【正文】 式、工程量、單位造價、總造價等。項目建議書的投資估算誤差可在 20％左右，可行性研究的投資估算誤差一般不超過 10％。（ 4）從內(nèi)容來看項目建議書的研究目的是推薦開發(fā)項目，建議是否進一步對擬開發(fā)項目進行研究工作；而可行性研究則是要通過分析比較，擇優(yōu)提出開發(fā)項目的詳細方案，詳細計算開發(fā)項目投入的費用和產(chǎn)出的效益。因此，雖然二者的內(nèi)容大致相同，但對每項內(nèi)容研究的重點和深度的要求都有所不同。項目建議書主要研究市場前景，而可行性研究主要研究銷售計劃、價格策略等。項目建議書的經(jīng)濟分析，計算指標不宜過多且以靜態(tài)指標為主，而可行研究的經(jīng)濟分析要求按照原國家計委發(fā)布的 《 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 》 詳細計算財務(wù)的內(nèi)部率、投資回收期、凈現(xiàn)值、貸款償還期等財務(wù)評價指標，詳細計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟換匯成本、節(jié)匯成本等國民經(jīng)濟評價指標。 房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)項目建議書（又稱立項申請）是項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設(shè)想。? 房地產(chǎn)項目建議書內(nèi)容有 9項。（ 1）項目提出的必要性和依據(jù)；（ 2）產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想；（ 3）資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和設(shè)備技術(shù)引進情況的初步分析；（ 4）投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想；（ 5）項目的進度安排；（ 6）經(jīng)濟效果和社會效益初步估計，包括初步財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；（ 7）環(huán)境影響的初步評價，包括治理 “三廢 ”措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析；（ 8）結(jié)論；（ 9）附件。 學習單元 3財務(wù)現(xiàn)金流量表 重點掌握：房地產(chǎn)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制方法 能夠理解：財務(wù)現(xiàn)金流量表編制的有關(guān)概念一般了解：建設(shè)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制方法 財務(wù)現(xiàn)金流量表編制的有關(guān)概念 ? 財務(wù)現(xiàn)金流量分析是指對項目整個壽命期內(nèi)，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的全部資金活動進行分析。它反映了壽命期內(nèi)項目的全部經(jīng)濟活動狀況，也是計算項目動態(tài)獲利能力的基礎(chǔ)。動態(tài)盈利分析是依據(jù)項目現(xiàn)金流量表提供的財務(wù)信息，在考慮了資金時間價值基礎(chǔ)上所進行的項目經(jīng)濟效益評價分析。 （ 1）項目計算期? 項目計算期是可行性研究中進行動態(tài)分析所設(shè)定的期限，一般建設(shè)項目的計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期 (或使用期 )。一般以年為單位。以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目，建設(shè)期和經(jīng)營期往往無法截然分開，一般不再劃分為兩部分，而是統(tǒng)稱為生產(chǎn)經(jīng)營期。? 建設(shè)期是指工程正式開工至項目建成投產(chǎn)所需的時間。生產(chǎn)經(jīng)營期分為投產(chǎn)期及達產(chǎn)期兩個階段。投產(chǎn)期是指項目投入生產(chǎn)，但生產(chǎn)能力尚未達到設(shè)計能力的過渡階段。達產(chǎn)期是指生產(chǎn)經(jīng)營達到設(shè)計預期水平后的期間。? 生產(chǎn)經(jīng)營期的年限，可根據(jù)產(chǎn)品壽命、主體裝置的經(jīng)濟壽命等因素綜合考慮確定。項目計算期不宜定得太長，特別是新財務(wù)制度規(guī)定折舊年限縮短后，生產(chǎn)經(jīng)營期一般不超過 12～ 15年，個別行業(yè)最長也不超過 20年，因為 20年后的凈收益金額按折現(xiàn)法計算的現(xiàn)值相對較小，不致影響評價結(jié)論。對折舊年限較長的房屋建筑物，生產(chǎn)經(jīng)營期末可將其折舊后的余額作為固定資產(chǎn)余值回收。? 現(xiàn)金流量表的年序為 1， 2…n，建設(shè)開始年作為計算期的第一年，年序為 1。為了與復利系數(shù)表的年序相對應(yīng)，在折現(xiàn)計算中，采用了年末習慣法。