【文章內容簡介】 獲得成功，主要取決于用戶的合作。 （ 2）定量預測法 ? 定量預測法是預測者在掌握充足的統(tǒng)計資料的基礎上，應用數學方法，建立數學模型，對預測對象的發(fā)展變化趨勢進行預測的方法。 ? 應用定量方法進行預測，要求具有完整的歷史統(tǒng)計資料。在預測對象的發(fā)展變化比較穩(wěn)定、偶發(fā)性因素影響較小的情況下，可以得到較為準確的預測結果。但實際上，影響預測對象的因素很多，不可能把所有的因素都考慮進去，因此，定量預測的結果出現誤差在所難免。 ? 定量預測法種類 時間序列預測法： ☆時間序列預測法就是將歷史資料和數據，按照時間順序排成一個系列，根據時間序列所反映的經濟現象的發(fā)展過程和發(fā)展趨勢，將時間序列外推或延伸，以預測經濟現象未來可能達到的水平。 ☆時間序列也叫動態(tài)數列，就是將過去的歷史資料和數據，按時間順序加以排列所形成的數字系列，時間可以是年、季度、月、周等。 ☆事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過對時間序列的數據進行分析，可以找出某些經濟變量或市場需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進行預測，即時間序列預測法。 ①簡單平均法 簡單平均法也叫算術平均法，是把過去時期的時間序列數據全部相加，再除以資料的期數，求得平均值，把這個平均值作為下一期的預測值。 ②移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的一種預測方法。移動平均法就是對歷史數據按順序逐點分段移動，以反映出預測對象的長期發(fā)展趨勢。 移動平均法分為一次移動平均法和二次移動平均法。 回歸分析法： ☆回歸分析法是利用事物發(fā)展變化的因果關系進行預測的一種方法。它是通過對預測結果有重要影響的因素進行分析，找到預測量和影響因素之間的因果關系，從而推測預測對象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法。 ☆回歸分析是對具有因果關系的現象，根據數據資料，用數理統(tǒng)計的方法，建立數學模型，近似地表達變量之間的變化關系。 ☆在回歸分析中，引起預測對象變化的原因叫自變量，預測對象為因變量。因變量受一個自變量或多個白變量的影響?；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個因變量對一個或多個自變量的關系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。 一元線性回歸分析法： 一元線性回歸分析法是回歸分析中最簡單、應用較廣的一種方法，是處理一個自變量 X與因變量 Y之間線性關系的預測方法。 其預測模型是： y = a + b xi 式中： y —— 因變量 a， b —— 回歸系數 xi —— 自變量 第三節(jié) 商務環(huán)境分析 學習單元 1 房地產市場社會與經濟環(huán)境分析 學習單元 2 房地產市場政策與法律環(huán)境分析 學習單元 1 房地產市場社會 與經濟環(huán)境分析 重點掌握：房地產市場社會環(huán)境狀況分析和 經濟環(huán)境狀況分析 能夠理解：房地產市場社會環(huán)境和經濟環(huán)境 的內容 房地產市場社會環(huán)境的內容 （ 1）人口要素 ? 地理分布 人口的地理分布是指人口在不同地區(qū)的密集程度。 ? 年齡結構 人口的年齡結構是指一定時期內人口的年齡構成。 ? 家庭數量與結構 家庭數量的多少直接影響對住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數量的增多；不同的家庭規(guī)模與結構，將從住宅的套型與結構等方面影響對房地產的需求。 （ 2）文化要素 ? 文化是反映某一社會集團成員學習和行為模式的綜合體系，其內涵十分豐富。 ☆社會組織制度 社會組織制度是指各種社會組織機構，如政治結構、教育體系等。 ☆美學觀念 美學觀念影響著消費者對產品的美學判斷和接受程度。 ☆語言 語言歷來被稱為“文化的鏡子”，它可以用來交流人類的思想。 ☆亞文化 主文化是在該地區(qū)占主導地位的文化；亞文化是指非主流的、易變的文化，一般受外來影響較大。 房地產市場經濟環(huán)境的內容 （ 1）國民經濟發(fā)展速度 ? 國內生產總值 (GDP)的增長速度，是衡量一個國家或地區(qū)經濟發(fā)展的重要指標。其增長速度的高低，從兩個方面影響房地產市場。 ? 一方面，國民經濟的發(fā)展在很大程度上取決于房地產投資和消費的增長速度。在國民經濟增長速度減緩的時候，房地產投資和消費的增長率也就降低，反之亦然。 ? 另一方面，國民經濟的發(fā)展狀況既從對房地產供給的資金投入方面影響房地產市場的供給，又通過就業(yè)、居民收入、物價等方面影響房地產商品的需求和實際消費能力。 （ 2）通貨膨脹速度 ? 由于通貨膨脹的影響，房地產商品的價格也隨著成本的上升而提高。房地產商品的價格往往在物價快速上漲時期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。 ? 物價的上漲往往是伴隨經濟的高速增長而出現，物價的快速增長在很大程度上抵消了消費者實際收入的上升，從而影響消費者的實際購買力 。 ? 通貨膨脹對社會財富的重新分配也會產生影響。對儲蓄存款等金額固定的財產 。 ? 物價的高速上漲對消費者的收人心理預期、社會安定的心理預期也有不良影響，這也會影響房地產市場的營銷。 （ 3）居民收入水平 ? 居民收入水平是影響房地產市場的直接因素。居民收入越高，說明其對房地產商品的支付能力越強。至于居民收入水平對房地產市場的影響，可以運用恩格爾系數來說明。 ? 恩格爾系數，一般將其理解為食品消費支出在家庭總支出中的比重。 ? 含義：即一個家庭收入越少，家庭收入或家庭總支出中用于購買食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一個國家或地區(qū)越窮，每個國民的平均收入或平均支出中用來購買食物或用于居住的費用就越大。隨著家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于購買食物或居住支出的比例將會下降。 ? 聯(lián)合國糧農組織根據恩格爾定律，提出了依據恩格爾系數劃分貧困與富裕的標準，即恩格爾系數在 60％以上為貧困， 50％～ 59％為勉強度日， 40％～ 49％為小康， 30％～ 39％為富裕， 30％以下則為最富裕，如下表： 消費水平 類型 恩格爾系數 的變動區(qū)間 平均住房消 費支出比例 恩格爾系數 的變動區(qū)間 平均住房消 費支出比例 最富裕型 30以下 25． 2 16～ 30 25． 2 富裕型 30～ 40 23． 5 30～ 40 23． 5 小康型 40～ 50 19． 4 40～ 45 22． 9 45～ 50 15． 8 溫飽型 50～ 60 11． 9 50～ 55 14． 7 55～ 60 9． 0 恩格爾系數與住房消費支出的關系（％） （ 4）就業(yè)狀況 ? 房地產商品的價值量大，大部分家庭需要借助于金融機構的力量進行信用消費，而信用消費的狀況不僅取決于居民的即期收入，也取決于居民的預期收入。無論是居民家庭的當前收入，還是居民家庭的預期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。 （ 5）國際收支狀況 ? 所謂“國際收支”，是指貨幣在國際間的流通，它是由國際貿易和國際借貸關系引起的。其中，商品的進出口和資本的流人、流出是影響國際收支的主要因素。這從供給和需求兩個方面反映出來，國際收入導致貨幣的流人，對經濟有擴張作用；國際支出導致貨幣的流出，對經濟有收縮作用。國際收支對房地產市場的影響在國際收支的不同狀態(tài)下也有差別。 房地產市場社會環(huán)境分析 （ 1）人口因素對房地產市場的影響 ? 房地產商品中的住宅是以家庭為消費單位的。因此，對于住宅來說，對房地產市場環(huán)境中人口因素的分析，主要是對家庭這一要素的研究。 ? 人口因素的靜態(tài)分析 人口因素的靜態(tài)分析，也就是在一定時點上對某一地區(qū)的人口進行分析。在這里，主要從家庭數量和家庭結構兩個方面進行分析。 ☆家庭結構 不同的家庭結構對房地產商品的要求也各不相同，在確定目標市場時，房地產開發(fā)企業(yè)必須對城市家庭結構進行分析。家庭結構可以按照不同的標準進行相應的劃分。 ☆家庭數量 目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數量則隨之增加。根據人口統(tǒng)計的數據，我國家庭的規(guī)模也呈現出普遍縮小的趨勢。 ①按年齡層次，有老年家庭、中年家庭和青年家庭之分。 ②按收入層次，有高收入、中收入和低收人家庭之分 。 ③按家庭特征，有單身、單親與雙親家庭之分。 ? 人口因素的動態(tài)分析 ☆家庭生命歷程的變化 任何一個家庭，都會經歷從產生到結束這樣一個時間跨度。一般從建立新家庭開始，經過中間的擴展和收縮階段，直到夫妻雙方死亡為止。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費特征，對居住環(huán)境的要求也各不相同。 新家庭的建立首先需要解決的問題是住房。 在孩子出生以后的家庭擴展和繼續(xù)撫育階段，在購、租房時，對房型和面積的要求較高。 從孩子結婚離開父母家庭、建立自己的新家庭開始，原來的家庭就進入了空巢和消亡階段，對老年公寓提出了要求。 ☆城市人口老齡化的發(fā)展 隨著醫(yī)療科學技術的發(fā)展、人們生活水平的提高以及思想觀念的變化，人類的平均壽命正在逐步延長，人口出生率也在降低，從而使人口老齡化成為社會發(fā)展的必然趨勢。 預計到 2023年，我國 60歲以上的老齡人口占總人口的比例將達到 12． 70％，人口將近 1． 3億人，老年家庭數將達到 9 000萬戶以上，從而使老年人成為一種特殊的消費者群體。 從養(yǎng)老模式上來說，社會養(yǎng)老是社會發(fā)展的必然趨勢。老年公寓開發(fā)的市場潛力相當大，這對房地產開發(fā)企業(yè)來說，不能不引起重視。 ☆城市化進程的加快 城市化進程的加快對房地產市場供求的影響，主要通過兩個方面進行： ①城市數量的增加 城市的建立與擴展，是以房地產業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設為前提的。 ②城市人口的增加 從城市人口的變化看，我國城市化的比例也在逐步提高。 1952年，城鎮(zhèn)總人口所占的比例為 12． 46％， 1997年提高為 29． 92％。