)有兩個(gè)最為基本的指標(biāo)，一個(gè)是盈利能力，另一個(gè)是所冒的風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)說(shuō)，盈利能力強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低的投資組合是最為有效的組合對(duì)本案來(lái)說(shuō)，多層表現(xiàn)為盈利能力強(qiáng)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，應(yīng)作為優(yōu)先安排物業(yè)；其次為小高層、疊加別墅、高層和超高層以下是對(duì)各種物業(yè)組合時(shí)的空間考慮119（ 3）三期空間感安排樓盤(pán)名稱 容積率 建筑密度綠城 桂花園 綠地 國(guó)際花都 新華 學(xué)府春天 %上城國(guó)際 新加坡花園城 %東?；▓@ 14%大溪地一期 %森林公園 SL0401 C04地塊 22%森林公園 SL0401 C02地塊 15%金色池塘三期控規(guī) %由上表可以看出，雖然金色池塘三期的建筑密度可以達(dá)到 %，但相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)因此，針對(duì)三期容積率特征以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況，三期可按 20%建筑密度進(jìn)行空間安排120（ 4）如果三期全部安排小高層建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 三期占地 建筑密度小高層 95% 149931 13037 97137 17%公建 5% 7891 3156合計(jì) 　 100% 157822 16194由上表可以看出，當(dāng)三期全部安排 ，建筑密度只有17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，空間感較強(qiáng)。如果再安排部分高層住宅，則相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)更為領(lǐng)先，必要性不大121（ 5） 20%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 10% 21102 879 123737 %高層 15% 31653 1711 小高層 45% 94960 8257 多層 6 20% 42204 7034 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 　 100% 211022 24740 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合122（ 6） 21%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 8% 16882 703 123737 %高層 12% 25323 1369 小高層 45% 94960 8257 多層 6 25% 52756 8793 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 　 100% 211022 25980 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合123（ 7） 22%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 6% 12661 528 123737 %高層 9% 18992 1027 小高層 45% 94960 8257 多層 6 30% 63307 10551 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 　 100% 211022 27221 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合124（ 8） 23%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 4% 8441 352 123737 %高層 6% 12661 684 小高層 45% 94960 8257 多層 6 35% 73858 12310 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 　 100% 211022 28461 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合125（ 9）各建筑形式組合建議：以上是對(duì)各種建筑密度下的物業(yè)組合分析總體來(lái)說(shuō)，建筑密度越低，項(xiàng)目品質(zhì)就越高，對(duì)未來(lái)的售價(jià)支撐力度就越大但是，建筑密度過(guò)低必然會(huì)引起高層的體量過(guò)大，從而導(dǎo)致成本上升，風(fēng)險(xiǎn)增加，對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售不利空間感雖然取決于建筑密度等硬性指標(biāo)，但也受規(guī)劃布局方式等軟性因素的影響，這一點(diǎn)可能需要一些突破?？傮w來(lái)說(shuō)，雖然 20%的建筑密度最為出彩，但 23%的建筑密度市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小因此，我們更傾向于按建筑密度 23%的方案進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體還要看規(guī)劃設(shè)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)程度126（ 10）組團(tuán)分區(qū)建議由于各建筑形式的目標(biāo)客戶群不同，因此應(yīng)相對(duì)分區(qū)，以利于分組團(tuán)開(kāi)發(fā)其中高層區(qū)物業(yè)相對(duì)高檔，住戶相對(duì)集中，應(yīng)安排最好的外部景觀和內(nèi)部景觀為避免高度差距過(guò)大并適應(yīng)地形高差，小高層應(yīng)在高層兩側(cè)臨街逐排擺放低層區(qū)安排在南部居中位置，與二期花園洋房相呼應(yīng)多層區(qū)在東側(cè)，與二期多層相呼應(yīng)，在景觀安排上，應(yīng)考慮每戶的均好性高層區(qū)多層區(qū)低層區(qū)水域 水域小高層區(qū)小高層區(qū)房地產(chǎn)前期策劃的理論與實(shí)踐匯報(bào)結(jié)束歡迎提問(wèn)！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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