即年序 1發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） —1折現(xiàn)。年序 2發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） —2折現(xiàn)，余類推。通常，在項目建設(shè)期以前發(fā)生的費用占總費用的比例不大，為了簡化計算，這部分費用可列為年序 1，這樣計算出的凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率，比在建設(shè)期以前計算的略大一些，但一般不會影響評價的結(jié)論。 （ 2） 財務(wù)評價價格? 財務(wù)評價采用的價格可簡稱為財務(wù)價格，即以現(xiàn)行價格為基礎(chǔ)的預測價格。對于價格變動因素，在進行財務(wù)盈利能力和清償能力分析時，原則上宜作不同處理。? 進行財務(wù)盈利能力分析時，計算期內(nèi)各年采用的預測價格，是在基年 (或建設(shè)期初 )物價總水平的基礎(chǔ)上預測的，只考慮相對價格的變化，不考慮物價總水平的上漲因素；在進行清償能力分析時，計算期內(nèi)各年采用的預測價格，除考慮相對價格的變化外，還要考慮物價總水平的上漲因素，物價總水平的上漲因素一般只考慮到建設(shè)期末。即兩種分析分別來用兩套預測價格、兩套計算數(shù)據(jù)。（ 3）基準收益率（基準貼現(xiàn)率）? 基準收益率（ ic）又稱作最低期望收益率或目標收益率，在進行現(xiàn)金流貼現(xiàn)分析時，又稱作基準貼現(xiàn)率。是投資決策者對項目資金時間價值的估值。它主要取決于資金來源的構(gòu)成、投資的機會成本、項目投資風險程度、項目的性質(zhì)和要求等因素?；鶞收郜F(xiàn)率的確定具有一定的難度，但基準折現(xiàn)率的大小是計算和比較項目動態(tài)評價指標的關(guān)鍵，它決定了項目的取舍。因此，對投資者來說，在基準收益率的確定上應(yīng)慎重決策。? 一般說來，用于財務(wù)評價的基準收益率，是由各行業(yè)測定，經(jīng)有關(guān)部門綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用。在沒有正式公布的標準時，往往采用稍高于同期貸款利率的指標作基準收益率。（ 4）現(xiàn)金流量? 現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在其計算期內(nèi)實際發(fā)生的流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動及其流動數(shù)量。它只反映項目在計算期內(nèi)的現(xiàn)金收支，不反映非現(xiàn)金收支 (如折舊、攤銷、應(yīng)收及應(yīng)付款等 )，并且要如實地反映現(xiàn)金收支實際發(fā)生的時間。? 一般建設(shè)項目的現(xiàn)金流入包括產(chǎn)品銷售收入、回收固定資產(chǎn)余值 (可用凈殘值代替 )和回收的流動資金；現(xiàn)金流出包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加等。在計算期內(nèi)的不同時期，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的項目有所不同?，F(xiàn)金流入減現(xiàn)金流出為凈現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流量表編制方法 （ 1）房地產(chǎn)租賃項目現(xiàn)金流量表編制方法? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制 全部投資是指項目建設(shè)的總投資，即自有資金投資和借貸資金投資之和。全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資在所得稅前和所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進行比較建立共同基礎(chǔ)。 租賃型房地產(chǎn)項目全部投資現(xiàn)金流量表 ? 自有資金現(xiàn)金流量表的編制自有資金是指項目投資者自己擁有的資本金投入?，F(xiàn)金流量表 (自有資金 )是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，以考察項目自有資金的盈利能力。? 動態(tài)盈利能力分析動態(tài)盈利性分析是指用考慮了資金時間價值的動態(tài)評價指標，評價項目整個壽命期內(nèi)總的盈利能力。常用的評價指標包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期等。上述指標應(yīng)分別根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表進行計算。其中全部投資應(yīng)按所得稅前與所得稅后分別計算，自有資金只需計算稅后各項指標。租賃型房地產(chǎn)項目自有投資現(xiàn)金流量表 （ 2）房地產(chǎn)銷售項目現(xiàn)金流量表編制方法? