【正文】 物或用于居住的費(fèi)用就越大。 房地產(chǎn)市場社會環(huán)境分析 （ 1）人口因素對房地產(chǎn)市場的影響 ? 房地產(chǎn)商品中的住宅是以家庭為消費(fèi)單位的。 ①按年齡層次，有老年家庭、中年家庭和青年家庭之分。 從孩子結(jié)婚離開父母家庭、建立自己的新家庭開始，原來的家庭就進(jìn)入了空巢和消亡階段，對老年公寓提出了要求。如果將流動人口統(tǒng)計在內(nèi)，則我國人口城市化的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一數(shù)據(jù)。 ☆ 一種房地產(chǎn)產(chǎn)品在某一文化群體中有很大市場時，也許在另一個文化群體中會遭到冷落。如積谷防饑、養(yǎng)兒防老的觀念在我國根深蒂固，即使在今天，這一觀念在廣大內(nèi)陸地區(qū)和農(nóng)村仍比較流行。新中國成立以來，中 國經(jīng)濟(jì)波動的周期長度平均為 8年，最大的經(jīng)濟(jì)波動幅度曾高達(dá) ，每次經(jīng)濟(jì)波動的發(fā)生往往與某一重大的政治事件相關(guān)。其中，城鎮(zhèn)居民用于食品方面的支出由 1995年的 ％下降到 2023年的 ％，已經(jīng)進(jìn)入小康階段；農(nóng)村居民則由 ％下降到 ％，正在由溫飽向小康過渡， 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 農(nóng)村居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 年 份 1995 2023 200] 年 份 1995 2023 2023 總支出 100 100 100 總支出 100 100 100 食品 49． 9 39， 2 37． 9 食品 58． 6 50． 1 47． 7 衣著 13． 5 9． 8 10． 1 衣著 6． 9 5． 6 5． 6 居住 7． 1 10． 0 10． 3 居住 14 15 16 醫(yī)療保健 3． 1 6． 4 6． 5 家用設(shè)備及用品 5． 0 4． 4 4． 4 交通通訊 4． 8 7． 9 8． 6 醫(yī)療保健 3． 0 5． 0 5． 5 文教娛樂 8． 8 12． 6 13． 0 交通通訊 3． 0 6． 0 6． 3 文教娛樂 8． 0 11． 0 11 其他用品和服務(wù) 2． 0 3． 0 3． 2 中國城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)表（％） 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場政策 與法律環(huán)境分析 重點掌握：房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析和 法律環(huán)境分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場政策環(huán)境和法律 環(huán)境的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 （ 1）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境的構(gòu)成要素 ? 政策目標(biāo) 政策目標(biāo)是政策的出發(fā)點和歸宿，也是政策手段所要達(dá)到的目的，它制約著政策從制定到實施的全過程。 （ 2）房地產(chǎn)市場政策環(huán)境的內(nèi)容 ? 財政政策 財政政策是通過改變政府收支，進(jìn)而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的手段。房地產(chǎn)業(yè)也稱為資金密集型行業(yè)。目前，對于某些房地產(chǎn)建設(shè)中用地的無償劃撥，也是一種利用非價格管制對資源進(jìn)行配置的方式。而且，有許多制度本身就是一種政策工具，是為了達(dá)到一定的政策目標(biāo)而制定的。在這一系列活動中，將會形成多種關(guān)系。 ☆所有權(quán)人、使用權(quán)人與房地產(chǎn)管理人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系主要通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)市場管理等活動形成。 ☆土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 主要內(nèi)容包括對土地所有權(quán)的確認(rèn)，對土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的確認(rèn)，對有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定．對土地開發(fā)經(jīng)營所涉及的利益關(guān)系的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理制度。 ☆制定的困難性。 ☆ 從稅種上看，并不多。政府關(guān)于經(jīng)銷商流動資金供應(yīng)方面的規(guī)定，直接決定了房地產(chǎn)市場的主體 —— 經(jīng)銷商的數(shù)量和業(yè)務(wù)開展的狀況，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。 ? 由各省、自治區(qū)、直轄市以及有立法權(quán)的城市人民政府頒布的房地產(chǎn)法規(guī)。 主要是為了合理調(diào)整出租人和承租人之間的關(guān)系，涉及面積標(biāo)準(zhǔn)的計算方法、出租方式、房租的確定與繳納以及與此相關(guān)的稅收等內(nèi)容。 第一章 串講結(jié)束 演講完畢，謝謝觀看！ 。 主要包括房地產(chǎn)商品的計價標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)規(guī)定、售后服務(wù)以及產(chǎn)權(quán)歸屬及管理等方面。 （ 2）法律環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響 ? 法律環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響，不僅涉及房地產(chǎn)商品的供給，而且與房地產(chǎn)商品的需求和流通也密切相關(guān)；既對房地產(chǎn)商品的設(shè)計、建造、經(jīng)營、消費(fèi)和管理等方面產(chǎn)生影響，又涉及政府、企業(yè)以及居民個人之間各種利益關(guān)系的調(diào)整。由于房地產(chǎn)商品價值量的巨大性，沒有金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)商品的購買行為很難發(fā)生，當(dāng)然也就談不上消費(fèi)。 房地產(chǎn)業(yè)稅種構(gòu)成圖 （ 3）金融政策對房地產(chǎn)市場的影響 金融政策對房地產(chǎn)市場的影響，是通過對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)流通以及房地產(chǎn)消費(fèi)的影響進(jìn)行的。比如，自 20世紀(jì) 90年代我國將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，市場供需兩旺，房地產(chǎn)價格飛速上漲。 國家為此而制定的法律法規(guī)的主要內(nèi)容包括關(guān)于征用集體所有土地的規(guī)定，關(guān)于征用土地的補(bǔ)償、安置的規(guī)定，房屋建設(shè)單位與施工單位履行合同的法律、法規(guī)，調(diào)整局部地區(qū)開發(fā)與城市整體規(guī)劃關(guān)系的法律、法規(guī)。 房地產(chǎn)所有權(quán)的四項權(quán)能 —— 占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也就成為各種房地產(chǎn)關(guān)系的中心。 ☆房地產(chǎn)商品所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系 在房地產(chǎn)市場上，所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系主要表現(xiàn)為兩種方式。也有一些制度雖然本身不是政策手段，不能直接達(dá)到某種政策目標(biāo)，但卻是政策手段發(fā)生作用的前提。例如，對高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)高額征稅。 ? 直接控制 直接控制即管制，是以行政或立法的方式對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行直接干預(yù)，主要有價格管制、非價格管制、投資約束、進(jìn)出口限制等。 政府支出又由政府投資、政府消費(fèi)和轉(zhuǎn)移支付三個方面構(gòu)成。而這五個方面又集中體現(xiàn)在效率、穩(wěn)定與公平上。 ☆中國在每一次經(jīng)濟(jì)波動時，物價、就業(yè)、居民收入等波動 幅度都不大，并相對獨立于世界經(jīng)濟(jì)周期的變化。在內(nèi)陸地區(qū)，在房型的選擇和設(shè)計上，需要考慮家庭養(yǎng)老的因素；而在沿海地區(qū)，養(yǎng)老模式正在向社會化方向發(fā)展，老年公寓方興未艾。也就是說，一個人總是生活在一定的社會關(guān)系中，總是屬于某一個“生活圈子”。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅要掌握現(xiàn)階段該城市人口和家庭的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，更要把握該城市人口發(fā)展的方向和趨勢。 預(yù)計到 2023年，我國 60歲以上的老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到 12． 70％，人口將近 1． 