【正文】 控制盡管奏效快，能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)，是一種較為有效的應(yīng)付緊急事態(tài)的工具，但是，從長(zhǎng)期看，這種行政的直接管制破壞了市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)資源配置的正常作用，會(huì)引起資源配置的失誤。 對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該謹(jǐn)慎使用。但是，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面，直接控制手段的應(yīng)用難以預(yù)測(cè)，事先不能采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制；另一方面，直接控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響直接而又巨大，有時(shí)甚至是致命性的。 ? 制度約束 制度約束是指通過(guò)立法形式所確定的經(jīng)濟(jì)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行制約。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，一切經(jīng)濟(jì)行為都要受到制度的約束。而且，有許多制度本身就是一種政策工具，是為了達(dá)到一定的政策目標(biāo)而制定的。 例如，《土地法》是為了保護(hù)土地資源，提高土地資源的利用率。也有一些制度雖然本身不是政策手段，不能直接達(dá)到某種政策目標(biāo)，但卻是政策手段發(fā)生作用的前提。 例如，金融制度本身不是政策手段，但金融政策的應(yīng)用卻離不開金融制度。 房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境 （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的調(diào)整內(nèi)容 ? 與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律環(huán)境，是指所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系法律規(guī)范的總稱。它通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，把與房地產(chǎn)關(guān)系相關(guān)的主體的行為限制在符合國(guó)家和社會(huì)需要的秩序范圍內(nèi)。 ? 從本質(zhì)上說(shuō)，房產(chǎn)、地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)從表面上看是物，實(shí)際上隱含著人與人之間的關(guān)系，即房地產(chǎn)關(guān)系。 ? 房地產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容，涉及土地使用權(quán)的有償出讓與土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、房地產(chǎn)的交易、抵押、典當(dāng)以及消費(fèi)等活動(dòng)。在這一系列活動(dòng)中，將會(huì)形成多種關(guān)系。 ☆房地產(chǎn)商品所有權(quán)人之間的關(guān)系 這是指某人或某個(gè)法人擁有多少房地產(chǎn)商品以及他們之間進(jìn)行交易、交換、繼承、贈(zèng)與等活動(dòng)時(shí)所形成的關(guān)系。 ☆房地產(chǎn)商品所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系主要表現(xiàn)為兩種方式。一是土地所有者即國(guó)家與土地使用者之間的關(guān)系。這一關(guān)系是通過(guò)土地使用權(quán)的有償出讓形成的，其中，土地使用者雖然最初表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但實(shí)際上是房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者。 所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的第二層關(guān)系表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品的所有者與租賃者之間的關(guān)系，這是通過(guò)房地產(chǎn)商品的租賃形成的。 ☆所有權(quán)人與房屋修建人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的關(guān)系，其次表現(xiàn)為因房屋預(yù)售而形成的購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。這一關(guān)系涉及到質(zhì)量、工期、價(jià)格與付款方式等因素。 ☆所有權(quán)人、使用權(quán)人與房地產(chǎn)管理人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系主要通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理等活動(dòng)形成。 ☆ 在上述房地產(chǎn)關(guān)系的種種表現(xiàn)形式中，其核心是房地產(chǎn)所有權(quán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、流通、消費(fèi)和管理等行為均以此為基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能 —— 占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也就成為各種房地產(chǎn)關(guān)系的中心。 （ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的構(gòu)成內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)商品在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的意義以及房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)市場(chǎng)體系運(yùn)行中的作用，決定了涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律環(huán)境相當(dāng)復(fù)雜。 ? 從法律層次來(lái)說(shuō)，既有《憲法》關(guān)于土地所有制度以及保護(hù)私人財(cái)產(chǎn) (房地產(chǎn)是私人財(cái)產(chǎn)的最重要構(gòu)成部分 )的規(guī)定，又有《城市規(guī)劃法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地法》等部門法對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系各個(gè)方面的規(guī)定。 ? 從法律調(diào)整的內(nèi)容看，涉及房地產(chǎn)商品的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)和管理的方方面面；從法律調(diào)整的對(duì)象看，既涉及企業(yè)和家庭，也涉及政府管理部門。 ? 