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制在以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量表 (全部投資 )中，其現(xiàn)金流人的項目為銷售收入；現(xiàn)金流出的項目為：建設(shè)投資 (不含投資利息 )、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅。對于房地產(chǎn)投資項目而言，其經(jīng)營成本已包含在項目的投資與成本費用之內(nèi)，故不再單獨列出作為現(xiàn)金流出的項目。同時根據(jù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 )的要求，不考慮資金來源與利息的多少，故將總投資中的投資利息部分扣除，形成建設(shè)投資，作為現(xiàn)金流出項目放人表中。由于以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目總投資主要就是流動資金的投資，故在現(xiàn)金流出的項目中沒有單獨列出 “流動資金 ”，在現(xiàn)金流人項目中也沒有 “回收流動資金 ”項目。同時由于以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目不存在固定資產(chǎn)余值的回收，故現(xiàn)金流人項目中也沒有 “回收固定資產(chǎn)余值 ”項目。銷售型房地產(chǎn)項目全部投資現(xiàn)金流量表? 自有資金現(xiàn)金流量表的編制在以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)金流量表 (自有資金 )中，其現(xiàn)金流人項目為售收入、 (銀行借貸 )；其現(xiàn)金流出項目為：自有資金、 (銀行借貸 )、預售收入再投入售稅金及附加、土地增值稅、貸款還本付息、所得稅。由于現(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出欄目中都有 “銀行借貸 ”項目，兩者抵消后，在現(xiàn)金流量表 (自有資金 )中便不再反映出來。由于 “預售收入再投入 ”是房地產(chǎn)投資項目總投資的一部分，故在現(xiàn)金流出欄目中增加了該項目。銷售型房地產(chǎn)項目自有投資現(xiàn)金流量表 ? 動態(tài)盈利能力分析對以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目進行財務(wù)評價時，其動態(tài)盈利性分析指標一般選取財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV和財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。因為其并非長期經(jīng)營性項目，分析計算投資回收期并無太大實際意義。而且以銷售為主的房地產(chǎn)投資項目，其投資回收的速度取決于項目的營銷計劃和銷售價格，營銷方案一經(jīng)確定，投資回收期也就確定。這些信息，在項目的現(xiàn)金流量表和銷售收入測算表中已提供，無需再另行計算分析。學習單元 4房地產(chǎn)項目可行研究 重點掌握：房地產(chǎn)項目可行性研究的工作內(nèi)容和編寫方法 能夠理解：房地產(chǎn)項目可行性研究的作用和目的 房地產(chǎn)項目可行性研究的作用和目的（ 1）作為項目投資決策的依據(jù)? 一個項目開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項目，花費的人力、物力、財力很多，不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的，而是要通過對投資決策是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果如何等進行研究分析，從而得出這項工程應(yīng)不應(yīng)該建，或建設(shè)時按哪種方案會取得最佳的效果，以此作為開發(fā)建設(shè)項目投資決策的依據(jù)。（ 2）作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)? 銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項目申請貸款的先決條件，他們對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。（ 3）作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)? 項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需要根據(jù)可行性研究報告進行協(xié)商。有關(guān)技術(shù)引進和建筑設(shè)備進口也必須在可行性研究報告審查批準后，才能據(jù)此同國外廠商正式簽約。（ 4）作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) ? 在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄蟾媾鷾屎螅?guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證。