【正文】 以運用恩格爾系數來說明。對儲蓄存款等金額固定的財產 。 （ 2）通貨膨脹速度 ? 由于通貨膨脹的影響，房地產商品的價格也隨著成本的上升而提高。其增長速度的高低，從兩個方面影響房地產市場。 ☆美學觀念 美學觀念影響著消費者對產品的美學判斷和接受程度。 ? 年齡結構 人口的年齡結構是指一定時期內人口的年齡構成。因變量受一個自變量或多個白變量的影響。 回歸分析法： ☆回歸分析法是利用事物發(fā)展變化的因果關系進行預測的一種方法。 ①簡單平均法 簡單平均法也叫算術平均法，是把過去時期的時間序列數據全部相加，再除以資料的期數，求得平均值，把這個平均值作為下一期的預測值。但實際上，影響預測對象的因素很多，不可能把所有的因素都考慮進去，因此，定量預測的結果出現(xiàn)誤差在所難免。但此法能否獲得成功，主要取決于用戶的合作。 ☆征求顧客意見有多種方式，最原始、最可靠的方法就是編制顧客名單，用發(fā)函或直接詢問的方法，調查他們在未來某些條件下，可能購買哪些房地產，買多少，對房地產企業(yè)有什么要求等。 ②反饋性 德爾菲法不是經過一次征詢就能統(tǒng)一意見的，一般必須經過幾輪反復后才行，因為專家們對預測問題的看法不可能一開始就完全一致。 ? 定性預測法種類 集合意見法： ☆集合意見法又叫集體判斷法，它是利用集體的經驗、智慧，通過思考分析、判斷、綜合，對房地產市場未來的發(fā)展趨勢進行估計、推測和判斷。 房地產市場預測的方法 （ 1）定性預測法 ? 定性預測法又叫經驗判斷法，就是根據預測者的知識、經驗和分析判斷能力，對所收集到的資料進行綜合分析，對市場未來的發(fā)展變化趨勢做出推測和判斷。同時，淘汰舊技術、舊工藝和舊產品，避開技術進步給企業(yè)帶來的威脅。同時，還要說明價格變動對房地產市場需求的影響程度。 （ 5）市場占有率預測 ? 市場占有率是指在一定的市場范圍內，房地產企業(yè)生產的某種產品的銷售量 (或銷售額 )占同類產品總銷售量 (或總銷售額 )的百分比。 （ 4）產品生命周期預測 ? 房地產生命周期是指某種類型的房地產從投放到市場之日起，到被市場淘汰為止所經歷的全部時間。 ? 國家方針政策的預測包括國家有關方針政策的調整及其對房地產業(yè)及房地產企業(yè)的影響，地方政府的房地產政策及其對房地產業(yè)、房地產企業(yè)的影響。房地產企業(yè)要對國民經濟發(fā)展趨勢進行預測，這是房地產市場預測的首要內容。還要對預測結果進行判斷和評價，重點要進行預測誤差分析。 （ 4）分析、評價、確定預測值 ? 市場預測只是對未來市場供求狀況及其變化趨勢的一種估計和推測，由于預測模型和預測方法選擇不當，歷史統(tǒng)計資料的不完整或虛假因素，外部政治、經濟、技術條件發(fā)生了重大變化等原因，導致預測值同未來的實際值總是有差距。 ? 收集什么資料，是由預測目標決定的。 ☆ 關聯(lián)性可分為以下兩個方面： 通達性 通達性即來往于項目地點和目的地點的方便程度 可視性 可視性也是關聯(lián)性的一個重要方面，表明某項目同周圍環(huán)境相比，吸引力的大小。 ? 需求分析 成交需求分析 未來需求分析 ☆ 未來需求潛力分析 ☆ 未來需求偏好分析 ? 供需對比分析 ☆ 與需求量對比分析 ☆ 供給結構特征與需求特征對比分析 （ 4）房地產項目市場分析方法 ? 法律特性的分析 ☆通過分析項目或競爭對手的法律特性，可以知道所有者所擁有物業(yè)的產權狀況 。 （ 3）房地產供需分析方法 ? 供給分析 供給量分析 ☆ 現(xiàn)有供給量分析。 ☆城市規(guī)劃對房地產開發(fā)效益的影響 。 ☆正確理解房地產政策信息的內容，分析它的背景、政策目標以及潛在的政策目標。要整理、理解和分析房地產政策，可以從政策目標的號召力、影響市場行情的程度、可操作的程度、影響的部位、政策部位、政策效果、政策實施主體、政策決策主題等多方面。 ? 確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。 ? 將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量 （ 5） 項目競爭分析 ? 分析目標物業(yè)的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征。 （ 4）專業(yè)市場供求分析 ? 根據潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域。 ? 要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。還要向管理層提供一些建議 ? 局限性和應用注意事項 研究者總是在這些限制下尋求一個合理的度，其結果是，調研結論的精確度始終是一個相對的概念，研究者和管理層不能也不應該對此寄予過高的期望。 ? 研究背景 包括委托方提出這一研究主題的原因；明確研究主題確定的基本過程，包括與委托方的討論、與行業(yè)內的專業(yè)人士進行討論、分析二手 (次級 )資料和定性調研的情況；說明指導調研的理論基礎、分析手段以及涉及的基本假設條件。 ? 系統(tǒng)性 市場信息在時間上應有連貫性，在空間上應有關聯(lián)性，隨著時空的推移和改變，市場將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴充。房地產策劃師 （國家職業(yè)資格二級） 培訓講義 廣東省房地產行業(yè)協(xié)會 黃福新 第一章 房地產項目市場調查研究 第一節(jié) 組織市場調查 第二節(jié) 市場分析評價 第三節(jié) 商務環(huán)境分析 第一節(jié) 組織市場調查 學習單元 1 選擇市場調查方法 學習單元 2 組織市場調研活動 學習單元 3 市場調查報告撰寫 學習單元 1 選擇市場調查方法 重點掌握：房地產市場調查的內容 和流程 能夠理解：房地產市場調查的方法 一般了解：房地產市場調查的目的 和主題 房地產市場調查的內容 (1)房地產市場環(huán)境調研 (2)房地產市場需求調研 (3)房地產市場供給調研 (4)房地產市場營銷活動調研 (1)房地產市場環(huán)境調研 ? 政治法律環(huán)境調研 ? 經濟環(huán)境調研 ? 社會環(huán)境調研 ? 社區(qū)環(huán)境調研 (2)房地產市場需求調研 ? 房地產消費者調研 ? 房地產消費動機調研 ? 房地產消費行為調研 (3)房地產市場供給調研 ? 供給總量調研 ? 供給市場調研 ? 各類物業(yè)銷售情況調研 ? 其他調研 (4)房地產市場營銷活動調研 ? 房地產市場競爭情況調研 ? 房地產價格調研 ? 房地產促銷調研 ? 房地產營銷渠道調研 房地產市場調查的流程 （ 1）初步調查 ? 情況分析 ? 預備調查 ? 決定調查范圍 （ 2）資料收集 ? 次級資料的來源 ? 原始資料的收集方法 （ 3）設計調查表 ? 決定調查方式 ? 決定問題類型 （ 4）選樣 （ 5）資料整理與分析 ? 編輯、編號 ? 制表 ? 分析與解釋 （ 6）調查報告的準備與提交 調查報告要求： ? 客觀、真實、準確地反映調查成果 ? 報告內容簡明扼要，重點突出 ? 文字精練，用語中肯 ? 結論和建議應表達清晰，可歸納為要點 ? 報告后應附必要的表格和附件與附圖 ? 報告完整，印刷清楚美觀 學習單元 2 組織市場調研活動 一、重點掌握：房地產市場調查人員的 基本素質和房地產市場調查隊伍的 組建形式 二、能夠理解：房地產市場調查人員的 培訓內容 三、一般了解：選擇市場調研公司 房地產市場調查人員的 基本素質 ? 要具備良好的知識結構 ? 要具備市場信息分析能力 ? 要具備較強的社交能力 ? 要具備敏銳的觀察力 ? 要具備語言技巧 ? 要具備努力上進的精神 ? 要具備良好的心理素質 ? 要具備外在的條件 房地產市場調查隊伍的 組建形式 ? 組建專門的市場調查部 ? 臨時組建市場調查小組 學習單元 3 市場調研報告撰寫 （ 1）房地產市場調查報告的要求 ? 準確性 對于市場的調查必須堅持科學的態(tài)度、求實的精神，客觀地反映事實。 ? 針對性 根據目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財，事倍功半。 （ 2）房地產市場調查報告的要素 ? 研究目標 主要是將研究項目要解決的問題、熱點以及管理層希望達到的日標等，以簡明的語言表述出來。 ? 研究結論和建議 通過次級 (二手 )資料、定性調研等得到了多種多樣的結論，對于由多方面來源形成的可以相互印證的結論，其可信度比較高，要在研究報告中全面顯現(xiàn)。 （ 3）房地產市場調查報告的規(guī)范結構 ? 封面和扉頁 ? 目錄頁 ? 摘要 ? 正文 ? 附錄 第二節(jié) 市場分析評價 學習單元 1 房地產市場分析方法 學習單元 2 房地產市場預測 學習單元 1 房地產市場分析方法 重點掌握：房地產市場分析的思路 、內容 和方法 能夠理解：房地產市場分析的含義、作用 和類型 房地產市場分析的思路 （ 1）三個層次 ? 區(qū)域房地產市場分析 ? 專業(yè)房地產市場分析 ? 項目房地產市場分析 （ 2）兩個方面 ? 供給 ? 需求 （ 3）三個時段 ? 過去 ? 現(xiàn)在 ? 將來 （ 4）五個基本影響因素 ? 經濟 ? 人口 ? 區(qū)位 ? 地點 ? 心理 地區(qū)市場 專業(yè)物業(yè)市場 項目物業(yè)市場 供 給 需 求 供 給 需 求 供 給 需 求 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 過去 現(xiàn)在 未來 經濟 人口 區(qū)位 地點 心理 房地產市場分析所需的基本信息 房地產市場分析的內容 （ 1）地區(qū)經濟分析 ? 地區(qū)經濟的基本趨勢分析 ? 地區(qū)基礎產業(yè)的發(fā)展趨勢分析 （ 2）區(qū)位分析 ? 區(qū)位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。 ? 找出影響