【正文】 由此可以看出，合肥市場對電梯公寓的抗性較大，對多層更容易接受。為降低市場風(fēng)險，項目應(yīng)發(fā)展部分多層住宅（ 4）電梯公寓的市場抗性短期內(nèi)難以消化112三期更為臨近董鋪水庫和植物園，具有發(fā)展高層觀景豪宅的基礎(chǔ)但從周邊項目銷售來看，高層豪宅的市場消化壓力較大比較典型的是東?；▓@和新加坡花園城，兩個項目都是基于良好環(huán)境而發(fā)展的高層豪宅，產(chǎn)品也都不錯，但銷售狀況非常一般這一方面是開發(fā)商的發(fā)展理念與營銷操作問題，另一方面也存在城市化進(jìn)程以及消費觀念難以克服的障礙根據(jù)花園洋房業(yè)主座談會了解到的信息，更多的高收入人群認(rèn)為高檔住宅應(yīng)是親地、親水的低層建筑，他們對電梯住宅的費用問題仍然較為敏感，安全問題也存在擔(dān)心（ 5）高檔豪宅的市場抗性更大113我們認(rèn)為，最能體現(xiàn)物業(yè)價值與檔次的仍然是低層住宅深圳、上海等城市發(fā)展高層豪宅之所以能夠成功，是因為城市框架拉得較遠(yuǎn)，選擇低多層必須付出交通費用與交通時間的代價而就合肥的情況來看，低層住宅與電梯住宅的區(qū)位差異較小，兩種產(chǎn)品的替代性較強。在這種競爭過程中，高層豪宅會處于明顯的劣勢再加上電梯住宅的市場抗性，以及本案地塊在城市中的區(qū)位等因素，高層豪宅的市場風(fēng)險會比較大，銷售周期會比較長（ 6）項目應(yīng)盡可能少地發(fā)展高層豪宅114根據(jù)以上分析，項目要符合市場需求結(jié)構(gòu)，應(yīng)盡可能多地發(fā)展多層物業(yè)，盡可能少地發(fā)展高層住宅尤其對高層豪宅，市場風(fēng)險比較大，要控制總量和面市時機市場對花園洋房和疊加別墅的接受比例各為 3%（戶數(shù)比），考慮到疊加別墅的面積是普通住宅的 ，因此將疊加別墅的建筑面積控制在總量的 5%以內(nèi)，可以控制市場風(fēng)險（ 7）從市場角度來看項目物業(yè)組合115從競爭角度來說（ 1）競爭首先是樓盤的競爭：就合肥目前在售的樓盤來說，與本案具有較強競爭關(guān)系的樓盤有：綠城桂花園、綠地國際花都、新華學(xué)府春天、新加坡花園城、上城國際、大溪地以及森林公園附近最近拍賣的土地。根據(jù)金色池塘已購電梯住宅業(yè)主座談會，住宅消費者的購買決策程序是：選擇喜歡的樓盤 → 選擇喜歡（合適）的產(chǎn)品 → 沒有喜歡（合適）的產(chǎn)品 → 選擇替代產(chǎn)品也就是說，競爭主要是樓盤綜合因素的競爭，競爭策略應(yīng)主要考慮這些重要樓盤的競爭116（ 2）主要競爭樓盤缺乏多層產(chǎn)品供應(yīng)目前來看，項目主要競爭樓盤供應(yīng)的產(chǎn)品以電梯住宅為主要形式。多低層產(chǎn)品，尤其是多層產(chǎn)品非常少也就是說，合肥城西缺乏存在于高檔樓盤中的多層住宅，供應(yīng)層面存在市場機會。本案三期應(yīng)把握這種機會，在保證空間感的前提下，盡可能多地發(fā)展多層住宅，通過差異化競爭來贏得優(yōu)勢在供應(yīng)缺乏而需求強烈的情況下，發(fā)展多層住宅還可以提高售價，從而提高項目總體利潤水平117012345624層 高層 小高層 多層 疊加別墅高低三期建筑形式組合建議（ 1）建筑形式組合所考慮的因素：物業(yè)內(nèi)容 盈利系數(shù) 風(fēng)險系數(shù)24層 1 5高層 2 3小高層 3 2多層 4 1疊加別墅 5 3盈利系數(shù)風(fēng)險系數(shù)高風(fēng)險低收益區(qū) 中風(fēng)險中收益區(qū) 低風(fēng)險高收益區(qū)118（ 2）物業(yè)組合方向性考慮：物業(yè)組合實際上是投資機會的組合評價投資機會有兩個最為基本的指標(biāo)，一個是盈利能力，另一個是所冒的風(fēng)險一般來說，盈利能力強、風(fēng)險低的投資組合是最為有效的組合對本案來說，多層表現(xiàn)為盈利能力強，投資風(fēng)險小，應(yīng)作為優(yōu)先安排物業(yè)；其次為小高層、疊加別墅、高層和超高層以下是對各種物業(yè)組合時的空間考慮119（ 3）三期空間感安排樓盤名稱 容積率 建筑密度綠城 桂花園 綠地 國際花都 新華 學(xué)府春天 %上城國際 新加坡花園城 %東?；▓@ 14%大溪地一期 %森林公園 SL0401 C04地塊 22%森林公園 SL0401 C02地塊 15%金色池塘三期控規(guī) %由上表可以看出，雖然金色池塘三期的建筑密度可以達(dá)到 %，但相對競爭樓盤來說，缺乏競爭優(yōu)勢因此，針對三期容積率特征以及競爭樓盤情況，三期可按 20%建筑密度進(jìn)行空間安排120（ 4）如果三期全部安排小高層建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 三期占地 建筑密度小高層 95% 149931 13037 97137 17%公建 5% 7891 3156合計 　 100% 157822 16194由上表可以看出，當(dāng)三期全部安排 ，建筑密度只有17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出競爭對手，空間感較強。