（ 5）可行性研究的根本目的：? 是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益。? 很長一段時期，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目未經(jīng)過可行性研究就草率上馬，結(jié)果往往因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不具備而影響使用；因資源不足而拖延工期；因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理而滯銷；因市場預測不充分而違約調(diào)價。? 雖然開發(fā)項目大多為住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而住房緊缺又是普遍現(xiàn)象，供需矛盾掩蓋了未經(jīng)可行性研究所造成的開發(fā)項目的不合理性。但是，即使在這種市場條件下，未經(jīng)可行性研究草率上馬的開發(fā)項目所產(chǎn)生的不良后果也是非常驚人的，浪費十分嚴重?？尚行匝芯康墓ぷ鲀?nèi)容 （ 1）項目背景與概況 ? 為保證可行性研究的順利進行，首先應(yīng)了解開發(fā)項目的興起緣由和背景，了解城市規(guī)劃權(quán)力、建筑條例以及地契執(zhí)行權(quán)力對該開發(fā)項目的限制，明確開發(fā)項目的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系以及開發(fā)商對其感興趣的理由。主要研究項目如下： 1）項目背景 2）工程發(fā)起人情況3） 項目歷史（ 2）現(xiàn)場條件調(diào)查及動遷安置? 土地調(diào)查。包括開發(fā)區(qū)各類土地面積及使用單位等。? 人口調(diào)查。包括開發(fā)區(qū)總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)、需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。? 調(diào)查開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑物的情況。? 調(diào)查生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)以及個體經(jīng)營者的情況。? 各種管線。? 其他地上、地下物現(xiàn)狀。? 制定動遷計劃。? 確定安置方案。? 動遷、安置、賠償?shù)荣M用估算。（ 3）市場調(diào)查、預測及開發(fā)規(guī)模與銷售策略的確定? 房地產(chǎn)開發(fā)前的市場調(diào)查社會、經(jīng)濟、自然等基本情況；社會需求情況，其中包括：人口的基本情況及增長率；現(xiàn)有人口的居住條件，人均居住面積；未來用戶的構(gòu)成及消費習慣，風土人情；歷年市場占有率；本企業(yè)歷年銷售情況等。供方情況，其中包括：各類開發(fā)商的商品生產(chǎn)量；各單位自建房屋情況和各種代用品的生產(chǎn)，以及各個房屋出租單位出租情況；居民及有房單位相互調(diào)劑（交換）情況。購買能力情況，包括：勞動就業(yè)率；居民收入水平及可用于購買不動產(chǎn)的比 例；居住者構(gòu)成以及目前各類商品房的售價。? 市場預測市場預測就是通過對市場調(diào)查結(jié)果的研究和分析，根據(jù)數(shù)據(jù)的具體特征，采用科學的方法來估計和預見影響市場變化因素的發(fā)展趨勢。? 市場銷售 不同的商品以及同一商品在不同的供求關(guān)系下都可能存在不同的銷售方案。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，建設(shè)工期長，這就決定商品房最佳的銷售方式是預售，預售商品房可以減少銷售風險，有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，并以優(yōu)惠預售提高商品房的競爭力。? 最佳開發(fā)規(guī)模的確定市場調(diào)查及預測的目的就是為了確定最合理的開發(fā)規(guī)模，以期獲得最佳的收益。開發(fā)規(guī)模的確定，需要通過市場分析和預測的資料，建立數(shù)學模型來求解。 （ 4）項目設(shè)計與實施計劃 ? 確定了項目開發(fā)規(guī)模后，根據(jù) 《 土地使用合同書 》 中具體限制條件，便可進行項目設(shè)計與實施計劃，具體包括：1）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來 源、去路和走向，公建項目重點要規(guī)劃安排好交通的組織。2）項目構(gòu)成及平面布置。3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、 建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等， 4）前期開發(fā)計劃。包括項目立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直