房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)講義(ppt65頁)-資料下載頁
2025-01-06 22:30本頁面
【正文】 外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔。這類公司人員適中精干。 二是顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、素質(zhì)高。 三是綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接受項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強。 （ 7）按產(chǎn)權(quán)關(guān)系劃分n 從物業(yè)管理機構(gòu)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類： 一是委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托，管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。 二是自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。這在商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。選擇物業(yè)管理企業(yè)的要求n 業(yè)主通過召開業(yè)主代表大會，選舉成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會（首次由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代表）代表業(yè)主行使選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。在物業(yè)管理市場上，供需雙方進行雙向選擇，一般情況下，一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域應(yīng)選擇一家物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。n 在選擇物業(yè)管理公司時，要了解物業(yè)管理公司的背景，過去的業(yè)績及目前的經(jīng)營服務(wù)狀況如何，可以通過所管住宅小區(qū) “達標創(chuàng)優(yōu) ”情況；所管出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率；所管小區(qū)業(yè)主、住戶的滿意程度等指標來反映，是否具有良好的信譽和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗是選擇物業(yè)管理公司的重要標準 。n 選聘物業(yè)管理公司應(yīng)充分引進競爭機制，采用公開招標的辦法，擇優(yōu)錄用。其一般步驟如下：（ 1）成立招標小組由地方政府負責指導(dǎo)，開發(fā)商或業(yè)主委員會成立招標工作小組。在實際操作過程中，可以聘請有關(guān)部門或物業(yè)管理專家作為當中的成員。（ 2）招標公告 成立招標小組后，向社會公開招標，盡可能多的吸引優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)來參與競爭。 （ 3）編制招標書 標書主要內(nèi)容有： ① 招標的物業(yè)的基本情況。如占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地情況等。 ② 物業(yè)管理的內(nèi)容。 ③ 招標相關(guān)說明。如開始委托日期、委托總期限、現(xiàn)有管理條件等。 （ 4）資質(zhì)審核 從參加競選的企業(yè)中選擇幾家進行最終的投標。（ 5）標書的申報、開標、定標 在規(guī)定日期前報送的符合招投標的標書為有效標書，由招標小組審查和評議各份標書，并確定唯一一家中標單位。（ 6）簽訂合同 開發(fā)商或業(yè)主委員會與中 單位簽訂物業(yè)管理合同，由物業(yè)管理公司開始對物業(yè)進行管理。物業(yè)管理方案的內(nèi)容物業(yè)管理方案一般由以下幾個部分組成：n 第一部分：引言（綜合說明物業(yè)管理的意圖及管理公司概況）n 第二部分：物業(yè)概況n 第三部分：物業(yè)管理公司所選擇的管理模式 1）管理模式的選擇； 2）采用此管理模式的優(yōu)點。第四部分：管理的宗旨、方針、內(nèi)容 1）宗旨； 2）方針； 3）內(nèi)容。 —— 物業(yè)的基礎(chǔ)管理；房屋建筑管理；房屋設(shè)備維修管理。 —— 物業(yè)的綜合管理；清潔管理；綠化管理；消防管理；保安管理；停車場管理。 —— 物業(yè)配套的綜合服務(wù)：綜合配套服務(wù)和娛樂設(shè)施；開展與物業(yè)管理有關(guān)的服務(wù)項目；接受高標準的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和顧問咨詢業(yè)務(wù)。第五部分：管理公司的組織結(jié)構(gòu) 1）組織結(jié)構(gòu)； 2）人員編制計劃。第六部分：管理的財務(wù)預(yù)算 1）管理費編制說明； 2）人員經(jīng)費測算； 3）年度管理費用預(yù)算； 4）年度能源費用預(yù)算。第七部分：物業(yè)管理的前期介入內(nèi)容及經(jīng)費 1）前期介入的工作內(nèi)容； 2）前期介入的費用預(yù)測。物業(yè)管理方案編寫技巧n 在編寫物業(yè)管理方案時可按以下三種方式考慮：（ 1）發(fā)展商 /業(yè)主委員會托物業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營管理。（ 2）發(fā)展商 /業(yè)主委員會托管理公司進行初期管理，在這期間管理幫助發(fā)展商 /業(yè)主委員會培養(yǎng)一批有專業(yè)素質(zhì)的物業(yè)管理人才，而后由發(fā)展商 /業(yè)主獨立管理。（ 3）發(fā)展商 /業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司合作成立一家公司，由發(fā)展商負責管理，物業(yè)管理公司負責提供人員培訓(xùn)、項目咨詢等。n 管理方案的擬寫除了在文字上做到通俗、規(guī)范，在內(nèi)容上做到全面、合理，在編排上做到重點突出外，還要注意一些技巧的運用，比如： 1）在擬寫綜合說明書時，要做到層次分明、言簡意賅。 2）在擬寫物業(yè)概況時，除了做到數(shù)據(jù)正確，介紹全面以外，還要注意用詞的專業(yè)性，盡量發(fā)掘物業(yè)自身的潛力。 3）在擬寫管理宗旨、方針時，要注意從發(fā)展商 /業(yè)主的利益出發(fā)，替他們著想，為他們服務(wù)，具有親和力。 4）在擬寫機構(gòu)、人員、費用等關(guān)鍵內(nèi)容時，要做到機構(gòu)設(shè)置科學(xué)，人員編制合理，費用測算正確，具有吸引力。 5）最后，要不失時機地宣傳發(fā)展商所具有的良好系統(tǒng)、作風、精神，并可作為物業(yè)管理公司今后工作的借鑒，具有鼓動力。第五章 串講結(jié)束演講完畢，謝謝觀
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