3億人，老年家庭數(shù)將達(dá)到 9 000萬戶以上，從而使老年人成為一種特殊的消費(fèi)者群體。 ③按家庭特征，有單身、單親與雙親家庭之分。 ? 人口因素的靜態(tài)分析 人口因素的靜態(tài)分析，也就是在一定時點上對某一地區(qū)的人口進(jìn)行分析。 ? 聯(lián)合國糧農(nóng)組織根據(jù)恩格爾定律，提出了依據(jù)恩格爾系數(shù)劃分貧困與富裕的標(biāo)準(zhǔn)，即恩格爾系數(shù)在 60％以上為貧困， 50％～ 59％為勉強(qiáng)度日， 40％～ 49％為小康， 30％～ 39％為富裕， 30％以下則為最富裕，如下表： 消費(fèi)水平 類型 恩格爾系數(shù) 的變動區(qū)間 平均住房消 費(fèi)支出比例 恩格爾系數(shù) 的變動區(qū)間 平均住房消 費(fèi)支出比例 最富裕型 30以下 25． 2 16～ 30 25． 2 富裕型 30～ 40 23． 5 30～ 40 23． 5 小康型 40～ 50 19． 4 40～ 45 22． 9 45～ 50 15． 8 溫飽型 50～ 60 11． 9 50～ 55 14． 7 55～ 60 9． 0 恩格爾系數(shù)與住房消費(fèi)支出的關(guān)系（％） （ 4）就業(yè)狀況 ? 房地產(chǎn)商品的價值量大，大部分家庭需要借助于金融機(jī)構(gòu)的力量進(jìn)行信用消費(fèi)，而信用消費(fèi)的狀況不僅取決于居民的即期收入，也取決于居民的預(yù)期收入。對儲蓄存款等金額固定的財產(chǎn) 。其增長速度的高低，從兩個方面影響房地產(chǎn)市場。 ? 年齡結(jié)構(gòu) 人口的年齡結(jié)構(gòu)是指一定時期內(nèi)人口的年齡構(gòu)成。 回歸分析法： ☆回歸分析法是利用事物發(fā)展變化的因果關(guān)系進(jìn)行預(yù)測的一種方法。但實際上，影響預(yù)測對象的因素很多，不可能把所有的因素都考慮進(jìn)去，因此，定量預(yù)測的結(jié)果出現(xiàn)誤差在所難免。 ☆征求顧客意見有多種方式，最原始、最可靠的方法就是編制顧客名單，用發(fā)函或直接詢問的方法，調(diào)查他們在未來某些條件下，可能購買哪些房地產(chǎn)，買多少，對房地產(chǎn)企業(yè)有什么要求等。 ? 定性預(yù)測法種類 集合意見法： ☆集合意見法又叫集體判斷法，它是利用集體的經(jīng)驗、智慧，通過思考分析、判斷、綜合，對房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行估計、推測和判斷。同時，淘汰舊技術(shù)、舊工藝和舊產(chǎn)品，避開技術(shù)進(jìn)步給企業(yè)帶來的威脅。 （ 5）市場占有率預(yù)測 ? 市場占有率是指在一定的市場范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的某種產(chǎn)品的銷售量 (或銷售額 )占同類產(chǎn)品總銷售量 (或總銷售額 )的百分比。 ? 國家方針政策的預(yù)測包括國家有關(guān)方針政策的調(diào)整及其對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的影響，地方政府的房地產(chǎn)政策及其對房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的影響。還要對預(yù)測結(jié)果進(jìn)行判斷和評價，重點要進(jìn)行預(yù)測誤差分析。 ? 收集什么資料，是由預(yù)測目標(biāo)決定的。 ? 需求分析 成交需求分析 未來需求分析 ☆ 未來需求潛力分析 ☆ 未來需求偏好分析 ? 供需對比分析 ☆ 與需求量對比分析 ☆ 供給結(jié)構(gòu)特征與需求特征對比分析 （ 4）房地產(chǎn)項目市場分析方法 ? 法律特性的分析 ☆通過分析項目或競爭對手的法律特性，可以知道所有者所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)狀況 。 ☆城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)效益的影響 。要整理、理解和分析房地產(chǎn)政策，可以從政策目標(biāo)的號召力、影響市場行情的程度、可操作的程度、影響的部位、政策部位、政策效果、政策實施主體、政策決策主題等多方面。 ? 將供需缺口最大的子市場確定為目標(biāo)子市場，具體求出目標(biāo)子市場供求缺口量 （ 5） 項目競爭分析 ? 分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點、及地點的可達(dá)性等特征。 ? 要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。 ? 研究背景 包括委托方提出這一研究主題的原因；明確研究主題確定的基本過程，包括與委托方的討論、與行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士進(jìn)行討論、分析二手 (次級 )資料和定性調(diào)研的情