從調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所涉及的法律規(guī)范看，不僅涉及與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求和中介相關(guān)的法律規(guī)范，而且還需要其他法律規(guī)范的配合，如《稅法》、《遺產(chǎn)法》等都與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的構(gòu)成圖 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)法律的基本內(nèi)容 ☆管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)資金管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)材料、設(shè)備管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自主權(quán)與主管部門關(guān)系的規(guī)定。 ☆土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 主要內(nèi)容包括對(duì)土地所有權(quán)的確認(rèn)，對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的確認(rèn)，對(duì)有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定．對(duì)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)所涉及的利益關(guān)系的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理制度。 ☆房屋開發(fā)建設(shè)法律 房屋的開發(fā)建設(shè)法律包括征地新建和舊城區(qū)改建兩類內(nèi)容。 國(guó)家為此而制定的法律法規(guī)的主要內(nèi)容包括關(guān)于征用集體所有土地的規(guī)定，關(guān)于征用土地的補(bǔ)償、安置的規(guī)定，房屋建設(shè)單位與施工單位履行合同的法律、法規(guī)，調(diào)整局部地區(qū)開發(fā)與城市整體規(guī)劃關(guān)系的法律、法規(guī)。 ☆房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對(duì)房屋出租、出售價(jià)格管理的法律、法規(guī)，房屋產(chǎn)權(quán)的管理法規(guī)，私房買賣的管理法規(guī)，房產(chǎn)市場(chǎng)的管理法規(guī)，確定房產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用的稅費(fèi)法規(guī)，房地產(chǎn)抵押的法規(guī)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境分析 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ? 房地產(chǎn)業(yè)政策是指政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而采取的所有措施，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、管理房地產(chǎn)業(yè)的重要媒介。 ? 房地產(chǎn)業(yè)政策的特征 ☆影響的廣泛性。 ☆改變的緩慢性。 ☆與社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)性。 ☆制定的困難性。 ? 房地產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ☆ 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展定位，從根本上決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，進(jìn)而從宏觀上影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系。比如，自 20世紀(jì) 90年代我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。 ☆ 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相配套的有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷則有直接的影響。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位之后，就要制定相關(guān)的財(cái)政政策和金融政策，或者通過(guò)刺激供需的增長(zhǎng)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者通過(guò)壓縮供需的規(guī)模而抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些政策最終都反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方面，特別是財(cái)政政策和金融政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的影響相當(dāng)直接，有時(shí)甚至是根本性的。 （ 2）稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ☆ 稅收是政府依據(jù)其社會(huì)職能參與社會(huì)產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，即政府為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律制定的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種分配形式。 ☆ 我國(guó)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅等。 ☆ 從稅種上看，并不多。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行中，以各種費(fèi)用名義收取的與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相關(guān)的“準(zhǔn)稅收”卻多達(dá)數(shù)十種，有的地方甚至達(dá)上百種，這些實(shí)際收取的費(fèi)用在開發(fā)成本中占有相當(dāng)大的比例。 房地產(chǎn)業(yè)稅種構(gòu)成圖 （ 3）金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)流通以及房地產(chǎn)消費(fèi)的影響進(jìn)行的。 ☆影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的金融政策 近年來(lái)房地產(chǎn)投資不斷增加，這與房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)金融政策的完善是密不可分的。無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金供應(yīng)量的增減，還是貸款利率的變化，都對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模；同時(shí)，政府在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)時(shí)，也可以通過(guò)金融政策進(jìn)行。 ☆影響房地產(chǎn)流通的金融政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮主要表現(xiàn)在流通領(lǐng)域。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的金融政策，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)銷商資金的供應(yīng)方面。經(jīng)銷商的存在和業(yè)務(wù)的開展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大。政府關(guān)于經(jīng)銷商流動(dòng)資金供應(yīng)方面的規(guī)定，直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體 —— 經(jīng)銷商的數(shù)量和業(yè)務(wù)開展的狀況，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 ☆影響房地產(chǎn)消費(fèi)的金融政策 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的金融政策，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的購(gòu)買和消費(fèi)或使用領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)商品價(jià)值量的巨大性，沒有金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)商品的購(gòu)買行為很難發(fā)生，當(dāng)然也就談不上消費(fèi)。為了提高消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的支付能力，在金融政策方面必須采取一定的措施。 房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境分析 （ 1）我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)的構(gòu)成 ? 由全國(guó)人大會(huì)或常務(wù)委員會(huì)頒布的房地產(chǎn)法律。 ? 由國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)。 ? 由國(guó)務(wù)院各部門頒布的部門規(guī)章。 ? 由各省、自治區(qū)、直轄市以及全國(guó)人大授予立法權(quán)的城市地方人大或地方人大會(huì)常委會(huì)頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。 ? 由各省、自治區(qū)、直轄市以及有立法權(quán)的城市人民政府頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。 ? 由國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院各部頒布的相關(guān)命令。 （ 2）法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ? 法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，不僅涉及房地產(chǎn)商品的供給，而且與房地產(chǎn)商品的需求和流通也密切相關(guān)；既對(duì)房地產(chǎn)商品的設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)和管理等方面產(chǎn)生影響，又涉及政府、企業(yè)以及居民個(gè)人之間各種利益關(guān)系的調(diào)整。此外，房地產(chǎn)法律環(huán)境從多個(gè)方面調(diào)整著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種關(guān)系。 ? 房地產(chǎn)法律并不是單純調(diào)整民事法律關(guān)系的，也并非是單純調(diào)整行政法律關(guān)系的，它還涉及調(diào)整經(jīng)濟(jì)、財(cái)政以及計(jì)劃調(diào)控在內(nèi)的各種關(guān)系。 ? 法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的影響 與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的法律規(guī)范，主要從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施以及開發(fā)建設(shè)的組織等方面產(chǎn)生影響。比如，《城市規(guī)劃法》對(duì)城市土地用途的規(guī)劃直接涉及房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源的供給；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所需資源(如土地、資金等 )取得渠道與方式的規(guī)定，在一定程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模和速度。 ? 法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)流通的影響 ☆ 與房地產(chǎn)商品出租相關(guān)的法律規(guī)范。 主要是為了合理調(diào)整出租人和承租人之間的關(guān)系，涉及面積標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法、出租方式、房租的確定與繳納以及與此相關(guān)的稅收等內(nèi)容。 ☆ 與房地產(chǎn)商品出售相關(guān)的法律規(guī)范。 主要包括房地產(chǎn)商品的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)規(guī)定、售后服務(wù)以及產(chǎn)權(quán)歸屬及管理等方面。 ☆與房地產(chǎn)市場(chǎng)中介活動(dòng)相關(guān)的法律規(guī)范。 主要從對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格審查、對(duì)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)中介人的行為等方面產(chǎn)生影響。 ? 法律環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的影響 房地產(chǎn)價(jià)值量大、使用時(shí)間長(zhǎng)，在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的使用過(guò)程中，其售后服務(wù)極為重要。而物業(yè)管理的有關(guān)法律正是為了保證房地產(chǎn)管理的科學(xué)化、合理化，主要包括房地產(chǎn)及其相關(guān)設(shè)備和設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生的管理、治安保衛(wèi)和消防的管理、綠化管理以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等方面。 ? 除了上述幾個(gè)重要部分外，法律環(huán)境還從融資、稅收以及房地產(chǎn)的再次進(jìn)入市場(chǎng)等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 第一章 串講結(jié)束 演講完畢，謝謝觀看！