如果再安排部分高層住宅，則相對競爭樓盤更為領(lǐng)先，必要性不大121（ 5） 20%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 10% 21102 879 123737 %高層 15% 31653 1711 小高層 45% 94960 8257 多層 6 20% 42204 7034 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 24740 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合122（ 6） 21%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 8% 16882 703 123737 %高層 12% 25323 1369 小高層 45% 94960 8257 多層 6 25% 52756 8793 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 25980 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合123（ 7） 22%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 6% 12661 528 123737 %高層 9% 18992 1027 小高層 45% 94960 8257 多層 6 30% 63307 10551 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 27221 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合124（ 8） 23%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 4% 8441 352 123737 %高層 6% 12661 684 小高層 45% 94960 8257 多層 6 35% 73858 12310 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 28461 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合125（ 9）各建筑形式組合建議：以上是對各種建筑密度下的物業(yè)組合分析總體來說，建筑密度越低，項目品質(zhì)就越高，對未來的售價支撐力度就越大但是，建筑密度過低必然會引起高層的體量過大，從而導(dǎo)致成本上升，風(fēng)險增加，對未來銷售不利空間感雖然取決于建筑密度等硬性指標(biāo)，但也受規(guī)劃布局方式等軟性因素的影響，這一點可能需要一些突破?？傮w來說，雖然 20%的建筑密度最為出彩，但 23%的建筑密度市場風(fēng)險最小因此，我們更傾向于按建筑密度 23%的方案進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，具體還要看規(guī)劃設(shè)計的可實現(xiàn)程度126（ 10）組團(tuán)分區(qū)建議由于各建筑形式的目標(biāo)客戶群不同，因此應(yīng)相對分區(qū)，以利于分組團(tuán)開發(fā)其中高層區(qū)物業(yè)相對高檔，住戶相對集中，應(yīng)安排最好的外部景觀和內(nèi)部景觀為避免高度差距過大并適應(yīng)地形高差，小高層應(yīng)在高層兩側(cè)臨街逐排擺放低層區(qū)安排在南部居中位置，與二期花園洋房相呼應(yīng)多層區(qū)在東側(cè)，與二期多層相呼應(yīng)，在景觀安排上，應(yīng)考慮每戶的均好性高層區(qū)多層區(qū)低層區(qū)水域 水域小高層區(qū)小高層區(qū)127山傳海原深圳尺度策劃總監(jiān)、成都尺度業(yè)務(wù)副總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，管理學(xué)碩士手機： 13568892781郵箱： 個人主頁： （搜狐 — 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)）房地產(chǎn)前期策劃的理論與實踐匯報結(jié)束歡迎提問！演講完畢，謝謝觀看！